Жулай Анна Евгеньевна

Судья Петрова Н.Н.

дело № 2-139/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-11129/2021

14 октября 2021 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чертовиковой Н.В.

судей Никитенко Н.В., Норик Е.Н.

при секретаре Волковой Ю.М.

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г.Челябинска, апелляционному представлению прокурора Центрального района г. Челябинска на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 31 марта 2021 года по иску администрации г. Челябинска к Жулай А. Е., Гливенко В. В.чу, Грицюку С. В., Беловой О. Л. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения, по встречному иску Гливенко В. В.ча к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем, встречному иску Грицюка С. В., Беловой О. Л. к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем, встречному иску Жулай А. Е. к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем.

Заслушав доклад судьи Никитенко Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя Гливенко В.В. Воскобоевой И.А. и представителя ПАО «Сбербанк России» Федорова А.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение суда закон...

Показать ещё

...ным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Челябинска обратилась в суд с иском к Жулай А.Е., Гливенко В.В., Грицюку С.В., Беловой О.Л. о признании недействительными:

- договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного 14 марта 2020 года между ФИО3 и Гливенко В.В., применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности Гливенко В.В. от 18 марта 2020 г., номер государственной регистрации права №;

- договора купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного 26 марта 2020 года между Гливенко В.В. и Грицюком С.В., Беловой О.Л., применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации долей в праве собственности: 2/3 доли Грицюка С.В. от 30 марта 2020 года № и 1/3 доли Беловой О.Л. от 30 марта 2020 года №;

- договора купли-продажи, заключенного 20 апреля 2020 года между Грицюком С.В., Беловой О.Л. и Жулай А.Е, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности Жулай А.Е. №, погашении записи об ипотеке от 20 апреля 2020 г. номер государственной регистрации №;

- признании права собственности муниципального образования «город Челябинск» на выморочное имущество – однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>;

- об истребовании имущества однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, из чужого незаконного владения Жулай А.Е.;

- выселении Жулай А. Е. из жилого помещения по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности ФИО3 После его смерти 14 марта 2020 года был заключен договор купли-продажи указанной квартиры между ФИО3 и Гливенко В.В. 26 марта 2020 года заключен договор купли-продажи квартиры между Гливенко В.В. и Грицюком С.В., Беловой О.Л. По договору купли-продажи от 20 апреля 2020 года данная квартира перешла в собственность Жулай А.Е. Считает данные сделки недействительными по мотиву их ничтожности, поскольку спорным имуществом распорядились лица, не имеющие право распоряжения данным имуществом, которое является выморочным и принадлежит муниципальному образованию «город Челябинск».

Жулай А.Е. предъявила встречные исковые требования к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем квартиры <адрес>. В обоснование встречного иска указала, что она является добросовестным приобретателем, право собственности Грицюка С.В. и Беловой О.Л. было зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорная квартира приобретена с помощью целевых кредитных денежных средств, предоставленным в соответствии с кредитным договором № от 16 апреля 2020 года ПАО «Сбербанк России», который в свою очередь проверял законность сделки.

Гливенко В.В. предъявил встречные исковые требования к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем квартиры <адрес>. В обоснование требований указала, что спорную квартиру ему продал лично ФИО3, квартиру проверил по системе «Город» на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, представлена справка об отсутствии зарегистрированных лиц.

Грицюк С.В., Белова О.Л. предъявили встречные исковые требования к администрации г.Челябинска о признании их добросовестными приобретателями спорной квартиры, ссылаясь на то, что являются добросовестными приобретателями, право собственности Гливенко В.В. было зарегистрировано в установленном законом порядке, правопритязания третьих лиц отсутствовали. Считают, что администрацией <адрес> не представлено доказательств того, что Гливенко В.В. являлся неправомочным отчуждателем.

Представитель истца администрации г.Челябинска Баркина О.Н. на исковых требованиях настаивала, встречные исковые требования Жулай А.Е., Грицюка С.В., Беловой О.Л. не признала.

Ответчик Жулай А.Е. не принимала участия в суде при надлежащем извещении.

Представитель ответчика Жулай А.Е. адвокат Почкина Н.А. исковые требования администрации г.Челябинска не признала, поддержала встречный иск Жулай А.Е.

Ответчики Грицюк С.В., Белова О.Л., Гливенко В.В. не принимали участия в суде при надлежащем извещении.

Представитель ответчика Гливенко В.В. Воскобоева И.А. заявила о применении срока исковой давности, исковые требования администрации г.Челябинска не признала, встречный иск Гливенко В.В. поддержала.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» Федоров А.А. исковые требования администрации г.Челябинска не признал, ссылался на истечение срока исковой давности.

Третьи лица представитель Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, исполняющий обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Шумило Т.В. не принимали участия в суде при надлежащем извещении.

Суд постановил решение, которым исковые требования администрации <адрес> удовлетворил частично. Признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 14 марта 2020 года квартиры <адрес>, заключенный между ФИО3 и Гливенко В.В., погасил запись о государственной регистрации права собственности Гливенко В.В. от 18 марта 2020 года №. Признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 26 марта 2020 года квартиры <адрес>, заключенный между Гливенко В.В. и Грицюком С.В., Беловой О.Л., погасил запись о государственной регистрации долей в праве собственности: 2/3 доли Грицюка С.В. от 30 марта 2020 года № и 1/3 доли Беловой О.Л. от 30 марта 2020 года №. В удовлетворении остальной части иска администрации г.Челябинска отказал. В удовлетворении встречных исковых требований Гливенко В.В. к администрации г.Челябинска отказал.В удовлетворении встречных исковых требований Грицюка С.В., Беловой О.Л. к администрации г.Челябинска отказал.Встречные исковые требования Жулай А.Е. удовлетворил. Признал Жулай А.Е. добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В апелляционной жалобе администрация г.Челябинска просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, что спорное имущество является выморочным. Прежний собственник спорной квартиры ФИО3 не мог участвовать в совершении сделки от 18 марта 2020 года по причине утраты правоспособности в связи со смертью, и заключить договор купли-продажи жилого помещения от 14 марта 2020 года. Считает, что Жулай А.Е. не предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавцов Грицюка С.В. и Беловой О.Л. по отчуждению спорного жилого помещения. Данная квартира приобретена по заниженной стоимости относительно аналогичных жилых помещений, а отчуждение квартиры произведено в очень короткий промежуток времени. Суд неправомерно признал Жулай А.Е. добросовестным приобретателем спорной квартиры. Она приобрела указанную квартиру у Грицюка С.В. и Беловой О.Л., которые не имели право на ее отчуждение. Полагает, что спорное имущество выбыло из владения муниципального образования «город Челябинск» вследствие противоправных действий третьих лиц, а не в результате наличия его волеизъявления.

В апелляционном представлении прокурор просит решение суда отменить. Ссылается, что на момент совершения сделки 14 марта 2020 года ФИО3 не обладал гражданской правоспособностью, не мог распоряжаться спорной квартирой. После его смерти наследственные дела не заводились. Полагает, что суд необоснованно признал Жулай А.Е. добросовестным приобретателем спорной квартиры. Она не предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавцов по отчуждению данного жилого помещения. Данная квартира приобретена по заниженной стоимости относительно аналогичных жилых помещений, с учетом местонахождения, площади квартиры, состояния квартиры. Отчуждение квартиры произведено в очень короткий срок. Спорное жилое помещение выбыло из владения муниципального образования «город Челябинск» вследствие противоправных действий третьих лиц, а не в результате наличия его волеизъявления.

Грицюк С.В., Беловой О.Л., Жулай А.Е., Гливенко В.В., представители администрации г.Челябинска, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, исполняющий обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Шумило Т.В. не явились в суд апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили. В связи с надлежащим извещением лиц, участвующих в деле, и размещением информации о месте и времени рассмотрения гражданского дела на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежало на праве собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

На момент рассмотрения дела в указанной квартире зарегистрирован ФИО3

Согласно сведениям ГБУЗ ЧОБСМЭ от 05 июня 2020 № ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер в марте 2015 года, был доставлен в морг ГБУЗ ЧОБСМЭ 05 апреля 2015 г. из указанного жилого помещения, захоронен как неизвестный (актовая запись в органах ЗАГС № от 03 июня 2015 г.).

По данным информационного сервиса Главного управления по вопросам миграции МВД России паспорт ФИО3 № среди недействительных не значится.

Согласно сведениям с сайта Федеральной нотариальной палаты по наследодателю ФИО3 открытых наследственных дел нет.

14 марта 2020 года заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> между ФИО3 и Гливенко В.В., за 1 650 000 руб. Право собственности Гливенко В.В., зарегистрировано 18 марта 2020 г.

26 марта 2020 года заключен договор купли-продажи указанной квартиры между Гливенко В.В. и Грицюка С.В., Белова О.Л. Квартира продана за 1 500 000 руб. Право собственности зарегистрировано 30 марта 2020 года: 2/3 доли Грицюка С.В., 1/3 доли Беловой О.Л.

По договору купли-продажи от 16 апреля 2020 года между Грицюком С.В., Беловой О.Л. и Жулай А.Е. спорная квартира перешла в собственность Жулай А.Е., по цене 1 250 000 руб. Произведена государственная регистрация собственности Жулай А.Е. 20 апреля 2020 г.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (п. 2 ст. 17 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01 марта 2013 года. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ФЗ от 30.12.2012 N302-ФЗ).

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 551 названного Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

При этом положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации права собственности.

Содержание сделки - это совокупность составляющих ее условий. Содержание сделки не должно противоречить закону. Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, в противном случае будет иметь место порок содержания сделки.

К сделкам с пороками содержания относятся: сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 Гражданского кодекса РФ), а также с разной степенью обоснованности мнимые и притворные сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции на момент заключения оспариваемой сделки).

Часть 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В свидетельстве о смерти ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, указана дата смерти «март 2015 г.» (т. 1 л.д. 123).

Оценивая в совокупности представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира выбыла из владения собственника указанного имущества в результате противоправных действий третьих лиц, поскольку на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 14 марта 2020 года собственник ФИО3 умер, а потому он не мог произвести отчуждение принадлежащей ему квартиры Гливенко В.В.

Более того, при жизни собственник спорного жилого помещения ФИО3 никаких сделок по передаче права собственности в отношении указанной квартиры не заключал, своей воли по передаче права собственности не выражал. После его смерти с заявлением о принятии наследства никто не обращался.

Доказательств, опровергающие данные обстоятельства, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, правильным является вывод суда первой инстанции о ничтожности договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного 14 марта 2020 года между ФИО3 и Гливенко В.В. (переход права собственности зарегистрирован 18 марта 2020 года) на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, недействительности с момента ее совершения.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно признал недействительным заключенные после указанной сделки договор купли-продажи спорной квартиры от 14 марта 2020 года между ФИО3 и Гливенко В.В., и договор купли-продажи от 26 марта 2020 года данной квартиры между Гливенко В.В. и Грицюком С.В., Беловой О.Л., погасив записи о государственной регистрации названных ответчиков.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Гливенко В.В. и Грицюка С.В., Беловой О.Л. о признании их добросовестными приобретателями спорной квартиры, суд пришел к обоснованному выводу о недоказанности ими совершения оспариваемых сделок при достаточной степени осмотрительности и осторожности, а также в связи с приобретением указанной квартиры по заниженной стоимости и отчуждение квартиры в короткий срок с момента ее приобретения. Решение суда в этой части не обжалуется сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе наследственные права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным.

Согласно п. 2 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию - собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым - нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

В соответствии пунктами 8-11 Положения о порядке выявления, учета, выполнения работ по ремонту и предоставления освободившихся, свободных жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также жилых помещений выморочного жилищного фонда, расположенных на территории муниципального образования «город Челябинск», утвержденного Решением Челябинской городской думы от 24.06.2008 года № 32/37, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска в порядке взаимодействия и в рамках соглашений, достигнутых с управляющими организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также организациями независимо от их организационно-правовой формы, осуществляющими обслуживание жилищного фонда города Челябинска (далее - управляющие и обслуживающие организации), организует работу с указанными организациями: по представлению регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) управляющими и обслуживающими организациями информации об освободившихся, свободных жилых помещениях, а также выморочных жилых помещениях в Комитет с указанием их санитарно-технического состояния и возможности повторного заселения, в том числе с указанием сведений о наличии либо отсутствии факта самовольного вселения в жилое помещение посторонних лиц; по закрытию финансового лицевого счета на освободившееся жилое помещение и выморочное жилое помещение на основании направленных Комитетом сведений (документов) о факте юридического освобождения жилого помещения и открытию финансового лицевого счета на муниципальное образование «город Челябинск»; по составлению актов поверки индивидуальных приборов учета потребления коммунальных ресурсов и актов снятия контрольных показаний индивидуальных приборов учета потребления коммунальных ресурсов (при наличии таковых) совместно с ресурсоснабжающей организацией или исполнителем коммунальных услуг; по предоставлению на основании письменных запросов Комитета запрашиваемой информации в установленный законом срок, если иной срок не указан в запросе. Муниципальные бюджетные учреждения комплексные центры социального обслуживания населения г.Челябинска ежемесячно, 1 и 15 числа каждого месяца, направляют в Комитет информацию о прекращении предоставления социальных услуг на дому в связи со смертью получателя социальных услуг с указанием адреса места жительства гражданина и без указания фамилии, имени, отчества получателя услуг. Муниципальное казенное учреждение «Челябинская городская служба спасения» предоставляет регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) в Комитет информацию о проведенных мероприятиях по вскрытию дверей в жилые помещения (как по заявлениям полиции, так и по заявлениям иных лиц), где обнаружены тела умерших. Специализированная служба по вопросам похоронного дела на территории г.Челябинска регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) предоставляет в Комитет информацию о погребении за счет бюджетных средств умерших граждан, зарегистрированных по месту жительства на территории города Челябинска.

Как следует из показаний свидетеля ФИО13, данных в суде первой инстанции, она работает в КУИЗО администрации г. Челябинска заместителем начальника жилищного отдела. С середины 2020 года проводится работа по спорной квартире, получена информация из управляющей компании о смерти ФИО3, сделан запрос в ЗАГС, ЧОБСМЭ, в нотариальную палату, направлено заявление в ОП «Центральный» г.Челябинска. Иные действия администрацией г. Челябинска и не совершались.

Следует отметить, что администрация г. Челябинска обратилась в суд с настоящим иском только 22 июня 2021 года, то есть спустя более 6 лет со дня открытия наследства (марта 2015 г.).

Доказательств, свидетельствующих о принятии администрацией г.Челябинска или иным уполномоченным лицом мер, направленных на учет выморочного имущества в соответствии со ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, материалы дела не содержат и истцом не представлено в нарушение ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия администрации г.Челябинска по длительному непринятию спорной квартиры в муниципальную собственность являются недобросовестными.

В связи с этим оснований для признания права собственности муниципального образования «город Челябинск» на спорную квартиру как выморочное имущество и истребования указанной квартиры из чужого незаконного владения не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований администрации г.Челябинска в названной части.

С учетом изложенного, несостоятельным является довод жалобы о том, что суд неправомерно отказал в признании спорного имущества выморочным.

Отказывая в удовлетворении требования администрации г.Челябинска о выселении Жулай А.Е. из спорного жилого помещения, суд обоснованно исходил из того, что она является добросовестным приобретателем данного жилого помещения, в связи с чем оснований для выселения ее из квартиры <адрес> не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Признание и защита равным образом всех форм собственности (статья 8, часть 2, Конституции Российской Федерации) не исключает различий в правовом режиме частной и публичной собственности, обусловленных в том числе особенностями осуществления и защиты прав на объекты, находящиеся в частной или публичной собственности: если для граждан и юридических лиц действует принцип автономного усмотрения самого правообладателя, лишь бы таковое не нарушало прав и законных интересов других лиц, то для публичного собственника могут действовать соответствующие ограничения, которые вытекают из специфики его правового статуса, проявляющейся в том числе при его участии в гражданских правоотношениях, и предполагают осуществление возложенных на него полномочий в конституционно установленных целях (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июня 2006 года № 8-П).

Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы.

Европейский Суд по правам человека прямо указывал на то, что истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти в ходе административных процедур регистрации прав на недвижимость правоустанавливающих документов и сделок, заключенных в отношении соответствующего объекта, влечет непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище, если органы публичной власти изначально знали о статусе жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для получения правового титула и защиты своих прав на него (постановление от 13 сентября 2016 года по делу «Кириллова против России»); при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Необходимость обеспечения реального и эффективного действия института государственной регистрации на основе принципов, перечисленных в абзаце втором пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации, не может не приниматься во внимание при истолковании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что должно предполагать особые условия (ограничения) виндикации недвижимого имущества, перешедшего в собственность публично-правового образования в порядке наследования по закону как выморочное, по иску публичного собственника, ссылающегося на то, что данное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Соответственно, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию - собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым - нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

Установив, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер в марте 2015 года, захоронен как неизвестный (актовая запись в органах ЗАГС № от 03 июня 2015 г.).

Изменения в актовую запись о смерти от 03 июня 2015 года № были внесены лишь 11 августа 2020 года на основании извещения Следственного отдела по Центральному району г. Челябинска от 10 августа 2020 года № на ФИО3, место рождения г. Челябинск, гражданин Российской Федерации, последнее место жительства: <адрес>, что подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции ответом Специализированного отдела ЗАГС администрации г. Челябинска от 27 сентября 2021 года № следует, что (т.1 л.д. 88, т.3 л.д. 188).

По данным информационного сервиса Главного управления по вопросам миграции МВД России паспорт ФИО3 № среди недействительных не значится.

Спорное жилое помещение приобретено Жулай А.Е. по кредитному договору № от 16 апреля 2020 года, заключенному с ПАО «Сбербанк России», находится в залоге у банка. На момент приобретения спорного жилого помещения ограничений либо обременений в ЕГРН в отношении него нее значилось, право собственности продавцов Грицюка С.В. и Беловой О.Л. было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кроме того, как следует из кредитного дела, исследованного судом апелляционной инстанции на 24 марта 2020 года в квартиры <адрес> никто не зарегистрирован, что подтверждается справкой ООО «Содружество» (том 3 л.д. 219 оборот).

Доказательств того, что Жулай А.Е. знала или могла знать о неправомерности отчуждения спорной квартиры первоначальным продавцом Гливенко В.В., наличии у нее противоправного интереса при приобретении спорной квартиры, материалы дела не содержат, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что Жулай А.Е. является добросовестным приобретателем является правомерным.

Учитывая изложенные обстоятельства, а так же то, что Муниципальное образование г. Челябинск, более 6 лет не регистрировало свое право собственности, не принимало мер к сохранности своего имущества, судебная коллегия приходит к выводу о бездействии МО г. Челябинск в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им, что является недобросовестным поведением в смысле ст. 10 Гражданского кодекса РФ, что фактически свидетельствует о выбытии спорного жилого помещения из владения МО г. Челябинск по его воле.

При таких обстоятельствах, оснований для истребования спорного жилого помещения из владения Жулай А.Е. и ее выселении в порядке ст. 302 Гражданского Кодекса РФ и ст. 35 Жилищного кодекса РФ не имеется.

В связи с этим судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы администрации г.Челябинска и апелляционного представления прокурора Центрального района г. Челябинска на неправомерность вывода суда о признании Жулай А.Е. добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, поскольку она не предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавцов Грицюка С.В. и Беловой О.Л. по отчуждению данного жилого помещения.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Юридически значимые обстоятельства определены и установлены судом правильно, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 31 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Челябинска, апелляционное представление прокурора Центрального района г. Челябинска – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционной определение изготовлено 20 октября 2021 года.

Судья Петрова Н.Н.

дело № 2-139/2021

Резолютивная часть

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-11129/2021

14 октября 2021 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чертовиковой Н.В.

судей Никитенко Н.В., Норик Е.Н.

при секретаре Волковой Ю.М.

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г.Челябинска, апелляционному представлению прокурора Центрального района г. Челябинска на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 31 марта 2021 года по иску администрации г. Челябинска к Жулай А. Е., Гливенко В. В.чу, Грицюку С. В., Беловой О. Л. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения, по встречному иску Гливенко В. В.ча к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем, встречному иску Грицюка С. В., Беловой О. Л. к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем, встречному иску Жулай А. Е. к администрации г.Челябинска о признании добросовестным приобретателем.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 31 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г.Челябинска, апелляционное представление прокурора Центрального района г. Челябинска – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Свернуть

74RS0№-31

Дело № КОПИЯ:

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 31 марта 2021 года

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Н.Н. Петровой,

при секретаре ФИО6, с участием прокурора ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения, встречному иску ФИО2 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем, встречному иску ФИО4, ФИО5 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем, встречному иску ФИО1 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5

о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права №;

признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации долей в праве собственности: 2/3 доли ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № и 1/3 доли ...

Показать ещё

...ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №;

признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 №, погашении записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации №

признании права собственности муниципального образования «<адрес>» на выморочное имущество – однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес>;

истребовании имущества однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> из чужого незаконного владения ФИО1;

выселении ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что в рамках Положения о порядке выявления, учета, выполнения работ по ремонту и предоставления освободившихся, свободных жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также жилых помещений выморочного жилищного фонда, расположенных на территории муниципального образования «<адрес>», утвержденного решением Челябинской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> (далее - Комитет) проведена работа в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес>. Согласно справки ООО «Коммунальное содружество» от ДД.ММ.ГГГГ № в указанном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи иска зарегистрирован по месту жительства ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Согласно сведениям ГБУЗ ЧОБСМЭ от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер в марте 2015 года и был доставлен в морг ГБУЗ ЧОБСМЭ ДД.ММ.ГГГГ из вышеуказанного жилого помещения, захоронен как неизвестный (актовая запись в органах ЗАГС № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно данным информационного сервиса Главного управления по вопросам миграции МВД России паспорт ФИО3 75 01 № среди недействительных не значится. Согласно сведений с сайта Федеральной нотариальной палаты по наследодателю ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения открытых наследственных дел нет. Согласно вписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес> принадлежало ФИО3 После смерти ФИО3 жилое помещение неоднократно отчуждалось. Был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5 и ФИО1. Названные сделки истец считает недействительными по мотиву их ничтожности, поскольку спорным имуществом распорядились лица, не имеющие право распоряжения данным имуществом, которое является выморочным и принадлежит муниципальному образованию «<адрес>».

ФИО1 заявила встречные исковые требования к Администрации <адрес> о признании её добросовестным приобретателем <адрес> по Свердловскому проспекту <адрес>. В обоснование встречного иска указала, что является добросовестным приобретателем, право собственности ФИО4, ФИО5 было зарегистрировано в установленном законом порядке. Квартира приобретена с помощью целевых кредитных денежных средств, предоставленным в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк», который в свою очередь проверял законность сделки.

ФИО2 заявил встречные исковые требования к Администрации <адрес> о признании его добросовестным приобретателем <адрес> по Свердловскому проспекту <адрес>, ссылаясь на то, что квартиру ему продал лично ФИО3, квартиру проверил по системе "Город" на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, представлена справка об отсутствии зарегистрированных лиц.

ФИО4, ФИО5 заявили встречные исковые требования к Администрации <адрес> о признании их добросовестными приобретателями <адрес> по Свердловскому проспекту <адрес>. В обоснование встречного иска указали, что являются добросовестными приобретателями, право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном законом порядке, правопритязания третьих лиц отсутствовали. Администрацией <адрес> не представлено доказательств, что ФИО2 являлся неправомочным отчуждателем.

Представитель истца – ФИО8 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования ФИО1, ФИО4, ФИО5 не признала.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ФИО1 адвокат ФИО9 иск Администрации <адрес> не признала, настаивала на удовлетворении встречного иска по изложенным в нем доводам.

Ответчики по первоначальному иску ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен. Представитель ФИО2 ФИО10 заявила о применении срока исковой давности, представила письменный отзыв, где просила отказать в иске Администрации <адрес> в полном объеме, на удовлетворении встречного иска о признании добросовестным приобретателем настаивала.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» ФИО11 просил отказать в иске Администрации <адрес> в полном объеме, представил письменный отзыв где указал на недобросовестность истца при длительном не оформлении права муниципальной собственности, а также на истечение срока исковой давности.

Третьи лица - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, исполняющий обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа ФИО17 в судебное заседание не явились, извещены.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, но не явившихся в судебное заседание.

Заслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора полагавшего первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, встречные иски ФИО2, ФИО4 и ФИО5 не подлежащими удовлетворению, а встречный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что жилое помещение – однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес> принадлежала на праве собственности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается справкой жилищно-строительного кооператива «Вперед» от ДД.ММ.ГГГГ, записью о государственной регистрации в ЕГРН №. Согласно справки ООО «Коммунальное содружество» от ДД.ММ.ГГГГ № в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи иска зарегистрирован по месту жительства ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Согласно сведениям ГБУЗ ЧОБСМЭ от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер в марте 2015 года и был доставлен в морг ГБУЗ ЧОБСМЭ ДД.ММ.ГГГГ из вышеуказанного жилого помещения, захоронен как неизвестный (актовая запись в органах ЗАГС № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно данным информационного сервиса Главного управления по вопросам миграции МВД России паспорт ФИО3 75 01 № среди недействительных не значится. Согласно сведений с сайта Федеральной нотариальной палаты по наследодателю ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения открытых наследственных дел нет.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 однокомнатная квартира по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес> продана ФИО2 за 1 650 000 рублей. Произведена государственная регистрации права собственности ФИО2, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №. Право собственности ФИО3 прекращено.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенному между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, указанная квартира продана ФИО4, ФИО5 за 1 500 000 рублей, произведена государственная регистрация долей в праве собственности: 2/3 доли ФИО4, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № и 1/3 доли ФИО5 запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Право собственности ФИО2 прекращено.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, квартира продана ФИО1 за 1 250 000 рублей, произведена государственная регистрация собственности ФИО1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, а также регистрация ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 произошла после смерти ФИО3

В соответствии со ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не обладал гражданской правоспособностью, а потому не мог распоряжаться вышеуказанной квартирой, в том числе путем заключения договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142-1145 и 1148 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.

Из материалов дела также следует, что после смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, доказательств наличия наследников первой или последующих очередей, суду не представлено.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 названного Кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При этом суд приходит к выводу о том, что иск Администрацией, которая не являлась стороной спорных сделок, подан в пределах срока исковой давности, поскольку истец обратился с иском в течение трех лет с момента, совершения первой сделки с указанной квартирой - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (момент заключения договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО2) право распоряжения спорной квартирой принадлежало муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Однако ответчиками не представлено суду доказательств того, что администрация <адрес> одобрило данный договор купли-продажи. Как не представлено суду ответчиком ФИО2 и доказательств того, что администрация <адрес> уполномочивала кого-либо на совершение указанной сделки купли-продажи.

Следовательно, договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 противоречит закону – положениям ст. 209 ГК РФ, поскольку спорным объектом недвижимости распорядилось лицо, не имеющее на то соответствующих полномочий.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в данном случае вышеуказанный договор противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, посягает на права и законные интересы муниципального образования и в законе прямо не указано, что данная сделка является оспоримой, данная сделка является ничтожной в силу прямого указания на то закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона, он является ничтожным, а потому недействительным, не порождающим юридических последствий, следующих из его содержания. При этом достоверных и допустимых доказательств того, что ФИО2 при совершении данной сделки действовал добросовестно, предпринял все меры к проверке законности данной сделки, суду не представлено, в связи с чем встречные исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем подлежат отказу.

Кроме того, из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенному между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, указанная квартира продана ФИО4, ФИО5 за 1 500 000 рублей. Достоверных и допустимых доказательств того, что ФИО4 и ФИО5 при совершении данной сделки действовали добросовестно суду не представлено. То обстоятельство, что договор купли-продажи зарегистрирован нотариально, само по себе не может однозначно свидетельствовать о добросовестности действий ФИО4, ФИО5, которыми квартира приобретена по сниженной цене спустя 9 дней после её покупки ФИО2 При таких обстоятельствах исковые требования Администрации <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5 и погашении записи о государственной регистрации долей в праве собственности: 2/3 доли ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № и 1/3 доли ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО4, ФИО5 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем подлежат отказу.

Из материалов дела также следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, спорная квартира приобретена ФИО1 за 1 250 000 рублей с помощью заемных средств ПАО «Сбербанк», произведена государственная регистрация собственности ФИО1, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, а также регистрация ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 35, 36 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В п. 38 указанного Постановления также разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Как следует из встречного искового заявления ФИО1 и пояснений представителя ФИО9, ФИО1 предприняла все действия по ознакомлению со сведениями в ЕГРП по спорной квартире, выяснила отсутствие обременений и лиц, сохраняющих права пользования указанной квартирой, произвела непосредственный осмотр помещения. Принадлежность спорной квартиры продавцам ФИО4, ФИО5 проверялась также ПАО «Сбербанк», выдавшим ипотечный кредит. Кроме того, ФИО1 представлены доказательства приобретения квартиры для собственного проживания – справка о посещении дочерью ФИО1 – ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ г.р. детского сада в данном районе, доказательства производимого ремонта в спорной квартире.

Из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления следует, что согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В материалы дела представителем истца не представлено доказательств того, что до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и при совершении данной сделки ФИО13 знал или должен был знать о неправомерности отчуждения спорного имущества продавцом ФИО14

Таким образом, убедившись в том, что право собственности продавцов ФИО4, ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП, то есть признано и подтверждено государством, получив сведения о том, что в спорной квартире никто не зарегистрирован (как позднее установлено данные сведения не соответствуют действительности), ФИО1 приняла все разумные в сложившейся ситуации меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества.

Поэтому суд считает ФИО1 добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости. Истцом возражение ответчика ФИО1 о его добросовестности не опровергнуто, доказательств тому, что ФИО1 при совершении сделки должна была усомниться в праве продавца на отчуждение спорной квартиры суду не представлено. Таким образом, встречные исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем подлежат удовлеворению.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию - собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам. При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым - нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

По смыслу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент открытия наследства после смерти ФИО3 и совершения сделок в отношении спорного нежилого помещения, собственник недвижимого имущества обязан зарегистрировать право собственности на данное имущество.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с Положением о порядке выявления, учета, выполнения работ по ремонту и предоставления освободившихся, свободных жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также жилых помещений выморочного жилищного фонда, расположенных на территории муниципального образования "<адрес>", утв. Решением Челябинской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ № в силу п. 8 -11 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям <адрес> (далее - Комитет) в порядке взаимодействия и в рамках соглашений, достигнутых с управляющими организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также организациями независимо от их организационно-правовой формы, осуществляющими обслуживание жилищного фонда <адрес> (далее - управляющие и обслуживающие организации), организует работу с указанными организациями: по представлению регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) управляющими и обслуживающими организациями информации об освободившихся, свободных жилых помещениях, а также выморочных жилых помещениях в Комитет с указанием их санитарно-технического состояния и возможности повторного заселения, в том числе с указанием сведений о наличии либо отсутствии факта самовольного вселения в жилое помещение посторонних лиц; по закрытию финансового лицевого счета на освободившееся жилое помещение и выморочное жилое помещение на основании направленных Комитетом сведений (документов) о факте юридического освобождения жилого помещения и открытию финансового лицевого счета на муниципальное образование "<адрес>"; по составлению актов поверки индивидуальных приборов учета потребления коммунальных ресурсов и актов снятия контрольных показаний индивидуальных приборов учета потребления коммунальных ресурсов (при наличии таковых) совместно с ресурсоснабжающей организацией или исполнителем коммунальных услуг; по предоставлению на основании письменных запросов Комитета запрашиваемой информации в установленный законом срок, если иной срок не указан в запросе. Муниципальные бюджетные учреждения комплексные центры социального обслуживания населения <адрес> ежемесячно, 1 и 15 числа каждого месяца, направляют в Комитет информацию о прекращении предоставления социальных услуг на дому в связи со смертью получателя социальных услуг с указанием адреса места жительства гражданина и без указания фамилии, имени, отчества получателя услуг. Муниципальное казенное учреждение "Челябинская городская служба спасения" предоставляет регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) в Комитет информацию о проведенных мероприятиях по вскрытию дверей в жилые помещения (как по заявлениям полиции, так и по заявлениям иных лиц), где обнаружены тела умерших. Специализированная служба по вопросам похоронного дела на территории <адрес> регулярно (до 5-го числа месяца, следующего за отчетным) предоставляет в Комитет информацию о погребении за счет бюджетных средств умерших граждан, зарегистрированных по месту жительства на территории <адрес>.

