Ганага Михаил Владимирович

Дело № 2а-48/2022

(2а-239/2021)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Симферополь 18 июля 2022 года

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда

Республики Крым Хожаиновой О.В.,

при секретаре Котельницком Б.Г.,

с участием представителя административного истца Пархоменко А.В.,

представителя административного ответчика Вакуленко Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ганага Михаила Владимировича к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

с участием заинтересованного лица на стороне административного истца Романюка Павла Алексеевича, заинтересованных лиц на стороне административного ответчика Администрации Красногвардейского сельского поселения Красногвардейского района Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Красногвардейский Элеватор»

установил:

Ганага М.В. обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 34641 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка – пищевая промышленность, расположенного по адресу: <адрес> его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 16281000 рублей. Указать в резолютивной части реше...

...ния дату подачи административного искового заявления для внесения указанной информации в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование иска указывается, что административный истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № находящемся в собственности муниципального образования Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым. Полагает, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 сентября 2016 года не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права административного истца, так как ведёт к необоснованному увеличению размера арендных платежей за данный земельный участок, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка. Учитывая, что нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка, Ганага М.В. обратился к субъекту оценочной деятельности за проведением оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно отчёта которого, его рыночная стоимость значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 29 декабря 2021 года и 5 июля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Романюк П.А., Администрация Красногвардейского сельского поселения Красногвардейского района Республики Крым, ООО «Красногвардейский Элеватор».

В судебном заседании представитель административного истца Пархоменко А.В. уточнённые административные исковые требования (т.3 л.д.172-173) поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым Вакуленко Я.А. против удовлетворения административного искового заявления возражала.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в том числе, посредством размещения информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

От представителя административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Трубаевой Е.В. поступили письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы (т. 3 л.д. 235).

От заинтересованного лица Администрации Красногвардейского сельского поселения Красногвардейского района Республики Крым поступили возражения к заключению эксперта (т.3 л.д.187-199).

Представителем ООО «Красногвардейский Элеватор» представлен отзыв на административное исковое заявление, требования административного искового заявления поддержаны (т.4 л.д.61-63).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 34641+/-65 кв.м, расположенный по адресу: Республика <адрес> относится к категории земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «пищевая промышленность» и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 января 2022 года (т.2 л.д. 211-217).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 30776103,63 руб. (т. 2 л.д.210).

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе, в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Из административного искового заявления следует, что Ганага М.В. имеет намерение выкупа земельного участка. На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, правообладателями которых являются Ганага М.В. и Романюк П.А. (т.2 л.д.218-250, т.3 л.д.1-59).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении № 28 от 30 июня 2015 г., затрагивают права административного истца, как правообладателя объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

С учётом положений абзаца 3 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в досудебном порядке в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался.

Как уже было указано и следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определённая по состоянию на 1 сентября 2016 года, составляет 30776103,63 руб.

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Ганага М.В., обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представил Отчёт об оценке № 27/2021, выполненный ООО «Альтернатива-Эксперт» от 24 декабря 2021 года, которым определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 года составляет 16281000 рублей (т.2 л.д. 1-94).

Суд, оценивая представленный административным истцом отчёт, приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для того, чтобы принять его в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку он содержит противоречия, в отсутствие надлежащего обоснования применены (не применены) корректировки, что приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, отчёт вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В ходе рассмотрения дела, с учётом возражений представителей Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Администрации Красногвардейского сельского поселения Красногвардейского района Республики Крым, определением суда от 25 февраля 2022 года назначалась судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 3 л.д. 108-112).

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводов проведённой судебной оценочной экспертизы, содержащихся в экспертном заключении № 974/9-4 от 20 апреля 2022 года (т.3 л.д. 137-154), Отчёт об оценке № 27/2021, выполненный ООО «Альтернатива-Эксперт» 24 декабря 2021 года, не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости, к определению факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, при этом выявлены несоответствия пункту 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта исследования.

По вопросу № 2 экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составила 14665267 рублей.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования.

В силу положений части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 4).

От представителя административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Трубаевой Е.В. поступили письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы (т. 3 л.д. 235).

От заинтересованного лица Администрации Красногвардейского сельского поселения Красногвардейского района Республики Крым также поступили возражения к заключению эксперта (т.3 л.д.187-199).

Оценивая экспертное заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Москаленко А.Ю., суд для устранения возникших сомнений в обоснованности заключения в отношении анализа рынка, выбора объектов-аналогов, применения корректировок и подхода, с целью недопущения неоднозначного толкования полученных результатов, истребовал письменные пояснения эксперта относительно оспариваемых данных, изложенных в заключении (т.4 л.д. 64-65), а также эксперт был вызван в судебное заседание в соответствии со статьёй 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт дал полные и ясные пояснения по заданным вопросам, при этом указал, что требования к экспертному заключению и отчёту об оценке урегулированы различными нормативными правовыми актами. Результаты проведённого им исследования оформлены в соответствии с методическими рекомендациями и требованиями соответствующих нормативных правовых актов. Выбор трёх объектов-аналогов осуществлён по результатам обработки первичной выборки. Согласно пункту 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки объектов недвижимости в том случае, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Федеральный стандарт оценки не содержит требований о количестве объектов-аналогов, в связи с чем, трёх объектов-аналогов достаточно для проведения оценки, экспертом учтены все необходимые экономические факторы и объекты в большей степени по данным факторам сопоставимы, стоимость объекта исследования определялась на ретроспективную дату, в заключении содержится обоснование применения (не применения) корректировок. Объект исследования находится в муниципальной собственности, что делает его сопоставимым с объектами публичных правовых образований.

