Эхин Юрий Брониславович

Дело № 2-2329/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2012 года

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Иртугановой Г.К.,

при секретаре Торкуновой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда

гражданское дело по иску Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы к Эхину Ю.Б. о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать помещение по акту приема-передачи, о взыскании задолженности за нежилое помещение, земельный участок, пени,

По встречному иску Эхина Ю.Б. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы о признании договора аренды незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы обратилось в суд с названным иском, в котором указало, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы заключил с Эхиным Ю.Б. договор аренды № нежилого помещения площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> для использования под мастерскую.

Указанный договор заключен на срок 9 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в виде ограничения ...

Показать ещё

...(обременения) прав на него.

Закон о государственной регистрации введен в действие через шесть месяцев после официального опубликования – с января 1998 года (п.1 ст.33 данного Закона).

Исходя из смысла ст.8 Федерального закона от 30.11.1994г. № 52 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» и согласно разъяснениям, данным в п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до введения в действие Закона о гос.регистрации подлежал применению действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, который носил учетный характер и не являлся государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 ст.433 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 ст.6 Закона о гос.регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи договор аренды недвижимого имущества № 67 от 01.11.1994 года является заключенным с момента подписания.

В настоящее время в силу ст.621 ГК РФ договор аренды между сторонами считается продленным на неопределенный срок.

Согласно п.2.1 указанного договора арендная плата за пользование вышеуказанным имуществом составляет 131 руб. в год.

Дополнительным соглашением от 01.02.2000г. стороны определили, что арендная плата с 01.02.2000г. за нежилое помещение составляет 31 руб. в месяц, за часть земельного участка – 15,65 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ за нежилое помещение составляет <данные изъяты>.

В силу п.3.1 указанного договора аренды арендная плата уплачивается не позднее 1- числа следующего за текущим месяца.

П.5.1.3. договора установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Но в нарушение действующих норм ГК РФ, а также договорных обязательств, ответчик нарушил свою обязанность по своевременному внесению арендной платы.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за арендатором числится задолженность за нежилое помещение в период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.

П.7.3. договора установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы, путем начисления пени в размере, равном 0,7% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Таким образом, размер пени за несвоевременное внесение (невнесение) арендной платы за нежилое помещение в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением в адрес ответчика было направлено предупреждение № о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку арендатор в установленный в предупреждении срок не оплатил задолженность, ДД.ММ.ГГГГ Управлением в адрес ответчика было направлено письмо, которое содержало предложение расторгнуть договор и проект соглашения о расторжении. Однако ответчик согласился на расторжение договора, но на иных условиях.

До настоящего времени ни требование о погашении задолженности, ни предложение о расторжении договора на условиях Управления ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями – ст.309 ГК РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором – п.1 ст.622 ГК РФ.

В соответствии с положением об Управлении по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009г. № 55-6/5, Управление по имущественным и градостроительным отношениям Администрации города Пензы является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена – п.2 Решения. Также Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы является арендодателем муниципального имущества города Пензы – п.2.2.12 Положения.

На основании вышеизложенного, Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы просит суд расторгнуть договор аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопредшественником Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы) и Эхиным Ю.Б.; обязать Эхина Ю.Б. возвратить Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество – нежилое помещение, площадью 67,39 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с Эхина Ю.Б. в бюджет Муниципального образования города Пензы <данные изъяты>

Определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принят встречным иск Эхина Ю.Б. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы о признании незаключенным договора аренды, в котором он просил признать договор между ним и Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы об аренде нежилого помещения площадью 67,39 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> незаключенным по тем основаниям, что в договоре не определен объект, который передан ему в аренду, а сам договор не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску- ответчик по встречному иску Курмакаева Л.Р., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (в деле) требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы поддержала и просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску Эхин Ю.Б. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В своих возражениям от ДД.ММ.ГГГГ указал, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и им в порядке, регулировавшем ГК РСФСР, подписан Договор № аренды нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: <адрес> условной площадью <данные изъяты> под мастерскую члена Союза архитекторов на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами подписывались дополнительные соглашения к Договору ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, изменяющие размер и порядок внесения арендной платы в соответствии с п.2.3 Договора № –«Размер арендной платы может изменяться Арендатором в связи с изменением централизованно устанавливаемых ставок арендной платы».

ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды № прекратил действие, что было признано сторонами. Он уведомил арендодателя о намерении продлить аренду ДД.ММ.ГГГГ согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Договора № – «не позднее чем за месяц до истечения срока договора уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора». Позже по просьбе арендатора ДД.ММ.ГГГГ было подано повторное уведомление. С июля 1998 года он постоянно живет и работает в <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ помещением мастерской не пользовался, значимое имущество вывез, сохранял экземпляр ключей. До конца июля 2008 года отношения с арендодателем носили не правовой характер. Арендодатель устно гарантировал заключение нового договора аренды, утверждал, что иных претендентов на аренду нет, затягивание подписания объяснял необходимостью согласований, предложил вносить платежи в прежнем порядке до заключения нового договора.

Однако ДД.ММ.ГГГГ письмом № арендодатель сообщил о решении отказать ему в просьбе продлить договор аренды части здания по <адрес>, в связи с неудовлетворительным состоянием арендуемой части здания. На основании изложенного просил в иске Управления по имущественным и градостроительным отношениям отказать. Кроме того, считает в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Определением объекта является существенным условием договора. Таким образом, договор не может считаться заключенным в связи с тем, что между ним и Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы не достигнуто соглашение по его существенным условиям. Новый договор аренды на неопределенный срок вместо договора ДД.ММ.ГГГГ подлежит регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ), что сделано не было и, соответственно, договор не считается заключенным, в связи с чем просил признать договор об аренде нежилого помещения площадью 67,39 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> незаключенным, удовлетворив его встречный иск.

Представитель ответчика по иску Эхина Ю.Б. – Пронина Е.А., действующая на основании доверенности ( в деле), исковые требования не признала, встречный иск поддержала, основывая встречные исковые требования на изложенном во встречном иске и объяснениях в судебном заседании.

Выслушав объяснения лиц, участвующих по делу, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом г.Пензы, и членом союза архитекторов Эхиным Ю.Б. заключен договор № аренды нежилого помещения (здания) (л.д.7-8).

Согласно п.п.1.1 арендодатель и балансодержатель на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ передает арендатору в арендное пользование нежилое помещение (здание) площадью 67,39 кв.м., расположенное по адресу: у.Бакунина, 36 для использования под мастерскую.

Из вышеуказанного договора усматривается, что:

П.2.1 арендная плата устанавливается согласно централизованным ставкам и составляет <данные изъяты>

П.2.3 размер арендной платы может изменяться арендодателем связи с изменением централизованно устанавливаемых ставок арендной платы.

П.2.4 арендатор возмещает балансодержателю фактические затраты на оказание дополнительных услуг (техническое обслуживание здания, отопление, газ, водоснабжение, канализация, уборка мусора и т.д.).

П.3.1. арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за текущим месяца.

П.4.1. арендодатель и балансодержатель обязаны в 10-ти дневный срок с момента подписания договора передать арендатору арендуемое помещение (здание) по приемо-сдаточному акту, в котором подробно указывается назначение и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

П.4.3. арендодатель обязан не позднее чем за 10 дней письменно или телефонограммой предупредить арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с централизованным изменением ставок.

П.5.1.3 своевременно вносить арендную плату.

П.5.1.9 не позднее чем за две недели письменно сообщить арендодателю и балансодержателю о предстоящем освобождении помещения (здания), как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном его расторжении и сдать помещение (здание) по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

П.5.1.10. не позднее чем за месяц до истечения срока договора уведомить арендодателя и балансодержателя о намерении продлить срок договора.

П.7.3 в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,7% не уплаченной суммы за каждый день просрочки.

П.8.1 помещение, указанное в п.1.1. настоящего договора, сдается в аренду на 9 лет ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

П.9.1 договор расторгается досрочно по требованию арендодателя (п.п.б) если арендатор не внес два арендных платежа подряд.

К договору приложены расчет арендной платы за нежилое помещение предоставляемое в аренду (субаренду) арх.Эхину Ю.Б. (л.д.9) и характеристика нежилого помещения предоставляемого в аренду (л.д.10).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, МУ «СЗЖХ» и членом союза архитекторов Эхиным Ю.Б. было заключено дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого здания (части здания) об изменении размера арендной платы (л.д.13) с приложение расчета арендной платы (л.д.14).

Сам факт заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и использование указанного помещения до 2008г., в предыдущих судебных заседаниях Эхиным Ю.Б. не отрицался.

Однако Эхин Ю.Б. полагает, что договор аренды не заключен, поскольку он не прошел государственную регистрацию и в нем не определен объект недвижимого имущества, которые был передан ему в аренду.

Суд полагает, что доводы Эхина Ю.Б. о незаключенности договора аренды ошибочны по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 275 ГК РСФСР по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату.

В соответствии со ст. 276 ГК РСФСР договор имущественного найма между гражданами на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 278 ГК РСФСР если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца.

В соответствии со ст. 279 ГК РСФСР если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказался от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений или нежилых помещений - за три месяца.

В соответствии со ст. 281 ГК РСФСР наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Действительно, в соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст.8 Федерального Закона от 30.11.1994г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действовавший порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В соответствии со ст. 6 ч. 1 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, из смысла вышеуказанных норм права вытекает, что государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Положения Закона о регистрации применяются только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей

Согласно п.2. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.2001г. г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.

Поскольку законодательством, действовавшим на период заключения договора аренды между Эхиным Ю.Б. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, не была предусмотрена регистрация договоров аренды, суд полагает, что применение к возникшим ранее правоотношениям действующих в настоящее время норм закона не правомерно, следовательно, договор аренды не может быть признан незаключенным в связи с отсутствием его регистрации в соответствующих органах.

Кроме того, Эхин Ю.Б. ссылается на отсутствие описания объекта, передаваемого в аренду, как на основание, по которому договор аренды должен быть признан незаключенным.

Суд полагает, что отсутствие описание объекта, передаваемого в аренду, не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным, поскольку в силу ст. 160 ГК РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.

А под существенными понимаются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ст. 281 ГК РСФСР предусматривает, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

По договору аренды передаваемый объект описан как нежилое помещение площадью <данные изъяты> наличием отопления, находящееся в типовом каменном здании с износом помещения 35%, расположенным по адресу: <адрес>, находящемся на балансе МПЖХ.

Таким образом, нарушений, действовавшего в то время законодательства, судом не установлено.

В связи с этим, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, суд полагает встречные требования Эхина Ю.Б. о признании договора аренды незаключенным не подлежащими удовлетворению.

В свою очередь Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы заявляет требования о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

При этом истец ссылается на ст. 619, ч. 2 ст. 452, п. 1 ст. 622 ГК РФ.

Суд полагает требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено выше, договор аренды был заключен сроком на 9 лет до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением был изменен размер арендной платы за нежилое помещение и земельный участок.

В дополнительном соглашении указано, что прочие условия, не оговоренные настоящим дополнительным соглашением, определяются по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Эхин Ю.Б. обратился в КУМИ г.Пензы с заявлением о продлении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ на второй срок (л.д.48,49).

Учитывая, что Эхин Ю.Б. продолжал пользоваться арендованным помещением и уплачивал арендные платежи, суд полагает, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ КУМИ <адрес> в адрес Эхина Ю.Б. была направлена претензия, в которой указывалось, что за ним числилась задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>. Кроме того, ему предписывалось прибыть в КУМИ для заключения договора аренды части здания по адресу: <адрес> на новый срок (л.д.50 обор.).

ДД.ММ.ГГГГ между Эхиным Ю.Б. и КУМИ г. Пензы было заключено дополнительное соглашение, которым был изменен размер арендной платы и также указано, что прочие условия, не оговоренные настоящим дополнительным соглашением, определяются по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (со слов Эхина Ю.Б. других договоров аренды у него не имеется и видимо в дополнительном соглашении допущена опечатка в части указания даты договора).

ДД.ММ.ГГГГ Эхиным Ю.Б. повторно в адрес КУМИ г.Пензы подано заявление о продлении договора аренды части здания площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, первый подъезд, 7-й этаж для использования под Архитектурную мастерскую (л.д.49 обор.)

Сообщением КУМИ г.Пензы № от ДД.ММ.ГГГГ, Эхин Ю.Б. был поставлен в известность о том, что его письмо от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой продлить договор аренды части здания по <адрес> рассмотрено на заседании конкурсной комиссии по передаче в арендное пользование нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, ДД.ММ.ГГГГ (протокол №). Комиссией принято решение рекомендовать Комитету отказать ему в данной просьбе в связи с неудовлетворительным состоянием арендуемой части здания (л.д.51).

Из протокола № заседания конкурсной комиссии по передаче в аренду нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что члену Союза архитекторов Эхину Ю.Б. отказано в аренде помещения по <адрес> в связи с неудовлетворительным состоянием данной части здания, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ (прилагается) (л.д.110-111).

В соответствии с копией лицевого счета последняя оплата арендной платы от Эхина Ю.Б. поступила в КУМИ г. Пензы ДД.ММ.ГГГГ

Как пояснял в предыдущих судебных заседаниях Эхин Ю.Б. с ДД.ММ.ГГГГ он мастерской, расположенной по адресу: <адрес>, не пользовался. После того, как ему было отказано в продлении договора аренды, он передал ключи от помещения специалисту КУМИ <адрес> и перестал оплачивать арендные платежи. Сам он постоянно длительное время проживает в г. Москве и в г. Пензе бывает редко.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Эхин Ю.Б. пользовался спорным нежилым помещением, начиная с июня 2008г. до настоящего времени, представителем Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, вопреки ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном же случае, арендодатель отказал арендатору в продлении договора аренды, а арендатор согласился с принятым арендодателем решением.

Таким образом, учитывая изложенное, суд полагает, что в ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, прекратил свое действие.

А поскольку договор аренды прекратил свое действие в ДД.ММ.ГГГГ требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (правоприемника КУМИ г. Пензы, что не оспаривается сторонами) о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ г. Пензы и Эхиным Ю.Б., удовлетворению не подлежат.

По этим же основаниям, суд полагает неправомерным и начисление арендных платежей с пенями, за период после ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ

Суд полагает, что при таких обстоятельствах требования истца о взыскании арендных платежей и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Доводы представителя Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы о том, что договор аренды считает продленным, поскольку в сообщении КУМИ г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ указывается лишь на то, что комиссией было рекомендовано отказать Эхину Ю.Б. в продлении договора, а решение конкурсной комиссии имело для КУМИ <адрес> лишь рекомендательный характер, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку сообщение от ДД.ММ.ГГГГ подписано заместителем председателя Комитета ФИО11, факт его работы в этой должности не отрицается представителем истца. Сообщение напечатано на фирменном бланке Комитета, имеет исходящий номер и дату, что позволяет суду сделать вывод об официальном отказе в продлении договора аренды.

Данный вывод суда подкрепляется и п. 2.4 Положения о порядке передачи в арендное пользование нежилых зданий, частей зданий и других объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности г. Пензы, утвержденного решением Пензенской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым решения КУМИ по заявлениям на аренду нежилых объектов принимается с учетом рекомендаций конкурсной комиссии.

Истцом по иску заявлены требования о возложении на Эхина Ю.Б. передать Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы спорное нежилое помещение по акту приема-передачи, ссылаясь при этом на ч. 1 ст. 622 ГК РФ.

Суд полагает, что указанное исковое требование также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ п. ДД.ММ.ГГГГ после прекращения договора арендатор обязуется вернуть помещение в том состоянии, в каком он получил, с учетом нормального износа.

В соответствии со ст. 291 ГК РСФСР при прекращении договора найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Аналогичные требования содержаться и в ч. 1 ст. 622 ГК РФ.

Действительно п. 5.1.9. договора на арендатора возложена обязанность в случае окончания срока договора, при его досрочном расторжении сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Как пояснял, в предыдущих судебных заседаниях Эхин Ю.Б. ключи от помещения он передал сотруднику КУМИ г. Пензы еще в ДД.ММ.ГГГГ с момента получения письма из КУМИ г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ помещением не пользуется, имущества, принадлежащего ему в спорном помещении не имеется, доступа к нему он не имеет. Постоянно проживает в г. Москве.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Эхин Ю.Б. использует спорное помещение с июня 2008г. до настоящего времени сам лично, либо распоряжается им иным образом, представителем истца Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, вопреки ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Помимо этого, от стороны ответчика поступило ходатайство о применении сроков исковой давности к требованиям Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Суд полагает, что о своем нарушенном праве Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, а ранее КУМИ г. Пензы узнало в ДД.ММ.ГГГГ после того, как прекратилось поступление арендных платежей, которые ответчиком Эхиным Ю.Б. должны были вноситься ежемесячно по условиям договора аренды, и после того, как в адрес Эхина Ю.Б. было направлено письмо об отказе в продлении договора аренды нежилого помещения.

Суд полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ ( с учетом условия договора аренды о праве на досрочное расторжение договора после двукратной просрочки внесения арендных платежей) началось течение срока исковой давности для предъявления в суд требования о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей в пенями.

В суд же с требованием истец обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности. Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска сроков исковой давности им не представлено.

Суд полагает возможным применить последствия истечения срока исковой давности и к требованиям о возложении на ответчика обязанности передать спорное нежилое помещение по акту приема-передачи, поскольку указанное требование не связано с лишением собственника пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Как указано выше в решении суда, договор аренды прекращен самим арендодателем в ДД.ММ.ГГГГ, достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком Эхиным Ю.Б. это помещение использовалось с ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не имеется, а неподписание акт приема-передачи само по себе не свидетельствует о том, что арендатором обязанность по возврату помещения не исполнена.

Таким образом, учитывая, все представленные суду доказательства и все вышеизложенное, суд полагает, что исковые требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы к Эхину Ю.Б. о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, пеней, возложении обязанности передать нежилое помещение по акту приема-передачи, встречные исковые требования Эхина Ю.Б. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы о признании договора аренды незаключенным – удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении иска Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы к Эхину Ю.Б. о расторжении договора аренды, возложении обязанности передать помещение по акту приема-передачи, о взыскании задолженности за нежилое помещение, земельный участок, пени.

Отказать в удовлетворении встречного иска Эхину Ю.Б. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы о признании договора аренды незаключенным.

Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения.

Решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Г.К. Иртуганова

Копия верна

Судья

Секретарь

Свернуть