Дудина Зоя Сергеевна

Дело № 2-633/2025 (2-4947/2024;)

54RS0003-01-2024-007449-39

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2025 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Березневой Е.И.,

при секретаре Шемендюк А.В.,

с участием истца Сидорова А.А.,

ответчика Алябьева Н.А.,

представителя третьих лиц ЖСК «Первый дом», Анищенко В.В. Каюмовой Е.С.,

представителя третьего лица ООО УК «Авангард» Дегтярева Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидорова А. А., Сидоровой О. А. к Алябьеву Н. А. о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Сидоров А.А., Сидорова О.А. обратились в суд с иском к Алябьеву Н.А. о признании недействительным в части решения общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... в обоснование требований указав, что являются собственниками __ в __ по адресу г. Новосибирск, .... Дом введен в эксплуатацию xx.xx.xxxx года. Строительство дома осуществлял ЖСК «Первый дом». Истцы были членами кооператива. xx.xx.xxxx Алябьев Н.А., инициатор собрания, председатель ЖСК «Первый дом» и собственник __ разместил на сайте https://kvartal378.tilda.ws/ сообщение о проведении xx.xx.xxxx г. в 18:00 внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу ... место проведения: г. Новосибирск, ... (лекционный зал Совнархоза), а также повестку дня собрания. Бюллетени для голосования были подготовлены инициатором собрания в количестве 256 бюллетеней с указанием ФИО и номера квартиры, размещены на сайте https://kvartal378.tilda.ws/ для скачивания. xx.xx.xxxx г. в 18:00 по этому же адресу состоялась организованная ЖСК «Первый дом» информационная встреча и начало приема бюлле...

...теней внеочередного годового общего собрания членов Жилищно-строительного кооператива «Первый дом» в заочной форме. Члены кооператива, в том числе истцы, приняли участие в собраниях. Протокол от xx.xx.xxxx __ общего собрания собственников в помещении дома не был размещен. Истец ознакомился с протоколом 24.06.2024 после обращения в ГЖИ Новосибирской области.

Считают, что общее собрание собственников проведено с нарушением требований Жилищного кодекса РФ. По условиям договоров с застройщиком приемка квартиры производится в течение месяца с момента получения уведомления ЖСК. Уведомления стали приходить только в апреле 2024 года. Истцы получили уведомление 12.05.2024, произвели приемку 13.05.2024. Истцы и другие участники собрания до и в период его проведения актов от застройщика не получали, приемку квартир не производили.

В повестку дня собрания был включен 21 вопрос. Итоговые решения принимались по 22 вопросам.

Как следует из протокола общая площадь жилых и нежилых __ 656,1 кв.м. Вместе с тем, в разрешении на ввод дома в эксплуатацию общая площадь нежилых помещений 4233,0 кв.м., общая площадь жилых помещений 12438,6 кв.м. Таким образом, общая площадь жилых и нежилых помещений дома 16 671,6 кв.м.

Решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - вопрос 16 повестки/ вопрос 17 протокола), о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пп. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - вопрос 13 повестки / вопрос 14 протокола, вопрос 15 повестки / вопрос 15 протокола), об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - вопрос 10 повестки / вопрос 11 протокола), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. требуется голоса собственников не менее 11 114,4 кв.м. (16 671,6 кв.м. * 2/3).

Общего кворума (число голосов собственников 10133,2 кв.м.) было недостаточно для проведения подсчета голосов и результата голосования по вопросам, требующим квалифицированного большинства голосов. Принятие решения простым большинством вместо квалифицированного является существенным нарушением порядка голосования.

Предоставление общего имущества собственников (нежилые __ площадью 6,1 кв.м, и 2,7 кв.м, на первом этаже дома, а также парковочное место) в безвозмездное и бессрочное пользование ЖСК «Первый дом», предоставление ЖСК «Первый дом» исключительного права постоянной парковки на придомовой территории не отвечает интересам собственников.

Предоставление управляющей компании права заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без решения собственников о необходимости такого договора, сроке действия и иных условиях не отвечает интересам собственников.

Такие решения влекут неблагоприятные последствия, лишают собственников права на получение выгоды от использования общего имущества, ограничивают или лишают собственников возможности в будущем принимать решения или осуществлять контроль за использованием общего имущества.

Истцы голосовали против по этим вопросам повестки дня.

Решение общего собрания о том, что с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема передачи помещений в многоквартирном доме каждый собственник самостоятельно осуществляет оплату за содержание общедомового имущества и коммунальные услуги за помещение, подлежащее передаче (вопрос 19 повестки/ вопрос 20 протокола) является существенным нарушением установленного законом порядка, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания собственников.

Впоследствии истцом также подавались дополнительные письменные пояснения по иску, в которых указано, что в разрешении на ввод дома в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых __ 643,7 кв.м. Решения по оспариваемым вопросам должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то есть требуется голоса собственников не менее 9 095,80 кв.м. (13 643,7 кв.м. * 2/3). Период проведения собрания с 15 марта 2024 по 22 марта 2024. При исследовании документов выявлены решения, подписанные после завершения голосования, решения лиц, не принявших помещения на тот момент, решения, подписанные представителем Каюмовой Е.С., и решения, подписанные иными представителями, в отсутствие соответствующих полномочий.

