Бабоян Асмик Сережовна

КОПИЯ

№ 2-1095/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бузулук 27 июня 2023 года

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Мухтаровой М.М.,

при секретаре Королевой Е.А.,

с участием представителя истца Степаненко С.В., действующего на основании ордера № от ** ** ****

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабоян А.С. к Оганян С.Р. с участием третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, Бабоян А.М. о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Бабоян А.С. обратилась в суд с иском к Оганян С.Р. о признании сделки недействительной, указывая, что ей по праву собственности на основании договора купли-продажи от ** ** **** принадлежала квартира по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 85,7 кв. м., расположенная на 2 этаже пятиэтажного жилого дома. ** ** **** между ней и ответчиком была заключена сделка – договор купли-продажи, согласно которого истец продала, а ответчик купил вышеуказанную квартиру. На основании указанного договора переход права собственности на квартиру был зарегистрирован за Оганян С.Р. Вышеуказанная сделка является притворной – недействительной (ничтожной) в силу ст. 170 ГК РФ. С 2014 года она вместе с Бабояном А.М. (мужем) проживала в вышеуказанной квартире, где они зарегистрированы по месту жительства. ** ** **** истец взяла у Оганян С.Р. сумму займа в размере 250 000 руб., договорились, что ежемесячно она будет передавать Оганян С.Р. за пользование суммой займа проценты в размере 3% ежемесячно. Основную сумму займа истец должна вернуть Оганян С.Р. по его требованию. Оганяном С.Р. было поставлено условие, что в обеспечение займа она должна передать ему в залог принадлежащую ей квартиру по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи квартиры будет являться договором залога квартиры. С чем истец была согласна и в подтверждение достигнутой договоренности написала расписку от ** ** ****, текст которой был продиктован Оганяном С.Р. В этот же день истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи квартиры и передан для государственной регистрации права в Управление Росреестра по Оренбургской области. Каких-либо расчетов по указанному договору не производилось, Оганяном С.Р. истцу 800 000 рублей (как указано в договоре) в качестве выкупной цены квартиры не передавалось. Истец и ответчик договорились, что после передачи квартиры ему в залог путем переоформления на него права собственности на квартиру, она и ее семья продолжат проживать в квартире. После получения от Оганян С.Р. 250 000 рублей, во исполнение достигнутого соглашения, истец и ответчик подписали договор купли-продажи квартиры от ** ** ****, который передали для государственной регистрации перехода права собственности на Оганян С.Р. в регистрирующий орган. После заключения оспариваемой сделки Бабоян А.С., считая себя по-прежнему собственником квартиры, продолжи...

Показать ещё

...ла проживать вместе со своей семьей в квартире и нести бремя ее содержания: оплачивать коммунальные услуги, делать ремонт. Квартира ответчику фактически не передавалась. Оганян Р.С. фактически прав владения и пользования на квартиру не заявлял. Вопроса о выселении и снятии истца и членов ее семьи с регистрационного учета по месту жительства Оганяном С.Р. так же не ставилось. Считает, что договор купли-продажи заключался с целью прикрыть другую сделку, которую стороны в действительности имели ввиду – договор залога недвижимости (ипотеки) в обеспечение обязательств по договору займа денежных средств. При заключении договора купли-продажи. действительная воля сторон сделки была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества. Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ** ** ****, как сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку – договор залога недвижимого имущества является недействительной – ничтожной. Прикрываемая сделка – договор залога недвижимого имущества, как не прошедшая государственной регистрации не соответствует требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» является недействительной – ничтожной и не влечет юридических последствий. В конце января 2023 года в квартиру к истцу пришел незнакомый человек, который не представился и пояснил, что он хочет осмотреть ее, так как Оганян С.Р. выставил ее на продажу. Вышеуказанным он поставил под сомнение достигнутые между ними договоренности по поводу, что квартира является предметом залога по договору займа, но никак не объемом права собственности Оганян С.Р., которым он может распоряжаться.

Просит суд признать сделку – договор купли-продажи квартиры от ** ** **** по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенную между Бабоян А.С. и Оганяном С.Р. недействительной – ничтожной.

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на жилую квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> за Оганян С.Р., №.

Протокольным определением суда от 03 мая 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований на предмет спора был привлечен Бабоян А.М.

Истец Бабоян А.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель истца Степаненко С.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Оганян С.Р. в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте судебного разбирательства по последнему известному месту жительства, конверты возвращены с отметкой почты «истек срок хранения».

В соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. На основании вышеизложенного, суд считает, что ответчик в данном случае извещен надлежащим образом о дне судебного заседания, т.к. конверт вернулся с отметкой «истек срок хранения».

Согласно ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо Бабоян А.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд отзыв, в котором просит удовлетворить заявленные требования, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание представителя не направили, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя, свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации - право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникаете момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи является переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются

В соответствии с п. 1 названной статьи не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из оснований поданного Бабоян А.С. иска, сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, оспаривается истцом по основаниям ее притворности.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, на истце, с учетом доводов ее иска, лежало бремя доказывания того, что заключенная сделка, которую она оспаривает – сделка купли-продажи квартиры, является притворной, поскольку воля всех сторон сделки в действительности была направлена на заключение договора займа с залогом спорной квартиры.

В ходе судебного заседания установлено, что ** ** **** Бабоян А.С. и Оганян С.Р. заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 9 договора жилая квартира по соглашению сторон продана за 850 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 13 договора данный договор имеет силу и передаточного акта.

Как следует из договора, деньги в сумме 850 000 рублей получила Бабоян А.С. Договор подписан сторонами, произведена его государственная регистрация.

Согласно выписке из ЕГРН от ** ** **** № №, собственником помещения, расположенного по адресу: <адрес> является Оганян С.Р., о чем была сделана запись №.

