Гаврикова Наталья Васильевна

Дело №2-1043(13)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 апреля 2013 года Советский районный суд г.Брянска в составе:

Председательствующего Сухоруковой Л.В.,

При секретаре Саврасовой К.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриковой Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Инстрой», Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Гаврикова Н.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что <дата> между ней, ФИО1 с одной стороны (Инвесторы) и ООО «Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство» (БАИСС) с другой, был заключен договор об инвестировании №..., согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме <...> рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц <...> по 50% каждый.

В п.9.1 Договора №... от <дата> указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п.1. жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.

Свои обязательства инвесторов по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от <дата> в сумме <...> рублей, от <дата> в сумме <...> рублей от <дата> на сумму <...> рублей.

Дополнительным соглашением от <дата> к договору об инвестировании №... от <дата> ООО «БАИСС» (Генподрядчик) обязалось передать в собственность Гавриковой Н.В. и ФИО1 (инвесторов) не позднее <дата> однокомнатную квартиру общей площадью <...> кв.м....

..., находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц <...>

В соответствии с п.9.1 Договора №... от <дата> между ООО «Наш город» (застройщик) и Гавриковой Н.В. и ФИО1 (участники) заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от <дата>) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу <адрес>, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади лоджий <...> кв.м., общая площадь квартиры <...> кв.м., количество комнат 1, жилая площадь <...> кв.м., этаж 10 оси Ас-Гс/8с-10с. Срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее <дата>.

<дата> между истцом и ФИО1 был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору №... о долевом участии в строительстве жилого дома. Истец стала единоличным участником указанного договора.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года по делу №А09-8166/2009 ООО «Брянское агентство инвестиций в социальное строительство» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Департаментом строительства и архитектуры Брянской области в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен договор с ООО «Инстрой» по восстановления прав граждан, инвестировавших денежные средства в ООО «БАИСС».

<дата> истец получила в ООО «Инстрой» уведомление о том, что ООО «Инстрой» по результату проведенного конкурса признано победителем конкурса на право заключения договора о передаче новому застройщику земельных участков в целях восстановления нарушенных прав граждан. Истцу было предложено выбрать один из двух способов защиты своих прав: получить причитающиеся денежные средства или заключить в будущем договор долевого участия в строительстве. Истец выбрала второй из предложенных вариантов, о чем уведомила ООО «Инстрой».

<дата> истец получила от ООО «Инстрой» проект соглашения от <дата> о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве нового жилья, где в подпункте 8 пункта 2.1 указано, что участник долевого строительства обязан произвести доплату Новому застройщику (инвестору) в размере <...> рублей.

Не согласившись с указанным подпунктом в договоре, истец представила в ООО «Инстрой» протокол разногласий, в котором предложила исключить полностью п.п.8 п.2.1 из Соглашения. А также направила письмо с просьбой разъяснить, на основании каких правовых норм инвестор предлагает произвести доплату.

ООО «Инстрой» <дата> направило истцу письмо №... в котором истцу разъяснено, что согласно п.4.5 Договора №... от <дата> заключенного между Управлением имущественных отношений Брянской области, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области и ООО «Инстрой», по условиям которого жилое помещение может быть предоставлено участнику долевого строительства, нуждающемуся в защите, при условии перерасчета стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком, и что сумма, предъявленная к доплате определена исходя из средней годовой стоимости квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком, т.е. на 2009 год.

По изложенным в иске основаниям, истец считает действия ООО «Инстрой» незаконными, в связи с чем, просила суд обязать ответчика заключить с ней Соглашение о заключении в будущем договора участия в строительстве нового жилья от <дата> с учетом протокола разногласий от <дата> (исключив из текста Соглашения подпункт 8 пункта 2.1).

В судебном заседании представитель истца Кулагина А.А. поддержала заявленные требования с учетом представленных возражений на отзывы ответчиков, и просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Инстрой» Хореев Д.В. не признал заявленные требования, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель ответчика Департамента строительства и архитектуры Брянской области Соколов О.О. в судебном заседании не признал заявленные требования, по основаниям изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган). Полномочия уполномоченного органа определены частью третьей указанной статьи.

Отношения, связанные с защитой прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Брянской области регулируются Законом Брянской области от 12.07.2011 года № 66-З «О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области».

Компетенция органа исполнительной власти Брянской области, осуществляющего на территории Брянской области государственный контроль и надзор в области долевого строительства определена статьей 3 данного Закона. Меры государственной защиты участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и порядок их реализации установлены статьями 7 и 8 Закона Брянской области № 66-З.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 8 Закона Брянской области от 12.07.2011 года № 66-З инвестиционный конкурс проводится в целях завершения строительства объекта, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, при этом обязательным условием проведения конкурса является определение нового застройщика, который должен предоставить участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и полностью оплатившим стоимость жилых помещений в данном объекте, жилые помещения.

По объекту, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, исполнительный орган государственной власти Брянской области уполномоченный в сфере имущественных отношений, заключает в установленном порядке договор с инвестором о завершении строительства объекта и предоставлении ему дополнительно земельного участка (участков) для строительства бесплатно. Данный договор должен быть согласован с уполномоченным органом власти, осуществляющим учет участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и осуществляющим учет объектов, строящихся на территории Брянской области с привлечением денежных средств граждан.

С согласия участника долевого строительства, нуждающегося в защите, оплатившего неполную стоимость жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, жилое помещение в данном доме ему может быть предоставлено при условии полной оплаты стоимости жилого помещения по цене, установленной инвестором, но не более цены Минрегиона стоимости за квадратный метр, сложившейся на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком (с учетом ранее внесенных платежей).

В случае неполной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от полной оплаты ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства. В случае полной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения и его отказа от жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, ему при его согласии может быть предоставлен на бесплатной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

Судом установлено, что <дата> между с ООО «Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство» (ООО «БАИСС» (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО1, Гавриковой Н.В. (Инвесторы) с другой стороны был заключен договор об инвестировании №..., согласно которому Инвесторы предоставляют денежные средства в сумме <...> рублей для инвестирования строительства жилого дома на пересечении улиц <...> по 50% каждый. Согласно п. 2.3 Договора сумма инвестирования является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 8-9).

В п.9.1 Договора №... от <дата> указано, что между сторонами по заявлению Инвестора может быть заключен договор долевого участия в строительстве указанного в п.1.1 жилого дома на однокомнатную квартиру, находящуюся в шестом подъезде на четвертом этаже.

Свои обязательства инвестора по передаче денежных средств истец выполнила в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от <дата> в сумме <...> рублей, от <дата> в сумме <...> рублей от <дата> на сумму <...> рублей (л.д. 10). ФИО1 также выполнил свою часть обязательств по оплате 50% стоимости строящегося жилого помещения, что подтверждается материалами дела (л.д. 18-21).

Согласно Дополнительного соглашения от <дата> к договору об инвестировании №... от <дата>, заключенного между ООО «Брянское Агентство Инвестиций в Социальное строительство» (Генподрядчик) с одной стороны и ФИО1, Гавриковой Н.В. (Инвесторы) с другой стороны, ООО «БАИСС» приняло на себя обязательства во исполнение положений п. 1.1, п. 3.2, п. 9.1, п. 9.2, п. 9.3, п. 9.4, п. 9.5 Договора об инвестировании №... от <дата>, и обязалось передать в собственность Гавриковой Н.В. и ФИО1 (инвесторов) не позднее <дата> однокомнатную квартиру общей площадью <...> кв.м., находящуюся на четвертом этаже в шестом подъезде жилого дома на пересечении улиц <...>, путем заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (л.д. 11-12).

В соответствии с п.9.1 Договора №... от <дата>, между ООО «Наш город» (застройщик) и Гавриковой Н.В. и ФИО1 заключен договор №Д/б-95 о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения от <дата>) после окончания строительства инвесторам в собственность должна быть передана квартира в доме по адресу <адрес> блок - секция 1-2, общая площадь квартиры с учетом 1/2 площади <...> кв.м., общая площадь квартиры <...> кв.м., количество комнат1, жилая площадь <...> кв.м., этаж 10 оси Ас-Гс/8с-10с. срок сдачи дома в эксплуатацию 1 полугодие 2012 года, не позднее <дата> (л.д. 13-17).

<дата> между ФИО1 и Гавриковой Н.В. был заключен договор об уступке права требования услуг в полном объеме по договору №... о долевом участии в строительстве жилого дома от <дата>, заключенному между сторонами и ООО «Наш Город» (Должник), в объемах и на условиях, установленных указанным Договором. Истец стала единоличным участником договора долевого участия строительства (л.д. 18-21).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.04.2010 года по делу №А09-8166/2009 ООО «Брянское агентство инвестиций в социальное строительство» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Согласно выписки из реестра участников долевого строительства по указанному объекту, Гаврикова Н.В. включена в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите на территории Брянской области (обманутых дольщиков) (л.д. 97-107).

Согласно протокола №... оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе на право заключения договора от <дата>, победителем конкурса признан единственный участник ООО «Инстрой». В целях исполнения Закона Брянской области от 12.07.2011 года № 66-З, с ООО «Инстрой» сроком на три года заключен договор аренды земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №..., расположенный по адресу <адрес>, с разрешенным использованием - для завершения строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 86-89).

<дата> между Управлением имущественных отношений Брянской области (Управление) с одной стороны, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области (Департаментом) с другой стороны и ООО «Инстрой» («Новый застройщик) с третьей стороны, в рамках проведения мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков на территории Брянской области заключен Договор №... о передаче Новому застройщику (Инвестору) земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, и дополнительно земельных участков для строительства бесплатно, в т.ч., земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый номер №..., расположенный по адресу <адрес> (л.д. 90-96, 108-117).

Таким образом, все расходы инвестора по обеспечению жилыми помещениями участников долевого строительства, подлежат компенсации предоставлением ему бесплатно земельных участков.

Обязательства для реализации предмета настоящего договора ООО «Инстрой» и порядок реализации способов исполнения Новым застройщиком (инвестором) обязательств перед Участниками долевого строительства, нуждающимися в защите, определены Разделами 3 и 4 Договора. Обязательствами предусмотрено, что в течение 15 календарных дней с момента подписания настоящего договора уведомить Участников долевого строительства о необходимости заключения между Новым застройщиком (инвестором) и Участником долевого строительства, нуждающимся в защите, договора гражданско-правового характера, исходя из выбранного способа исполнения Новым застройщиком (инвестором) обязательств перед Участниками долевого строительства, нуждающихся в защите, а именно:

1) строительство нового жилья на земельном участке площадью <...> кв.м., кадастровый номер №..., расположенный по адресу <адрес>, и предоставление нового жилья Участнику долевого строительства, нуждающемуся в защите, в собственность после ввода дома в эксплуатацию, путем заключения договора долевого участия в строительстве;

2) возврат Участнику долевого строительства, нуждающемуся в защите, причитающихся ему денежных средств, но без учета процентов, пеней и любых штрафных санкций за несвоевременное предоставление квартиры.

Согласно пунктам 4.4.1, 4.5 трехстороннего Договора, в случае неполной оплаты участником долевого строительства, нуждающимся в защите, стоимости жилого помещения, и его отказа от полной оплаты, ему возвращаются денежные средства с учетом требований, указанных в пункте 4.2 Договора.

В случае, если стоимость квадратного метра жилья по договору, заключенному между Участником долевого строительства, нуждающимся в защите и Недобросовестным застройщиком, меньше средней годовой стоимости квадратного метра жилья, установленной Минрегионразвития России на момент заключения договора с Недобросовестным застройщиком, жилое помещение может быть предоставлено Участнику долевого строительства, при условии перерасчета стоимости жилого помещения по цене, установленной Новым застройщиком (Инвестором), но не более средней годовой стоимости за квадратный метр, установленной Минрегионразвития РФ на момент заключения договора с Недобросовестным застройщиком.

<дата> истец уведомлена о том, что ООО «Инстрой» по результату проведенного конкурса признано победителем конкурса на право заключения договора о передаче новому застройщику земельных участков в целях восстановления нарушенных прав граждан (л.д. 120-127).

<дата> истец уведомила ответчика о желании заключить в дальнейшем договор долевого участия, а также об отсрочке даты заключения соглашения о заключении в дальнейшем договора долевого участия строительства до момента включения её одной (без ФИО1) в сводный реестр. Т.е. до момента регистрации договора переуступки права требования предоставления услуг (л.д. 122).

<дата> истец получила от ООО «Инстрой» проект соглашения от <дата> о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве нового жилья (л.д. 128-130).

Как следует из подпунктов 7, 8 пункта 2.1 указанного Соглашения, если Участник долевого строительства, нуждающийся в защите, оплатил неполную стоимость жилого помещения по объекту, жилое помещение ему может быть предоставлено при условии полной оплаты стоимости жилого помещения по цене, установленной Новым застройщиком (инвестором), но не более стоимости за квадратный метр, установленный Минрегион России (стоимость приведена) и сложившейся на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком (с учетом ранее внесенных платежей). На момент заключения договора долевого участия в строительстве нового жилья с Новым застройщиком (инвестором), Участник долевого строительства, нуждающийся в защите, обязан произвести доплату Новому застройщику (инвестору) в размере 605 710 рублей (л.д. 128-130).

Не согласившись с указанным подпунктом в договоре, истец представила в ООО «Инстрой» протокол разногласий, в котором предложила исключить полностью п.п.8 п.2.1 из Соглашения.

ООО «Инстрой» <дата> направило истцу письмо №..., в котором истцу разъяснено, что согласно п.4.5 Договора №... от <дата> заключенного между Управлением имущественных отношений Брянской области, Департаментом строительства и архитектуры Брянской области и ООО «Инстрой», жилое помещение может быть предоставлено участнику долевого строительства, нуждающемуся в защите, при условии перерасчета стоимости жилого помещения по цене, установленной новым застройщиком, и что сумма, предъявленная к доплате, определена исходя из средней годовой стоимости квадратного метра жилья, установленной Министерством регионального развития РФ на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком, т.е. на <дата>.

Учитывая приведенные требования закона, изложенные обстоятельства, суд соглашается с доводами истца о том, что пункт 4.5 Договора №... от <дата> на который ссылается ООО «Инстрой», не соответствует пункту 5 статьи 8 закона Брянской области №66-З, в котором указано, что с согласия участника долевого строительства, нуждающегося в защите, оплатившего неполную стоимость жилого помещения в объекте, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, жилое помещение в данном доме ему может быть предоставлено при условии полной оплаты стоимости жилого помещения по цене, установленной инвестором, но не более цены Минрегиона стоимости за квадратный метр, сложившейся на момент заключения договора с недобросовестным застройщиком (с учетом ранее внесенных платежей).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих её частей. В связи с чем, трехсторонний Договор №... от <дата> является ничтожным в части пункта 4.5, как не соответствующий требованиям указанного Закона Брянской области № 66-З от 12.07.2011 года.

Истцом оплачена полная стоимость жилого помещения согласно условиям договора об инвестировании №... от <дата>. В связи с чем, условие, предложенное в п.п. 8 п. 2.1 Соглашения от <дата>, незаконно.

Цена квадратного метра определена ООО «Инстрой» по ставке <дата>, необоснованно, поскольку договор об инвестировании №... был заключен <дата>, стоимость одного квадратного метра в 2006 году составляла <...> рублей, что соответствует п.9.3 Договора об инвестировании №... от <дата>.

Согласно абз. 3,4 ст.8 Закона Брянской области №66-З инвестиционный конкурс проводится в целях завершения строительством объекта, строительство которого не завершено недобросовестным застройщиком, при этом обязательным условием проведения конкурса является определение нового застройщика, который должен представить участникам долевого строительства, нуждающимся в защите и полностью оплатившим стоимость жилых помещений в данном объекте, жилые помещения.

В связи с чем, доводы ответчиков, изложенные в отзывах на иск, суд находит несостоятельными, противоречащими обстоятельствам, подтвержденным материалам дела.

В соответствии с п.3 ст. 196 ГК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гавриковой Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Инстрой», Департаменту строительства и архитектуры Брянской области о понуждении к заключению договора, удовлетворить.

Обществу с ограниченной ответственностью «Инстрой» заключить с Гавриковой Н.В. Соглашение о заключении в будущем договора участия в строительстве нового жилья с учетом протокола разногласий Гавриковой Т.В. об <дата>, исключив из текста проекта Соглашения от <дата> подпункт 8 пункта 2.1, содержащий условие о доплате Новому застройщику (инвестору) в размере <...> рублей.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г.Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Сухорукова