Галахов Денис Владимирович

Дело № 2-77/2024

47RS0011-01-2022-002938-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2024 года город Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Васильевой О.В.,

при секретаре Малышевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Елисеева Александра Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент», акционерному обществу «Банк ДОМ.РФ» о понуждении к исполнению обязательств по передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, прекращении обременения, и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» к Елисееву Александру Викторовичу о признании недействительной односторонней сделки и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Елисеев А.В. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент», акционерному обществу «Банк ДОМ.РФ» о понуждении к исполнению обязательств по передаче объектов недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, прекращении обременения.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ООО «ЖНК-Девелопмент» заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 10 августа 2020 года № 10/08/2020-ДКП, согласно которому продавец обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность покупателя земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического огражден...

...ия и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: <адрес>, <адрес>

Согласно пункта 1.1.3 договора, под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 158,21 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 15,33 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,54 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору.

На основании пункта 1.1.2 договора под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 602 кв.м. и условный № 19 на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора, под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «OMAKULMA-Annino», представляющий собой поселок – комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Аннинское городское поселение, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года.

Согласно пункта 1.1.4 договора под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями.

На основании пункта 4.1 договора, продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2020 года. Цена договора и порядок оплаты определены в разделе 3 договора.

В силу пункта 3.1 договора, цена договора составляет 7 422 113 рублей 80 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4 452 668 рублей 28 копеек, НДС не облагается (пункт 3.1.1 договора), цена земельного участка составляет 2 968 445 рублей 52 копейки, НДС не облагается (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора).

Пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора определен следующий порядок оплаты:

Первый платеж в размере 371 105 рублей 69 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 12ОП/05/2020 от 21 мая 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора);

Второй платеж в размере 1 855 528 рублей 45 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение пяти рабочих дней от момента заключения договора (пункты 3.4.2. договора);

Третий платеж в размере 5 195 479 рублей 66 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца.

Истец указал, что 7 апреля 2022 года ему предоставлено уведомление за исх. № 94 о завершении строительства объекта по договору с приложением копий выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец после получения уведомления № 94 осмотрел объект и 19 апреля 2022 года направил ответчику возражение на уведомление № 94, согласно которому истец потребовал незамедлительно завершить создание (строительство) объекта, а именно, подключить жилой дом к инженерным сетям, выполнить на земельном участке благоустройство, озеленение, смонтировать металлическое ограждение и в соответствии с пунктом 3.4.3. договора вновь предоставить истцу уведомление о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет.

19 апреля 2022 года истец обратился к ответчику с претензией о выплате ему суммы неустойки по договору за просрочку передачи объекта в сумме 2 709 071 рублей 54 копейки, рассчитанную за период просрочки с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года – 365 дней просрочки.

В ответ на указанную претензию в адрес истца поступил ответ за исх. № 170 от 1 июня 2022 года, согласно которому ответчик заявил, что у него отсутствует возможность исполнить договор на прежних условиях и предложил следующие варианты: заключить соглашение о расторжении договора с возвратом истцу внесенных денежных средств; заключить соглашение о пролонгации сроков строительства и открытии аккредитивного счета с увеличением стоимости жилого дома.

При этом, согласно ранее представленным ответчиком выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 15 марта 2021 года, жилой дом построен и на него зарегистрировано право собственности ответчика 12 марта 2021 года. В частности, из выписки следует, что строительство завершено в 2021 году, жилому дому присвоен кадастровый №, площадь дома составляет 178,6 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Аннинское городское поселение, запись регистрации права собственности на имя ответчика (ООО «ЖНК-Девелопмент», ИНН № от 12 марта 2021 года.

Фактически жилой дом был уже построен на момент его осмотра истцом в апреле 2022 года, дом не имеет лишь подключения к инженерным сетям, на земельном участке не выполнено благоустройство и не установлено металлическое ограждение.

