Балабекян Борис Осипович

№ 66а-538/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 30 июля 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей: Демидчик Н.В., Рассказовой Г.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., секретарем Сапожниковой А.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-53/2020 (26OS0000-04-2019-000308-97) по апелляционной жалобе Администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 10 февраля 2020 г. по административному исковому заявлению Балабекяна Борика Осиповича об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., пояснения административного истца Балабекяна Б.О. и его представителей Останко М.И., Автандилова Р.Ф., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Балабекян Б.О., будучи собственником объекта недвижимого имущества, обратился в суд вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером: № площадью 1108,40 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что установленная кадастровая стоимость в размере 35518527,30 рублей, существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы.

В подтверждение своей позиции предоставил отчет № № от 19 сентября 2019 г., выполненный оценщиком Ш. (сотрудником ООО «Арб...

...итраж»), согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 15486000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 10 февраля 2020 г. заявленные требования удовлетворены.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № площадью 1108,40 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 25814000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости определено считать 19 октября 2019 г.

Вопрос о судебных расходах в данном решении не разрешен.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Ставрополя просит решение изменить в части установления кадастровой стоимости.

В обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с положенной в основу решения суда судебной оценочной экспертизой, полагая выводы эксперта недостоверными и необоснованными.

По мнению апеллянта, рыночная стоимость, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной, поскольку эксперт приводит стоимость объекта оценки, с учетом налога на добавленную стоимость (далее- НДС).

Указанная методика не может быть признана правильной, поскольку определение рыночной стоимости не может включать в себя величину НДС как отдельного элемента, так как относится к рыночным величинам, формируемым рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки.

В ходе заседания суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи был опрошен эксперт ООО Оценочная компания «Эксперт» Г., который дал пояснения по методике оценке применяемой с учётом НДС. Между тем, в ходе допроса данного эксперта, сомнения в обоснованности экспертного заключения не были устранены, поскольку экспертом не были учтены положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Для целей Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на добавленную стоимость (далее- НДС) исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Однако суд первой инстанции без учета приведенных выше законоположений не принял во внимание данные обстоятельства и определил на основании заключения судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости с выделением НДС.

В связи с наличием неустранимых противоречий в заключении эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» Г., судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы с целью применения специальных познаний для оценочного исследования объекта недвижимости.

На основании Определения Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 мая 2020 г. в рамках административного дела № 66а-538/2020 производство повторной судебной оценочной экспертизы было поручено эксперту ООО «ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА» – Т., согласно выводам которой Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2015 г. составила: 32 869 694 рубля.

Проанализировав представленное заключение повторной экспертизы № от 25 июня 2020г. апелляционный суд приходит к выводу о достоверности установленной в ней рыночной стоимости исследуемого объекта.

Как следует из содержания заключения, экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки.

Вопреки доводам административного истца, в заключении эксперта представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта капитального строительства, в частности, его площади, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информации о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Определение рыночной стоимости объекта капитального строительства с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов является полным и точным.

В заключении подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения. В тексте экспертизы содержатся все необходимые таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Экспертом учтены требования пункта 24 ФСО № 7, согласно которому при применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости, рассчитывается путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

При применении затратного подхода эксперт исходил из принципа замещения, в соответствии с которым типичный рыночный покупатель будет определять рыночную стоимость объекта недвижимости как затраты на строительство объекта недвижимости.

В настоящем деле, экспертом верно рассчитана стоимость объекта оценки с расчетом затрат на создание методом сравнительной единицы на основании сборника укрупненных показателей. Применены региональные коэффициенты климатических районов, коэффициент перехода к ценам на дату оценки, рассчитан и применен коэффициент прибыли предпринимателя.

В рамках применения сравнительного подхода, при проведении мониторинга рынка в целях поиска объектов аналогов, экспертом, на дату экспертизы были выявлены предложения по продаже аналогичных объектов, схожих с объектом экспертизы по основным характеристикам и условиям размещения. Верно руководствуясь положениями подпункта б пункта 22 ФСО №7, в силу которого «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» эксперт в расчетах использовал максимально сопоставимые по ценообразующим факторам, относящиеся к одному сегменту аналоги. Возможность использования/не использования в расчетах аналогов с обоснованием указана в Таблицах №№ 8, 9, 10.

Из итогового расчёта следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки с применением надлежащих корректировок на ценообразующие признаки (условия рынка, месторасположение, физические характеристики). Данные по объектам аналогам предоставлены в Приложении и являются неотъемлемой частью заключения.

Доводы административного истца, не согласного с выводами эксперта относительно отбора объектов аналогов, являются голословными и опровергаются представленными доказательствами.

При применении доходного подхода, оценщиком было обоснованно применение метода прямой капитализации, который применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию (п. 23в ФСО № 7). Поскольку была получена достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, эксперт верно определил рыночную стоимость объекта недвижимости рассчитываемую как разницу величин будущих доходов и расходов и моменты их получения.

При согласовании итогов примененных подходов и окончательном расчете рыночной стоимости, экспертом были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов и при согласовании результатов оценки каждому из результатов, придана своя весовая характеристика.

Таким образом, проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что представленное заключение эксперта соответствует федеральным стандартам оценки, является достоверным и обоснованным, эксперт был допрошен в судебном заседании, предоставил полные и подробные пояснения, подтвердил свою квалификацию и статус оценщика, удостоверив их дипломом о профессиональной подготовке, квалификационным аттестатом, свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Каких либо иных допустимых и относимых доказательств, которые опровергли бы установленную в заключении повторной экспертизы рыночную стоимость лицами участвующими в деле представлено не было, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение заключение судебной экспертизы.

Не имеется оснований для отклонения выводов повторной экспертизы № от 25 июня 2020г., проведенной экспертом Т. по доводам представленных истцом возражений, в которых содержатся замечания по применению ненадлежащих аналогов, некорректному указанию месторасположения объектов и неправильной методике исчисления ввиду неверного применения технологии вычленения из стоимости объекта стоимости земельного участка.

Как следует из письменных и устных пояснения эксперта Т., допрошенной в суде апелляционной инстанции, она учла все изложенные в представленных замечаниях доводы и указала на их необоснованность, поскольку указанное несогласие с выводами эксперта не могло повлиять на установление окончательной величины рыночной стоимости, а часть из замечаний относится к неверной интерпретации примененной методики исследования, которая была разъяснена экспертом в ответах на поставленные вопросы.

Что касается ссылок истца на необходимость применения иных математических расчетов и методов при вычленении стоимости земельного участка их стоимости объекта, то судебной коллегией данные замечания отклоняются как необоснованные, поскольку приведенная экспертом методика была им разъяснена и проиллюстрирована в ходе судебного заседания.

Само по себе несогласие представителя административного истца с заключением судебного эксперта, не может служить основанием для его пересмотра, так как достоверными доказательствами представленные возражения не подтверждаются.

При таких обстоятельствах, доводы представителя административного истца настаивающего в ходе рассмотрения апелляционной жалобы на определении рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Оценочная компания «Эксперт» № от 15 января 2020 г., подлежит отклонению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения дела.

Таким образом, оснований не доверять экспертному заключению повторной экспертизы повторной экспертизы № от 25 июня 2020г., проведенной экспертом Т. суд апелляционной инстанции не находит.

Поскольку по результатам рассмотрения настоящего дела суд второй инстанции приходит к выводу об изменении установленной кадастровой стоимости, определив ее в соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума № 28 в ином размере, чем указано в административном иске и в решении суда первой инстанции, то таким образом, апелляционная инстанция фактически требования административного истца удовлетворяет, изменяя и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на основании заключения эксперта, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Третий апелляционный суд также приходит к выводу, что судебные расходы, понесенные при рассмотрении настоящего дела, следует возложить на административного истца, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью (35518527,30 рублей / 25814000 рублей) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, а судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, то удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на Балабекяна Б.О.

Разрешая вопрос об обоснованности размера расходов (60000 рублей) затраченных на проведение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. № «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях»).

Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что сумма судебных расходов подтверждена приложенным к материалам экспертизы расчётом и финансово-экономическим обоснованием.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ставропольского краевого суда от 10 февраля 2020 г. по административному делу по административному иску Балабекяна Борика Осиповича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2015 г. в размере: 32869694 рублей.

Взыскать с Балабекяна Борика Осиповича судебные расходы на производство повторной судебной экспертизы в пользу ООО «Центр поддержки бизнеса» (<адрес>) в размере 60000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи