Чекалдин Сергей Дмитриевич

Дело № 2-476/2025

УИД 42RS0036-01-2025-000665-43

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Топки 27 мая 2025 года

Топкинский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Почуевой Е.В.,

с участием старшего помощника прокурора г. Топки Терехина Р.А.,

при секретаре Семеновой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора <адрес> в интересах неопределенного круга лиц, в интересах муниципального образования «Топкинский муниципальный округ» к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, Чекалдину С.Д. о признании недействительными пункты договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор <адрес> обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, в интересах муниципального образования «Топкинский муниципальный округ» к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа (далее по тексту КУМИ администрации Топкинского муниципального округа), Чекалдину С.Д. о признании недействительными пункты договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения администрацией Топкинского муниципального округа требований законодательства при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Топкинского муниципального округа и Чекалдиным С.Д. заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды). По условиям данного договора КУМИ администрации Топкинского муниципального округа предоставил, а Чекалдин С.Д. принял за плату во в...

...ременное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>-Кузбасс, Топкинский муниципальный округ, г. Топки, <адрес>, с видом разрешенного использования «<данные изъяты>», площадью <данные изъяты> кв.м, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты>

Установлено, что отдельные пункты договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства по следующим основаниям.

Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора, то есть КУМИ администрации Топкинского муниципального округа, а также по решению суда в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора аренды.

Между тем, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем п. 7.7 договора аренды не соответствует закону.

Кроме того, п. 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 15, п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывают, что п. 4.3.2 договора аренды также противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

Поскольку круг потенциальных субарендаторов, чьи права могут быть нарушены вышеприведенными положениями договора аренды и устанавливающими необоснованные барьеры для реализации их прав, не является определенным, прокуратурой города иск предъявляется в защиту интересов неопределенного круга лиц.

Одновременно исковое заявление предъявляется в интересах муниципального образования - Топкинского муниципального округа, поскольку передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего федерального законодательства свидетельствует о неэффективном использовании КУМИ администрации Топкинского муниципального округа муниципального имущества, являющегося экономической основой местного самоуправления, свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения муниципального района.

Прокурор <адрес> просит суд признать недействительными п. 4.3.2, п. 7.7 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между КУМИ администрации Топкинского муниципального округа и Чекалдиным С.Д.

Истец, старший помощник прокурора <адрес> Терехин Р.А. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала в полном объеме.

Представитель ответчика КУМИ администрации Топкинского муниципального округа Евсеева Г.Е., действующая на основании доверенности (л.д. 27), в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. В материалы дела представлен письменный отзыв (л.д. 26).

Ответчик Чекалдин С.Д., в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 29).

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Суд, заслушав старшего помощника прокурора <адрес> Терехина Р.А., представителя ответчика КУМИ администрации Топкинского муниципального округа Евсееву Г.Е., изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны, согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ, соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре РФ» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В соответствии ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом согласно ч. 4 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре РФ» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.

Частью 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктами 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором

Из разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Также п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно п. 18 постановления вышеуказанного Пленума рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Топкинского муниципального округа (арендодатель) и Чекалдиным С.Д. (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 9-13).

По условиям данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, г. Топки, <адрес>, с видом разрешенного использования: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, в границах указанных в выписке ЕГРН. На земельном участке имеется здание - индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, то есть КУМИ администрации Топкинского муниципального округа, а также по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора аренды.

Между тем п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендатор должен предоставить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем п. 7.7 договора аренды не соответствует требованиям закона, а именно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Судом также установлено, что п. 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Однако, поскольку настоящий договор аренды заключен на срок более пяти лет, п. 4.3.2 договора аренды противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения могут быть устранены только путем признания недействительными п. 4.3.2, п. 7.7 договора аренды, которые не соответствуют требованиям закона, то есть в указанной части сделка признается недействительной в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

Таким образом, суд полагает требования прокурора <адрес> подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределенного круга лиц, в интересах муниципального образования «Топкинский муниципальный округ» удовлетворить.

Признать недействительными пункт 4.3.2, пункт 7.7 договора аренды земельного участка №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и Чекалдиным С.Д..

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Топкинский городской суд Кемеровской области.

Председательствующий /подпись /Е.В. Почуева

Решение изготовлено в окончательной форме 29.05.2025.

Решение на момент размещения на сайте не вступило в законную силу.