Учитывая, что ФИО3 умер в марта 2015 года, доказательств тому, что Администрация <адрес> предпринимала какие-либо действия с целью установления вымороченного имущества, а именно по квартире, расположенной по адресу : <адрес>, Свердловский проспект, <адрес> суду не представлено.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО15, работающая в КУИЗО администрации <адрес> заместителем начальника жилищного отдела пояснила, что работу по данной квартире проводят с середины 2020 года, ими была получена информация из управляющей компании о смерти ФИО3, был сделан запрос в ЗАГС, ЧОБСМЭ, в нотариальную палату и направлено заявление ОП Центральный. Какие-либо иные действия ими не совершались до момента как им стало известно об этом.

Таким образом, какие-либо необходимые меры для выявления спорной квартиры как выморочного имущества и оформления ее в собственность <адрес> соответствующими органами не были приняты, несмотря не только на возможность по выявлению спорной квартиры и оформлению ее в собственность муниципального образования «<адрес>», но и на наличие соответствующей обязанности, тогда как выполнение надлежащим образом своих обязанностей органами муниципальной власти и подведомственными организациями могло бы предотвратить незаконное отчуждение жилого помещения и приобретение его в дальнейшем ответчиком ФИО1, являющейся добросовестным приобретателем.

При использовании своих прав государственные органы, с учетом положений ст. ст. 2, 8 Конституции России, должны руководствоваться интересами по защите прав и свобод человека.

Признание высшей ценностью прав и свобод человека означает приоритет прав человека в деятельности всех государственных органов, их ориентацию на защиту прав человека.

Суд также учитывает, что при удовлетворении заявленных исковых требований ответчик ФИО1 лишается единственного жилья. Учитывая, что спорное жилое помещение приобреталось с помощью заемных средств и находится в залоге у банка, в случае истребования из владения ФИО1 спорного имущества, у нее сохранится обязанность по погашению кредита.

Суд также считает необходимым учесть, тот факт, что спорное недвижимое имущество после смерти ФИО3 фактически не поступало во владение муниципалитета, а следовательно, при отказе в удовлетворении заявленных требований имущественное положение муниципального образования «<адрес>» не ухудшается в сравнении с тем, которое существовало при жизни ФИО3

Принимая во внимание, что ответчик ФИО1 не имела реальной возможности выявить поддельность первичных правоустанавливающих документов, вправе была полагаться на достоверность сведений, содержащихся в ЕГРП, а установленный нормативно-правовыми актами муниципального образования «<адрес>» механизм выявления и оформления в собственность города выморочного имущества не позволил предотвратить незаконное отчуждение третьими лицами спорного имущества, бремя негативных последствий не может быть возложено на ответчика ФИО1 как на добросовестного приобретателя, поскольку истребование жилья у добросовестного приобретателя в рассматриваемом случае идет вразрез с основополагающими положениями Конституции РФ и возлагает на ответчика чрезмерное финансовое бремя.

При таких обстоятельствах в удовлетворении остальной части иска Администрации <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности муниципального образования «<адрес>» на спорную квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО1, выселении ФИО1 из жилого помещения следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации <адрес> к ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения, - удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО2 и погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по Свердловскому проспекту в <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, ФИО5 и погасить запись о государственной регистрации долей в праве собственности: 2/3 доли ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № и 1/3 доли ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении остальной части иска Администрации <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, ФИО5 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Свердловский проспект, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд <адрес>.

Председательствующий п/п Н.Н. Петрова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна.

Решение не вступило в законную силу.

Судья Н.Н. Петрова

Свернуть