Все акты приемки-передачи квартир были полностью заполнены машинописным способом, включая дату акта 15.03.2024. Свободным оставлено только место для проставления подписи члена кооператива. В реестре собственников почти триста лиц. Крайне трудно вообразить, что все собственники приняли помещения в один день. На то, что дата 15.03.2024 не является достоверным моментом получения собственниками помещений, указывает видеозапись собрания, которой подтверждается, что на вопрос одного из собравшихся об актах приема-передачи квартир ЖСК «Первый дом» Каюмова Е.С. пояснила, что с 01 апреля 2024 планируется начать выдачу актов, в первую очередь самым первым участникам кооператива и далее по годам вступления в кооператив. Из акта приемки __ (собственник Чобанян Д.С.) следует, что действительная дата приемки не 15.03.2024, а 08.05.2024. Истец заявлял, что 13.05.2024 произвел приемку квартиры и заполнил акт о показаниях приборов учета. И тем не менее ответчик вручил бюллетени для голосования на собрании собственников помещений и собственнику __ и истцам, и всем остальным. Следовательно, при проведении собрания и подсчете итогов ответчик проигнорировал то обстоятельство, что застройщик помещения не передал, и право голосовать по вопросам повестки дня участники собрания не имели. Все это в совокупности может свидетельствовать о существенном нарушении порядка голосования и недостоверности его результатов. Кроме того, 8 решений (с числом голосов равным общей площади помещений 336,5 кв.м.) подписаны после завершения голосования, и не должны были учитываться при подведении итогов: 25 марта 2024, __ Семенова, 31,3 кв.м, (лист 77), 15 апреля 2024, __ Сидельников, 30,2 кв.м, (лист 142), 15 апреля 2024, __ Попов, 30,3 кв.м, (лист 54), 15 апреля 2024, __ 47, Язиков, 56,3 кв.м, (лист 130), 18 июля 2024, __ Мироненко, 30,3 кв.м, (лист 184,185), 20 июля 2024, __ 177 Скородумова, 68,8 кв.м, (лист 143), 20 июля 2024, __ Дудина, 30,5 кв.м, (лист 52), 20 июля 2024, __ Анищенко, 58,8 кв.м, (лист 128), всего: 336,5 кв.м.

Решение Чобанян Д.С., __ 32,5 кв.м, (лист 133), решение Сидоров А.А., __ 58,8 кв.м., а всего: 91,3 кв.м., не получивших помещение на дату голосования.

Решения 10 собственников (Конева (лист 62), Толстиков (лист 63), Сметанин (лист 83), Темченко (лист 117), Анищенко (лист 128), Садовская (лист 163), Девина (лист 166), Каюмов (лист 175), Каюмова (лист 176), Ткаченко (лист 218), подписаны представителем по доверенности Каюмовой Е.С.

В доверенностях, выданных на имя представителя Ивлевой Е.С., отсутствует полномочия представлять интересы доверителя на собрании собственников помещений многоквартирного дома, участвовать в таких собраниях и голосовать от имени собственника. В доверенностях также не содержится указание на конкретное помещение, его характеристики, адрес места нахождения.

Решения 8 собственников (Щербакова (лист 74), Румянцева (лист 98), Иванов (лист 109), Макагонов (лист 125), Ханьжина (лист 146), Купчишина (лист 180), Юденко (лист 192), Кулиникова (лист 202), подписаны представителями по доверенности. К решениям не приложены копии доверенностей.

В ходе пересчета общего числа принявших участие в голосовании выяснилось, что всего голосовали собственники помещений площадью 10 048,1 кв.м, (а не 10 133,2 кв.м, как указано в протоколе). В ходе пересчета результатов голосования по спорным вопросам оказалось: по вопросу 11 протокола «за» подано 8 684,6 голосов (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения), по вопросу 14 протокола «за» подано 9 525,9; по вопросу 16 протокола «за» подано 8 885,9 голосов (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения); по вопросу 17 протокола «за» подано 8 970,5 голосов (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения); по вопросу 20 протокола «за» подано голосов 8 875,7 голосов (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения).

При исключении из числа принявших участие в голосовании решений, составленных по окончании голосования (336,5 кв.м.), решений лиц, не получивших помещение на дату голосования (91,3 кв.м.), и решений, подписанных представителем без полномочий (752,4 кв.м.), а всего 1180,2 кв.м., то всего голосовали собственники помещений площадью 8 867,9 кв.м, что меньше требуемых 9 095,80 кв.м, и априори недостаточно для принятия решений по вопросам, решения по которым должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе повторного пересчета результатов голосования по спорным вопросам оказалось по вопросу 11 протокола «за» подано 7504,4 голосов (8 684,6 - 336,5 - 91,3 - 752,4) (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения), по вопросу 14 протокола «за» подано 8 345,7 голосов (9 525,9 - 336,5 - 91,3 - 752,4) • что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения), по вопросу 16 протокола «за» подано 7 705,7 голосов (8 885,9 - 336,5 - 91,3 - 752,4) (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения), по вопросу 17 протокола «за» подано 7 790,3 голосов (8 970,5 - 336,5 - 91,3 - 752,4) (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения), по вопросу 20 протокола «за» подано голосов 7 695,5 голосов (8 875,7 - 336,5 - 91,3 - 752,4) (что меньше требуемых 9 095,80 и недостаточно для принятия решения).

С учетом правовой позиции ответчика и третьих лиц, истцы также обратили внимание, что общая площадь помещении многоквартирного дома составляет 13643,7 кв.м., и эта цифра зафиксирована в техническом паспорте и выписке из ЕГРН, ввиду чего представленный ответчиком иной расчет с учетом исключения площади 691,7 кв. м. не находящихся в собственности жилых помещений, является ошибочным. Исключение объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, является неправомерным, поскольку законодатель требует учитывать общую площадь помещений независимо от статуса фактического владения ими отдельными лицами. По мнению истца в данном случае право голосования этой площадью помещений имеется у ЖСК «Первый дом», как лица, завершившего строительство.

В связи с изложенным истцы просят суд признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новосибирск, ..., оформленные протоколом __ от 27.03.2024, в части решения:

по вопросу 11 в части предоставления ООО УК «Авангард» права ведения договоров с арендаторами мест общего имущества,

по вопросу 14 о передаче нежилых помещений (МОП) площадью 6,1 кв.м, и 2,7 кв.м, (санузел), поименованных на поэтажном плане первого этажа под __ расположенного на первом этаже многоквартирного дома в безвозмездное пользование ЖСК «Первый дом» (ИНН __) на неопределенный срок,

по вопросу 15 о безвозмездном закреплении 1 парковочного места за ЖСК «Первый дом» (ИНН __),

по вопросу 17 в части исключения из концепции «Двор без машин» для парковочного места, предназначенного под нужды ЖСК «Первый дом» (ИНН __),

по вопросу 20 об утверждении условия, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема передачи помещений в многоквартирном доме каждый собственник самостоятельно осуществляет оплату за содержание общедомового имущества и коммунальные услуги за помещение, подлежащее передаче.

Истец Сидоров А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Истец Сидорова О.А. в судебное заседание не явилась, извещена, просила суд рассматривать дело в свое отсутствие.

Ответчик Алябьев Н.А. в судебном заседании исковые требования не признал, представил суду письменные отзыв и пояснения (Том __ л.д. 90, Том __ л.д. 193), дополнительно пояснил, что в конкретном рассматриваемом случае при проверке проведения собрания собственников необходимо учитывать конкретные обстоятельства строительства дома, его ввода в эксплуатацию и последующего обслуживания. Дом для завершения строительства был получен ЖСК «Первый дом» с уровнем готовности 57 %, достраивался на паевые взносы, часть квартир не передана до настоящего времени. ЖСК «Первый дом» не обладает собственным имуществом для оплаты, в том числе содержания жилых помещений, которые не приняты и не имеют собственников.

Представитель третьих лиц ЖСК «Первый дом», Анищенко В.В. – Каюмова Е.С. против удовлетворения исковых требований возражала, представила письменные возражения (Том __ л.д. 17, 62-66).

Представитель третьего лица ООО УК «Авангард» полагал иск не подлежащим удовлетворению по основаниям, просил отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (Том __ л.д.41).

Вступившие по собственной инициативе в качестве третьих лиц собственники помещений в многоквартирном доме по адресу г. Новосибирск, ... – Дудина З.С., Мироненко Е.В., Скородумова М.С., Сидельников Е.В., Попов В.Ю., Язиков А.Н., Семенова М.А. в судебное заседание не явились, извещены, направили в суд письменные пояснения, в которых выразили мнение о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований (Том __ л.д.141-145).

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Статьей 45 ЖК РФ закреплена возможность проведения по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме внеочередного общего собрания собственников.

В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии со ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Из ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ следует, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, а так же за пределами компетенции сообщества.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Аналогичное положение содержится в ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ, где указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие, и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Из анализа ч. 6 ст. 46 ЖК РФ следует, что для обжалования в суд решения общего собрания собственников необходимо наличие совокупно нескольких условий: решение должно быть принято с нарушением требований ЖК РФ; собственник не должен был принимать участие в соответствующем общем собрании или должен был проголосовать против такого решения; решением должны нарушаться его права и законные интересы.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцы, а также ответчик Алябьев Н.А. являются собственниками жилых помещений __ и __ соответственно в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ....

Из материалов дела следует, что застройщиком МКД по адресу: г. Новосибирск, ..., __ являлось ООО "Партнер-Инвест", которое впоследствии было признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2023 года по делу __ __ удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест», требования участников строительства погашены путем передачи прав застройщика ООО «Партнер-Инвест» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: __, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ... (стр.) на земельном участке с кадастровым номером: __, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (Том __ л.д.123-132).

Определением этого же суда от 17.04.2023 года разъяснено определение от 17.04.2023 (резолютивная часть объявлена 11.04.2023) по делу __ о том, что требования участников строительства подлежат погашению путем передачи прав застройщика ООО «Партнер-Инвест» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: __, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ... (стр.) на земельном участке с кадастровым номером: __, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Первый дом» (ИНН __) (Том __ л.д.133-134).

Согласно уставу ЖСК «Первый дом» от 21.05.2022 года ЖСК создан в целях завершения строительства (путем объединения членами ЖСК своих денежных средств) многоквартирного дома __ (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, с кадастровым __ расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ... (адрес строительный), и предоставления членам указанного ЖСК жилых и не жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений, а также последующего управления и эксплуатации объекта. (Том __ л.д. 110).

В марте 2024 года по инициативе Алябьева Н.А. было проведено собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме с повесткой для голосования, содержащей в том числе вопросы, результаты голосования по которым оспариваются истцами:

- вопрос __ (__ в повестке): определить вознаграждение ООО УК «Авангард» за ведение договоров с арендаторами мест общего имущества, в размере 15% от суммы договора;

- вопрос __ (__ в повестке): о передаче нежилых помещений (МОП) площадью 6,1 кв.м и 2,7 кв.м (санузел), поименованные на поэтажном плане первого этажа под __ и 4, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в безвозмездное пользование ЖСК «Первый дом» (ИНН __) на неопределенный срок.

- вопрос __ (__ в повестке): принять решение о безвозмездном закреплении 1 парковочного места за ЖСК «Первый дом» (ИНН __).

- вопрос __ (__ в повестке): использовать придомовую территорию по концепции «ДВОР БЕЗ МАШИН» без постоянных парковок, а только временные въезды для погрузки-разгрузки.Для предотвращения не санкционированных стоянок, оградить все места общего пользования на территории МКД, которые могут быть использованы для стоянки автомобилей. Исключения предоставить только для парковочного места, предназначенного для инвалидов и парковочного места, предназначенного под нужды ЖСК «Первый дом» (ИНН __).

- вопрос __ утвердить условие, что с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема-передачи помещений в МКД, каждый собственник осуществляет самостоятельно оплату за все коммунальные услуги и содержание общедомового имущества, затраты которых оплачиваются пропорционально доли в праве к передаче этого имущества, к общей площади дома.

В результате проведения собрания в форме очно-заочного голосования были приняты следующие решения:

По одиннадцатому вопросу: определить вознаграждение ООО УК «Авангард» за ведение договоров с арендаторами мест общего имущества, в размере 15% от суммы договора.

Голосовали «ЗА» 8834 кв.м. (87,18 %), голосовали «ПРОТИВ» 672,8 квм (6,64 %, воздержались 647,2 кв.м. (6, 39 %).

Решение по одиннадцатому вопросу принято: Постановили определить вознаграждение ООО УК «Авангард» за ведение договоров с арендаторами мест общего имущества, в размере 15% от суммы договора.

По четырнадцатому вопросу: Передать нежилые помещения (МОП) площадью 6,1 кв.м и 2,7 кв.м (санузел), поименованные на поэтажном плане первого этажа под __ и 4, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в безвозмездное пользование ЖСК «Первый дом» (ИНН __) на неопределенный срок.

Голосовали «ЗА» 9611,1 кв.м. (94,85 %), голосовали «ПРОТИВ» 242,9 квм (2,4 %, воздержались 279,2 кв.м. (2,75 %).

Решение по четырнадцатому вопросу принято: Постановили передать нежилые помещения (МОП) площадью 6,1 кв.м и 2,7 кв.м (санузел), поименованные на поэтажном плане первого этажа под __ расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в безвозмездное пользование ЖСК «Первый дом» (ИНН __) на неопределенный срок.

По пятнадцатому вопросу (порядковый номер шестнадцать): Принять решение о безвозмездном закреплении 1 парковочного места за ЖСК «Первый дом» (ИНН __).

Голосовали «ЗА» 9145 кв.м. (90,25 %), голосовали «ПРОТИВ» 550,9 кв.м (5,44 %, воздержались 437,3 кв.м. (4,31 %).

Решение по пятнадцатому вопросу (порядковый __) принято: Постановили безвозмездно закрепить 1 парковочное место за ЖСК «Первый дом» (ИНН __).

По семнадцатому вопросу: использовать придомовую территорию по концепции «ДВОР БЕЗ МАШИН» без постоянных парковок, а только временные въезды для погрузки-разгрузки.Для предотвращения не санкционированных стоянок, оградить все места общего пользования на территории МКД, которые могут быть использованы для стоянки автомобилей. Исключения предоставить только для парковочного места, предназначенного для инвалидов и парковочного места, предназначенного под нужды ЖСК «Первый дом» (ИНН __).

Голосовали «ЗА» 9583 кв.м (94,57 %), голосовали «ПРОТИВ» 180,6 кв.м (1,78 %, воздержались 369,6 кв.м (3,65 %).

По семнадцатому вопросу решение принято: Постановили использовать придомовую территорию по концепции «ДВОР БЕЗ МАШИН» без постоянных парковок, а только временные въезды для погрузки-разгрузки. Для предотвращения не санкционированных стоянок, оградить все места общего пользования на территории МКД, которые могут быть использованы для стоянки автомобилей. Исключения предоставить только для парковочного места, предназначенного для инвалидов и парковочного места, предназначенного под нужды ЖСК «Первый дом» (ИНН __)

По двадцатому вопросу: утвердить условия, что с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема-передачи помещений в МКД, каждый собственник осуществляет самостоятельно оплату за все коммунальные услуги и содержание общедомового имущества, затраты которых оплачиваются пропорционально доли в праве к передаче этого имущества, к общей площади дома.

Голосовали «ЗА» 9090 кв.м (89,71 %), голосовали «ПРОТИВ» 708,3 кв.м (6,99 %, воздержались 334,9 кв.м (3,3 %).

Указанные решения оформлены единым протоколом __ от 27.03.2024 года.

Установлено, что истцы Сидоров А.А., Сидорова О.А. приняли участие в голосовании и голосовали «против».

В материалы дела по запросу суда ГЖИ Новосибирской области были представлены решения собственников (бюллетени голосования) очередного общего собрании собственников помещений в МКД, акты приема-передачи жилых помещений от ЖСК «Первый дом» к лицам, заключившим договоры паенакопления, а также выписки из ЕГРН на некоторые помещения.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцы указывают на ничтожность решений ввиду отсутствия кворума для принятия решений по оспариваемым вопросам, а также на недействительность принятых решений по основаниям оспоримости (недостатки в оформлении протокола и решений собственников, организации подготовки к собранию и уведомления о предстоящем собрании).

Все приведенные истцами доводы, которые, по их мнению, свидетельствуют о недействительности принятых на собрании решений, судом проверены и не нашли своего подтверждения.

Так, судом вне зависимости от доводов сторон проверяется наличие кворума (правомочность) общего собрания собственников помещений в МКД.

Истцами после ознакомления с оригиналами бюллетеней голосования был осуществлен свой подсчет кворума, согласно которому количество голосов собственников МКД, принявших участие в голосовании, равно 8867,9 кв.м. (Том __ л.д. 4).

Данные доводы истцов проверены судом путем проверки всех представленных в материалы дела решений собственников на предмет их действительности и подсчета голосов.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из анализа указанных норм права в их совокупности и взаимосвязи следует, что при подсчете голосов должна учитываться площадь помещения, соразмерная доле в праве того собственника, который принял непосредственное участие в голосовании, а не площадь всей квартиры, которая принадлежит на праве собственности нескольким лицам, из которых только один собственник расписался в бюллетене голосования.

Порядок исчисления голосов, принадлежащих собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании, определяется положениями ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, в соответствии с которой количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

На запрос суда в материалы дела представлен технический паспорт многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ... из которого следует, что площадь жилых помещений (квартир) составляет 12451 кв.м., площадь нежилых помещений общественного назначения составляет 1205,1 кв.м., следовательно общая площадь жилых и не жилых помещений, за исключением мест общего пользования, составляет 13656,1 кв.м.

Согласно протоколу в собрании приняли участие собственники помещений в МКД площадью 10133,2 кв.м.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что застройщиком МКД по адресу: г. Новосибирск, ..., __ являлось ООО "Партнер-Инвест", который впоследствии был признан несостоятельным (банкротом), а права требования жилые помещения переданы членам ЖСК «Первый дом» (бывшим дольщикам) в судебном порядке.

Согласно уставу ЖСК «Первый дом» от 21.05.2022 года ЖСК создан в целях завершения строительства (путем объединения членами ЖСК своих денежных средств) многоквартирного дома __ (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, с кадастровым __ расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ... (адрес строительный), и предоставления членам указанного ЖСК жилых и не жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений, а также последующего управления и эксплуатации объекта. (Том __ л.д. 110).

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания приобретения права собственности, в частности в соответствии с частью 1 указанной статьи, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом, в соответствии с частью 2 право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований части 1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (часть 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, согласно положениям Жилищного кодекса РФ в общем собрании собственников помещений в МКД вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников МКД, собственники помещений в МКД, а также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

У участников долевого строительства (лиц, заключивших договор паенакопления) право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками. Однако из этого не следует наличия права у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства (лиц, заключивших договор паенакопления) и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам.

По смыслу норм законодательства, регламентирующих деятельность жилищно-строительных кооперативов, вопреки мнению и стороны истца, у ЖСК «Первый дом», не возникает права действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры паенакопления.

Как пояснили ответчик Алябьев Н.А. и представитель третьего лица – ЖСК «Первый дом», часть квартир, а именно квартиры с __ на дату проведения собрания не были переданы по актам приема-передачи по различным причинам, основной из которых, является наличие задолженности по оплате пая (Том __ л.д. 222). Сведения в отношении этих жилых помещений также проверены судом посредством направления запроса в ППК «Роскадастр» и получения информации об отсутствии зарегистрированных прав (Том __ л.д.27-40). Помимо прочего, из актов приема-передачи жилых помещений __ и __ общей площадью 91,3 кв.м. следует, что данные помещения были приняты позднее периода проведения собрания, а именно 13.05.2024 года и 08.05.2024 года, следовательно эти лица также не имели права принимать участие в голосовании, их голоса подлежат исключению из голосующей площади и числа голосов, учтенных при подсчете кворума при проведении собрания. Общая площадь указанных жилых помещений, исходя из технической документации составляет 762,8 кв.м.

Учитывая приведенные нормы права и установленные судом обстоятельства, по мнению суда, в отношении указанных жилых помещений на этапе после ввода дома в эксплуатацию и до передачи этих жилых помещений членам ЖСК «Первый дом» по актам приема-передачи, эта площадь не является «голосующей», поскольку отсутствуют лица, у которых возникли предусмотренные законом права на нее, позволяющие принять участие в голосовании. Иное означало бы отсутствие возможности управления собственниками общим имуществом многоквартирного дома (возможности принятия решений на общих собраниях собственников) при наличии лиц, заключивших договоры паенакопления и не принявших жилые и нежилые помещения по актам приема-передачи совокупной площадью 51 % от общей площади жилых и нежилых помещений. Права же членов кооператива, принявших жилые помещения после проведения собрания, в случае несогласия с ранее принятыми на собраниях решениями могут быть реализованы путем проведения нового общего собрания по инициативе таких лиц и рассмотренным на собрании вопросам.

Доводы истца о том, что на дату проведения собрания не были подписаны акты приема-передачи помещений в МКД по адресу: г. Новосибирск, ... опровергаются письменными материалами дела, а именно актами приёма-передачи жилых помещений в многоквартирном доме, датированными 15 марта 2024 года (Том __ л.д. 147-242). При этом, кроме истцов (Том __ л.д. 216 оборот) и собственника квартиры __ Чобанян Д.С. (Том __ л.д.249 оборот), никто из лиц принявших жилые и нежилые помещения не выразил возражений, не сделал на акте пометки относительно даты приема-передачи помещения. При этом заполнение даты в актах приема-передачи машинописным способом законодательством не запрещено и не воспрепятствовало лицам, принявшим помещение позднее, поставить на акте запись о фактической дате принятия помещения. Ввиду изложенного, судом при подсчете кворума были учтены голоса всех лиц, принявших жилые помещения по акту приема-передачи на дату проведения собрания. Видеозапись, на которую ссылается истец, не опровергает данного обстоятельства, поскольку выдача акта прием-передачи не исключает фактической приемки жилого помещения и подписания акта в дату 15.03.2024 года. Кроме того, истец не присутствовал при обстоятельствах передачи жилых помещений от ЖСК «Первый дом» всем лицам, заключившим договор паенакопления и исполнившим обязательства по нему, поэтому суд считает, что его сомнения могут быть основаны только на предположениях. Исключение голосов истца и голоса Чобанян Д.С. в общей сумме составляющие площадь жилых помещений в размере 91,3 кв.м. (58,8 кв.м+32,5 кв.м.), как не имевших право принимать участие в голосовании на наличие кворума не влияет.

Таким образом, общее число голосов собственников жилых помещений («голосующая площадь») составляет 12893,3 кв.м. (13656,1 кв.м. – 762,8 кв.м.)

Также суд полагает необоснованными и опровергнутыми в ходе рассмотрения дела доводы истцов об исключении из подсчета голосов 8 решений (с числом голосов равном общей площади помещений 336,5 кв.м.), поскольку они подписаны после завершения голосования, и не должны были учитываться при подведении итогов: 25 марта 2024, __ Семенова, 31,3 кв.м, (лист 77), 15 апреля 2024, __ Сидельников, 30,2 кв.м, (лист 142), 15 апреля 2024, __ Попов, 30,3 кв.м, (лист 54), 15 апреля 2024, __ 47, Язиков, 56,3 кв.м, (лист 130), 18 июля 2024, __ Мироненко, 30,3 кв.м, (лист 184,185), 20 июля 2024, __ 177 Скородумова, 68,8 кв.м, (лист 143), 20 июля 2024, __ Дудина, 30,5 кв.м, (лист 52), 20 июля 2024, __ Анищенко, 58,8 кв.м, (лист 128), всего: 336,5 кв.м.

Так, вступившие в дело третьи лица, Мироненко Е.В., Скородумова М.С., Сидельников Е.В., Попов В.Ю., Язиков А.Н., Семенова М.А., Дудина З.С., представитель Анищенко В.В. – Каюмова Е.С., в письменных пояснениях подтвердили факт собственноручного заполнения бюллетеней в период проведения собрания, а также то, что дату на бюллетене проставляла член кооператива, присутствовавшая в офисе с целью приема желающих проголосовать (Том __ л.д. 141-145).

Кроме того, суд принимает во внимание, что дата приема бюллетеней в ГЖИ по Новосибирской области, согласно штампу 29.03.2024 г., соответственно предполагаемые истцом более поздние даты заполнения бюллетеней исключены, поскольку содержащиеся в доводах истца числа еще не наступили, а замена бюллетеней в ГЖИ по Новосибирской области, после их сдачи, исключена. Доводы истца, в данной части обусловлено особенностями почерка собственников, заполнивших бюллетени.

Ввиду изложенного, суд не усматривает оснований для исключения из подсчёта голосов бюллетеней вышеуказанных лиц.

Вопреки доводам истца, суд также полагает не подлежащими исключению голоса 10 собственников (Коневой (лист 62), Толстикова (лист 63), Сметанина (лист 83), Темченко (лист 117), Анищенко (лист 128), Садовской (лист 163), Девиной (лист 166), Каюмова (лист 175), Каюмовой (лист 176), Ткаченко (лист 218), поскольку их бюллетени подписаны представителем по доверенности Каюмовой Е.С. при отсутствии в доверенностях, выданных на имя представителя Ивлевой Е.С. полномочий представлять интересы доверителя на собрании собственников помещений многоквартирного дома, участвовать в таких собраниях и голосовать от имени собственника. В доверенностях также не содержится указание на конкретное помещение, его характеристики, адрес места нахождения.

Решения 8 собственников (Щербакова (лист 74), Румянцевой (лист 98), Иванов (лист 109), Макагонов (лист 125), Ханьжина (лист 146), Купчишина (лист 180), Юденко (лист 192), Кулиникова (лист 202), подписаны представителями по доверенности. К решениям не приложены копии доверенностей.

Согласно части 2 статьи 48 Жилищного кодекса РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на федеральных законах, актах уполномоченных на то государственных органов или актах органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями частей 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса или удостоверена нотариально.

В соответствии с частью 3 статьи 185.1 Гражданского кодекса доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

При этом, доверенности, оформленные Коневой Т.В. (Том __ л.д.128), Толстиковой И.Л. (Том __ л.д. 144), Сметаниным И.В., Сметаниной И.В. (Том __ л.д. 140-141), Темченко В.В. (Том __ л.д. 138), Садовской И.А. (Том __ л.д. 142), Девиной Т.В. (Том __ л.д. 136), Каюмовым С.С., Каюмовой А.Н. (Том __ л.д. 132), Ткаченко К.А. (Том __ л.д. 130) являются нотариально удостоверенными содержат широкий спектр полномочий, не исключают право на голосование на общем собрании собственников жилых помещений, право на голосование на собрании членов кооператива, жилищно-строительного кооператива специально оговорено. Смена фамилии представителя с Ивлевой на Каюмову подтверждена документально (Том __ л.д. 178).

Вопреки доводам истца, наличие полномочий на широкий перечень действий от имени представляемого также подтверждено нотариально удостоверенными доверенностями, выданными Щербаковой В.А. (Том __ л.д.21), Ивановым Г.Я. (Том __ л.д. 26), Макагоновым М.С. (Том __ л.д. 128), Ханьжиной А.П. (Том __ л.д.176), Купчишиной Е.В. (Том 2, л.д. 23), Юденко В.С. (Том __ л.д. 22), Кулижниковой К.А. (Том __ л.д.19). Доверенности выданы в даты, задолго предшествующие день проведения собрания, а их нотариальное удостоверение гарантирует подлинность содержащейся в них даты выдачи, следовательно отсутствие копий доверенностей в материале к протоколу общего собрания собственников не опровергает наличие полномочий на голосование. Кроме того, закон не обязывает собственника приобщать к материалам протокола, к бюллетеню копию доверенности, подтверждающей полномочия, достаточным является проверка полномочий при голосовании.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, длительное завершение строительства дома силами членов ЖСК «Первый дом», изменение их статуса с дольщика на члена ЖСК «Первый дом» в судебном порядке, а впоследствии на собственника жилого помещения суд принимает представленные в материалы копии доверенностей от имени вышеуказанных лиц, как надлежащее оформление полномочий на голосование. При этом суд, прежде всего учитывает, что данные доверенности лицами, их выдавшими, не отозваны и не оспорены. Ни один из представляемых собственников МКД не заявил о несогласии с решениями, что указывает на соответствие воли доверителя с действиями поверенного и одобрении этих действий. Вступивший в качестве третьего лица в рассмотрение дела Анищенко В.А. в лице своего представителя Каюмовой Е.С. подтвердил одобрение действий своего представителя на голосование в общем собрании собственников многоквартирного дома от 27.03.2024 года.

При этом ввиду отсутствия какой-либо доверенности от имени Румянцевой В.Н., непредоставлении ее копии, судом из подсчета голосов исключен голос Румянцевой В. Н., кв. __ (площадь 28 кв.м.).

Помимо прочего суд полагает необходимым исключить из подсчета голосов __ площади, жилого помещения __ принадлежащим Ткачеву А.О. и Ткачевой Н.Н, поскольку из бюллетеня голосования (лист 107) следует, что учтена площадь всей квартиры 32,8 кв.м., тогда как на основании акта-приема передачи от 15.03.2025 жилое помещение передано указанным лицам в долевую собственность по 1/2 доли каждому (Том __ л.д. 158). При этом бюллетень содержит только одну подпись, что позволяет учитывать при подсчёте голосов только ? площади жилого помещения, а именно 16,4 кв.м.

По аналогичным основаниям подлежит исключению из подсчета голосов __ площади, жилого помещения __ принадлежащим Пыльчеву В.В., Пыльчевой Е.С., поскольку из бюллетеня голосования (лист 211) следует, что учтена площадь всей квартиры 32,8 кв.м., тогда как на основании акта-приема передачи от 15.03.2025 жилое помещение передано указанным лицам в долевую собственность по 1/2 доли каждому (Том __ л.д. 213). При этом бюллетень содержит только одну подпись, что позволяет учитывать при подсчёте голосов только ? площади жилого помещения, а именно 20,7кв.м.

В отношении остальных жилых помещений, переданных двум членам ЖСК «Первый дом» суд исходит из наличия у этих лиц общей совместной собственной собственности на жилое помещение и права голосования любого из лиц, принявших жилое помещение всей площадью помещения, ввиду отсутствия в акте оговорки о долевой собственности.