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом исследования, в связи с чем, отвечают требованиям пункта 22 ФСО№ 7.

Содержащиеся в заключении эксперта сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости.

При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок на торг, дату продажи, назначение (вид разрешённого использования), на статус населённого пункта, местоположение, площадь, инженерные коммуникации, конфигурацию участка. Применение данных корректировок суд признаёт верным.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражён порядок проведения расчётов, позволяющий в полном объёме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Избранная экспертом методика в полной мере согласуется с требованиями Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которой оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Все замечания и неясности о достоверности результатов экспертного исследования устранены в ходе допроса эксперта в судебном заседании, а также путём предоставления письменных пояснений к заключению.

Согласно абзацу четвёртому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определённую в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, и, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования Ганага М.В. являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 974/9-4 от 20 апреля 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона №135-ФЗ.

В соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 24 декабря 2021 года, что подтверждается материалами настоящего административного дела (т. 1 л.д.160).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск Ганага Михаила Владимировича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 34641+/-65 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «пищевая промышленность», расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 14665267 (четырнадцать миллионов шестьсот шестьдесят пять тысяч двести шестьдесят семь) рублей.

Датой подачи заявления считать 24 декабря 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым О.В. Хожаинова

Решение изготовлено в окончательной форме 29 июля 2022 года.

№ 66а-1961/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 1 ноября 2022 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ганага Михаила Владимировича об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

Ганага М.В. обратился в суд с иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 34641 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка – пищевая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 16281000 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость значительно превышающей рыночную стоимость, что ведёт к необоснованному увеличению размера арендных платежей за данный земельный участок, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г. административный иск удовл...

...етворен частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34641+/-65 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - «пищевая промышленность», расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 14665267 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Апеллянт не соглашается с положенным в основу решения заключением судебной оценочной экспертизы, считает его недостоверным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении арендуемых административным истцом земельного участка, общей площадью 34641 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка – пищевая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28), исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как арендатора.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Судом первой инстанции правильно установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34641+/-65 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «пищевая промышленность» и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 января 2022 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 30776103,63 рублей.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров -Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе, в части применения результатов Государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на Территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Из административного искового заявления следует, что Ганага М.В. имеет намерение выкупа земельного участка, так как на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, правообладателем которых он является.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Таким образом, исходя из вышеизложенного суд верно пришел к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума № 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке №, выполненный ООО «Альтернатива-Эксперт» от 24 декабря 2021 г., которым определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 года составляет 16281000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума № 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции усмотрел противоречия в представленном отчёте, поскольку в нём не содержалось надлежащего обоснования применения/не применения) корректировок, что приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, отчёт вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

При таких обстоятельствах, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о достоверности отчёта оценщика и величине рыночной стоимости земельного участка, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы № от 20 апреля 2022 г. в Отчёте об оценке от 24 декабря 2021 г. №, выполненном ООО «Альтернатива-Эксперт», выявлены несоответствия пункту 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта исследования.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 сентября 2016 г. составила 14665267 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия соглашается с выводами суда о принятии заключения судебной оценочной экспертизы № от 20 апреля 2022 г. Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Так, делая вывод о выявлении повлиявших на итоговую стоимость объекта исследования несоответствиях отчёта об оценке от 24 декабря 2021 г. № 27/2021, выполненного ООО «Альтернатива-Эксперт», пункту 5 ФСО № 3, эксперт правильно проанализировал содержание данного отчета и выявил несоответствие пункту 5 ФСО № 3 («Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов»), выразившемся в неверном описании объекта аналога № 3, неверном применении корректировок для объекта аналога № 1, 3 (по конфигурации), для объектов № 2, 3 (для подключения к коммуникациям).

Поскольку в отчёте оценщика были выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, эксперт правильно пришел к выводу о том, что они повлияли на итоговую стоимость, в связи с чем имеется необходимость определения рыночной стоимости спорного объекта.

В процессе экспертного исследования, рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Доводы автора апелляционной жалобы о неправильности выводов эксперта ввиду отсутствия анализа рынка, судебной коллегией отклоняются поскольку все результаты исследований приведены в заключении эксперта и оформлены в соответствии с методическими рекомендациями о проведении оценочной экспертизы.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого, с применением корректировок на условия продажи, площадь, вид использования, статус населенного пункта, местоположения относительно магистрали.

Доводы апеллятора относительно несопоставимости объектов-аналогов суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов-аналогов и их корректировок.

Вопреки приведенным доводам, по результатам обработки первичной выборки экспертом правильно подобраны три объекта-аналога. В заключении эксперта отражено, что рынок земельных участков под «индустриальную» застройку не активен пгт. Красногвардейское, в связи с чем использование избранных трех аналогов достаточно для проведения оценки.

Экспертом учтены все необходимые экономические факторы и объекты в большей степени по данным факторам сопоставимы. В экспертном заключении приведена таблица деления земельных участков по классам и приведено обоснование отнесения объекта исследования и объектов-аналогов к классам, с внесением корректировки на разницу в классе.

Не нашли подтверждения и доводы апелляционной жалобы о ненадлежащей идентификации, ввиду не читаемости фрагмента скриншота объявления из газеты, поскольку в тексте экспертизы приведены скиншоты объявлений объектов-аналогов, содержащие полную информацию об объектах и приведены ссылки на источники информации в сети интернет, что дает дополнительную возможность проверить правильность данных по соответствующей ссылке.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Указанный эксперт является сотрудником государственного экспертного учреждения, он был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится.

Утверждения в апелляционной жалобе о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, также неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи