Бичиш Эльза Анатольевна

Дело № 2-318/2020

РЕШЕНИЕименем Российской Федерации

04 августа 2020 года город Шагонар

Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в составе:

председательствующего Кандаурова Э.Н.,

при секретаре Хертек Ч.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орус-оол Н.Ш. к Акционерному обществу «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

у с т а н о в и л:

Орус-оол Н.Ш. обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, указав на то, что по договору купли-продажи квартиры от 26 января 2007 года. Орус-оол Н.Ш. приобрела у Серии С.К. в собственность квартиру находящуюся по адресу: <адрес>. В этот же день вышеуказанная квартира передана Орус-оол Н. Ш. и по сей день распоряжается, и владеет квартирой Орус-оол Н.Ш.. Согласно вышеуказанного договора стоимость квартиры составляет 150 000 рублей. В соответствии с договором расчет между сторонами был произведен за счет средств собственных и заемных средств, предоставляемых ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» (в настоящее время владельцем закладной является - АО «Дом.РФ» (филиал № 5440 ВТБ ПАО), далее кредитор, на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Согласно ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, итоженного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. В силу ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В связи с чем при государственной регистрации права право собственности на квартиру было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Согласно п.5.2 Договора купли-продажи обязательства покупателя в части ипотеки квартиры в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.2.2 и 2.3 договора купли- продажи. В счет исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ перед кредитором он...

...а производила ежемесячно выплаты. ДД.ММ.ГГГГ ею обязательства перед Кредитором исполнены в полном объеме, задолженности не имеет, что свидетельствует о прекращении залога перед залогодержателем. Однако Кредитор до сегодняшнего дня не снял обременение с квартиры, что препятствует ей в полной мере распоряжаться квартирой. В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ). Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. Согласно ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-Ф3 "Об ипотеке (Залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. В соответствии с п.4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. №22-Ф3 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или по основании вступившего в законную силу решения суда. С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин. До настоящего времени Орус-оол Н.Ш.. не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего Орус-оол Н.Ш.. на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд. Согласно п.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. На основании изложенного, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры расположенной по адресу: <адрес>.

Представитель истца Лаа-Есипова Д.А.. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Тыва (третьего лица) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, был извещен надлежащим образом.

Суд рассматривает дело в отсутствие представителей истца, ответчика и третьего лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 555, пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 334, пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса (в ранее действовавшей редакции) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункты 1, 5 статьи 488 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 25 указанного федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании ч.1 ст.77 указанного федерального закона, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Орус-оол Н.Ш. (покупатель) и Серии С.К. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированный в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва. При этом указано, что на объект имеется ограничение в виде ипотеки на 180 месяцев от даты предоставления денежных средств.

Из пунктов 1.4, 2.1 договора купли-продажи следует, что квартира сторонами оценена и продается за 150 000 рублей, которые оплачиваются покупателем за счет собственных средств и заемных средств, предоставляемых ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитования Республики Тыва» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в г.Кызыле между Орус-оол Н.Ш. и ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитования Республики Тыва».

Из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что заем согласно договора займа предоставляется Орус-оол Н.Ш.. в размере 135 000 рублей для целей приобретения в собственность Орус-оол Н.Ш.. квартиры, указанной в п.1.1 указанного договора, со сроком возврата займа – 180 месяцев, с даты фактического предоставления займа.

Согласно пунктам 3.1.1, 3.1.2 договора купли-продажи следует, что денежные сумма 150 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как счет собственных средств покупателя, а также за счет средств предоставляемого ипотечного займа по договора займа, в безналичном порядке путем перечисления всей суммы стоимости квартиры, указанной в п.1.4 указанного договора со своего счета, открытого в ТФ ОАО АКБ «РОСБАНК». Уплата покупателем денежной суммы указанной в п.3.1.1 указанного договора выплачивается единовременно в течение 3 банковских дней после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что правообладателем квартиры по адресу: <адрес>, является Орус-оол Н.Ш.. На указанную квартиру имеется обременение - ипотека в пользу ГУП «Агентства по ипотечному жилищному кредитования Республики Тыва» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке главного специалиста ОКСИК ОО «Абаканский» филиала № 5440 ВТБ (ПАО) Гнатюк О.А. следует, что АО «ДОМ.РФ» являющееся владельцем оформленной закладной сообщает, что по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченному залогом приобретаемого жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, размер займа составлял 135 000 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что остаток долга по договору займа составляет 0 рублей, просроченная задолженность отсутствует, обязательство исполнено в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи истцом был фактически исполнен, претензий по исполнению договора не имеется, между тем на квартиру осталось зарегистрированным обременение в виде ипотеки.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд полагает исковые требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки на недвижимое имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как договор купли-продажи между сторонами исполнен как со стороны продавца, так и со стороны покупателя в части уплаты стоимости имущества, а также со стороны истца в части оплаты заемных средств на приобретение квартиры, обременение недвижимого имущества в виде ипотеки фактически прекратилось, при этом, записи в ЕГРП о регистрации ипотеки препятствует распоряжению имуществом.

Таким образом, имеются основания для погашения регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиру по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление Орус-оол Н.Ш. к Акционерному обществу «Дом.РФ» о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, удовлетворить.

Признать отсутствующим с момента вступления решения суда в законную силу обременение права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в виде ипотеки в силу закона.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва, погасить регистрационную запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва путем подачи апелляционной жалобы через Улуг-Хемский районный суд Республики Тыва в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение по делу изготовлено 10 августа 2020 года (с учетом выходных дней - 08, 09 августа 2020 года).

Председательствующий Э.Н. Кандауров