Доржиева Любовь Павловна

УИД 04RS0021-01-2024-006158-37

№ 2-3132/24

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

31 октября 2024 года гор.Улан-Удэ

Судья Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия Цыбикдоржиева Т.В.,

при секретаре Потёмкиной К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Егодуровой Аллы Дашеевны, Егодурова Даша Павловича, Доржиевой Любови Павловны, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО3, к МУ " Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, обязании выкупить жилое помещение

у с т а н о в и л:

Обращаясь в суд, Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., Доржиева Л.П., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО3, просит установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у них изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: ... за выкупную стоимость, определенную решением суда.

Истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., Доржиева Л.П., действующая в интересах несовершеннолетней Доржиевой Д.Б., просили рассмотреть дело в их отсутствии.

В судебном заседании ихпредставитель по доверенности Цыбикжапова С.В. исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представитель МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности К...

...озлова Т.В. исковые требования не признала.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные в дело материалы, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1, 2 и 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникужилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Верховный Суд Российской Федерации в подп. "в" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков

Судом установлено, что истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., несовершеннолетняя ФИО3, являются долевыми сособственниками жилого помещения площадью 45,3кв.м. по адресу: ....

Распоряжением Администрации ... ...-р от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим сносу. Определено расселить до конца 2029года.

Распоряжением Администрации ... ...-р от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии земельного участка и многоквартирного ....

МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет) направил в адрес собственников письма о подписании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд г. Улан-Удэ, содержащего условие о выкупе жилья с размером возмещения в размере 1 875 000руб, выписки ЕГРН, отчет об оценке.

Истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., Доржиева Л.П., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО3, не согласились с предложенной выкупной ценой, между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной стоимости жилья, в связи с чем она обратилась в суд.

Поскольку имеются основания для изъятия жилого помещения у собственников, процедура изъятия помещения Комитетом соблюдена, соглашения относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения не достигнуто, суд считает необходимым удовлетворить требования об определении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом, рассматривая вопрос о размере выкупной цены, суд исходит из следующего.

Так, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Стоимость квартиры, определенная на 03.06.2024года является неактуальной к моменту рассмотрения дела.

Судом установлено, что доме истцов произошел пожар ДД.ММ.ГГГГ, огнем повреждены квартиры №... уничтожена общая кровля на всей площади дома, ... и... залиты водой, закопчены внутренние объемы помещений.

Судом по ходатайству стороны истцов назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключения эксперта ООО «АИНА» ... на 26.10.2024года следует, что размер возмещения за жилое помещение по адресу: ..., в соответствии с положениями ч.7 ст.32 ЖК РФ, включая рыночную стоимость жилого помещения рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном дома, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет 51059500 руб.

В суде допрошенный эксперт Лебедева Ю.А. выводы заключения поддержала.

Оценивая заключение эксперта, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, обладает знаниями, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения ООО «АИНА» соответствуют нормативно-правовым требованиям. Доказательств иного суду не представлено.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 марта 2017 г. N 624-О, положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Доводы стороны ответчика о неправомерности проведенной ООО «АИНА» экспертизы без учета повреждений в результате пожара судом не принимается, поскольку собственники вправе требовать предоставления им равноценного возмещения изымаемого жилого помещения.

Следует отметить, что в силу положений статьи 14 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в деле не имеется.

Однако с учетом того, что истцы имеют иное жилье в собственности, суд считает необходимым исключить из возмещения убытки, которые собственник вынужден будет понести в связи с из­менением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого по­мещения в сумме 65200руб и убытки, связанные с переездом из квартиры в арендуемой живое помещении и из арендуемого жилого помещения в приобретенное жилое помещение в сумме 21700руб.

Исходя из изложенного, что суд считает необходимым определить (установить) выкупную цену спорной квартиры в размере 5019 050 руб (51059500- 65200-21700), а также обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у истцов спорную квартиру за вышеуказанную выкупную стоимость.

Руководствуясь ст.ст. 197-199ГПК Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Егодуровой Аллы Дашеевны, Егодурова Даша Павловича, Доржиевой Любови Павловны, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО3 удовлетворить.

