Абубекяров Тимур Равилович

Дело № 2-1600/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2016 года

Первомайский районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Л.А.,

при секретаре Торкуновой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ОАО «Пензастрой» к Абубекярову Т.Р. о признании прекращенным договора долевого участия в строительстве жилья, признании прекращенным залога права аренды земельного участка и признании права собственности на квартиру и по встречному иску Абубекярова Т.Р. к ОАО «Пензастрой», администрации города Пензы о признании права собственности на квартиру,

установил:

ОАО «Пензастрой» обратилось в суд с иском к Абубекярову Т.Р. о признании прекращенным договора долевого участия в строительстве жилья, признании прекращенным залога права аренды земельного участка и признании права собственности на квартиру. В обосновании своих требований указывая на то, что ООО ГК «Поволжье» являлось застройщиком жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ...Г в ..., однако не смогло завершить его строительство и осуществить ввод в эксплуатацию, в связи с чем с осени ... года достройку дома осуществляло ОАО «Пензастрой». Право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО «Пензастрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от .... После завершения строительства жилой дом был введен в эксплуатацию. Взаимоотношения между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства оформлялись путем подписания и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика по заключенным ООО ГК «Поволжье» договорам долевого участия в строительстве жилья. Эти договора в соответствии со ст.319 ГК РФ и п.п.3,4,5 заключенного между ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье» Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительства жилых домов от ..., являлись выражением волеизъявления участников долевого строительства об их согласии или несогласии на замену застройщика. Только такой, заключенный между участником долевого строительства и ОАО «Пен...

Показать ещё

...застрой» договор, является надлежащим выражением и оформлением согласия участника долевого строительства на перевод долга и одновременно, актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика. Только на основании такого договора у ОАО «Пензастрой» возникают права и обязанности застройщика по конкретному договору об участии в долевом строительстве жилья, заключенному с ООО ГК «Поволжье», перед конкретным участником долевого строительства по передаче ему конкретной квартиры. До заключения такого договора с участником долевого строительства ОАО «Пензастрой» не является перед ним обязанным лицом в части исполнения обязательств, вытекающих из договора долевого участия, заключенного с ООО ГК «Поволжье».

В договор ... долевого участия в строительстве жилья от ..., заключенный между ответчиком и ООО ГК «Поволжье» изменения в части перемены лица (застройщика), не вносились. Соглашения сторон по вопросу изменения указанного договора не достигнуто. Договор о перемене лица (застройщика) в обязательстве не заключался. Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является обязанной стороной по Договору долевого участия, в том числе и в части передачи объекта строительства, в связи с чем двухкомнатная квартира № ...фактический ...), находящаяся на ... этаже, секции В, общей площадью с учетом холодных помещений - ... кв.м. ответчику по передаточному акту не передавалась. ... в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ликвидации ООО ГК «Поволжье», в связи с чем не может быть подписан акт о передаче ответчику квартиры, ввиду чего полагают, что у ОАО «Пензастрой» возникло право собственности на указанную квартиру, поскольку после ввода жилого дома в эксплуатацию квартира находится во владении ОАО «Пензастрой», которое несет расходы по содержанию квартиры. Общая сумма расходов к моменту подачи иска в суд составила ... руб. Данное обстоятельство свидетельствует не только об обоснованности тезиса о возникновении у ОАО «Пензастрой» права собственности на квартиру, как у лица создавшего ее, но и об отсутствии оснований для признания права собственности за ответчиком. На основании изложенного просят признать прекращенным договор ... долевого участия в строительства жилья от .... Признать прекращенными залог права аренды земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым ..., расположенного по адресу: примерно в 20 м. по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., ..., в пользу Абубекярова Т.Р. и залог объекта долевого строительства- двухкомнатной квартиры № ... (проектный ...), находящейся на ..., общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. в пользу Абубекярова Т.Р. Признать право собственности ОАО «Пензастрой» на двухкомнатную квартиру № ... ..., общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м. (проектной площадью, с учетом холодных помещений -... кв.м.), кадастровый ....

Ответчик по первоначальному иску Абубекяров Т.Р. обратился с встречным иском к ОАО «Пензастрой» о признании права собственности на квартиру № ..., указывая на то, что ... между ним и ООО ГК «Поволжье» был заключен договор участия в долевом строительстве ... на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: ...

Согласно п.5.2 указанного договора участник долевого строительства обязан был оплатить квартиру в размере ... руб. Указанные обязательства он выполнил в полном объеме.

Договор заключен на основании постановления главы администрации г.Пензы ... от ..., постановления главы администрации г.Пензы ... от ..., договора аренды земельного участка ... от ..., договора от ... уступки прав требований аренды земельного участка ... от ... и разрешения на строительство № ... ....

Согласно п.2.4 указанного договора, земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003005:62 находится под обременением (в залоге) в связи с обеспечением прав участника долевого строительства, в соответствии со ст.13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Согласно выписки из ЕГРП на указанный земельный участок наложено обременение в виде прав требований Абубекярова на объект недвижимости- квартиру.

Между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей б/н от ... по договору аренды земельного участка ... от ..., с кадастровым номером .... Соответственно указанный земельный участок приобретен ОАО «Пензастрой» с обременением (право требования Абубекярова на вновь создаваемый на указанном участке объект недвижимости в виде квартиры).

... между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика.

Он в сою очередь в полном объеме исполнил свои обязательства в части внесения оплаты за объект долевого участия, соответственно к нему перешло право требования квартиры от ОАО «Пензастрой». Однако ОАО «Пензастрой» отказался передавать ему квартиру, мотивируя это тем, что отсутствуют договорные отношения и за заключение договора уступки прав (требований) по договору участия в долевом строительства потребовал доплату в размере более ... руб. Считает, что указанные действия нарушают его права, поскольку к ОАО «Пензастрой» перешли не только права, но и обязательства застройщика, в том числе обременения зарегистрированного в установленном законом порядке. Согласно п.2 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» цена договора может быть изменена только по соглашению сторон, соответственно ОАО «Пензастрой» не вправе требовать дополнительную плату за объект долевого участия.

Абубекяров просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... Обязать ОАО «Пензастрой» передать Абубекярову Т.Р. квартиру, расположенную по адресу: .... Взыскать с ОАО «Пензастрой» возврат госпошлины за подачу иска в суд.

В последствии Абубекяров Т.Р. представил письменные дополнения к встречному исковому заявлению, из которых следует, между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика от ..., согласно которому перешла перемена лиц в обязательстве и все права и обязанности застройщика перешли от ООО ГК «Поволжье» к ОАО «Пензастрой» в полном объеме. Кроме того, ОАО «Пензастрой» принял на себя обязательства, обремененные правом требования квартиры Абубекяровым, что зарегистрировано в установленном законом порядке. Соответственно многоквартирный дом был построен с привлечением денежных средств участника долевого строительства Абубекярова, который свои обязательства по оплате квартиры исполнил в полном объеме в надлежащие сроки. Указанный объект недвижимости построен, введен в эксплуатацию, но до настоящего времени застройщиком не передан. Согласно обзору практики рассмотрения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости нарушение застройщиком положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, в связи с чем просит заявленные им требования удовлетворить в полном объеме, а первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску ОАО «Пензастрой» Сухомлин О.И., действующий на основании доверенности имеющейся в материалах дела, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, со встречными исковыми требованиями не согласен. Дополнительно пояснил, что ООО ГК «Поволжье» являлось застройщиком жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... ..., однако не смогло завершить его строительство и ввод в эксплуатацию. В ... году сложилась ситуация, что ООО ГК «Поволжье» не смогла ввести в эксплуатацию этот дом. На уровне руководства города Пензы и области был поставлен вопрос о необходимости завершения достройки этого объекта силами другой организации. При губернаторе области была создана рабочая группа в нее вошли представители органов исполнительной власти субъекта Пензенской области, и муниципалитета г.Пензы. Представители, а именно: руководители ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой», а также участники долевого строительства всех недостроенных четырех домов компании ООО ГК «Поволжье». На совещаниях этой группы было принято решение, с согласия Генерального директора ОАО «Пензастрой» о передаче функции по достройке объекта ОАО «Пензастрой». Это было публичное решение которое было освещено в прессе, за ним последовало длительная работа по оформлению правоотношений нового застройщика со старым застройщиком, участниками долевого строительства, Администрацией г.Пензы. Документальным оформлением явилось подписание следующих документов, в части прав аренды земельного участка, был подписан трехсторонний договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. Сторонами этого договора были ОАО «Пензастрой», ООО ГК «Поволжье» и Администрация г.Пензы (собственник земельного участка). Договор был зарегистрирован в установленном порядке в Управление Росреестра по Пензенской области, на основании этого договора права и обязанности на земельный участок перешли к ОАО «Пензастрой». Необходимость подготовки этого документа обусловлено требованиями Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому для осуществления строительной деятельности организации необходимо, на каком либо праве иметь земельный участок в собственности. Второе направление работы - оформление правоотношений с участниками долевого строительства, на момент передачи объекта на достройку ... года у ООО ГК «Поволжье» было заключено порядка более тысячи договоров долевого участия строительства по четырем жилым домам. В ходе переговоров, которые ввелись с ... года и на этапе передачи документации от ООО ГК «Поволжье» возникло ряд сложностей организационно-технического характера, поскольку огромное количество документов передаваемые старым застройщиком были не систематизированы. Много документов не доставало, а многие документы, в том числе и договоры долевого участия, подтверждения их оплаты приходилось запрашивать непосредственно у участников долевого строительства. К ... года стало очевидно, что ООО ГК «Поволжье» не сможет обеспечить подписание трехстороннего соглашения, в том числе и из -за отсутствия штата сотрудников, ввиду того, что к моменту ... года ООО ГК «Поволжье» фактическую деятельность не осуществляла, представлял интересы Генеральный директор, его заместитель ... Денежных средств на счетах организации не было, они уже были арестованы, то есть подписание трехстороннего соглашения, оплата государственной пошлины, сдача документов в Росреестр были технически не осуществимы. Кроме того в ... года генеральный директор ООО ГК «Поволжье» был взят под стражу. Представлять интересы ООО ГК «Поволжье» мог только Трипольский А.Н., который отказывался совершать какие-либо действия в интересах компании, так как проходил фигурантом по уголовному делу. В связи с этим, работа по оформлению с участниками долевого строительства была осуществлена следующим образом, ... был подписан договор между ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье» уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по .... В этом договоре содержится волеизъявление ООО ГК «Поволжье» как прежнего застройщика, и волеизъявление ОАО «Пензастрой» как нового застройщика по передаче прав и обязанностей, существующих у ООО ГК «Поволжье» перед участниками долевого строительства ОАО «Пензастрой». В нем предусмотрено, что такой переход прав и обязанностей осуществляется при выражении волеизъявлении еще и участников долевого строительства в любом случае, так как сделка долевого участия двухсторонняя между дольщиком и прежним застройщиком, то согласие на перевод долга застройщика, участник долевого строительства должен в явной форме выразить, согласно требованию главы 24 ГК РФ. Договор от ... был заключен на тот момент, когда еще руководитель ООО ГК «Поволжье» выполнял свои функции руководителя и мог подписывать какие - либо документы, благодаря этому договору ОАО «Пензастрой» начало работу по оформлению двухсторонних договоров между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. На основании договора от ... стали перезаключаться договора с участниками долевого строительства, и одним из условий было приобретение жилья по цене за один квадратный метр -... тысячи рублей. В договорах с участниками были указаны новые сроки ввода дома в эксплуатацию и условие о доплате (включалась только в том случае, если цена долевого участия была меньше чем ... тысячи рублей). Было большое количество договоров, которое заключалось ООО ГК «Поволжье» по цене еще больше чем 32 тысячи рублей за квадратный метр, в таком случае естественно никаких изменений в этой части в договоре не вносилось. Работа по заключению договоров с дольщиками растянулась на несколько лет, основная масса участников долевого строительства была оформлена до ввода дома в эксплуатацию, ... г.г, по состоянию на ... год оставалось более ста человек не заключившие договора, таким образом не выразивших в явной форме свое волеизъявление, среди них оказался и Абубекяров Т.Р. До настоящего момента, какой либо сделки по переходу прав и обязанностей застройщика не оформлено, с точки зрения ГК РФ переход прав и обязанностей подлежит государственной регистрации. На данный момент не зарегистрирована никакая сделка о переходе прав и обязанностей, к какой - либо из сторон договора в отношении спорной квартиры. В ... году ООО ГК «Поволжье» было ликвидировано в связи с окончанием производства по делу о банкротстве. В связи с тем договор долевого участия перестал действовать, заключенный между ответчиком по первоначальному иску и ООО ГК «Поволжье» в связи с ликвидацией одной из сторон. Однако запись об этом договоре долевого участия все еще содержится в ЕГРИП, эту запись в одностороннем порядке Росреестр не может исключить из ЕГРИП. Из-за этой записи ни ОАО «Пензастрой», ни Абубекяров не могут оформить право собственности на квартиру. Полагают, что совокупность всех обстоятельств, позволяет говорить о том, что право собственности на спорную квартиру должно быть признано за ОАО «Пензастрой». На это указывает следующие моменты, строительство дома было завершено ОАО «Пензастрой», дом введен в эксплуатацию. Между ОАО «Пензастрой» и Абубекяровым Т.Р. отсутствуют, какие либо обязательственные отношения. Вопрос о выплате денежных средств ответчику решить не предоставляется возможным в связи с ликвидацией ООО ГК «Поволжье». Просят заявленные требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, поскольку истек срок исковой давности. Оснований для применения срока исковой давности к их требованиям не имеется.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Абубекяров Т.Р. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что между ним и ООО «ГК «Поволжье» ... был заключен договор участия в долевом строительстве ... на передачу в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: г.Пермь, ул.Тамбовская, 1Г. Согласно п.5.2 указанного договора участник долевого строительства должен был оплатить стоимость квартиры в размере ... руб. Оплату он произвел в полном объеме. Договор заключен на основании Постановления главы администрации г.Пензы ... от ..., Постановления главы администрации г.Пензы ... от ..., договора аренды земельного участка ... от ..., договора от ... уступки прав требований аренды земельного участка ... от ... и разрешения на строительство № ... от .... Согласно п.2.4 указанного договора, земельный участок с кадастровым номером ... находится под обременением (в залоге) в связи с обеспечением прав участника долевого строительства, в соответствии со ст.13 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно выписки из ЕГРИП на указанный земельный участок наложено обременение в виде прав его требований на объект недвижимости -квартиру. ООО «ГК «Поволжье» не смогло завершить строительство дома, в связи с чем между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей от ... по договору аренды земельного участка ... от ..., с кадастровым номером .... Соответственно указанный земельный участок приобретен ОАО «Пензастрой» с обременением. Между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» также был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика от .... Согласно п.1 ст.382, 384 ГК РФ, соответственно к новому застройщику (ответчику) перешли все обязательства предыдущего застройщика в полном объеме. Он в свою очередь в полном объеме исполнил свои обязательства в части внесения оплаты за объект долевого участия, соответственно, к нему перешло право требования квартиры от ОАО «Пензастрой» в соответствии со ст.384 ГК РФ, а также со ст.13 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». После его обращения к ОАО «Пензастрой» о передаче квартиры, ответчик в такой передаче отказал, мотивируя тем, что между истцом и ответчиком нет договорных отношений, и за заключение договора уступки прав (требований) по договору участия в долевом строительстве потребовал доплату в размере более ... руб. Однако указанные действия нарушают его права, поскольку к ОАО «Пензастрой» перешли не только права, но и обязательства застройщика, в том числе обременения, зарегистрированные Федеральной службой регистрации кадастра и картографии по г.Пенза. Согласно п.2 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» цена договора может быть изменена только по соглашению сторон. Просит суд признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: .... Обязать ОАО «Пензастрой» передать ему квартиру расположенную по адресу: ... по передаточному акту. Взыскать с ОАО «Пензастрой» возврат госпошлины за подачу иска в суд.

Что касается ходатайства ОАО «Пензастрой» о применении срока исковой давности, то оно удовлетворению не подлежит поскольку, согласно п.3.1.1 договора долевого участия в строительстве жилья ... от ... застройщик обязан передать участнику долевого строительства, то есть ему квартиру ориентировочно в ... года. Однако своевременная передача квартиры от застройщика, не связана с получением права собственности на квартиру, поскольку несет последствия в виде ответственности застройщика - неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Требования о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры были включены им в реестр требований при банкротстве ООО «ГК «Поволжье», следовательно, требования о признании права собственности за ним на спорное жилое помещение заявлены в срок, но полагает, что ОАО «Пензастрой» заявил требование о признании за ним права собственности на квартиру за пределами срока исковой давности в ... году, тогда как сведениями о невозможности оформления квартиры в собственность располагал с ....

Представитель ответчика администрации г.Пензы Морозова Н.М., действующая на основании доверенности имеющейся в материалах дела, с заявленными ОАО «Пензастрой» исковыми требования не согласна, поскольку все обязательства по передаче квартир с их стороны были выполнены в полном объеме. Оснований для удовлетворения встречных исковых требований Абубекярова Т.Р. также не имеется, поскольку пропущен срок исковой давности. Оснований к применению срока исковой давности к исковым требованиям ОАО «Пензастрой» не имеется.

Представитель Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

В силу ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 432 ГК РФ регламентирует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обязательства в силу ст.309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (ч.1 ст. 391 ГК РФ).

Согласно п.1, 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Исходя из положений ст.12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании договора аренды земельного участка ... от ..., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (арендодатель) и ООО «ЮрКонсалтинг» (арендатор) на основании постановления главы администрации г.Пензы ... от ... арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой земельный участок кадастровый ..., площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ....

Согласно договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... ... от ..., заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (арендодатель), ООО «ЮрКонсалтинг» (арендатор), и ООО «ГК «Поволжье» (новый арендатор), арендатор уступил, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от ... ..., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Пензенской области ... с реестровой записью ..., то есть ООО «ЮрКонсалтинг» передало ООО «ГК «Поволжье» право аренды на земельный участок, площадью ... кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: ... на срок с ... по ... для поэтапного проектирования и строительства жилого дома с переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой. Наряду с уступкой прав арендатор передал, а новый арендатор в полном объеме принял на себя обязательства арендатора по договору аренды.

На предоставленном в аренду земельном участке ООО «ГК «Поволжье» стало осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, при этом привлекая денежные средства участников долевого строительства, среди которых оказался и Абубекяров Т.Р., который в ... году заключил с ООО «ГК «Поволжье» договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого он обязался произвести финансирование строительства в объеме, согласованном в договоре, а застройщик построить и передать ему квартиру в собственность в ... ... года.

Обязательства по финансированию строительства дольщиком Абубекяровым перед ООО «ГК «Поволжье» были выполнены в полном объеме, о чем свидетельствуют приложенные к материалам дела документы: справка выданная главным бухгалтером ООО «ГК «Поволжье» от ..., акт приема- передачи векселей от ..., квитанция к приходному кассовому ордеру ... от ..., квитанция к приходному кассовому ордеру ... от ..., но жилой многоквартирный дом застройщиком не построен, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО «ГК «Поволжье» прекращена.

В связи с прекращением строительства домов и деятельности ООО «ГК «Поволжье», возбуждением уголовного дела в отношении его руководителя, а также в связи с многократными обращениями граждан в органы исполнительной власти Пензенской области рабочая группа, созданная при администрации города Пензы и Пензенской области с участием инициативной группы застройщиков, предложила продолжить строительство домов одному из опытнейших и надежных застройщиков области - ОАО «Пензастрой».

С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в г.Пензе, в том числе и на ... ... права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от ... ... были переданы по договору уступки, заключенному между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы, ООО «ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», новому арендатору ОАО «Пензастрой» (л.д....

Право аренды на земельный участок обремененного правами залога участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «ГК «Поволжье», согласно реестру участников долевого строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по адресу: ... являющееся неотъемлемой частью настоящего договора и составленного в соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ... ... сохранено.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем ... в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись ....

... между ООО «ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» подписан акт приема- передачи незаверенного строительством объекта - жилого дома по ...

... ОАО «Пензастрой» выдано свидетельство серии ... о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по ... степень готовности 34% (л...).

ОАО «Пензастрой» выразило готовность достроить жилой дом по ... ..., но с условием зачета денежных средств, ранее внесенных дольщиками в ООО «ГК «Поволжье» и доплаты ими до стоимости 1 квадратного метра - ... руб.

Поскольку перевод обязанностей застройщика по договорам долевого участия возможен только с согласия первоначального застройщика и участника долевого строительства, а также ввиду отсутствия организационной возможности трехстороннего подписания договора со всеми участниками строительства, из-за прекращения деятельности ООО «ГК «Поволжье» и возбуждения уголовного дела в отношении руководителя должника, ... между ОАО «Пензастрой» и ООО «ГК «Поволжье» был подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... ..., по условиям которого согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительства соглашения по формам, являющимся Приложением ... и ....

Приложение ... содержало текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО «ГК «Поволжье», содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32000 руб. за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.

Приложение ... содержало текс соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО «ГК «Поволжье», и условие о выплате ОАО «Пензастрой» участнику внесенных им по договору денежных средств.

Абубекяров Т.Р. не подписал ни один из предложенных ему вариантов соглашения, выразил несогласие с переводом на ОАО «Пензастрой» обязательств по заключенному с ним договора долевого участия, следовательно, не вступил в договорные отношения с ОАО «Пензастрой».

Впоследствии Абубекяров Т.Р. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела признании несостоятельным (банкротом) ООО «ГК «Поволжье».

Определением Арбитражного суда Пензенской области от ... заявление Абубекярова Т.Р. оставлено без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда г.Самары от ... год определение Арбитражного суда Пензенской области от ... оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа г.Казани от ... определение Арбитражного суда Пензенской области от ..., постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ... оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Определением Верховного суда РФ от ... Абубекярову Т.Р. было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от ... в отношении ООО «ГК «Поволжье» введена процедура банкротства наблюдения со ... (л...).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от ... завершена процедура наблюдения в отношении ООО «ГК «Поволжье» с .... ООО «ГК «Поволжье» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от ... завершено конкурсное производство в отношении ООО «ГК «Поволжье».

... в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО ГК «Поволжье».

Ввиду того, что Абубекяров не воспользовался возможностью переоформить отношения с новым застройщиком, а ООО «ГК «Поволжье» ликвидировано в установленном законом порядке, то на сегодняшний день право собственности на двухкомнатную квартиру № ... (фактический ...), находящуюся на ... этаже, секции В, общей площадью с учетом холодных помещений - ... кв.м., указанную в договоре ... долевого участия в строительстве жилья от ..., фактическая площадь в соответствии с данными БТИ- ....м. в установленном законом порядке ни за кем не оформлено.

В своих доводах представитель ОАО «Пензастрой» указывает на то, что право собственности на квартиру № ... должно быть признано именно за ОАО «Пензастрой», которое осуществило ее достройку и в настоящее время несет бремя по ее содержанию. Договор ... долевого участия в строительстве жилья от ..., зарегистрированного Управлением Росреестра по Пензенской области ... в силу ст.419 ГК РФ следует признать прекращенным, поскольку ООО «ГК «Поволжье» ликвидировано и в силу ст.352 ГПК РФ признать прекращенным залог в силу закона на объект долевого строительства, а также залог права аренды земельного участка с кадастровым номером ....

Вышеуказанные доводы представителя ОАО «Пензастрой» суд считает несостоятельными и расценивает, как неправильное толкование норм материального права.

Так, согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

В судебном заседании установлено, что ООО «ГК «Поволжье» хоть и было признано банкротом, однако обязательства по договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... от ... были приняты ООО «Поволжье» и до настоящего времени не исполнены в полном объеме, в том числе и в отношении Абубекярова Т.Р.

Таким образом, оснований для признания прекращенным договора ... долевого участия в строительства жилья от ..., зарегистрированного в установленном законом порядке, не имеется.

Не имеется оснований и для признания прекращенным залога в силу закона на объект долевого строительства, а также залога права аренды земельного участка с кадастровым номером ..., поскольку в силу ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В связи с тем, что передача объекта долевого строительства, участником долевого строительства которого является Абубекяров, до настоящего времени не состоялась, у него сохраняется залог в силу закона на объект долевого строительства, а также залог права аренды земельного участка с кадастровым ..., площадью ... кв.м.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Оснований для признания за ОАО «Пензастрой» прав собственности на квартиру № ... не имеется, поскольку недвижимое имущество (...) было достроено ОАО «Пензастрой», с учетом вложения дольщиком Абубекяровым денежных средств. Договор ... долевого участия в строительства жилья от ... в установленном законом порядке недействительным либо расторгнутым признан не был, перемена лиц в обязательстве не производилась. Совершение данной сделки в таком виде служит защите прав участника долевого строительства и призвано не допустить ситуации утраты участником долевого строительства прав на достроенное жилье и внесенных денежных средств. Признание ООО «ГК «Поволжье» банкротом не является основанием для признания права собственности на квартиру за ООО «Пензастрой».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ОАО «Пензастрой» следует отказать.

Оснований для применения срока исковой давности к исковым требованиям ОАО «Пензастрой» не имеется, а имеются основания для применения положений ст.196 ГК РФ к исковым требованиям Абубекярова Т.Р.

Согласно ч.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием вынесения судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как усматривается из договора ... долевого участия в строительстве жилья от ..., застройщик обязан был передать дольщику на основании акта приема- передачи квартиру ориентировочно в .... Однако в установленный срок принятые обязательства застройщиком не исполнены, дополнительного соглашения о продлении срока исполнения обязательства между сторонами достигнуто не было, следовательно, начиная с ..., истцу достоверно стало известно о нарушении его прав, и с этого момента началось течение срока исковой давности для предъявления требований об исполнении условий договора.

В установленный законом срок Абубекяров не предпринял никаких мер по восстановлению своего нарушенного права, на момент предъявления встречного искового заявления срок исковой давности давно истек. Доказательств свидетельствующих о том, что Абубекяров пропустил установленный законом срок исковой давности по уважительным причинам, в суд не представлен.

Кроме того, в соответствии со ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменений срока исковой давности и порядка его исчисления. Довод Абубекярова о переходе ОАО «Пензастрой» всех прав и обязанностей от ООО «ГК «Поволжье» на вышеуказанный порядок исчисления срока исковой давности по заявленным требованиям не распространяется.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым к исковым требованиям Абубекярову Т.Р. к ОАО «Пензастрой», администрации города Пензы о признании права собственности на квартиру применить срок исковой давности и оставить заявленные требования без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску ОАО «Пензастрой» к Абубекярову Т.Р. о признании прекращенным договора долевого участия в строительстве жилья, признании прекращенным залога права аренды земельного участка и признании собственности на квартиру и по встречному иску Абубекярова Т.Р к ОАО «Пензастрой», администрации города Пензы о признании права собственности на квартиру - отказать

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 августа 2016 года.

Судья- Л.А. Тарасова

Свернуть