Абдулкаримов Магомедов Амирович

( в окончательной формулировке)

Именем Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Каспийский федеральный суд РД в составе:

Председательствующего судьи Сунгурова Р.Г.

Пом. прокурора <адрес> Ибрагимова Н.

адвокатов Гусейновой Б.А. и Абдулкаримова М.А.

при секретаре Багамаевой Х.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Монастырской Н.А. к Мусалаеву Ш.М. и Воробъеву А.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении, и исковые требования Воробьева А.Н. к Мусалаеву Ш.М. о признании договора аренды недействительным

У С Т А Н О В И Л:

Монастрыская Н.А. обратилась в суд с исковым требованием к Мусалаеву Ш.М. и Воробьеву А.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении Мусалаева Ш.М. с <адрес>.

Воробьев А.Н. обратился с исковым требованием к Мусалаеву Ш.М. о признании договора аренды <адрес> недействительным.

В ходе судебного заседания представитель истца Монастырской Н.А.- по доверенности адвокат Гусейнова Б.А. исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме и показала, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Монастырская Н.А. является собственником кваартиры№ по <адрес>.

Еще до дарения квартиры Монастырской Н.А., ее отец Воробъев А.Н. заключил с ответчиком Мусалаевым Ш.М. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого за проживание в указанной квартире Мусалаев Ш.М. в счет четырехгодичной оплаты за аренду квартиры должен был произвести ремонт квартиры и оплачивать коммунальные ус...

...луги.

Однако указанный договор аренды не прошел регистрацию. В связи с чем считают, что указанный договор является незаконным, так как в соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды на здания и сооружения заключенные на срок не менее года подлежат государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

У четом изложенного указанный договор аренды является недействительным и в соответствии со ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна. Кроме того условия договора Мусалаевым Ш.М. нарушены так как по квартире имеется задолженность по коммунальным услугам в сумме 3638 рублей 26 копеек.

Согласно ст.35 ЖК РФ следует, что :

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом изложенного у Мусалаева Ш.М. не возникло право пользования жилым помещением на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с бывшим собственником квартиры так как этот договор является ничтожным и в соответствии со ст.12 ГК РФ судом необходимо применить последствия недействительности ничтожности сделки.

Просит удовлетворить их исковые требования.

Будучи надлежаще уведомлена о времени месте рассмотрения искового заявления, что подтвердила в ходе судебного заседания ее представитель по доверенности Гусейнова Б.А. истица Монастырская Н.А. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика-истца Воробъева А.Н.- Воробъева А.И. исковые требования своего доверителя полностью поддержала и просила их удовлетворить, признав договор аренды недействительным, так как указанный договор был заключен не в нотариальном порядке. Кроме того, указанный договор аренды подлежал государственной регистрации, а таковой не имеется. С учетом, что договор аренды не зарегистрирован, он является недействительным.

Будучи надлежаще уведомлен о времени и месте рассмотрения исковых требований, что подтвердила его представитель Воробьева А.И.- Воробьев А.Н. в судебное заседание не явился. Согласно заявления представленного его представителем Воробьев А.И. просит рассмотреть дело в его отсутствии.

Ответчик Мусалаев Ш.М. исковые требования Монастырской Н.А. и Воробъева А.И. не признал и просил их отклонить, так как найм квартиры им осуществлен по обоюдному согласию с Воробьевым А.И.. О том, что квартира сдается он узнал через своих знакомых. Когда он пришел к Воробьеву, тот в присуствии новой жены, после беседы с ним согласился отдать квартиру ему в найм на 4 года, но с условием, что он будет своевременно платить за коммунальные услуги и сделает ремонт в квартире. За какой период он должен был сделать ремонт конкретно не обговаривался. Он после заключенного договора сделал частично ремонт, так как там были только голые стены и заселился в квартиру. После чего своевременно платил коммунальные услуги и продолжал делать ремонт. Перед тем как был заключен письменный договор, он вместе с Воробьевым А.И. и его новой супругой ходили по нотариальным конторам и хотели нотариально заключить и заверить договор. Но все нотариусы говорили, что такие договора они не заверяют. После чего они сами составили представленный суду договор в двух экземплярах один из которых он отдал Воробьеву А.И., а второй остался у него. Указанный договор заключить предложил сам Воробьев А.И. который боялся, что он не будет платить коммунальные платежи. Каких либо нареканий по исполнению им условий договора со стороны Воробьева А.И. к нему не было. Нарекания появились когда Воробьев А.И. подарил квартиру своей дочери, которая сказала, что ее не устраивают условия договора и сказала, чтобы он выселялся.

Представитель Мусалаева Ш.М.- адвокат Абдулкаримов М. просил отклонить исковые требования Монастырской Н.А. и Воробьева А.Н., так как договор который заключили Воробьев А.Н. и Мусалаев Ш.М. соответствует действующему законодательству. Указанный договор регулируется нормами ГК РФ регулирующих правоотношения по найму жилого помещения, а не нормой гражданского законодательства регулирующего договора аренды недвижимости как об этом говорят истцы. Заключенный договор по сути является договором найма жилого помещения, на основании которого и передаются жилые помещения в пользование. Права и обязанности участников сделки регулируются главой 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения согласно ст.674 ГК РФ должен быть составлен в простой письменной форме и государственной регистрации не требует.

Заслушав участников процесса, мнение пом. прокурора <адрес> полагавшего, что в удовлетворении исковых требований Монастырской Н.А. и Воробъева А.Н. следует отказать, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему выводу.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст.607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с изложенным суд, считает, что указанные нормы гражданского законодательства не могут регулировать правоотношения возникшие между сторонами по найму жилищного помещения так как согласно ст.607 ГК РФ конкретно указаны объекты которые передаются в аренду и расширенному толкованию они не подлежат.

Между тем согласно ст.30 ЖК РФ: « Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

То есть закондатель дает право передачи жилого помещения в аренду только юридическому лицу, но не гражданину.

Правоотношения связанные с наймом жилых помещений гражданами регулируются нормами 35 главы ГК РФ, и ст.30 ЖК РФ.

Исходя из изложенного, суд считает, что хотя в письменном договоре от ДД.ММ.ГГГГ представленного суду заключенного между Воробъевым А.Н. и Мусалаевым Ш.М. говорится об аренде жилого помещения между Воробьевым А.Н. и Мусалаевым Ш.М., между тем это договор является договором найма жилого помещения, так как в гражданском законодательстве норма в соответствии с которой регулируется аренды жилого помещения гражданами отсутствует.

Согласно ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно ст.30 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 673 ГК РФ

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Исходя из нормы указанной статьи суд считает, что договор найма жилого помещения государственной регистрации не подлежит.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В данном случае договор найма жилого помещения между Воробьевым А.Н. и Мусалаевым Ш.М. заключен в соответствии со ст.674 ГК РФ в простой письменной форме, и переход права собственности на спорное жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Нарушений при заключения договора найма жилого помещения в соответствии со ст. 683 ГК РФ согласно которого: « Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет» между Воробьевым А.Н. и Мусалаевым Ш.М. не имеется.

Согласно ст.35 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Как установлено в ходе судебного заседания Мусалаев Ш.М. в соответствии с договором заключенного с Воробьевым А.Н. на момент рассмотрения исковых требований сделал в указанной квартире ремонт который заключением судебно-строительной экспертизы оценен в 70341 рубль. Согласно представленных документов исследованных в ходе судебного заседания задолженностей по коммунальным платежам за квартирой № по <адрес> не имеется.

Каких либо нарушений указанных в ст.35 ЖК РФ и условий договора Мусалаевым Ш.М. как установлено в ходе судебного заседания не допущено, в связи с чем, суд не видит оснований для удовлетворения исковых требований Монастырской Н.А. в части его выселения.

Исходя из изложенного суд считает, что исковые требования Монастырской Н.А. в полном объеме по основаниям указанным ею в исковом заявлении не подлежат удовлетворению.

Утверждения же представителя истца Монастрыской Н.А.- адвоката Гусейновой Б.А., что Воробьев А.Н. был введен в заблуждение Мусалаевым Ш.М. и он подписал договор не читая, опровергается пояснениями Мусалаева Ш.М. подтвержденного и представителем Воробьева А.Н.- Ворорбьевой А.И., что до заключения договора найма они ходили и выясняли с нотариальных конторах обстоятельства заключения договора найма жилья. Когда же им пояснили, что указанные договора нотариально не заверяются, он был составлен под диктовку самого Ворбьева А.Н..

Кроме того, сам договор подписан Воробьевым А.Н., что не отрицается ни представителем Монастырской Н.А.- Гусейновой Б., ни ответчиком Мусалаевым Ш.М, ни самим Воробьевым А.Н..

Исковые же требования Воробьева А.Н. к Мусалаеву Ш.М. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, так как на момент подачи указанного иска, Воробьев А.Н. в связи с переходом права собственности на спорную квартиру к Монастырской Н.А., является ненадлежащим истцом, в связи с чем суд считает необходимым отказать в удовлетворении его исковых требований по основаниям указанным им в исковом заявлении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.30,35 ЖК РФ, ст.ст. 606,607,671,673,674,675 ГК РФ ст.194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Монастырской Н.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и выселении, и Воробьева А.Н. о признании договора аренды недействительным к Мусалаеву Ш.М. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной формулировке в Верховный суд Республики Дагестан путём подачи кассационной жалобы через Каспийский городской суд.

Председательствующий Р.Г. СУНГУРОВ

Решение в окончательной формулировке отпечатано ДД.ММ.ГГГГ.