Определить (установить) размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... размере 5019 050 рублей.

Обязать МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Егодуровой Аллы Дашеевны , Егодурова Даша Павловича , Доржиевой Дари Булатовны изымаемую для муниципальных нужд квартиру по адресу ... за выкупную стоимость в размере 5019 050 рублей

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяцапутем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд гор.Улан-Удэ.

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2024 года

Судья п\пТ.В.Цыбикдоржиева

ВЕРХОВНЫЙ СУДРЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 27 января 2025 года дело № 33-308/2025 (2-3132/2024)

Судья Цыбикдоржиева Т.В.

УИД 04RS0021-01-2024-006158-37

поступило 20 декабря 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Холонгуевой О.Р., Кушнаревой И.К.,

при секретаре Подкаменевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску Егодуровой Аллы Дашеевны, Егодурова Даша Павловича, Доржиевой Любови Павловны в интересах несовершеннолетней ФИО19 к МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее - Комитет) об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, понуждении к выкупу жилого помещения, по апелляционной жалобе ответчика Комитета на решение Советского районного суда г. Улан- Удэ от 31 октября 2024 года, которым иск удовлетворен, установлен размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>, в сумме 5 019 050 руб., на Комитет возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Егодуровой А.Д., Егодурова Д.П., ФИО21. указанную квартиру за 5 019 050 руб.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., Доржиева Л.П., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО20 обратились в суд с иском к Комитету, в котором просили установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <...>, обязать Комитет в течение одного ...

...месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у них указанную квартиру за выкупную стоимость, определенную решением суда.

Требования мотивированы тем, что Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., ФИО3 являются долевыми собственниками жилого помещения, которое 8 ноября 2019 года признано аварийным и подлежащим сносу, жилой дом включен в Республиканскую программу по переселению граждан из аварийного жилья, распоряжением Администрации г. Улан-Удэ земельный участок под многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд. Комитет направил истцам проект соглашения, которым предложил выкупить жилое помещение за 1 875 000 руб., с чем истцы не согласны, поскольку считают, что выкупная цена не соответствует рыночной стоимости квартиры, так как дом находится в центральной части г. Улан-Удэ с развитой инфраструктурой, объекты-аналоги земельного участка, квартиры не соответствуют местоположению изымаемого жилого помещения.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., законный представитель ФИО3 - Доржиева Л.П. не явились, извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Представитель истцов Егодуровой А.Д., Егодурова Д.П., ФИО3 по доверенности (т. 1 л.д. 87) Цыбикжапова С.В. иск поддержала.

Представитель ответчика Комитета по доверенности (т. 1 л.д. 137) Козлова Т.В. иск не признала, пояснила, что дом признан аварийным вследствие пожара, произошедшего в октябре 2018 году, следовательно, выкупная цена должна определяться по стоимости жилого помещения, исходя из его состояния после пожара.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из экспертного заключения ООО «Аина», определившего рыночную стоимость изымаемого жилого помещения без учета повреждений в результате пожара, доводы ответчика отклонил.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Комитета - Козлова Т.В., представившая диплом о высшем юридическом образовании (т. 2 л.д. 161) просит решение суда отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального права, указывает, что жилое помещение стало непригодным для проживания и дом признан аварийным по причине пожара, что подтверждается заключением межведомственной комиссии, считает, что выкупная стоимость не может определяться без учета последствий пожара, ограничения оценки не учтено в экспертном заключении ООО «Аина», считает, что сравнительный подход для определения стоимости жилого помещения в данном случае не применим, поскольку объект оценки частично отсутствует в натуре, поэтому достоверно определить его характеристики и подобрать аналоги невозможно.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Цыбикжапова С.В. просит решение суда оставить без изменения, полагает, не имеющим значение то, каким образом жилой дом был признан аварийным, поскольку до пожара износ жилого дома составлял 70%.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Администрации г. Улан-Удэ – Козлова Т.В. апелляционную жалобу поддержала, указала, что оценка имущества должна проводиться с учетом пожара, процент износа дома до пожара значения не имеет, поскольку дом признан аварийным в результате пожара, до этого дом являлся пригодным для проживания, полагала, что сравнительный и доходный метод при оценке имущества применению не подлежит, а необходимо применить затратный метод, так как объект оценки отсутствует.

Представитель истцов Цыбикжапова С.В., представившая суду апелляционной инстанции диплом о высшем юридическом образовании, с апелляционной жалобой не согласилась, пояснила, что ею совместно со специалистом Роскадастра осуществлен выезд на осмотр квартиры Егодуровых, по результатам осмотра выявлено, что спорное жилое помещение Егодуровых пострадало от пожара в меньшей степени, чем остальные квартиры, а также специалист Роскадастра указал на то, что квартира на 93 % аварийная, согласно архивной справке на 2010 год аварийность квартиры составляла 70 %, данное обстоятельство подтверждает, что до пожара жилое помещение находилось в аварийном состоянии.

Истцы Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., законный представитель ФИО3 - Доржиева Л.П. в суд не явились, извещены надлежаще, об отложении судебного разбирательства не заявляли.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия оснований для отмены решение суда не усматривает.

Как следует из материалов дела, Егодурова А.Д., Егодуров Д.П., несовершеннолетняя ФИО3, являются долевыми сособственниками жилого помещения площадью 45,3 кв.м. по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (т. 1 л.д. 11-13).

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, изготовленным по состоянию на 2010 год, износ жилого дома 1930 года постройки на момент его технической инвентаризации составлял 70% (т. 2 л.д. 93).

Из постановления о приостановлении предварительного следствия следователя СО по Советскому району СУ УМВД России по г. Улан-Удэ от 25 декабря 2018 года следует, что в указанном многоквартирном жилом доме произошел пожар 5 октября 2018 года (т. 2 л.д. 149).

Заключением межведомственной комиссии от 11 октября 2019 года N 81 установлены основания для признания многоквартирного дома по <...>, аварийным и подлежащим сносу. В результате пожара, произошедшего в жилом помещении, ухудшились эксплуатационные характеристики строительных конструкций, что привело к снижению уровня надежности, прочности и устойчивости несущих строительных конструкций, физический износ 90 % (т. 1 л.д. 163).

Износ жилого дома в размере 93% установлен дефектным актом филиала ППК Роскадастра от 31 октября 2024 года (т. 2 л.д. 127).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 8 ноября 2019 года N 1411-р многоквартирный жилой дом по указанному адресу: признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок расселения жильцов до конца 2029 года (т. 1 л.д. 19).

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 22 февраля 2024 года N 96-р принято решение об изъятии земельного участка и многоквартирного дома N 13 по <...> для муниципальных нужд г. Улан-Удэ (т. 1 л.д. 18).

В республиканскую адресную программу по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирным домов аварийным до 1 января 2017 года и подлежащими сносу, жилое помещение истцов не включено.

В проекте соглашения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд Егодуровой А.Д., Егодурову Д.П., Доржиевой Д.Б. установлен размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 1 875 000 руб. размер возмещения установлен на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «НЭКС» 21 июня 2024 года N 590 (т. 1 л.д. 20-21, 22).

Не согласившись с величиной выкупной стоимости Егодуровы А.Д., Д.П., законный представитель несовершеннолетней Доржиевой Д.Б. – Доржиева Л.П. обратились в суд с настоящим иском об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, понуждении к выкупу жилого помещения за цену определенную судом.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по определению выкупной стоимости жилого помещения, проведение которой поручено ООО «Аина».

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аина» от 26 октября 2024 года N 251/24, выкупная стоимость определена по состоянию на 26 октября 2024 года в сумме 5 105 950 руб., из которых рыночная стоимость указанного жилого помещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка под домом – 3 960 929 руб., убытки, которые собственник вынужден будет понести в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 65 200 руб., убытки, связанные с переездом - 21 700 руб., расходы, связанные с поиском другого жилого помещения до приобретения права собственности на него - 57 000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 999 121 руб.