12 июля 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию-уведомление, в которой истец заявил ответчику, что им в одностороннем порядке произведен зачет суммы неустойки в размере 3 473 547 рублей 48 копеек, рассчитанной по состоянию на 12 июля 2022 года в счет третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3. договора, а также потребовал от ответчика в срок не позднее 30 июля 2022 года уведомить его, в соответствии с пунктом 4.2. договора, о готовности объекта к передаче, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи, снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора, а также осуществить передачу объекта в его собственность без обременения.

Кроме того, этой же претензией-уведомлением истец уведомил ответчика, что после произведенного зачета части третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3. договора, 12 июля 2022 года им произведена оплата оставшейся по договору суммы в размере 1 721 932 рублей 18 копеек.

Таким образом, сумму третьего платежа, предусмотренную пунктом 3.4.3. договора, в размере 5 195 479 рублей 66 копеек истец погасил следующим образом – зачетом суммы неустойки в размере 3 473 547 рублей 48 копеек и безналичным переводом в сумме 1 721 932 рублей 18 копеек.

На указанную претензию покупателем от продавца ответ не получен (в адрес покупателя не поступал), жилой дом покупателю не передан.

В соответствии с пунктом 4.2. договора, продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено что, покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней от даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца и полной оплаты стоимости объекта. Приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № к договору (пункт 4.4).

Таким образом, как указал истец, он надлежаще исполнил все свои обязательства, предусмотренные договором, а ответчик в установленные договором сроки объект ему не передал.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости по земельному участку с кадастровым номером № и по расположенному на нем жилому дому с кадастровым номером № истцу стало известно, что на имя ответчика зарегистрировано право собственности на земельный участок запись № от 29 июля 2020 года и на жилой дом запись № от 12 марта 2021 года.

Кроме того, истцу также стало известно о том, что в отношении земельного участка зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 февраля 2021 года, а также в отношении жилого дома зарегистрировано обременение ипотекой, запись № от 12 февраля 2021 года. Ипотека на земельный участок и жилой дом зарегистрированы в пользу банка – АО «Банк ДОМ.РФ».

По мнению истца, у него возникло право требования на объекты недвижимого имущества по заключенному между ним и ответчиком договору, поскольку объекты недвижимого имущества созданы и на них зарегистрировано право собственности ответчика, истец добросовестно полностью и надлежащим образом исполнил свои обязательства по заключенному договору. Срок передачи объектов недвижимого имущества по договору наступил 31 марта 2021 года, однако, объекты не переданы истцу до настоящего времени. Ответчик отказывается (уклоняется) от передачи истцу объектов по акту приема-передачи, мотивируя свой отказ увеличением себестоимости строительства объекта. По мнению истца, ответчик действует недобросовестно.

Кроме того, истец не согласен с передачей земельного участка и жилого дома в ипотеку банку, полагает данные сделки, заключенные между банком и ответчиком, недействительными в силу их ничтожности, поскольку они заключены в нарушение требований, установленных статьями 209, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 6 Федерального закона «Об ипотеке», поскольку права требования на данные объекты у истца возникли раньше и только с его письменного согласия данные объекты могли быть переданы банку в ипотеку.

По мнению истца, ответчику, при оформлении договора купли-продажи будущей недвижимости было известно о последствиях заключения такого договора, в частности, о том, что в результате исполнения своих обязательств объект недвижимого имущества, являющийся предметом заключенного договора, должен будет перейти в собственность истца без каких-либо обременений.

В настоящее время, учитывая надлежащее и добросовестное исполнение истцом всех своих обязательств по заключенному между сторонами договору и фактическим завершением строительства объекта недвижимости, у истца возникло право требования в отношении указанного объекта.

Кроме того, ответчик, по мнению истца, принимая на себя обязательство по передаче объекта недвижимости в ипотеку банку, действуя разумно и добросовестно, должен был предварительно получить соответствующее письменное согласие истца, поскольку в результате исполнения договора собственником объекта недвижимости должен был стать покупатель.

Поскольку ответчиком не получено от покупателя письменного согласия, передача объекта недвижимости в ипотеку банку является, по мнению истца, недействительной сделкой.

С учетом уточнения исковых требований, в окончательной редакции истец просит суд обязать ООО «ЖНК-Девелопмент» (№) передать Елисееву А.В. жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

Прекратить обременение в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» (ИНН № в отношении жилого дома с кадастровым номером № площадью 178,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, на Елисеева А.В.

Общество с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент», в свою очередь, предъявило встречные исковые требования к Елисееву А.В. о признании недействительной односторонней сделки и взыскании денежных средств, в которых просит суд признать недействительной одностороннюю сделку зачета встречных однородных требований на сумму 3 473 547 рублей 48 копеек, совершенную Елисеевым А.В. по договору купли-продажи будущей недвижимости № 10/08/2020-ДКП от 10 августа 2020 года в соответствии с направленной претензией-уведомлением от 13 июля 2022 года.

Также просит взыскать с Елисеева А.В. сумму основного долга по договору купли-продажи будущей недвижимости № 10/08/2020-ДКП от 10 августа 2020 года в размере 3 473 547 рублей 48 копеек.

Истец Елисеев А.В. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доверил право представления своих интересов ФИО5, действующему на основании доверенности, который в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и в последующих дополнениях к иску. Встречные исковые требования ООО «ЖНК-Девелопмент» не признал, просил суд отказать в их удовлетворении. Представил письменные возражения на встречное исковое заявление с учетом уточнений и дополнений.

Представитель ответчика – общество с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях. Встречные исковые требования с учетом последующих дополнений поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» - Ли Н.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений с учетом дополнений к ним, в которых просила отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований в части прекращения зарегистрированной в отношении земельного участка и дома ипотеки в пользу банка.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 10 августа 2020 года между Елисеевым А.В. и обществом с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» заключен договор купли-продажи будущей недвижимости № 10/08/2020-ДКП, согласно которому продавец обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность покупателя земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями (объект), расположенный в коттеджном поселке «OMAKULMA-Annino» по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно пункта 1.1.3 договора, под жилым домом понимается отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома (сумма всех внутренних помещений) составляет 158,21 кв.м., общая площадь летних помещений (террасы, балконы) составляет 15,33 кв.м., общая площадь жилого дома с учетом летних помещений (террасы, балконы) составляет 173,54 кв.м.; строительство жилого дома осуществляется в границах земельного участка в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, представленной в приложении № 1 к договору; сведения о жилом доме указаны в приложении № 2 к договору.

В силу пункта 1.1.2 договора под земельным участком понимается расположенный в границах коттеджного поселка и являющийся его неотъемлемой частью земельный участок, имеющий площадь 602 кв.м. и условный № 19 на генеральном плане коттеджного поселка, представленном в приложении № 1 к договору; категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

На основании пункта 1.1.1 договора, под коттеджным поселком понимается коттеджный поселок «OMAKULMA-Annino», представляющий собой поселок – комплексную жилую застройку с жилыми домами, нежилыми объектами и имуществом общего пользования, строительство которых осуществляется продавцом по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование Аннинское городское поселение, принадлежащем продавцу на основании права собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре недвижимости 6 марта 2020 года.

Согласно пункту 1.1.4 договора под объектом понимается земельный участок с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения и жилой дом с подключенными к нему инженерными сетями.

В соответствии с пунктом 4.1 договора, продавец обязан подготовить объект к передаче покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора (с отделкой типа «теплый контур»), в срок не позднее 31 марта 2020 года. Цена договора и порядок оплаты определены в разделе 3 договора.

Цена договора означает твердую цену договора, которая включает в себя стоимость земельного участка с выполненным на нем благоустройством, озеленением, монтажом металлического ограждения, стоимость жилого дома с подключенными к нему инженерными сетями; цена договора определяется в соответствии с положениями 3.1 договора; цена договора подлежит оплате покупателем продавцу в порядке, установленном договором (пункт 1.1.5 договора).

Имущество общего пользования означает контрольно-пропускные пункты, улично-дорожную сеть объекты благоустройства, ограждение земельных участков и коттеджного поселка, инженерные системы и сети (газоснабжение, бытовая канализация, ливневая канализация, электроснабжение, система уличного освещения, молниезащита, места сбора мусора, противопожарная и охранная сигнализация, видеосистемы и т.п.), конкретный перечень которого определяется продавцом по факту создания такого имущества и введения его в эксплуатацию (пункт 1.1.6 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 7 422 113 рублей 80 копеек, НДС не облагается, в том числе: цена жилого дома составляет 4 452 668 рублей 28 копеек, НДС не облагается (пункт 3.1.1 договора), цена земельного участка составляет 2 968 445 рублей 52 копейки, НДС не облагается (пункты 3.1.1, 3.1.2 договора).

Пунктами 3.4.1 и 3.4.2 договора определен следующий порядок оплаты:

Первый платеж в размере 371 105 рублей 69 копеек уплачивается покупателем посредством исполнения аккредитива, открытого покупателем в рамках предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости № 12ОП/05/2020 от 21 мая 2020 года (предварительный договор); после получения продавцом оплаты по вышеуказанному аккредитиву, данный платеж засчитывается в счет оплаты цены объекта по настоящему договору (пункт 3.4.1.1 договора);

Второй платеж в размере 1 855 528 рублей 45 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение пяти рабочих дней от момента заключения договора (пункты 3.4.2. договора);

Третий платеж в размере 5 195 479 рублей 66 копеек осуществляется покупателем посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет, с приложением копии выписки из Единого государственного реестра недвижимости на имя продавца.

7 апреля 2022 года Елисееву А.В. предоставлено уведомление за исх. № 94 о завершении строительства объекта по договору с приложением копий выписок из Единого государственного реестра недвижимости, после получения которого Елисеев А.В. потребовал незамедлительно завершить создание (строительство) объекта, а именно, подключить жилой дом к инженерным сетям, выполнить на земельном участке благоустройство, озеленение, смонтировать металлическое ограждение и в соответствии с пунктом 3.4.3. договора вновь предоставить истцу уведомление о создании (строительстве) объекта и постановки его на кадастровый учет.

19 апреля 2022 года Елисеев А.В. обратился к ответчику с претензией о выплате ему суммы неустойки по договору за просрочку передачи объекта в сумме 2 709 071 рублей 54 копейки, рассчитанную за период просрочки с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2022 года – 365 дней просрочки.

12 июля 2022 года Елисеев А.В. направил в адрес ответчика претензию-уведомление, в которой заявил ответчику, что им в одностороннем порядке произведен зачет суммы неустойки в размере 3 473 547 рублей 48 копеек, рассчитанной по состоянию на 12 июля 2022 года в счет третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3. договора, а также потребовал от ответчика в срок не позднее 30 июля 2022 года уведомить его, в соответствии с пунктом 4.2. договора, о готовности объекта к передаче, о дате и времени передачи объекта по акту приема-передачи, снять обременение с объекта недвижимого имущества, являющегося предметом заключенного договора, а также осуществить передачу объекта в его собственность без обременения.

Кроме того, этой же претензией-уведомлением Елисеев А.В. уведомил ответчика, что после произведенного зачета части третьего платежа, предусмотренного пунктом 3.4.3. договора, 12 июля 2022 года им произведена оплата оставшейся по договору суммы в размере 1 721 932 рублей 18 копеек.

В соответствии с пунктом 4.2. договора, продавец обязан направить покупателю уведомление о готовности объекта к передаче покупателю не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до даты приемки-передачи в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено что, покупатель и продавец обязаны приступить и осуществить приемку-передачу объекта в течение 5 (пяти) календарных дней от даты получения покупателем вышеуказанного уведомления продавца и полной оплаты стоимости объекта. Приемка-передача объекта осуществляется посредством подписания сторонами акта приема-передачи объекта, форма которого представлена в приложении № 3 к договору (пункт 4.4).

Если покупатель не явится для приемки объекта в срок, установленный в пункте 4.3 договора, либо откажется от подписания акта приема-передачи объекта без законных на то оснований, объект считается переданным покупателю, а обязательство продавца передать объект исполненным в полном объеме; в таком случае продавец имеет право составить односторонний акт приема-передачи и передать ключи от объекта на хранение в управляющую компанию либо самостоятельно хранить ключи до обращения за ними покупателя; копия одностороннего акта приема-передачи объекта направляется продавцом покупателю в порядке, установленном договором для направления юридически значимых сообщений (пункт 4.5 договора).

Продавец обязуется организовать предоставление настоящего договора и иных необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект к покупателю в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и получения продавцом полной оплаты цены договора, указанной в пункте 3.1 договора (пункт 5.1 договора).

В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю каждая из сторон обязана представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы, обязанность по предоставлению которых возложена действующим законодательством на соответствующую сторону, в срок, позволяющий своевременно осуществить государственную регистрацию (пункт 5.2 договора).

Право собственности на объект переходит к покупателю после передачи объекта и полной оплаты цены договора с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 5.3 договора).

Продавец приступает к выполнению своих обязательств по договору на следующий день после получения от покупателя первого платежа по договору (пункт 6.1 договора).

За просрочку исполнения продавцом своих обязательств по передаче объекта покупателю в сроки, указанные в пункте 4.1 договора, продавец несет ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от стоимости объекта за каждый день просрочки (пункт 9.5 договора).

К договору от 10 августа 2020 года прилагаются генеральный план коттеджного поселка (приложение № 1), схема планировочной организации земельного участка, общая характеристика жилого дома (приложение № 2).

Оценивая исковые требования об обязании ответчика передать истцу жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> а также произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на указанное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454, пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив приведенные доказательства, суд находит, что условия для исполнения заключенного сторонами договора продажи будущей вещи следует считать наступившими, поскольку жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, существуют в качестве объектов прав, принадлежат на праве собственности ответчику, при этом, Елисеевым А.В. выполнены предусмотренные договором условия оплаты выкупной стоимости, с учетом произведенного истцом зачета встречных требований.

На основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При таких обстоятельствах, учитывая факт нарушения сроков ответчиком, Елисеев А.В. произвел начисление неустойки и заявил о зачете обязательства по оплате выкупной цены, что является допустимым.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 Гражданского кодекса Российской Федерации), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 334, пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в части обязания ООО «ЖНК-Девелопмент» передать Елисееву А.В. жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 602 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> а также в части прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» в отношении жилого дома с кадастровым номером № площадью 178,6 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Оценивая встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент» к Елисееву А.В. о признании недействительной односторонней сделки и взыскании денежных средств, суд полагает необходимым отказать в их удовлетворении, поскольку истцом по встречному иску не представлено обоснованности несоразмерности неустойки, а начисленная и зачтенная сумма неустойки, произведенная исходя из ставки 0,1% за каждый день нарушения обязательств по договору является соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Как следует из материалов дела, обязательства по оплате первого платежа по договору в размере 371 105 рублей 69 копеек произведены Елисеевым А.В. без нарушений путем зачета данной суммы, уплаченной по договору об обеспечительном платеже.

Обязательства по оплате второго платежа по договору в размере 1 855 528 рублей 45 копеек также произведены Елисеевым А.В. без нарушений, что подтверждается письмом ООО «ЖНК-Девелопмент» от 2 августа 2022 года.

Обязательства по оплате третьего платежа по договору в общей сумме 5 195 479 рублей 66 копеек были исполнены Елисеевым А.В. раньше момента, определенного пунктом 3.4.3. договора, следующими способами:

- зачетом начисленной неустойки за просрочку срока передачи объекта, рассчитанной в сумме 3 473 547 рублей 48 копеек;

- по платежному поручению № 52 от 12 июля 2022 года в сумме 1 721 932 рубля 18 копеек.

При таких обстоятельствах суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ЖНК-Девелопмент».

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Елисеева Александра Викторовича удовлетворить частично.

Обязать ООО «ЖНК-Девелопмент» (№) передать Елисееву Александру Викторовичу, <данные изъяты> жилой дом с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

Прекратить обременение в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН №), в отношении жилого дома с кадастровым номером №, площадью 178,6 кв.м и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок 12.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 178,6 кв.м и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 602 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, на Елисеева Александра Викторовича, <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований Елисеева Александра Викторовича отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ЖНК-Девелопмент» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области.

Председательствующий О.В. Васильева

Дело №

УИД 24RS0№-39

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 мая 2021 года г.Красноярск

Судья Ленинского районного суда г. Красноярска Чешуева А.А.,

рассмотрев дело об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст. 20.6.1 КоАП РФ в отношении:

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, гражданина РФ, работающего в ООО «Вавулин-К» водителем, женатого, имеющего троих детей, зарегистрированного по адресу: <адрес>, проживающего по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 не выполнил правила поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации.

Административное правонарушение совершено в г.Красноярске при следующих обстоятельствах.

13.02.2021г. в 13 час. 50 мин. ФИО1, находясь в помещении магазина «Пятачок», расположенного по адресу: <адрес>, не использовал средства индивидуальной защиты органов дыхания (лицевую маску одноразового использования, медицинскую маску, ватно-марлевую маску, респиратор и иные их заменяющие текстильные изделия), чем нарушил указ Губернатора Красноярского края «Об ограничении посещения общественных мест гражданами (самоизоляции) на территории Красноярское края» от 31.03.2020 № 73-уг.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела им не заявлено, в связи с чем, судья находит возможным рассмотреть дело об административном правонарушении в отсутствие привлекаемого к ответственности лица.

Исследовав материалы дела об административном правонарушении, судья находит, что виновность ФИО1 в совершении административ...

...ного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.20.6.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях нашла свое подтверждение.

Частью 1 статьи 20.6.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или в зоне чрезвычайной ситуации, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 6.3 настоящего Кодекса.

Указом Президента Российской Федерации от 02 апреля 2020 года №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» высшим должностным лицам (руководителями высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации с учетом положений настоящего Указа, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъекте Российской Федерации, поручено обеспечить разработку и реализацию комплекса ограничительных и иных мероприятий, в первую очередь: определить в границах соответствующего субъекта Российской Федерации территории, на которых предусматривается реализация комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в том числе в условиях введения режима повышенной готовности, чрезвычайной ситуации.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона от 21.12.1994г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» органы управления и силы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций функционируют в режиме повышенной готовности – при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 02 апреля 2020 года N 417 утверждены Правила поведения, обязательные для исполнения гражданами и организациями, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее - Правила), которые направлены на принятие дополнительных мер по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с пунктом 3 Правил, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или в зоне чрезвычайной ситуации граждане обязаны: соблюдать общественный порядок, требования законодательства Российской Федерации о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; выполнять законные требования (указания) руководителя ликвидации чрезвычайной ситуации, представителей экстренных оперативных служб и иных должностных лиц, осуществляющих мероприятия по предупреждению и ликвидации чрезвычайной ситуации (далее - уполномоченные должностные лица); при получении инструкций (указаний) от уполномоченных должностных лиц, в том числе через средства массовой информации или операторов связи, эвакуироваться с территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или из зоны чрезвычайной ситуации и (или) использовать средства коллективной и индивидуальной защиты и другое имущество (в случае его предоставления органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и организациями), предназначенное для защиты населения от чрезвычайных ситуаций; при обнаружении пострадавшего (пострадавших) принимать меры по вызову уполномоченных должностных лиц и до их прибытия при отсутствии угрозы жизни и здоровью оказывать пострадавшему (пострадавшим) первую помощь; иметь при себе и предъявлять по требованию уполномоченных должностных лиц документ, удостоверяющий личность гражданина, а также документы (при наличии), дающие право не соблюдать требования, установленные подпунктом "в" настоящего пункта и подпунктами "б" и "в" пункта 4 настоящих Правил.

Постановлением Правительства Красноярского края от 16.03.2020 N 152-п "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения в Красноярском крае новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)" на территории Красноярского края с 16.03.2020 г. введен режим повышенной готовности.

Согласно п.п. «б» п.п.1 п.1 указа Губернатора Красноярского края «Об ограничении посещения общественных мест гражданами (самоизоляции) на территории Красноярского края» №73-уг от 31.03.2020г. до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки на территории Красноярского края, граждане обязаны использовать средства индивидуальной защиты органов дыхания (лицевые маски одноразового использования, медицинские маски, ватно-марлевые маски, респираторы и иные их заменяющие текстильные изделия) при нахождении в общественном транспорте и такси, на остановочных пунктах, при посещении организаций, деятельность которых не приостановлена в соответствии с федеральными и краевыми правовыми актами, направленными на предупреждение распространения коронавирусной инфекции.

Невыполнение указанных требований, создает угрозу как собственной безопасности, жизни и здоровью; так и безопасности, жизни, здоровью, санитарно-эпидемиологическому благополучию иных лиц в условиях пандемии новой коронавирусной инфекции, поскольку высока вероятность заражения этим лицом коронавирусной инфекцией в период нахождения вне места самоизоляции, а течение болезни может быть бессимптомным, в связи с чем лицо, покинувшее место самоизоляции само того не осознавая может способствовать распространению инфекции среди ранее незараженных граждан.

Реальность угрозы жизни и здоровью подтверждается введенным режимом повышенной готовности в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации.

Судом установлено, что в нарушение вышеуказанных норм, ФИО1 13.02.2021г. в 13 час. 50 мин., находясь в помещении магазина «Пятачок», расположенного по адресу: <адрес>, не использовал средства индивидуальной защиты органов дыхания (лицевую маску одноразового использования, медицинскую маску, ватно-марлевую маску, респиратор и иные их заменяющие текстильные изделия), тем самым не минимизировал риски распространения коронавирусной инфекции поставив под угрозу здоровье персонала магазина, иных покупателей, находящихся в магазине, и свое собственное.

Указанные обстоятельства и вина ФИО1 в совершении правонарушения подтверждаются: протоколом об административном правонарушении от 13.02.2021г. № с подробным описанием события правонарушения; рапортом сотрудника полиции от 13.02.2021г., согласно которому 13.02.2021г. в 13 час. 50 мин. был выявлен ФИО1, который находился в помещении магазина «Пятачок», расположенного по адресу: <адрес>, без средств индивидуальной защиты органов дыхания; письменными объяснениями ФИО1, в которых он подтвердил, что действительно 13.02.2021г. находился в помещении магазина «Пятачок», расположенного по адресу: <адрес> без средств индивидуальной защиты; представленными фотоснимками с изображением ФИО1, находящегося в магазине без средств индивидуальной защиты.

Вышеуказанные доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, а их совокупность достаточной для установления обстоятельства правонарушения и вины ФИО1 в совершении вменяемого правонарушения.

Действия ФИО1 подлежат квалификации по ч. 1 ст. 20.6.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях – невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации.

В соответствии со ст. 4.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях обстоятельством, смягчающим административную ответственность ФИО1, не установлено.

Обстоятельств отягчающих административную ответственность ФИО1 не установлено.

Решая вопрос о виде и мере наказания, суд принимает во внимание общественную опасность содеянного, способ совершения административного правонарушения, данные, характеризующие личность правонарушителя, отсутствие обстоятельства смягчающего административную ответственность и отсутствие обстоятельств отягчающих административную ответственность, а также объект данного правонарушения.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым назначить ФИО1 наказание в виде предупреждения, что соответствует предусмотренным ч. 1 ст. 3.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях целям административного наказания, связанным с предупреждением совершения новых административных правонарушений.

Руководствуясь ст. 29.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях, судья,

ПОСТАНОВИЛ:

ФИО1 признать виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.6.1 КоАП РФ, и назначить ему административное наказание в виде предупреждения.

Постановление может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток со дня получения.

Судья: Чешуева А.А.