Гузиков Николай Евгеньевич

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-11652/2024

№ дела суда первой инстанции 2-1814/2023

61RS0003-01-2023-001306-41

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Краснодар 14 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мельникова В.А.,

судей Кудрявцевой Е.Н., Лозовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г.Ростова-на-Дону к Гузикову Николаю Евгеньевичу об изъятии нежилого помещения, признании права муниципальной собственности, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону,

по кассационной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону в лице представителя по доверенности ФИО5 на решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 декабря 2023 года,

Заслушав доклад судьи Мельникова В.А.,

установила:

Администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Гузикову Н.Е., в котором просила:

изъять у Гузикова Николая Евгеньевича в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенное по адресу: <адрес>, по цене равной 5 366 814 рублей;

прекратить право собственности Гузикова Николая Евгеньевича на указанное изымаемое нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

признать право муниципальной собственности на указанное нежилое помещен...

Показать ещё

...ие после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

обязать Гузикова Николая Евгеньевича предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В обоснование своих требований истец указал на то, что Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежат нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. КН №, расположенные на цокольном этаже многоквартирного <адрес> по пер. Университетский (бывшая <адрес>, комнаты №).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.3.1. Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Гузиковым Н.Е. до настоящего времени не достигнуто.

Ответчик требования не признал, указав на заниженный размер денежной компенсации стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06 сентября 2023 года исковые требования удовлетворены частично: изъят у Гузикова Н.Е. путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенное по адресу: <адрес>, по цене равной 9 152 263 рубля, а именно за выкуп объекта недвижимого имущества в размере 8 181 527 рублей, убытки в размере 970 736 рублей.

Прекращено право собственности Гузикова Н.Е на нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенное по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое помещение;

Признано право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенную по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое помещение;

На Гузикова Н.Е. возложена обязанность предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 декабря 2023 года решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06 сентября 2023 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем администрации г. Ростова-на-Дону поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных актов в части установления выкупной стоимости и просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Кассатор считает оспариваемые судебные акты незаконными, необоснованными и принятыми с нарушением норм права. Выражает несогласие с результатами проведенной судебной экспертизы, считает определенную сумму завышенной. Указывает, что судебный эксперт при проведении экспертизы не принял во внимание, что объект исследования расположен в доме, признанном аварийным и поэтому должен был применить понижающий коэффициент, однако этого им сделано не было. При наличии оснований для назначения повторной экспертизы, в удовлетворении заявленного ходатайства было неправомерно отказано судом первой инстанции. Считает результаты проведенной оценки по муниципальному контракту верными и обоснованными, полагает, что суд имел возможность руководствоваться этими результатами при вынесении решения по существу спора.

В судебное заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие по делу не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. КН №, расположенное на цокольном этаже многоквартирного <адрес>, комнаты №

Администрация города Ростова-на-Дону 26.10.2021 постановила признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления предложено осуществить снос указанного многоквартирного дома (постановление от ДД.ММ.ГГГГ, №).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 02.06.2022 № 564 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В том числе согласно пп. 1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежало нежилое помещение с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее на праве собственности ответчику.

По инициативе Департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка указанного нежилого помещения.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ, № рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814 руб., в том числе убытки в размере 31 832 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, результаты оценки согласованы.

Ответчик на письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения ответил отказом в связи с несоответствием выкупной стоимости объекта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт».

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования.

2. Определить рыночную стоимость <данные изъяты> доли общего имущества в

многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования.

3. Определить рыночную стоимость <данные изъяты> доли земельного участка, с кадастровым номером № находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования.

4. Определить величину убытков, причиненных собственнику Гузикову Николаю Евгеньевичу изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования, а именно:

стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова Николая Евгеньевича;

убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения;

убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения;

убытки, связанные с поиском и подбором квартиры, и оформлением сделки купли-

продажи, в том числе при нотариальном оформлении;

убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него.

Согласно выводам заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг- Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Университетский, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования составляет 5 556 000 руб., рыночная стоимость <данные изъяты> доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования составляет 710 299 руб., рыночная стоимость <данные изъяты> доли земельного участка, с кадастровым номером №, на дату проведения исследования составляет 1 915 228 руб., величина убытков, причиненных собственнику Гузикову Николаю Евгеньевичу изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования составляет 970 736 руб., а именно:

- стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова Николая Евгеньевича составляет 795 614 руб.;

- убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения составляет 11 110 руб.;

- убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения составляет 7 000 руб.;

- убытки, связанные с поиском и подбором нежилого помещения, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении составляет 18 112 руб.;

- убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 138 900 руб.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ЭУ «Юг-Эксперт» полноту исследования и обоснованность выводов подтвердил.

Суд первой инстанции при разрешении данного спора, руководствуясь ст. 235, 279 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации», оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, приняв как допустимое доказательство заключение судебной технической экспертизы, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, пришел к обоснованному выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у Гузикова Н.Е. путем выкупа в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. КН №, расположенные на цокольном этаже многоквартирного <адрес>, комнаты №) по цене равной 9 152 263 рублей, в том числе: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Университетский, <адрес>, в размере 5 556 000 руб., рыночная стоимость <данные изъяты> доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в размере 710 299 руб., рыночная стоимость <данные изъяты> доли земельного участка, с кадастровым номером №, в размере 1 915 228 руб., убытки в размере 970 736 руб.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился, указав, что отчет оценщика ЭУ «Союзэкспертиза» мог быть использован для целей определения рыночной стоимости недвижимого имущества только в случае, если с даты составления такого отчета до рассмотрения дела в суде прошло не более шести месяцев, тогда как отчет составлен ДД.ММ.ГГГГ, а обращение в суд последовало ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, поскольку они являются правильными, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым суды по правилам ст. 67 ГПК РФ дали надлежащую оценку.

Ссылка кассатора о неправомерном отказе судом первой инстанции в назначении повторной экспертизы, не может повлечь за собой отмену оспариваемых судебных актов в обжалуемой их части, поскольку суд первой инстанции мотивированно пришел к выводу об отсутствии к тому правовых оснований, указав на отсутствие неясностей, неполноты в полученном заключении, с учетом выполненного допроса судебного эксперта в ходе судебного заседания.

Доводы кассатора в целом сводятся к его несогласию с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, и фактически направлены на переоценку доказательств по делу. При этом аналогичные доводы ранее уже являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций, и были мотивированно отклонены.

Поэтому приведенные в кассационной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене постановленных по делу решения и апелляционного определения, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Результаты оценки доказательств судами обеих инстанций отражены в судебных постановлениях, в которых приведены мотивы, по которым суды пришли к соответствующим выводам.

Оценка представленных доказательств относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст. 198 и ст. 330 ГПК РФ). Переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты, не входит в полномочия суда при кассационном производстве.

Оспариваемые кассатором судебные постановления являются законными и обоснованными, постановленными в соответствии с нормами процессуального и материального права, регламентирующими спорные правоотношения.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 04 декабря 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Свернуть

Дело № 2-1814/2023

61RS0003-01-2023-001306-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2023 года г.Ростова-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Бабаковой А.В.,

при секретаре судебного заседания Лаврентьевой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Гузикову ФИО7, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, прокуратура Кировского района г.Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежат нежилое помещение площадью 83,2 кв.м. <данные изъяты>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: город <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В ава...

Показать ещё

...рийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с <данные изъяты>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью 83,2 кв.м. по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г.Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814,00 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Гузиковым Н.Е. до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит суд изъять у Гузикова ФИО8 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., <данные изъяты> по цене равной 5 366 814,00 рублей. Прекратить право собственности Гузикова ФИО9 на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., № расположенное по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м№ расположенное по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать Гузикова ФИО10 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.03.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования был привлечен прокурор Кировского района г.Ростова-на-Дону.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05.06.2023г. в удовлетворении ходатайства представителя Гузикова Н.Е. – Титаренко Д.Б. об оставлении искового заявления Администрации г.Ростова-на-Дону к Гузикову ФИО12, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности, без рассмотрения, отказано.

Протокольным определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.09.2023г. в принятии встречных исковых требований Гузикова ФИО13, было отказано.

Представитель истца по доверенности – Энговатов А.Ю., действующий на основании доверенности в материалах дела, в судебное заседание явился, первоначально заявленные требования искового заявления поддержал, просила их удовлетворить. Через приемную суда поступили возражения на экспертное заключение, ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представитель Энговатов А.Ю. в судебном заседании, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях.

Ответчик, Гузиков Н.Е. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления. Вместе с тем, в случае удовлетворения требований, считал необходимым в основу положить заключение судебной экспертизы.

Представитель Гузикова Н.Е. – Титаренко Д.Б., действующий на основании доверенности в материалах дела, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований в части возмещении. Вместе с тем, пояснил суду, что в случае выбора между двумя заключениями, просит принять во внимание второе заключение, которое было проведено в рамках судебного разбирательства, где эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. В случае удовлетворения заявленных требований, считал возможным руководствоваться судебной экспертизой, однако считал, что стоимость возмещения, указанная, в том числе в судебной экспертизе, является заниженной.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.(п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном авариийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Судом установлено, что Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежат нежилое помещение площадью 83,2 кв.м. <данные изъяты> что подтверждается выпиской из ЕГРН в материалах дела.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией <адрес> было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с №, площадью 83,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью 83,2 кв.м. по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г.Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814,00 руб., в том числе убытки в размере 311 832,00 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 02.09.2022 №28, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

Однако ответчик с выкупной стоимостью и возмещением убытков не согласился, в связи с чем, соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

В связи с тем, что спорным обстоятельством по настоящему делу явилась действительная рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, в том числе, стоимость возмещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05 июня 2023 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам <данные изъяты>

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову ФИО15, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову ФИО14, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером №, находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову ФИО16 на дату проведения исследования?

Определить величину убытков, причиненных собственнику Гузикову ФИО18 изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования, а именно:

стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова ФИО17

убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения;

убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения;

убытки, связанные с поиском и подбором квартиры, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении;убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него.

Согласно выводам заключения <данные изъяты> № от 25.07.2023г., рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову ФИО19, на дату проведения исследования составляет 5 556 000,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову ФИО20, на дату проведения исследования составляет 710 299,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером № на дату проведения исследования составляет 1 915 228,00 руб., величина убытков, причиненных собственнику Гузикову ФИО21 изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования составляет 970 736,00 руб., а именно:

- стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова ФИО22 составляет 795 614,00 руб.;

- убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения составляет 11 110,00 руб.;

- убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения составляет 7 000,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском и подбором нежилого помещения, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении составляет 18 112,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 138 900,00 руб.

В судебном заседании 06.09.2023г. был допрошен эксперт <данные изъяты> ФИО23 проводившая экспертное исследование, которая в свою очередь, полностью поддержала сделанное ею заключение, пояснила, что при расчете стоимости, принимались во внимание конкретно нежилые помещения, стоимость всего объекта не рассчитывалась, износ здания не учитывался, аналогов данного помещения именно в аварийном доме, не имеется. Эксперт также указала, что был проведен анализ градостроительного плана и зонирования г.Ростова-на-Дону по документам, размещенного на официальном сайте. Градостроительный регламент и в ст. 50, указан перечень видов разрешенного использования. В п. 2.1.1 малоэтажная жилая застройка, а в п. 2.1 для ИЖС, то есть ИЖС является одним из подвидов разрешенного строительства. Эксперт пояснила суду, что объект исследования расположен в районе плотной застройки, количество помещений, которые можно было рассматривать, как аналоги, было ограничено, в связи с чем, использовали то, что максимально приближенно к объекту исследования. Объекты - аналоги подбирали активные на период времени, на момент проведения исследования, август текущего года. Кроме того, эксперт также пояснила, что площадь объекта является одним из ценообразующих факторов. В первоначальном заключении подобраны объекты небольшой площади, но там есть признак этажности, поскольку есть объекты, которые находятся на первом этаже, при исследовании выбирались объекты только в цокольном этаже, поскольку цены на нежилые помещения в цокольном этаже и на первом этаже существенно отчаются. Эксперт также пояснила, что при расчете убытков за непроизведенный капитальный ремонт, просчитывали стоимость без учета аварийности дома. По мнению эксперта, поскольку дом признан аварийным, то износ основных несущих конструкций не пригоден для дальнейшего использования. Если бы проводился капитальный ремонт, то помещения были бы в исправном состоянии и пригодные для эксплуатирования, дом не был бы признан аварийным. Есть ресурсы, в которых указано, когда по дому планируется капитальный ремонт, но по данному дому информация отсутствует.

Представитель администрации г.Ростова-на-Дону, Энговатов А.Ю. не согласившись с выводами эксперта, как изложенных в экспертном заключении, так и при допросе в судебном заседании, полагал, что представленное в суд экспертное заключение не соответствует действительности и действующему законодательству, в связи с чем, просил суд назначить повторную экспертизу.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 ГПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Заявляя повторное ходатайство о назначении экспертизы, представителем администрации г.Ростова-на-Дону, не представлено обоснованных доводов для назначения повторной оценочной экспертизы. Само по себе несогласие истца по первоначальному иску с выводами эксперта не опровергает их правильность и не является основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для ее проведения.

С учетом мнений сторон, протокольным определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.09.2023г. в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы было отказано.

Согласно статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 2 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению экспертов № от 25.07.2023г., поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела, заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями, в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного, доходного и затратного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг, общая площадь помещения и т.п.

Доводы административного истца, изложенные в возражениях на экспертное заключение <данные изъяты> № от 25.07.2023г., суд признаются несостоятельными, исходя из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

Согласно справке АО «Ростовское БТИ» от 11.04.2023г. №, техническая доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, площадь 83,2 кв.м., принадлежащее Гузикову Н.Е. определена в размере 200/1000.

Таким образом, рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, а также доли земельного участка, с кадастровым номером № находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову ФИО24, экспертами была определена в соответствии с долей Гузикова Н.Е. в размере 200/1000 доли.

При этом, суд исходит из того, что при проведении экспертизы экспертами использовался в том числе сравнительный подход. Экспертами были выбраны объекты аналогичные объекту исследования по своим основным ценообразующим факторам, таким как местоположение, тип объекта (нежилые помещения, расположенные в цоколе) и назначение.

Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов. Эксперт осуществил выборку объектов-аналогов из сегмента рынка объекта исследования: расположенных в Кировском районе г.Ростове-на-Дону.

Довод о том, что в заключении судебной экспертизы в нарушение пункта 10 ФСО N 1, 7 отсутствует анализ рынка объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, судом признан несостоятельным. Судебная экспертиза проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", тогда как ФСО N 7 утвержден на основании статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом, как усматривается из судебной экспертизы, нормы ФСО 1,2,7 также были приняты экспертами во внимание.

Как следует из заключения судебной экспертизы, стоимость объекта исследования определялась в том числе, путем сравнительного подхода. При таком подходе расчет стоимости земельного участка отдельно не производится, стоимость доли земельного участка как часть нормативной площади участка, отведенной под многоквартирный дом, учитывается при расчете рыночной стоимости жилого помещения.

Доводы администрации г.Ростова-на-Дону, не опровергают заключение судебной экспертизы, в котором положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ об учете в выкупной цене размера рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчиков в праве общей собственности, применены. Следовательно, при отчуждении жилого помещения отдельно рыночная стоимость принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности земельного участка не определяется, но учитывается в цене предложения. Экспертом, проводившим судебную экспертизу определено, что рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка определена в размере 1 915 228,00 руб., при этом эксперт учел площадь, рыночную стоимость (определенной методом сравнения продаж), оценивая долю 0,20, применяя скидку 0,73, и коэффициент корректировки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у Гузикова Н.Е. путем выкупа в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 83,2 кв.м. №, расположенные на цокольном этаже многоквартирного <данные изъяты> 9 152 263,00 рублей, в том числе: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5 556 000,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в размере 710 299,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером №, в размере 1 915 228,00 руб., убытки в размере 970 736,00 руб.

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, то производные требования иска Администрации г.Ростова-на-Дону к Гузикову Н.Е. о прекращении право собственности, признании право муниципальной собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, а также об обязании Гузикова Н.Е. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (№) к Гузикову ФИО25 (№), удовлетворить частично.

Изъять у Гузикова ФИО26№), путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., №, расположенную по адресу: <адрес> по цене равной 9 152 263,00 рублей, а именно за выкуп объекта недвижимого имущества в размере 8 181 527,00 рублей, убытки в размере 970 736,00 рублей.

Прекратить право собственности Гузикова ФИО27 (<данные изъяты> на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., № расположенную по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., №, расположенную по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Гузикова ФИО28 (№) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Бабакова А.В.

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2023г.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Свернуть

Судья Бабакова А.В. 33-20342/2023

(1 инст.)№ 2-1814/2023

УИД 61RS0003-01 -2023 -001306-41

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2023 года г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей: Криволапова Ю.Л., Голубовой А.Ю.,

при секретаре Журбе И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Гузикову Н.Е. об изъятии нежилого помещения, признании права муниципальной собственности, по апелляционной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 6 сентября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия

установила:

Администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Гузикову Н.Е., в котором просил:

изъять у Гузикова Николая Евгеньевича в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 5366814,00 рублей;

прекратить право собственности Гузикова Николая Евгеньевича на указанное изымаемое нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

признать право муниципальной собственности на указанное нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

обязать Гузикова Николая Евгеньевича предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В обоснование свох требований истец указал на то, что Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежат нежилое помещение ...

Показать ещё

...площадью 83,2 кв.м. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные на цокольном этаже многоквартирного дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 83,2 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью 83,2 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

23.08.2022 экспертным учреждением представлен отчёт № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г.Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814,00 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 02.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Гузиковым Н.Е. до настоящего времени не достигнуто.

Ответчик требования не признал, указав на заниженный размер денежной компенсации стоимости выкупаемого нежилого помещения.

Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 6 сентября 2023 года постановлено изъять у Гузикова Н.Е. путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 9152263 рублей, а именно за выкуп объекта недвижимого имущества в размере 8181527,00 рублей, убытки в размере 970736,00 рублей.

Прекратить право собственности Гузикова Н.Е на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Гузикова Н.Е. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Администрация г.Ростова-на-Дону в апелляционной жалобе просит решение суда в части суммы выкупной стоимости за изымаемое нежилое помещение отменить, считая его в этой части незаконным и необоснованным.

Апеллянт полагает выводы судебной экспертизы недостоверны, поскольку не соответствуют федеральным стандартам оценки и положениям ч.7 ст. 32 ЖК РФ.

Объекты-аналоги, выбранные экспертом, имеют иные площади, превышающие объект оценки почти в 2 раза, находятся в неаварийных домах, не произведены корректировки аварийности. При этом эксперт включил в стоимость размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Отдельно рассчитана стоимость доли земельного участка. Указанные ошибки в экспертном заключении указывают, по мнению апеллянта, на несоответствие его требованиям ст. 86 ГПК РФ и необоснованно приняты судом в качестве доказательства выкупной стоимости изымаемого имущества.

На апелляционную жалобу Гузиковым Н.Е. поданы возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ дело рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Гузикова Н.Е., извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации г.Ростова-на-Дону Тареева С.П., представителя Гузикова Н.Е. – Чакрян А.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Суд первой инстанции, определяя стоимость выкупа, принял во внимание заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» 22.08.2023, установившей выкупную стоимость нежилого помещения ответчика с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, доли земельного участка, убытков, связанных с выкупом, в размере 9152263 руб.

При этом суд первой инстанции отверг доводы представителя истца о недостоверности выводов судебной экспертизы и отказал в назначении повторной судебной товароведческой экспертизы.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Указанный конституционный принцип неприкосновенности собственности реализуется в ряде норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит в том числе строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 56.3 Земельного кодекса по общему правилу изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Согласно пункту 4 статьи 56.3 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления

Статьей 56.6 Земельного кодекса РФ установлено, что решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

Согласно пункту 6 статьи 279 указанного кодекса сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.(п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном авариийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Гузикову Н.Е. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 83,2 кв.м. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные на цокольном этаже многоквартирного дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Администрация города Ростова-на-Дону 26.10.2021постановила признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления предложено осуществить снос указанного многоквартирного дома (постановление от 26.10.2021, № 958).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 02.06.2022 № 564 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В то числе согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежало нежилое помещение с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 83,2 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащее на праве собственности ответчику.

По инициативе Департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка указанного нежилого помещения.

Согласно отчету от 23.08.2022, № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5366814,00 руб., в том числе убытки в размере 311832,00 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 02.09.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

Ответчик на письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения ответил отказом в связи с несоответствием выкупной стоимости объекта.

Определением суда от 05 июня 2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт».

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования?

Определить величину убытков, причиненных собственнику Гузикову Николаю Евгеньевичу изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования, а именно:

стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова Николая Евгеньевича;

убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения;

убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения;

убытки, связанные с поиском и подбором квартиры, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении;

убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него.

Согласно выводам заключения ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт». НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2023г., рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования составляет 5 556 000,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащей на праве общей долевой собственности Гузикову Николаю Евгеньевичу, на дату проведения исследования составляет 710 299,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на дату проведения исследования составляет 1 915 228,00 руб., величина убытков, причиненных собственнику Гузикову Николаю Евгеньевичу изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования составляет 970 736,00 руб., а именно:

- стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома Гузикова Николая Евгеньевича составляет 795 614,00 руб.;

- убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения составляет 11 110,00 руб.;

- убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения составляет 7 000,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском и подбором нежилого помещения, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении составляет 18 112,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 138 900,00 руб.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ЭУ «Юг-Эксперт» полноту исследования и обоснованность выводов подтвердил.

Оценивая заключения ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» и ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт», суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы, как соответствующее требованиям ст.ст. 84, 86 ГПК РФ.

Доводы истца, изложенные в возражениях на экспертное заключение ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт». НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2023г., суд признал несостоятельными.

Мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, исчерпывающе изложены в решении суда.

Каких-либо оснований не согласиться с ними Судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности и недостоверности выводов заключения судебной экспертизы подлежат отклонению.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ в отчете об оценке должно содержаться точное описание объекта оценки, указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В соответствии с п. 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Судебный эксперт при определении стоимости учитывал местоположение объекта оценки, его техническое, в том числе физическое состояние, подключение к коммуникациям.

Площади объектов-аналогов, как правильно указал апеллянт, различны. Однако выборка объектов-аналогов произведена из нежилых помещений, расположенных примерно в том же районе, расположенных в цокольных этажах. При этом судебный эксперт стоимость 1 м. кв. в стоимости всего помещения.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 66784 руб/ м.кв., что меньше

При этом, сопоставляя стоимости 1 кв.м. площади, приведенные в отчете об оценке ЭУ «Союзэкспертиза», судебная коллегия усматривает, что они превышают аналогичную стоимость, приведенную в заключении судебной экспертизы. Различие в общей стоимости заключается в площадях помещений, приведенных и их местоположении, иные факторы, влияющие на рыночную цену.

Наиболее соответствуют объекту исследования принятые в качестве объектов- аналогов помещения, взятые экспертом ООО «ЦЭО «Юг-Эксперт».

При этом судебным экспертом в стоимости объектов аналогов не учитывалась стоимость долей в общем имуществе многоквартирного дома и земельного участка (л.д. 46 – 47). Стоимость земельного участка и долей собственников учитывались отдельно для всех объектов (л.д. 48 – 49). Поэтому довод о повторном включении в стоимость изымаемого имущества показателей, влияющих на эту стоимость, отклоняется.

Кроме того, ответы судебного эксперта соответствуют вопросам, поставленным перед ним судом, в той же последовательности, в том числе и в части ответов вопросы о стоимости долей земельного участка, а также стоимости невыполненного капитального ремонта многоквартирного дома, которая в силу положений.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. (далее - Обзор), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Проанализировав материалы дела и содержание решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно при вынесении решения принял как допустимое доказательство заключение судебной технической экспертизы, поскольку указанное доказательство в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные, которые основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющиеся в материалах дела документы. В заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Сопоставив заключение эксперта с другими добытыми по делу доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством.

В то же время согласно абзацу второму статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, отчет оценщика ЭУ «Союзэкспертиза» мог быть использован для целей определения рыночной стоимости недвижимого имущества только в случае, если с даты составления такого отчета до рассмотрения дела в суде прошло не более шести месяцев, тогда как отчет составлен 32.08.2022, обращение в суд последовало 20.03.2023.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 6 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 11.12.2023.

Свернуть