Разрешая заявленный спор и определяя размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, суд, принял во внимание экспертное заключение ООО «Аина», учитывая, что указанным экспертным заключением стоимость объекта определена исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Размер возмещения судом уменьшен, исключены из выкупной стоимости убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере – 65 200 руб. и убытки, связанные с переездом из квартиры в арендуемое жилое помещение в размере - 21 700 руб., так как истцы имеют иное жилье в собственности, данные затраты ими не будут понесены. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными, однако разрешая апелляционную жалобу не находит оснований для ее удовлетворения.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика, которые сводятся к тому, что выкупная стоимость должна определяться исходя из того фактического состояния жилого помещения, в котором оно находится после пожара, со ссылкой на то, что именно в силу пожара оно и было признано аварийным, и необходимости применения затратного метода при расчете рыночной стоимости аварийного жилого помещения (как это сделано ООО «НЭКС»), полагая, что если помещение уничтожено пожаром, установить его техническое состояние невозможно, соответственно, подобрать аналоги для определения рыночной стоимости квартиры на основе сравнительного подхода исследования (как в экспертном заключении ООО «Аина»), невозможно.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ, конкретизирующая положения ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно позиции, изложенной во втором разделе названного Обзора судебной практики, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 28 марта 2017 года N 624-О, положения ст. 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения ч. 1 ст. 35 (часть 3) и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Из изложенных выше норм материального закона следует, что под выкупной стоимостью понимается стоимость, в которую входит, в том числе рыночная стоимость именно жилого помещения, а не годных остатков.

Из материалов дела следует и не отрицается сторонами, что жилой дом после пожара непригоден для проживания. На месте дома имеются обгоревшие стены, фундамент.

Определение стоимости жилого помещения исходя из фактических остатков дома не будет соответствовать установленному ч. 7 ст. 32 ЖК РФ порядку определения выкупной стоимости.

Процедура изъятия земельного участка и расположенных в жилом доме жилых помещений в рамках положений ст. 32 ЖК РФ была осуществлена, в связи с чем, истцы вправе требовать предоставления им равноценного возмещения в связи с фактическим изъятием имущества как за долю в праве на земельный участок, так и за долю в праве собственности на жилое помещение, которые подлежат оценке по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Судом первой инстанции был обоснованно отклонен отчет об оценке, составленный ООО «НЭКС», в соответствии с которым выкупная стоимость жилого помещения составила 1 875 000 руб., из которой стоимость жилого помещения – 776 000 руб., не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающейся на долю истцов.

Из данного отчета следует, что стоимость жилого помещения определена путем применения затратного метода, в то время, как согласно п. 24а ФСО N 7 "Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года N 611 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений.

В данном же случае предметом оценки являлась часть многоквартирного дома – квартира истцов и их доля в общем имуществе, в связи с чем, затратный подход не подлежал применению.

Допрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт ООО «НЭКС» Содномова Д.А. пояснила о том, что фактически производилась оценка жилого помещения по состоянию на день признания дома аварийным, то есть на ноябрь 2019 года, после пожара и уничтожения дома огнем.

Экспертное заключение ООО «Аина», содержит оценку жилого помещения сравнительным методом исследования по состоянию дома до пожара, но с учетом износа, то есть предметом оценки являлось жилое помещение, а не сгоревшие остатки с фундаментом.

Такой подход при определении выкупной стоимости изымаемого аварийного жилого помещения соответствует установленному законом порядку, праву истцов на получение равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, в связи с чем, экспертное заключение ООО «Аина» обоснованно принято судом в качестве доказательства по делу.

Действия суда согласуются с разъяснениями, содержащимися в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года, о том, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит причин сомневаться в достоверности заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности, соблюдением требований ГПК РФ, специалистом, имеющим соответствующую квалификацию.

Таким образом, одним из оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу является не только пожар, но и естественный износ дома.

С учетом изложенного, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о равноценном возмещении за изымаемое жилое помещение без учета последствий пожара.

Для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы, в пределах которых обжалуемое решение проверено, судебная коллегия оснований не усматривает. Ошибок в применении и (или) толковании норм материального права судом первой инстанции не допущено, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 31 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное определение принято 22 февраля 2025 года