Эннс Анатолий Абрамович

Гр. дело № 2-78/18

Именем Российской Федерации

29 января 2018 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Шефер А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Эннса Анатолия Абрамовича к администрации МО «Зеленоградский городской округ», СПК «Колхоз «Пригородный» о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном, переустроенном виде, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Истец Эннс А.А. обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что 02.032017 общим собранием СПК «Колхоз Пригородный», являющегося правопреемником колхоза «Пригородный», было принято решение продать истцу занимаемый им дом, расположенный по адресу: <адрес>, 22 за сумму в 20000 руб., которые внесены в кассу колхоза 31.08.2017. 28 августа 2017г. между истцом и СПК «Колхоз Пригородный» был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома общей площадью с холодными помещениями 49 кв.м, в том числе жилой площадью 33,2кв.м с хозяйственными и бытовыми сооружениями. Данный договор одновременно является актом приема-передачи дома. В жилом доме истец проживает с семьей из трех человек: он, сожительница и дочь. В жилом доме зарегистрированы по месту жительства истец и его несовершеннолетняя дочь 2004 года рождения. Жилой дом для проживания семье Эннс был предоставлен ответчиком СПК «Колхоз Пригородный» в 2012 году. В целях улучшения жилищных условий и комфортности жилья истец в 2015 году произвел самовольную реконструкцию, перепланировку и переустройство. После проведенных работ жилой дом состоит из: двух жилых комнат 11,5кв.м и 14,5кв.м; кухни 10,2кв.м; совмещённого санузла 7,2кв.м и веранды 22,7 кв.м. Жилая площадь дома 26,0 кв.м, общая площадь-43,4 кв. площадь всех частей дома - 66,1кв.м. По поводу произведённых работ истец обратился в администрацию муниципального образования «Зеленоградский городской округ» с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию жилой дом с названными из...

...менениями, но получил отрицательный ответ, так как действия истца не были согласованы с администрацией района. Согласно технического отчета ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» от 11.08.2017, выполненные работы по реконструкции, перепланировке и переустройству не повлияли отрицательно на основные несущие конструкции здания, не нарушили несущей способности и конструктивной жёсткости и не создали угрозу жизни и здоровью граждан. Истец не может реализовать свое право на регистрацию права собственности на дом из-за произведенных работ. Кроме того, ответчик уклоняется от регистрации договора.

Просит суд: сохранить жилой дом в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде общей площадью 43,4кв.м., площадью с холодными помещениями 66,1 кв.м и признать за истцом право собственности на указанный жилой дом.

Истец Эннс А.А. о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск поддерживает по изложенным в нем основаниям.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Климова А.Г. иск поддержала по основаниям, вышеизложенным, просила его удовлетворить.

Ответчик СПК «Колхоз «Пригородный» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, возражений против удовлетворения иска не имеется.

Ответчик администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, с заявлениями и ходатайствами не обращался, возражения не представил.

Заслушав представителя истца – Климову А.Г., изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующих юридически значимых обстоятельств.

Судом установлено, что 28.08.2017г. между СПК «Колхоз Пригородный» (продавец) и Эннсом А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом, общей площадью с холодными помещениями 49,1 кв.м, в том числе жилой площадью 33,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость данного недвижимого имущества по договору сторонами определена в 20000 рублей. Данный договор одновременно является и актом приема-передачи недвижимого имущества. В договоре также имеется расписка, что деньги в сумме 20000 рублей полностью получены.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 31.08.2017 года и кассовых чеков от той же даты, выданными СПК «Колхоз Пригородный», а также справки, выданной СПК «Колхоз Пригородный» 31.08.2017, Эннс А.А. за выкуп дома внес 20000 рублей.

Основанием для заключения вышеуказанного договора для СПК «Колхоз Пригородный» явилось решение собрания СПК «Колхоз Пригородный» от 02.03.2017 года о продаже Эннсу А.А. <адрес> в <адрес>.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество по договору от 28.08.2017г. за Эннсом А.А. в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Данное жилое помещение Эннс А.А. занимает вместе с членом семьи с 2011 года, что подтверждается инвентарной карточкой. В доме, вместе с истцом с 18.07.2012 зарегистрирована его несовершеннолетняя дочь ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается поквартирной карточкой.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение принадлежит СПК «Колхоз Пригородный», поскольку из технического паспорта Светлогорского БТИ, по состоянию на 25 января 1977 года, следует, что жилой <адрес>, общей площадью 43,2 кв.м, в том числе жилой площадью 33,2 кв.м, учтен на праве собственности за колхозом «Вперед к коммунизму» (правопреемники: Колхоз «Пригородный» - в настоящее время - СПК «Колхоз Пригородный»).

Кроме того, данный жилой дом числится за ответчиком на праве собственности по книге учета основных средств, по инвентарной карточке № 22, заведенной в 1976 году в колхозе «Вперед к коммунизму» и инвентарной карточке заведенной в 01.01.2003 году в СПК Колхоз Пригородный.

Таким образом, судом установлено, что владельцем спорного жилого дома и фактическим его собственником является ответчик СПК «Колхоз Пригородный». Право собственности СПК «Колхоз Пригородный» на данный жилой в установленном законом порядке не зарегистрировано.

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и действий как истца Эннса А.А., так и ответчика, суд полагает, что сторонами договора «СПК «Колхоз Пригородный» и Эннсом А.А. была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, вследствие чего данный договор следует считать заключенным.

При этом судом установлено, что Эннс А.А.в указанном жилом помещении осуществил за свой счет самовольно реконструкцию, перепланировку и переустройство.

В частности, как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 18 ноября 2015 года, в настоящее время жилой дом, занимаемый истцом, имеет следующие технические характеристики и состоит: общая площадь с холодными помещениями 66,1 кв.м, общая площадь 43,4 кв.м, состоит из: кухни площадью 10,2 кв.м, санузла площадью 7,2 кв.м, двух жилых комнат площадями соответственно 14,5 кв.м, 11,5 кв.м, неотапливаемой пристройки площадью 22,7 кв.м.

Произведенные Эннсом А.А. работы по реконструкции жилого дома включают в себя строительство одноэтажной пристройки с размещением в ней нового помещения неотапливаемой пристройки площадью 22,7 кв.м.

Работы по перепланировке включают в себя: закладку одного оконного проема в помещении жилой комнаты 11,5кв.м; закладку частично оконного проема в помещении жилой комнаты 14,5кв.м; в помещении кухни демонтирован отопительный котел и дымовой стояк, площадь кухни увеличилась с 10,0 кв.м до 10,2 кв.м; жилая комната площадью 7,2 кв.м переоборудована под помещение совмещенного санузла.

Работы по переустройству включают в себя установка мойки в помещении кухни с подключением ее к инженерным сетям; в помещении санузла установлены и подключены к инженерным сетям душевая кабина и унитаз; в помещении кухни установлена электрическая плита; выполнена система горячего водоснабжения от электрического бойлера.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – реконструкция, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания ч. 7 ст. 51 указанного Кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, нормами действующего жилищного законодательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) не предусмотрено сохранение жилого помещения в реконструированном виде и признание права собственности на реконструированный объект, поскольку данные нормы допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Однако, суд полагает возможным применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ), применив к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ – самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки, переоборудования (переустройства) и реконструкции при определенных условиях.

20.11.2017 года Эннс А.А. обратился в орган местного самоуправления с заявлением с просьбой узаконить произведенную им реконструкцию, перепланировку и переоборудование, однако, администрацией МО «Зеленоградский район» ему в этом было отказано в связи с самовольным осуществлением работ и разъяснено право обращения в суд.

Суд считает возможным сохранить жилой дом в реконструированном виде по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка по следующим основаниям.

Согласно выводам технического отчета № 17-0181-ТО, составленного ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» по результатам обследования жилого дома в августе 2017 года, в этом доме произведены вышеуказанные работы по реконструкции, перепланировке и переустройству, которые работы выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СНиП 2.04.02.-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы». С соблюдением противопожаоных и санитарно-эпидемиологических норм. Выполненные работы не повлияли отрицательно на основные несущие конструкции здания, не нарушили несущей способности и конструктивной жесткости и не создали угрозу жизни и здоровью граждан. По мнению специалиста с учетом произведенных работ, дом к эксплуатации по назначению готов.

Судом также установлено, что под обслуживание данного жилого дома, расположенным по адресу: <адрес>, земельный участок находится в стадии формирования и границы его еще не согласованы. При этом, согласно ответа органа местного самоуправления от 08.12.2017, по результату обращения истца с заявлением по формированию участка и утверждению схемы его расположения, следует, что к рассмотрению данного вопроса орган местного самоуправления может вернуться лишь при подтверждении истцом права собственности на дом.

При этом, из материалов дела следует, что произведенная пристройка не нарушает прав соседних землепользователей, поскольку осуществлена в пределах границ земельного участка, подлежащего формированию под обслуживание жилого дома и в предоставлении земельного участка для этих целей собственнику дома в силу закона не может быть отказано.

Таким образом, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный между СПК «Колхоз Пригородный» и истцом является заключенным, исполненным, не оспаривался в судебном заседании, реконструкция, перепланировка и переустройство жилого дома с возведением пристройки произведена в пределах границ земельного участка, подлежащего выделению под обслуживание жилого дома, согласно представленным доказательствам, работы произведены в соответствии с действующими строительными, санитарными и противопожарными нормами и правилами, нарушение прав соседей судом не установлено, сохранение данного жилого дома в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии с включением пристройки в состав жилого дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Эннса Анатолия Абрамовича к администрации МО «Зеленоградский городской округ», СПК «Колхоз «Пригородный» – удовлетворить.

Сохранить жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, состоящий из: кухни площадью 10,2 кв.м, санузла площадью 7,2 кв.м, двух жилых комнат площадями соответственно 14,5 кв.м, 11,5 кв.м, неотапливаемой пристройки площадью 22,7 кв.м, в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде по состоянию технического паспорта, составленного на 18.11.2015 и включить в состав данного жилого дома вновь образованное в результате реконструкции (строительства пристройки) помещение неотапливаемой пристройки площадью 22,7 кв.м.

Внести изменения в технические характеристики данного объекта права – жилой <адрес>: считать данный жилой дом общей площадью с холодными помещениями – площадью по зданию 66,1 кв.м, в том числе общей площадью 43,4 кв.м, по состоянию технического паспорта, составленного на 18.11.2015.

Признать за Эннсом Анатолием Абрамовичем право собственности на жилой дом общей площадью с холодными помещениями – площадью по зданию 66,1 кв.м, в том числе общей площадью 43,4 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 05.02.2018.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.02.2018.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева