Апциаури Татьяна Фирсовна

Дело № 33-1105/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Кучинской Е.Н.,

судей коллегии Хамитовой С.В., Николаевой И.Н.,

при секретаре Шукшине Д.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Л.Д.Ю. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 20 ноября 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования А.Т.Ф. - удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от <.......> года, заключенный между А.Л.Д., действующей на основании доверенности А.Т.Ф., и Л.Д.Ю. с <.......> года.

Взыскать с Л.Д.Ю. в пользу А.Т.Ф. задолженность по договору найма жилого помещения в сумме <.......> рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме <.......> рублей, убытки в размере <.......> рублей, расходы на оплату услуг оценщика в сумме <.......> рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме <.......> рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Л.Д.Ю. - отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

А.Т.Ф. обратилась в суд с иском к Л.Д.Ю. о признании договора найма жилого помещения от <.......> года расторгнутым с <.......> года, взыскании задолженности по арендной плате в сумме <.......> рублей, стоимости коммунальных услуг в сумме <.......> рублей, убытков в размере <.......> рублей, расходов по оплате услуг оценщика в размере <.......> рублей, расходов по оказанию юридических ...

...услуг в размере <.......> рублей.

Требования мотивированы тем, что <.......> года между А.Л.Д., действующей от имени А.Т.Ф., и Л.Д.Ю. заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <.......> сроком на <.......> месяцев, по условиям которого стоимость арендной платы квартиры составила <.......> рублей ежемесячно, кроме того Л.Д.Ю. ежемесячно должна была оплачивать потребление электроэнергии, а также водоснабжение в указанном жилом помещении. <.......> года Л.Д.Ю. уведомила А.Л.Д. о том, что она выехала из квартиры, при этом оплата за пользование жилым помещением в течение <.......> месяцев произведена не была. <.......> года истец обнаружила в квартире множественные повреждения. По данному случаю А.Т.Ф. был вызван участковый, который составил акт осмотра квартиры от <.......> года. Для определения размера ущерба истец была вынуждена обратится в ООО «Оценщик», согласно отчету которого рыночная стоимость права требования на возмещение убытков, возникших в результате повреждения имущества составила <.......> рублей. Кроме того, по устной договоренности между истцом и ответчиком, Л.Д.Ю. обязалась приобрести мебель, которая перейдет в собственность истца в счет оплаты проживания. Ответчик предъявила истцу чек на приобретение мебели, однако, покинув жилое помещение, ответчик вывезла мебель из квартиры. Оплата проживания в указанном жилом помещении производилась ответчиком единожды при заключении договора найма жилого помещения, в связи с чем задолженность по договору найма за период с <.......> по <.......> составила <.......> рублей. Кроме того, ответчик не оплачивала коммунальные платежи за потребление электроэнергии и водоснабжения, ввиду чего образовалась задолженность в размере <.......> рублей.

Не согласившись с указанным иском, Л.Д.Ю. предъявила встречный иск к А.Т.Ф., А.Л.Д. о признании недействительной сделки по договору найма жилого помещения, заключенному между А.Л.Д. и Л.Д.Ю., применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании А.Л.Д. возвратить Л.Д.Ю. полученные по договору найма жилого помещения денежные средства в размере <.......> рублей.

Требования мотивированы тем, что в период заключения договора найма жилого помещения от <.......> года собственником квартиры являлась П.З.С., поскольку договор купли - продажи квартиры подписан П.З.С. и А.Т.Ф. лишь <.......> года. В связи с чем, А.Л.Д. не могла владеть и пользоваться передаваемой в найм квартирой на основании доверенности от А.Т.Ф.

Суд постановил вышеуказанное решение, с которым не согласна ответчик Л.Д.Ю. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.Т.Ф. отказать в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить. Считает, что при вынесении обжалуемого решения судом нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что в период заключения договора найма жилого помещения от <.......> года собственником квартиры являлась П.З.С. Считает, что договор найма жилого помещения от <.......> года является ничтожным, так как заключен А.Л.Д. в отсутствии полномочий в отношении недвижимого имущества и посягает на охраняемые законом интересы собственника квартиры на момент совершения сделки. Полагает, что договор найма является сфальсифицированным, поскольку содержит дописки, которые отсутствовали в момент составления и подписания договора. Кроме того, считает, что представленная в материалы доверенность от <.......> года также является сфальсифицированной. Полагает, что в настоящее время такая сделка не может быть одобрена П.З.С., поскольку она отказалась от указанной сделки в одностороннем порядке на основании п.3 ст. 183 ГК РФ. Указывает, что в представленном в материалы дела предварительном договоре купли – продажи квартиры от <.......> года и в договоре купли – продажи от <.......> года указана разная стоимость объекта сделки. Обращает внимание на то, что в материалы дела представлены доказательства владения истцом на праве собственности квартирой общей площадью <.......> кв.м., в то время как по договору найма А.Л.Д. обязалась передать квартиру общей площадью <.......> кв.м. Отмечает, что подлинник предварительного договора купли-продажи квартиры не обозревался судом первой инстанции. Указывает, что ссылка в квитанциях на оплату коммунальных услуг за <.......> и <.......> г. о проживании в спорной квартире <.......> человек опровергает довод истца о её проживания в квартире. Ссылается на то, что представленный в материалы дела отчет об оценке №<.......> от <.......> года противоречит акту осмотра квартиры от <.......> года. Полагает, что суд не дал оценки её доводам о том, что информация, изложенная в отчете об оценке, является недостоверной. Считает необоснованным вывод суда о том, что А.Т.Ф. в момент подписания договора найма жилого помещения являлась титульным собственником жилого помещения на основании предварительного договора купли – продажи от <.......> года, ввиду того, что не применен закон, подлежащий применению. Указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что факт причинения ущерба имуществу А.Т.Ф. именно ею не доказан. Считает, что вывод суда о том, что наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, противоречит представленному в материалы дела договору найма. Отмечает, что в материалы дела не представлено доказательств направления истцом ей требования о возмещении ущерба. Считает, что расходы по оплате услуг представителя являются завышенными и не отвечают требованиям разумности. Указывает, что в нарушении ст. 56 ГПК РФ потребление электроэнергии на сумму <.......> рублей материалами дела не подтверждено. Ссылается на то, что судом было отказано в удовлетворении её ходатайства об истребовании подлинника договора найма жилого помещения в целях проведения почерковедческой экспертизы на предмет дописок. Отмечает, что суд не дал оценки её доводу о том, что квартира передавалась А.Л.Д. в непригодном для проживания состоянии. Указывает, что суд не исследовал вопрос оплаты по договора найма, ссылаясь на то, что частично денежные средства переводились ею на банковскую карту А.Л.Д., а также передавались лично А.Л.Д.

Представитель ответчика Х.А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец А.Т.Ф., ответчик Л.Д.Ю., третье лицо А.Л.Д., П.З.С. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены.

В соответствии со ст. ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> года между П.З.С. и А.Т.Ф. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>

<.......> года между П.З.С. и А.Т.Ф. заключен основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, подписан передаточный акт.

<.......> года между А.Л.Д., действующей от имени А.Т.Ф., и Л.Д.Ю. заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <.......> по условиям которого истец предоставил ответчику в пользование вышеуказанное жилое помещение на срок <.......> месяцев для проживания ответчика.

В соответствии с п.1.2 договора стоимость платы за проживание составила <.......> рублей в месяц.

Пунктом 1.4. предусмотрено, что ответчик обязался производить оплату электроэнергии и водоснабжения по показаниям счетчика.

Согласно п.2.4.3 указанного договора наниматель обязан содержать квартиру, сантехнику, оборудование и мебель в чистоте и исправном состоянии, при их повреждении по вине нанимателя, ремонт производится за счет нанимателя.

<.......> года составлен акт осмотра квартиры, в соответствии с которым в квартире установлены множественные повреждения стен, удалена пожарная сигнализация, межкомнатные двери имеют повреждения, местами отпавшие плинтуса, поврежден полотенцесушитель, сантехника сильно загрязнена.

В соответствии с отчетом об оценке № <.......> от <.......> года, рыночная стоимость права требования на возмещение убытков, возникших в результате повреждений в квартире, принадлежащей истцу, составляет <.......> рублей.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора найма жилого помещения и применении последствий его недействительности, суд исходил из того, что предусмотренных законом оснований для признания данной сделки недействительной не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части, находит их верными, основанными на обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

В силу п.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого договора найма собственником квартиры, расположенной по адресу: <.......> являлась П.З.С., которая <.......> года заключила с А.Т.Ф. предварительный договор купли-продажи данной квартиры, а в последующем - <.......> года - основной договор купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

То обстоятельство, что на момент заключения договора найма от <.......> г. А.Т.Ф. не являлась собственником квартиры, не является безусловным основанием для признания данной сделки недействительной, поскольку данная сделка не нарушает права или охраняемые законом интересы Л.Д.Ю., и не повлекла для нее неблагоприятные последствия.

Доводы жалобы о том, что договор найма ничтожен, так как нарушает требования закона и посягает на охраняемые законом интересы П.З.И., внимания судебной коллегии не заслуживает, поскольку П.З.И. каких-либо требований, в том числе, и о признании договора найма недействительным, заявлено не было.

Довод жалобы о том, что договор найма жилого помещения от <.......> г. посягает и на охраняемые законом публичные интересы, поскольку является сфальсифицированным, т.к. содержит дописки, которые отсутствовали в момент его подписания, судебная коллегия находит голословным. Какие-либо доказательства в подтверждение данного довода суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Разрешая требования А.Т.Ф. о расторжении договора найма, взыскании задолженности по договору найма, возмещении ущерба, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 678, 687, 1064 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному выводу о том, что в связи с нарушением со стороны наймодателя условий договора найма от <.......>, имеются основания для его расторжения. Также суд, установив, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендной платы, взыскал с нее задолженность в размере <.......> рублей. Кроме того, суд установил, что действиями ответчика, выразившимися в ненадлежащей эксплуатации квартиры, истцу причинен ущерб в размере <.......> рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части, поскольку они основаны на правильном применении и толковании норм материального права, обстоятельствах дела, представленных сторонами доказательствах, которым суд дал надлежащую правовую оценку.

Доводы жалобы о том, что факт причинения ущерба истцу действиями ответчика не доказан, отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением ущерба истцу, судебная коллегия находит несостоятельным.

В силу ст. 1064 ГК РФ на истце лежит обязанность доказать факт причинения ущерба и его размер, а на ответчике – отсутствие его вины в причинении ущерба.

Из акта приема-передачи квартиры, подписанного сторонами <.......>, следует, что квартира оборудована исправной сантехникой, находится в идеальном состоянии (л.д. 12).

Пунктом 2.4.3 договора найма предусмотрена обязанность нанимателя содержать квартиру, сантехнику, оборудование и мебель в чистоте и исправном состоянии (л.д. 12).

Кроме того, согласно пункту 2.4.5 договора, наниматель обязан согласовывать все запланированные работы по ремонту квартиры.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела установлено и не опровергнуто ответчиком, что <.......> ответчик выехала из арендуемого жилого помещения. В этот же день собственником квартиры в присутствии участкового был составлен акт осмотра квартиры, которым установлены многочисленные повреждения в отделке квартиры (л.д. 15).

Как следует из материалов дела, при освобождении ответчиком арендуемого жилого помещения акт приема-передачи составлен не был.

Ответчиком Л.Д.Ю. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что квартира была передана ею истцу в состоянии, предусмотренном условиями договора найма и положениями ст. 622 ГК РФ.

При данных обстоятельствах, доводы жалобы о том, что ущерб истцу причинен не по вине ответчика, подлежат отклонению как необоснованные.

Размер причиненного истцу ущерба ответчиком также не оспорен. При данных обстоятельствах, довод жалобы о том, что в представленном истцом отчете содержится недостоверная информация, является несостоятельным.

Поскольку судом удовлетворено требование истца о возмещении ущерба, то суд, правильно применив положения ст.ст. 94, 98 ГПК РФ, взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг оценщика в размере <.......> рублей.

Довод жалобы о том, что суд не исследовал вопрос оплаты по договору найма, и не принял во внимание, что часть платежей была совершена на банковскую карту А.Л.Ж. с банковской карты ответчика, часть платежей была передана наличными денежными средствами, является несостоятельным, поскольку доказательств в подтверждение данного довода ответчиком не представлено.

Довод жалобы о том, что взысканная судом в пользу истца сумма расходов на оплату услуг представителя является завышенной, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку размер указанных расходов определен судом в соответствии со ст. 100 ГПК РФ, исходя из сложности дела, объема проделанной представителем истца работы, а также принципа разумности и справедливости.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы в части необоснованного взыскания с ответчика расходов на оплате жилищно-коммунальных услуг, решение суда в данной части подлежит изменению, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с условиями договора найма от <.......>, наниматель помимо внесения платы за проживание производит оплату за электроэнергию и воду (п.п. 1.4 договора).

Согласно предоставленным квитанциям истица за период проживания ответчика в квартире произвела оплату жилищно- коммунальных услуг в размере <.......> рублей, включая плату за электроэнергию и водоснабжение (л.д. 19-21).

Исходя из данных квитанций, расходы по водоснабжению и электроэнергии составляют <.......> руб.

Доказательства того, что в период проживания в принадлежащей истцу квартире ответчик производила оплату указанных расходов, материалы дела не содержат.

При разрешении требований истца в данной части, суд не учел указанные обстоятельства и взыскал с ответчика понесенные истцом расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг в полном объеме, что противоречит условиям договора найма.

При указанных обстоятельствах, решение суда в данной части следует изменить, взыскав с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате водоснабжения и электроэнергии <.......> руб.

Остальные доводы жалобы, направлены на оспаривание выводов суда, а также иную оценку доказательств, они не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене постановленного по делу решения служить не могут.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 20 ноября 2015 года изменить в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме <.......> рублей, взыскав с Л.Д.Ю. в пользу А.Т.Ф. задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме <.......> руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Л.Д.Ю. удовлетворить частично.

Председательствующий судья

Судьи коллегии