Чебан Анастасия Павловна

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 июня 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи Аврамиди Т.С.,

судей Рошка М.В., Онищенко Т.С.,

при секретаре Оголь В.Л.,

по докладу судьи Аврамиди Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Бекетовой <данные изъяты>, Чебан <данные изъяты>, Бекетовой <данные изъяты> к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Кравцова <данные изъяты>, Дудкина <данные изъяты>, Дудкина <данные изъяты>, Маевская <данные изъяты>, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, муниципальное унитарное предприятие «Ремонтно-эксплуатационная организация - Гурзуф» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, муниципальное унитарное предприятие «Ялтажилсервис», общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис плюс», по апелляционной жалобе представителя Чебан <данные изъяты>, Бекетовой <данные изъяты>, Бекетовой <данные изъяты> – Шабалина <данные изъяты> на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 25 февраля 2021 года,

У С Т А Н О В И Л А:

В мае 2020г. Бекетова О.И., Чебан А.П. и Бекетова В.И. обратились в суд с иском Администрации города Ялта Республики Кры...

...м, в котором просили:

- сохранить квартиру общей площадью 56,8 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, в перепланированном и реконструированном виде;

- признать за истцами право общей долевой собственности на указанную квартиру по 1/3 доли за каждым в поряди приватизации.

Исковые требования мотивированы тем, что Бекетова О.И. и члены её семьи - дочери Чебан А.П. и Бекетова В.И., на основании договора социального найма жилого помещения от 9 ноября 2016 г. бессрочно владеют и пользуются двухкомнатной квартирой общей площадью 56,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.

Данная квартира была предоставлена Бекетовой (Чебан) О.И. в 1997г. и изначально являлась неблагоустроенной. Истцом была произведена пристройка двух помещений – тамбура 1-6 площадью 1,8 кв.м. и туалета 1-7 площадью 2 кв.м., которые включены в общую площадь квартиры – 56,8 кв.м. и предоставлены истцам в пользование по договору социального найма от 09.11.2016г.

Протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.02.2020г. единогласно принято решение о даче Бекетовой О.И. согласия на ввод пристроек к квартире в эксплуатацию.

В настоящее время квартира состоит из помещений: 1- жилая площадью 12,4 кв. м, 1-2 жилая площадью 14,3 кв. м, 1-3 кухня площадью 9,6 кв. м, 1-4 застекленная веранда площадью 6,8 кв. м, 1-5 застекленная веранд площадью 5,8 кв. м, 1-6 тамбур площадью 1,8 кв. м, 1-7 туалет площадью 2,0 га м, I подвал площадью 4,1 кв. м, общая площадь квартиры составляет 56,8 кв. м, в том числе жилая - 26,7 кв. м.

Спорное жилое помещение соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ввод в эксплуатацию пристройки согласован с жильцами многоквартирного дома. Вместе с тем, в связи с самовольно произведенной реконструкцией квартиры истцы не имеет возможности в настоящее время реализовать свое право на приватизацию во внесудебном порядке, их заявление о приватизации квартиры от 27 марта 2020 г. оставлено Администрацией города Ялта Республики Крым без ответа.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 25 февраля 2021 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истцов, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ненадлежащую оценку представленных доказательств, просит указанное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что спорное жилое помещение в реконструированном виде предоставлено истцам по договору социального найма, включено в состав казны муниципального образования, соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, интересы третьих лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, что остальные сособственники помещений в многоквартирном доме выразили согласие на сохранение квартиры в реконструированном виде.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало, истцы обеспечили явку своего представителя Хугаева Р.Г.

При таких обстоятельствах, на основании ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов – Хугаев Р.Г. апелляционную жалобу поддержал, по доводам в ней изложенным, просил об отмене решения суда первой инстанции.

Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения представителя истцов, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Бекетова (Чебан) О.И и члены ее семьи Чебан А.П. и Бекетова В.И. по договору социального найма № 588/2016 от 9 ноября 2016 г. бессрочно владеют и пользуются квартирой, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ранее предоставленной Бекетовой О.И. решением исполнительного комитета Гурзуфского поселкового совета от 2 апреля 1997 г. № 33 (т. 1 л.д. 20-24, 25).

Земельный участок под многоквартирным домом <адрес>, не сформирован.

Согласно архивной выписке из решения исполкома Гурзуфского поселкового Совета от 02.04.1997г №33 за истцом была закреплена двухкомнатная неблагоустроенная квартира №1 площадью 26,5 кв.м. (л.д. 26).

Вместе с тем, копия характеристики освободившейся жилой площади помещений квартиры №1 от 17.12.1996г. содержит исправления цифры 25, 26, 3, 5 (л.д. 27).

Сведений об общей площади предоставленной истцу в 1997 году квартиры материалы дела не содержат.

Между тем, из материалов инвентарного дела, исследованного судом первой инстанции в судебном заседании и копии которого приобщены к материалам дела, следует, что дом по пер. Мичурина, 6, пгт. Краснокаменка является 5-ти квартирным. Квартиры 2-4 принадлежат гражданам Кравцовой Н.А., Дудкиной Н.В., Дудкиной Н.И., Маевской В.П. Квартира №5 принадлежит Гурзуфскому поселковому совету.

Сведения о собственнике квартиры №1 в справке о принадлежности помещений в материалах инвентаризационного дела не зафиксированы.

Постановлением Администрации г Ялты от 14.12.2016г. департаменту имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты поручено принять и включить в состав муниципальной казны муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым квартиру <адрес>, общей площадью 58,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м. (л.д. 208).

Сведения о постановке квартиры на кадастровый учет в материалах дела отсутствуют.

В реестр муниципальной собственности квартира не включена (л.д. 207).

Из представленной в материалы дела экспликации внутренних обмеров помещений дома <адрес> следует, что по данным первичного учета жилая площадь квартиры №1 составляла 25,4 кв.м., общая - 58,3 кв.м. и включала кухню 1-3 площадью 9,6 кв.м., застекленные веранды 1-4 – 6,8 кв.м., 1-5 площадью 5,8 кв.м., подвал I площадью 9,6 кв.м., жилые комнаты 1-1 – площадью 11,6 кв.м. (площадь по формуле 12,2 кв.м.), 1-2 площадью 13,8 кв.м. (площадь по формуле 14,3 кв.м.).

При этом, по данным инвентаризационного учета от 15.08.2016г. в квартире №1 зафиксированные самовольные пристройки 1-6 тамбур площадью 1,8 кв.м., 1-7 туалет площадью 2 кв.м.

Кроме того экспликация внутренних площадей к плану жилого дома содержит сведения об изменении площади жилой комнаты 1-1 с 11,6 (12,2 кв.м.) до 12,4 кв.м. (12.4 к.в.м), уменьшение площади закрепленного за квартирой подвала с 9,6 кв.м. до 4,1 кв.м. (л.д. 156-159). В результате общая площадь квартиры с учетом зафиксированных изменений составила 56,8 кв.м., жилая 26,7 кв.м.

На основании заключения эксперта ООО «Центр имущественных отношений «ТАКТ» № ССТЭ/05/10 от 5 октября 2020 г., судом первой инстанции установлено, что в квартире по адресу: <адрес>, были произведены строительные работы, а именно: пристройка к основному зданию на первом этаже с выходом за переделы площади застройки здания. В результате произведенной реконструкции была увеличена общая площадь здания, площадь застройки, а также площадь спорного жилого помещения на 3,8 кв. м за счет возведения строений - помещение 3 (санузел) и помещение 7 (коридор). Общая площадь спорного помещения в результате реконструкции составляет 52,7 кв. м (за вычетом из общей площади помещения площадью 4,1 кв. м, расположенного в подвальном этаже, доступ в которое не осуществляется из помещений квартиры). При визуальном осмотре было определено, что вход в санузел (помещение 3 на плане этажа) осуществляется из кухни, что не соответствует требованиям п. 2.6 СНИП 2.08.01-89* «Жилые здания». При возведении пристройки, а также оборудования двери для осуществления доступа в образованное в результате реконструкции помещение, несущие конструкции здания затронуты не были. Эксперт также пришел к выводу, что законные интересы собственников других помещений в результате произведенной реконструкции не затрагиваются, за исключением прав на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в части их прав на подвальные помещения (т. 1 л.д. 108-129).

Таким образом, из материалов дела следует, что истцами произведена реконструкция занимаемого на условиях социального найма жилого помещения, в результате которой изменились как внешние параметры квартиры, так и параметры многоквартирного жилого дома в целом, с увеличением площади застройки, произведенными пристройками занят придомовой земельный участок. При этом, уменьшение площади квартиры произошло в следствие уменьшения площади подвала, находившегося в пользовании. Данный подвал не является частью квартиры, без его учета изначально площадь квартиры составляла 48,7 кв.м. (58,3 – 9,6), в настоящее время площадь квартиры с пристройками, но без учета подвала составляет 52,7 кв.м.