Истец указывала на то, что оспариваемый ею договор купли-продажи прикрывает другую сделку – договор займа, заключенный под залог квартиры истца.

В подтверждение возникших между сторонами правоотношений по договору займа, истцом представлена расписка, из которой следует, что Бабоян А.С. взяла у Оганяна С.Р. денежные средства в размер 250 000 рублей и обязалась ежемесячно платить проценты и в указанный срок отдать всю сумму, оставив в залог свою квартиру по адресу: <адрес>.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств исполнения обязательств по расписке, а именно документов, свидетельствующих об уплате оговоренных процентов. В связи с чем не доказано исполнение договора займа с залогом недвижимого имущества.

В ходе судебного заседания был опрошен свидетель Бабоян Р.А., который пояснил, что в 2014 году была куплена квартира по адресу <адрес>16. В данной квартире проживает он, отец, мать и сестра. В 2015 году у семьи возникли проблемы. Родители обратились за займом к Оганян С.Р. Взяли 250 000 рублей у ответчика. Сам он не присутствовал, он слышал разговор родителей об этом. Ему было 16 лет. Они обсуждали, что у них проблемы, условия, что квартиру оформить на этого человека, как гарантия возврата долга. Этот займ был взят, со слов родителей. Дальше жили, сделали ремонт. Ему не известно выплачивала ли его мать проценты по расписке, и предпринимала ли какие-либо действия по оспариванию договора. С 2015 года до последнего времени Оганян С.Р. и люди от него не приходили, выселиться не просили. В 2023 года приходил человек якобы посмотреть квартиру, отец его выгнал. Мама всегда говорила наша квартира. Коммунальные платежи все оплачиваем.

Оценив все указанные обстоятельства дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что действия Бабоян А.С. по заключению спорной сделки – договора купли-продажи от ** ** **** были направлены на распоряжение спорным имуществом, принадлежащим ей на праве собственности.

Заключенная сторонами сделка направлена на создание действительных правовых последствий в виде перехода права собственности на квартиру к Оганян С.Р., соответствующих волеизъявлению сторон сделки и положениям статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи. Договор купли-продажи исполнен сторонами, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, согласно которой правообладателем спорного недвижимого имущества стал Оганян С.Р.

Договор купли-продажи от ** ** **** заключен в письменной форме, соответствует требованиям статей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации и иным требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договора, подписан сторонами, при его исполнении стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки.

Между тем, Бабоян А.С. не представлено доказательств, что при совершении сделки купли-продажи ее воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки.

Кроме того Бабоян А.С. лично присутствовала при оформлении договора купли-продажи, подавала документы для регистрации перехода права собственности на спорное имущество, в содержании договора купли-продажи, подписанного Бабоян А.С., в том числе и на последнем листе договора, истец поименована как "Продавец".

При этом в п. 10 договора прямо указано, что при его заключении стороны подтверждают помимо прочего и то, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных условиях.

Более того, в договоре прямо указано, что квартира передавалась от продавца к покупателю свободной от прав иных лиц на пользование ею, Бабоян А.С. обязуется сняться с регистрационного учета в срок до ** ** ****, а члены семьи Бабоян А.С. утрачивают право пользования данной жилой площадью в соответствии со ст. 292 ГК РФ, что так же подтверждает намерение продавца именно распорядиться своей собственностью.

Учитывая, что переход права собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу, что при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора купли-продажи.

Тот факт, что Бабоян А.С. продолжает проживать в спорной квартире, сам по себе не свидетельствует о заблуждении истца относительно сущности заключаемой ею сделки.

Не подтверждают с достоверностью доводы Бабоян А.С. о недействительности сделки показания опрошенного свидетеля Бабоян Р.А. поскольку очевидцем заключения сделки он не являлся, об обстоятельствах совершения договора знает только со слов самой Бабоян А.С.

Обращает на себя внимание и то, что в течение 8 лет Бабоян А.С. названную сделку не оспаривала, о ее расторжении не просила, в тоже время, как это видно из всех приведенных выше обстоятельств и доказательств, она безусловно знала о характере сделки и переходе в силу данной сделки права собственности на квартиру от нее к Оганяну С.Р.

Приведенные выше последовательные и осознанные действия сторон сделки, а также то, что на протяжении 8 лет продавцом данная сделка не оспаривалась, свидетельствуют о том, что стороны имели намерения по заключению именно договора купли-продажи квартиры.

Таким образом, оспариваемый истцом договор не только был заключен, но и по воле Бабоян А.С. исполнен сторонами, продавцом деньги получены, квартира, являющаяся предметом сделки, передана от продавца покупателю в собственность, право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспаривалось 8 лет.

На момент совершения действий по заключению договора купли-продажи у Бабоян А.С. не существовало препятствий для продажи своего недвижимого имущества. Спорное имущество не находилось под арестом.

С учетом приведенного выше, суд полагает недоказанным материалами дела заключение сторонами договора займа с залогом недвижимости под прикрытием сделки купли-продажи, а также его фактическое исполнение сторонами, что имеет юридическое значение.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела не были установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности – т.е. того, что воля всех сторон сделки в действительности была направлена на заключение договора займа с залогом спорной квартиры.

В связи с чем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ** ** ****, заключенный между Бабоян А.С. и Оганян С.Р. не может быть признан судом недействительным по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, то с ответчика не подлежит взысканию в пользу истца оплаченная им госпошлина при подачи иска в суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Бабоян А.С. к Оганян С.Р., с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Оренбургской области, Бабоян А.М., о признании сделки недействительной – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись М.М. Мухтарова

Решение в окончательной форме принято 03 июля 2023 года.

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-1095/2023 УИД 56RS0008-01-2023-000761-81, находящемся в производстве Бузулукского районного суда

Свернуть