В соответствии с ч.3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Проверяя правомочность проведения собрания, суд приходит к выводу о наличии кворума для решений по вопросам, содержащимся в повестке собрания, поскольку как в случае исключения площади непереданных квартир 12893,3 кв.м. (13656,1 кв.м.- 762,8 кв.м.), так и в случае принятия во внимание всей площади жилых и нежилых помещений по техническому паспорту кворум имелся, и составил соответственно 76,7 % (9923,31/12893,3 х 100 %) и 73,3 % (9923,31/13656,1 х 100 %), что более 50 %, установленных ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Итого суд учитывает 9895,31 кв.м. действительных голосов, принявших участие в голосовании, исходя из следующего расчета:

Рассматривая доводы иска об отсутствии необходимого числа голосов собственников для принятия решения по оспариваемым истцами вопросам, суд приходит к следующему.

Исходя из буквального толкования ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

По мнению суда, оспариваемые истцами вопросы относительно установления вознаграждения ООО УК «Авангард» за ведение договоров с арендаторами мест общего имущества, в размере 15% от суммы договора (11 вопрос), а также утверждение условия о том, что с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема-передачи помещений в МКД, каждый собственник осуществляет самостоятельно оплату за все коммунальные услуги и содержание общедомового имущества, затраты которых оплачиваются пропорционально доли в праве к передаче этого имущества, к общей площади дома (вопрос 20) подлежат разрешению собранием в общем порядке установленном ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, то есть большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, вопреки позиции стороны истца, установление ООО УК «Авангард» вознаграждения за ведение договоров с арендаторами мест общего имущества не свидетельствует о предоставлении ООО УК «Авангард» полномочий на заключение договоров относительного использования общего имущества многоквартирного дома, а лишь устанавливает определенную плату за услугу по ведению документации. Однако решение о передаче в аренду, заключении договора аренды в отношении общего имущества подлежит принятию общим собранием собственников жилых помещений в установленном законом порядке.

Таким образом, для принятия решения по данному вопросу необходимо большинство голосов из числа принявших участие в собрании, что в данном случае составляет 8743,01 кв.м. из 9895,31 кв.м. или 88,35 %, что свидетельствует о принятии собственниками указанного решения и влечет отказ в иске в части признания решения собрания недействительным по вопросу __

Вопрос __ протокола общего собрания собственников МКД об утверждении условия, что с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема-передачи помещений в МКД, каждый собственник осуществляет самостоятельно оплату за все коммунальные услуги и содержание общедомового имущества, затраты которых оплачиваются пропорционально доли в праве к передаче этого имущества, к общей площади дома, по мнению суда, отнесён к вопросам платы за жилое помещение и входит в компетенцию общего собрания собственников жилых помещений (п. 5 ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Решение по указанному вопросу также не является исключением из общего порядка голосования, установленного ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, то есть принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы истца о необходимости принятия решения квалифицированным большинством голосов (2/3) от общей площади жилых и нежилых помещений много квартирного дома, суд полагает ошибочными, основанными на неверном толковании ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Ссылки истца на необоснованное возложение на собственников оплаты за все коммунальные услуги и содержание общедомового имущества с момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента подписания акта приема-передачи помещений в МКД, при наличии обязанности по внесению членских взносов, не опровергают законность принятого собственниками решения по данному вопросу.

Действительно, в силу пункту 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, следует учитывать, что согласно положениям пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного для целей, указанных в поименованной статье, являются завершение строительства многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машиномест, и предоставление в таких многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (подпункт 1).

Основной целью жилищно-строительного кооператива, созданного в условиях банкротства застройщика, является - завершение строительства конкретного многоквартирного дома. Указанное означает, что ЖСК выступает в роли нового застройщика - но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (пункт 16 статьи 1).

Члены ЖСК в данной ситуации с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (пункт 4 статьи 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (статья 38 ЖК РФ).

Устав ЖСК «Первый дом» утвержден на общем собрании участников строительства (протокол __ от 21 мая 2022 года) (том 1 л.д.109-120).

В соответствии с п. 2.1 Устава ЖСК «Первый дом» создан, прежде всего, в целях завершения строительства многоквартирного дома (путем объединения членами ЖСК своих денежных средств).

Согласно п. 5.12 Устава членским взносом являются денежные средства, периодически вносимые членом ЖСК, ежемесячно до 15-го числа текущего месяца, на покрытие текущих расходов, связанных с осуществлением ЖСК предусмотренной Уставом деятельности, в том числе с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт имущества ЖСК.

Поскольку строительство многоквартирного жилого дома было завершено и объект 21.02.2024 года введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (Том __ л.д. 33-37), то основная цель деятельности кооператива была достигнута. При этом у ЖСК «Первый дом» не возникло прав на построенные жилые и нежилые помещения, в том числе с даты ввода дома в эксплуатацию, деятельность ЖСК «Первый дом» не являлась коммерческой, ввиду чего расходование денежных средств на оплату коммунальных услуг и на содержание жилых помещений (квартир, которые не приняты по актам приема-передачи лицами, заключившими договоры паенакопления) за счет денежных средств кооператива невозможно. Поскольку указанные помещения имуществом ЖСК «Первый дом» не являются, то и расходование членских взносов, в порядке п. 5.12 Устава ЖСК «Первый дом» на их содержание не предусмотрено.

Суд также учитывает, что собственники помещений многоквартирного дома вправе поставить на голосование любой вопрос, входящий в компетенцию общего собрания собственников, в том числе вопрос платы за жилое помещение. Основным источником финансирования кооператива являются денежные средства, вносимые его членами в виде паевых и членских взносов. Возложение решением собрания на каждого собственника обязанности оплаты за коммунальные услуги и содержание построенного для него жилого помещения исключает перераспределение бремени оплаты за содержание не принятых по актам приема-передачи квартир на членов ЖСК «Первый дом» путем использования денежных средств фонда членских взносов. Иное означает, что лица, заключившие договоры паенакопления и длительное время не принимавшие жилые помещения по причине неоплаты паевого взноса, освобождаются от бремени содержания помещения на весь период, в который оно ими не принималось, что в данном рассматриваемом случае неправомерно.