Разрешения на реконструкцию квартиры истцами в материалы дела не представлено, ответчик оспаривает законность произведенной истцом реконструкции.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что в результате произведенной истцами реконструкции возник новый объект – квартира площадью 52,7 кв.м., представляющая собой объект самовольного строительства, который в измененном виде в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не является объектом права собственности. Более того, в результате произведенной реконструкции изменились внешние параметры многоквартирного дома с увеличением площади застройки, в результате чего объектом самовольной реконструкции стал многоквартирный дом в целом. Помимо этого, самовольно реконструированная квартира не соответствует строительным нормам и правилам.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, правовым основанием для признания права собственности на самовольную постройку, в отличие от положений ст. 29 ЖК РФ содержащей положение (п. 4) о сохранении квартиры в переустроенном или перепланированном состоянии, в случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью, является наличие у лица, осуществившего самовольное строительство прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта.

Как следует из материалов дела, истцы просят сохранить квартиру №1 в реконструированном виде в составе помещений общей площадью 56,8 кв.м. (с учетом подвала 4,1 кв.м. и пристроенных тамбура площадью 1,8 кв.м., туалета – 2 кв.м.), жилой площадью 26,7 кв.м. и признать за ними в порядке приватизации право собственности на указанное жилое помещение по 1/3 долей за каждым.

Однако, прав в отношении придомового земельного участка, допускающих строительство объекта недвижимого имущества, истцы не имеют.

Администрация г. Ялты Республики Крым против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на то, что реконструкция квартиры произведена истцами самовольно, в её результате незаконно занят земельный участок муниципальной собственности (л.д. 193 оборот). Кроме того, с заявлением о приватизации квартиры в установленном порядке Бекетова О.И., Чебан А.П., Бекетова В.И. не обращались, 30.03.2020г. в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты поступило письмо неустановленного образца о передаче квартиры в собственность без необходимого пакета документов (л.д. 203).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 22 - 29, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 222 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что произведенные истцами изменения представляют собой не перепланировку квартиры, а реконструкцию, в результате которой возник новый объект с увеличенными параметрами застройки в плане, и который в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не является объектом права собственности.

Установив, что доказательства получения разрешений и согласований с органом местного самоуправления, как с собственником квартиры и земельного участка, истцами не получено и не испрашивалось, с иными сособственниками многоквартирного дома реконструкция также не согласовывалась, согласие всех сособственников на уменьшение общего имущества не получено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования о сохранении квартиры в реконструированном виде противоречат положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Поскольку истцы просят в порядке приватизации передать в собственность самовольно созданный объект недвижимости, основания для возникновения права собственности на который отсутствуют, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности.

Доводы апелляционной жалобы правильности выводов суда не опровергают и оснований к отмене решения не содержат.

Утверждения апеллянта о том, что произведенная им реконструкция соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, прав собственником многоквартирного дома не нарушает и ими выражено согласие на сохранение квартиры в реконструированном виде являются несостоятельными, получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, представленный истцами протокол №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10.02.2020г. правомерность заявленных требований не подтверждает, поскольку не содержит перечня всех сособственников помещений многоквартирного дома и их подписей, в частности Дудкиной Н.И.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, и, также обращает внимание на то, что помимо прочего, участие в собрании не принимал собственник квартир №1 и №5 - представитель муниципального образования.

Более того, истцы, как наниматели квартиры, не имеют прав в отношении земельного участка, допускающих реконструкцию многоквартирного дома, в связи с чем, их требования о сохранении квартиры в реконструированном виде являются неправомерными независимо от согласия иных сособственников многоквартирного дома.

Администрация г. Ялты, как представительный орган собственника помещений многоквартирного дома и придомового земельного участка, против сохранения квартиры в реконструированном виде возражает, что исключает возможность сохранения самовольной постройки.

Кроме того, как следует из заключения строительно-технической экспертизы, планировочное решение пристроенного к квартире туалета не соответствует требованиям п. 2.6 СНИП 2.08.01-89* «Жилые здания», поскольку вход в туалет устроен из кухни.

Утверждения апеллянта о том, что ответчик передал истцам квартиру в реконструированном виде по договору социального найма, правильность выводов суда первой инстанции по существу спора не опровергает, поскольку такого объекта недвижимости, как указано в договоре социального найма юридически не существует, представляет собой объект самовольного строительства.

Заключив с истцами договор социального найма на квартиру общей площадью 56,8 кв.м., Администрация г. Ялты в лице и.о. начальника Департамента по вопросам ЖКХ фактически распорядилась самовольной постройкой, что противоречит п. 2 ст. 222 ГК РФ и на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора социального найма в этой части, поскольку противоречит основам публичного правопорядка и, кроме того, посягает на интересы сособственников многоквартирного дома.

Кроме того, с учетом характера заявленных исковых требований, направленных, по сути, на уменьшение общего имущества многоквартирного дома, ответчиками по такому иску должны являться все сособственники многоквартирного дома, а не только собственник реконструированной квартиры и земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что пристройки требовались для улучшения жилищных условий, не имеют правового значения, поскольку субъект гражданских правоотношений должен действовать в пределах предоставленных прав, тогда как права осуществлять пристройки к квартире истцы не имели, в том числе и для улучшения жилищных условий. Квартира изначально была предоставлена Чебан О.И. как неблагоустроенная, соответственно истец не вправе была самовольно изменять её характеристики.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка. Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ; нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено, в связи с чем, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы фактически выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 25 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Чебан <данные изъяты>, Бекетовой <данные изъяты>, Бекетовой <данные изъяты> – Шабалина <данные изъяты> - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи:

УИД 50RS0028-01-2023-012712-81

Дело №2-2205/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2024 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Функнер А.А.,

при помощнике судьи Самариной В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2205/2024 по исковому заявлению Чебан Анастасии Павловны к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 с учетом уточненных исковых требований, обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи», в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 360 839,59 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 236 146,97 руб., признать недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого строительства в размере 106 338,25 руб., судебные расходы на проведение досудебного строительно-технического исследования в размере 60 000,00 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом, компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб., расходы на оформление нотари...

...альной доверенности в размере 2 400,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного дома, предметом которого является квартира номер 23, этаж 4, общей площадью 41,45 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, объект долевого строительства истцу был передан ДД.ММ.ГГГГ.

В переданном истцу объекте обнаружены строительные недостатки, указанные в экспертном заключении, направленная в адрес ответчика претензия о выплате стоимости устранения недостатков оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, представили заявление об изменении размера исковых требований.

Представитель ответчика ООО “СЗ “Самолет-Мытищи” не явился, извещен, представил отзыв, в котором просил отказать в исковых требованиях, в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки, штрафа, применив положения ст. 333 ГК РФ, уменьшить размер компенсации морального вреда.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу квартиру №, общей проектной площадью 41,45 кв.м., расположенную на 4 этаже указанного многоквартирного дома.

Стоимость объекта долевого участия истцом была оплачена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Согласно п.2.2 Договора, объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с выполнением работ по отделке.

Пунктом 5.3 договора установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства 5 лет, на отделочные работы 1 год с момента подписания передаточного акта (в соответствии с приложением № к Договору №).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.7 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан передаточный акт, квартира № по строительному адресу: <адрес> «Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры кварталы № по адресу: <адрес>, передана истцу.

В процессе эксплуатации в период гарантийного срока истцом были обнаружены недостатки в отделке указанной квартиры, в связи с чем он обратился в экспертную организацию ИП ФИО5 «EXPERT GROUP»

Согласно досудебного заключения вышеуказанное жилое помещение имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Перечень недостатков приведен в дефектной ведомости. Стоимость затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 742 049,14 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатком, которая ответчиком также оставлена без удовлетворения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству стороны ответчика, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №».

Согласно заключению экспертов АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, перечень которых, а также наименование работ по их устранению изложены в экспертном заключении. Среднерыночная стоимость устранения строительных недостатков составляет 334 110,73 руб.

Эксперты АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», выполнявшие производство данной экспертизы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Документы, свидетельствующие о квалификации экспертов, приложены к экспертному заключению.

У суда нет оснований сомневаться в правильности и обоснованности данного заключения, поскольку при составлении экспертного заключения экспертами приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, сделан соответствующий анализ. Выводы экспертов являются объективными, подтвержденными доказательствами, представленными суду, не противоречат материалам дела и обстоятельствам спорного правоотношения.

Заключение АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», в силу ст. 60 ГПК РФ, является допустимым доказательством.

Истцом исковые требования в части взыскания с ответчика стоимости расходов на устранение недостатков были уточнены в соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы, в размере 334 110,73 руб.

В связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена оплата истцу расходов на устранение недостатков переданного объекта долевого строительства в размере 334 110,73 руб., истец в части указанных исковых требований отказался.

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных ст.ст. 20,21,22, настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ст.22 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

С учетом уточненных исковых требований, истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязанности по уплате расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (108 дней) в размере 360 839,59 руб.

По смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки, а конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем.

При этом следует отметить, что из буквального толкования положений ст. 15 Закона О защите прав потребителей с учетом разъяснений, изложенных в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указанная неустойка взыскивается за каждый день просрочки без ограничения какой-либо суммой.

В соответствии с частью 8 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Статья 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает, что требования потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Суд соглашается с произведенном истцом расчетом неустойки, поскольку он не противоречит положениям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, цену объекта долевого строительства, указанную в договоре долевого строительства, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств ответчиком, указанные в представленных суду документах, последствия для истцов, наступившие вследствие нарушения ответчиком срока выплаты денежных средств, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца денежная сумма в размере 80 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 236 146,97 руб. приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что в судебном заседании установлено, что ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» обязанность по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, не исполнил, с него подлежит взысканию неустойка в размере 236 146,97 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 8 014 037,60 х 34 х 2 х 1/300 х 13%.

Суд соглашается с произведенным истцом расчетом неустойки, поскольку он не противоречит положениям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 42 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части ГК РФ" указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не был передан истцу в срок, суд приходит к выводу о законности требований истца в части взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Вместе с тем, суд учитывает, что размер неустойки, явно несоразмерен последствиям нарушенных обязательств.

В данном случае, суд находит, что заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, так как истцом не представлено суду доказательств несения каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком сроков передачи квартиры.

Суд принимает во внимание, что взыскание неустойки в полном объеме, в том числе, нарушит имущественный баланс интересов сторон.

На основании изложенного, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства до суммы, которую считает соразмерным последствиям нарушения до 50 000 руб. и подлежащей взысканию в пользу истца.

При рассмотрении требований о признании недействительным п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств, в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия, суд учитывает следующее:

На основании ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения – Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, Цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв. м. Объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к Договору и фактической общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Согласно п. 3.4 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства превысит Общую площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, Цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв. м. Объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к Договору, на разницу между Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к Договору и фактической общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

Статьей 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пункты 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве не устанавливают дискриминационные положения для дольщиков и необоснованные преимущества для застройщика, поскольку спорным договором установлен порядок пересчета цены договора не только в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной, но и в случае ее увеличения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Ст. 19 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Ст. 8 Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, условиями первоначального договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения в размере 1 кв. м.

Ответчик передал по акту приема-передачи истцу квартиру, общая приведенная площадь которой при обмере при сдаче дома в эксплуатацию составила 40,90 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи, т.е. площадь квартиры уменьшена на 0,55 кв. м, то есть менее размера, согласованного сторонами для изменения цены договора.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости менее 1 кв. м общей площади квартиры не имеется, так как площадь квартиры уменьшена в пределах согласованной сторонами в договоре участия в долевом строительстве, оснований для удовлетворения требований о взыскании разницы в стоимости квартиры и признании недействительным п. 3.5 договора не имеется.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, суд учитывает положения ст. 151 ГК РФ, ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" и учитывая установленный в судебном заседании факт нарушения ответчиком прав потребителя,, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, характер возникшего спора, объем нарушенных прав истца, применяя принцип индивидуализации, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей.

Истцом также заявлены требования о взыскании штрафа, при рассмотрении которых суд учитывает следующее:

Частью 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем суд учитывает, что исковые требования о компенсации морального вреда относятся к правоотношениям, связанным с защитой прав потребителей, поэтому штраф следует взыскивать с учетом суммы компенсации морального вреда.

На основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с несоблюдением в добровольном порядке удовлетворения требований истца как потребителя с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом, а именно – 75000 руб., исходя из следующего расчета: (80000 руб. + 50 000 руб. + 20 000 руб.) / 2.

При рассмотрении вопроса о соразмерности штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае размер штрафа подлежит уменьшению, поскольку взыскание штрафа в полном объеме будет несоразмерно последствиям нарушенного ответчиком обязательства. При таких обстоятельствах суд считает, что с учетом конкретных обстоятельств дела справедливым и разумным размером штрафа, подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 50 000 руб.

Поскольку исковые требования имущественного характера, то есть требования о взыскании расходов на устранение строительных недостатков удовлетворены в полном объеме, суд, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., расходы в размере 2 400 руб. на оформление нотариальной доверенности для ведения указанного дела, учитывая что размер этих расходов подтверждён истцом представленными в материалы дела документами.

Государственная пошлина в размере 3800 руб., от уплаты которой истец освобожден при подаче иска о защите прав потребителей в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №) к ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» (ИНН №) о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа и судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) неустойку за просрочку удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) руб. 00 коп., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп., штраф в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., судебные расходы на оплату экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. 00 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 400 (две тысячи четыреста) руб. 00 коп.

В удовлетворении требований ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в большем размере – отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 о признании недействительным п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия – отказать.

Взыскать с ООО “СЗ “Самолет-Мытищи” в доход бюджета городского округа Мытищи Московской области государственную пошлину в размере 3800 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2024 года.

Судья А.А. Функнер

Дело № 2-222/2021

УИД 91RS0024-01-2020-002644-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 25 февраля 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Леоновой П.С., с участием представителя истцов Хугаева Р.Г., представителя ответчика Орлова И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бекетовой Оксаны Ивановны, Чебан Анастасии Павловны, Бекетовой Валерии Игоревны к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - Кравцова Надежда Анатольевна, Дудкина Наталия Владимировна, Дудкина Надежда Ильинична, Маевская Валентина Петровна, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, муниципальное унитарное предприятие «Ремонтно-эксплуатационная организация - Гурзуф» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, муниципальное унитарное предприятие «Ялтажилсервис», Общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис плюс»,

установил:

Бекетова О.И., Чебан А.П. и Бекетова В.И. обратились в суд с иском к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении жилого помещения - квартиры общей площадью 56,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, в перепланированном и реконструированном виде, признании права общей долевой собственности по 1/3 доли за каждой на жило...

...е помещение в порядке приватизации.

В обоснование заявленных требований указано, что Бекетова О.И. и две ее дочери Чебан А.П. и Бекетова В.И. на основании договора социального найма жилого помещения от 9 ноября 2016 г. бессрочно владеют и пользуются двухкомнатной квартирой общей площадью 56,8 кв. м по адресу: <адрес>. С целью улучшения жилищных условий, без получения необходимого разрешения ими была произведена реконструкция указанной квартиры в виде возведения помещения 1-6 тамбура площадью 1,8 кв. м и помещения 1-7 уборная (туалет) площадью 2,0 кв. м. В настоящее время квартира состоит из помещений: 1-1 жилая площадью 12,4 кв. м, 1-2 жилая площадью 14,3 кв. м, 1-3 кухня площадью 9,6 кв. м, 1-4 застекленная веранда площадью 6,8 кв. м, 1-5 застекленная веранда площадью 5,8 кв. м, 1-6 тамбур площадью 1,8 кв. м, 1-7 туалет площадью 2,0 кв. м, I подвал площадью 4,1 кв. м, общая площадь квартиры составляет 56,8 кв. м, в том числе жилая - 26,7 кв. м. Спорное жилое помещение соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ввод в эксплуатацию пристройки согласован с жильцами многоквартирного дома. Вместе с тем, в связи с самовольно произведенной реконструкцией квартиры истцы не имеет возможности в настоящее время реализовать свое право на приватизацию во внесудебном порядке, их заявление о приватизации квартиры от 27 марта 2020 г. оставлено Администрацией города Ялта Республики Крым без ответа.

Истцы, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились, обеспечили явку представителя по доверенности Хугаева Р.Г., который поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации города Ялта Республики Крым по доверенности Орлов И.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на его необоснованность.

Третьи лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что Бекетова О.И и члены ее семьи Чебан А.П. и Бекетова В.И. по договору социального найма №<номер> от 9 ноября 2016 г. бессрочно владеют и пользуются квартирой, расположенной по адресу: <адрес> предоставленной Бекетовой О.И. решением исполнительного комитета Гурзуфского поселкового совета от 2 апреля 1997 г. №<номер> (т. 1 л.д. 20-24, 25).

Из технического паспорта жилого помещения, изготовленного по состоянию на 15 августа 2016 г., следует, что при обследовании жилого помещения установлены несоответствия фактического состава объекта по данным инвентаризационного учета: возведение помещения 1-6 тамбура площадью 1,8 кв. м и помещения 1-7 уборная (туалет) площадью 2,0 кв. м. В настоящее время квартира состоит из помещений: 1-1 жилая площадью 12,4 кв. м, 1-2 жилая площадью 14,3 кв. м, 1-3 кухня площадью 9,6 кв. м, 1-4 застекленная веранда площадью 6,8 кв. м, 1-5 застекленная веранда площадью 5,8 кв. м, 1-6 тамбур площадью 1,8 кв. м, 1-7 туалет площадью 2,0 кв. м, I подвал площадью 4,1 кв. м, общая площадь квартиры составляет 56,8 кв. м, в том числе жилая - 26,7 кв. м (т. 1 л.д. 32-34).

В экспертном заключении ООО «Центр имущественных отношений «ТАКТ» № №<номер> от 5 октября 2020 г. указано, что в квартире по адресу: <адрес>, были произведены строительные работы, а именно, пристройка к основному зданию на первом этаже с выходом за переделы площади застройки здания. В результате произведенной реконструкции была увеличена общая площадь здания, площадь застройки, а также площадь спорного жилого помещения на 3,8 кв. м за счет возведения строений - помещение 3 (санузел) и помещение 7 (коридор). Общая площадь спорного помещения в результате реконструкции составляет 52,7 кв. м (за вычетом из общей площади помещения площадью 4,1 кв. м, расположенного в подвальном этаже, доступ в которое не осуществляется из помещений квартиры). При визуальном осмотре было определено, что вход в санузел (помещение 3 на плане этажа) осуществляется из кухни, что не соответствует требованиям п. 2.6 СНИП 2.08.01-89* «Жилые здания». При возведении пристройки, а также оборудования двери для осуществления доступа в образованное в результате реконструкции помещение, несущие конструкции здания затронуты не были. Эксперт также пришел к выводу, что законные интересы собственников других помещений в результате произведенной реконструкции не затрагиваются, за исключением прав на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в части их прав на подвальные помещения (т. 1 л.д. 108-129).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, находящимся в открытом доступе, земельный участок под многоквартирным домом №<номер> по <адрес> не сформирован.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно части первой статьи 4 указанного Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В ходе судебного слушания установлено, что Бекетова О.И. к занимаемой ею квартире № №<номер> без получения соответствующих разрешений и без согласия наймодателя осуществила строительство двух пристроек помещения 1-6 тамбура площадью 1,8 кв. м и помещения 1-7 уборная (туалет) площадью 2,0 кв. м с установкой сантехнических приборов, за пределами здания на прилегающем земельном участке, которые изменили не только параметры и границы квартиры, но и всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома по адресу: <адрес>, что применительно к положениям, регулирующим градостроительные отношения, квалифицируется в качестве реконструкция объекта капитального строительства.

Администрации города Ялта Республики Крым, осуществляя правомочия собственника квартиры № №<номер>, возражала относительно легализации произведенной истцами реконструкции жилого помещения.

Таким образом, суд считает, что сохранение жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после осуществления ее нанимателем Бекетовой О.И. реконструкции, приведшей к изменению параметров квартиры и дома в целом без согласия наймодателя и согласования со всеми собственниками жилого помещения, невозможно.

Что касается доводов истцов о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на ввод в эксплуатацию пристройки к квартире № №<номер> со ссылкой на протокол № 1 внеочередного общего собрания от 10 февраля 2020 г. (т. 1 л.д. 36-37), то он не принимается судом во внимание, поскольку не содержит сведений обо всех собственниках помещений этого многоквартирного дома и их количестве, в т.ч. Дудкиной Н.И., а также документов в подтверждение их прав.

Кроме того, суд исходит из того, что истец Бекетова О.И. предпринимала попытки в легализации реконструкции спорной квартиры и получения согласия собственников многоквартирного дома уже после проведения реконструкции, что не свидетельствует о добросовестности исполнения установленных законом норм по разрешению реконструкции жилого помещения.

Принимая во внимание, что спорное помещение имеет в своем составе реконструированные помещения, легализация которых в качестве жилого помещения в установленном в законе порядке не осуществлена, возможность отнесения их к объектам, подлежащим приватизации в соответствии с положениями Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» исключена.

При таких обстоятельствах, разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении.

В силу положений ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцами судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Бекетовой Оксаны Ивановны, Чебан Анастасии Павловны, Бекетовой Валерии Игоревны к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 02.03.2021