Таким образом, для принятия решения по данному вопросу также было необходимо большинство голосов из числа принявших участие в собрании, что в данном случае составляет 8726,91 кв.м. из 9895,31 кв.м. или 88,2 %, что свидетельствует о принятии собственниками решения по вопросу __ повестки собрания.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об отказе в признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу Ул. ..., оформленного протоколом __ от 27.03.2024 года в части вопросов __ и __

Суд полагает обоснованными доводы истца о том, что принятие решений по вопросам __ __ (в протоколе допущена описка (поименован как пятнадцатый вопрос, в действительности порядковый __)), __ подлежит большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оспариваемые вопросы включают решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.2 ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ), а также о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (п.3 ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, учитывая буквальное толкование ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ для принятия решений по таким вопросам необходимо две третьих голосов от общего числа голосов собственников, то есть расчет осуществляется исключительно из площади, находящейся в собственности в силу императивного указания закона. Данная норма права, вопреки мнению истца, не содержит ссылки на необходимость подсчета голосов из общей площади жилых и нежилых помещений, содержащихся в технической документации. Такой механизм предусмотрен законодателем с целью устранения ограничений в возможности управления общим имуществом МКД собственниками жилых помещений (лицами, принявшим жилые помещения по актам приема-передачи от застройщика или лица, обеспечившего завершение строительства многоквартирного дома) при наличии в доме жилых и нежилых помещений, находящихся в статусе правовой неопределенности (не переданных по актам приема-передачи и право собственности на которые не зарегистрировано).

Вопреки позиции истца исключение таких помещений из общей «голосующей площади» обусловлено спецификой создания многоквартирного дома в конкретном рассматриваемом случае не нарушает равноправия лиц, имеющих права на участие в собрании, поскольку право на такие жилые помещения у лиц, заключивших договоры паенакопления еще не возникло, а потому их права на голосование не умаляются. Впоследствии после принятия жилых помещений по актам приема-передачи при несогласии с принятыми на собрании решениями, собственники помещений не лишены возможности инициировать проведение собрания по опарываемым вопросам.

Таким образом, для принятия решений по указанным вопросам необходимо количество голосов «ЗА» не менее 2/3 от 12893,3 кв.м., что составляет 8595,5 кв.м.

Путем проверки волеизъявлений собственников, содержащихся в оригиналах бюллетеней, с учетом исключения ранее указанных бюллетеней из подсчета голосов, суд приходит к следующим выводам:

По четырнадцатому вопросу (передать нежилые помещения (МОП) площадью 6,1 кв.м и 2,7 кв.м (санузел), поименованные на поэтажном плане первого этажа под __ расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в безвозмездное пользование ЖСК «Первый дом» (ИНН __) на неопределенный срок) голосовали «ЗА» 9543,71 кв.м. По шестнадцатому вопросу (принять решение о безвозмездном закреплении 1 парковочного места за ЖСК «Первый дом») голосовали «ЗА» 8840,61 кв.м. По семнадцатому вопросу (использовать придомовую территорию по концепции «ДВОР БЕЗ МАШИН» без постоянных парковок, а только временные въезды для погрузки-разгрузки.Для предотвращения не санкционированных стоянок, оградить все места общего пользования на территории МКД, которые могут быть использованы для стоянки автомобилей. Исключения предоставить только для парковочного места, предназначенного для инвалидов и парковочного места, предназначенного под нужды ЖСК «Первый дом») голосовали «ЗА» 8850,11 кв.м.

Таким образом, подтвержденные результаты голосования по оспариваемым истцом вопросам повестки собрания __ __ __ превышают пороговое значение кворума 8595,5 кв.м., необходимого для принятия решений по ним.

Иные основания, приведенные истцами в исковом заявлении, не относятся к законным основаниям, по которым принятые на собрании решения могут быть признаны недействительными.

Все оспариваемые вопросы, по которым собранием приняты решения содержались в повестке собрания. Указание в протоколе, которым оформлены результаты собрания неверных результатов подсчета голосов недействительности решений собрания не влечет, ввиду наличия первичных документов в виде решений собственников и судебной проверки подсчета голосов в соответствии с нормами закона.

Таким образом, все приведенные истцами доводы относительно нарушения порядка созыва, проведения собрания, нарушения равенства прав не являются существенными и не влекут недействительность принятых на собрании решений в целом, поскольку такие нарушения не повлияли на действительное волеизъявление участников собрания, принявших участие в голосовании, не повлекли существенных неблагоприятных последствий как для истцов, так и для лиц, принявших участие в голосовании.

В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно статье 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; допущено существенное нарушение правил составления протокола.

Гражданский Кодекс Российской Федерации в статье 181.4 указывает именно на существенное нарушение, влияющее на волеизъявление участников собрания.

В пункте 109 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из толкования вышеприведенных норм права о том, что для признания судом решения собрания недействительным необходимо наличие одновременно трех условий, указанных в ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. В рассматриваемом же случае полная совокупность указанных обстоятельств не установлена.

Истцам в совокупности принадлежит 58,8 кв.м. площади в доме, что составляет 0,45 % от общего числа голосов собственников жилых помещений (12893,3 кв.м.) и 0,43 % от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по техническому паспорту (13656,1 кв.м.).

При исключении из подсчета голосов истцов, тем не менее, наличествует и кворум, и необходимое количество проголосовавших по вопросам собрания.

Таким образом, голосование истцов не могло повлиять на его результаты, что в силу пункта 4 статьи 181.4 ГК РФ является основанием для отказа в иске.

Волеизъявление участников собрания было выражено в принятых решениях, обстоятельств, влияющих на волеизъявление, установлено не было.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования Сидорова А.А., Сидоровой О.А. к Алябьеву Н.А. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части вопросов 11,14,16,17,20, проведенного в форме очно-заочного голосования в период 15-22.03.2024 года, оформленного протоколом __ от 27.03.2024 года не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сидорова А. А., Сидоровой О. А. к Алябьеву Н. А. о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... оформленного протоколом от 27.03.2024 г., по вопросам 11, 14, 15, 17, 20, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья (подпись) Е.И. Березнева

Мотивированное решение суда составлено 11.07.2025 года.

Судья (подпись) Е.И. Березнева

Подлинник решения суда хранится в гражданском деле № 2-633/2025 (2-4947/2024;) в Заельцовском районном суде г. Новосибирска