Хачирова Жанна Арасуловна

Гражданское дело № 2-383/2025

УИД-09RS0001-01-2024-004774-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2025 года город Черкесск КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республикив составе судьи Турклиевой Ф.М.,при секретаре судебного заседания Сариевой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Хачировой Жанны Арасуловны к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Хачирова Жанна Арасуловна обратилась с иском в Черкесский городской суд к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимого имущества - торгово-офисное здание общей площадью 206,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное на земельном участке мерою 250 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>А., также просит указать, что решение суда является основанием для регистрации права на объект недвижимого имущества.

В обоснование иска указала, что 11 декабря 2013 года между ней, Хачировой (Урусовой) Жанной Арасуловной, и Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которымей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 250 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес> для строительства торгово-офисного помещения. В установленный договором аренды срок строительство здания не было завершено, но 24 октября 2018 года на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № было зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, регистрационная запись № №. 15 ноября 2018 года между ней и Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска вновь был заключен договор аренды № на указанный земельный участок сроком до 15 ноября 2021 года. Строительство торгово-офисного здания площадью 206,4 кв.м. было завершено в 2020 году, т.е. до истечения договора аренды земельного участка, что подтверждается техническим планом здания от 14 мая 2020 года, выполненным кадастровым инженером ФИО2. При этом, строительство объекта капитального строительства было начато на основании проекта, разрешения мэрии муниципального образования города Черкесска № от 02.07.2014 г., в последующем, после корректировки проекта - на основании разрешения на строительство, выданного Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г. Черкесска от 19 мата 2019 года №. Постановлением начальника Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> № от 28 октября 2020 года земельному участку с кадастровым номером № и объекту нежилого назначения с кадастровым номером № был присвоен адрес: Россия, Карачаево-Черкесская республика, <адрес>А. В соответствии с заключением ООО «Проектно-строительная организация «Ант» № от 28 июня 2024 года, объект капитального ст...

...роительства - торгово- офисное здание, площадью 206,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, соответствует техническим регламентам, устанавливающим требования к обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасному использованию прилегающих к ним территорий, а также техническим условиям; параметры завершенного строительства соответствуют проектной документации. Между тем, несмотря на то, что в 2020 году строительство здания было завершено, в связи с ограничениями, связанными с пандемией коронавируса COVID- 19, к окончанию срока договора аренды получить все требуемые согласования со всеми надзорными органами, необходимые для введения объекта в эксплуатацию, не представилось возможным. В целях введения объекта в эксплуатацию, она обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Однако, в повторном заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов ей было отказано ввиду того, что ранее в 2018 году, повторный договор аренды для завершения строительства объекта недвижимости между сторонами уже заключался (письмо № от 22.07.2024 года). В свою очередь, в связи с отсутствием у нее правоустанавливающих документов на земельный участок, Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес>, ей было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, несмотря на то, что возведенный ею объект недвижимости не является самовольной постройкой, был выстроен в соответствии с проектной документацией и разрешениями на строительство, т.е. строительство здания проводилось с соблюдением правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований строительных норм и технических регламентов, экологических требований, санитарных, противопожарных правил, отвечает требованиям безопасности, в ином, внесудебном порядке, она не может завершить оформление прав на него, зарегистрировать свое право, а значит полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Истец в судебное заседание не явилась, о нем уведомлена, представитель направила в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд определил рассмотреть дело без участия истца и его представителя.

ОтветчикиУправлениеградостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и Управлениепо имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска своих представителей в судебное заседание, будучи уведомлены о нем, не направили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков.

Согласно ранее направленным в суд письменным возражениям Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска ответчик не согласен с предъявленными требованиями, считает их неподлежащими удовлетворению в связи с отсутствием своевременного обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи8.1Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе способов защиты гражданских прав предусматривает признания права.

В пункте 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерацииуказано, что право собственности на новую вещь, созданную лицом для личного использования с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся с абзаце 2 статьи 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц, а так же перешедшего по наследству. При этом пунктом 59 данного постановления разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из выписки из ЕГРН и земельного дела, земельный участок по адресу: <адрес>А (ранее адрес -<адрес>, в районе жилого <адрес>), площадью 250 кв.м., поставлен на кадастровый учет 27 августа 2013 года с присвоением номера № и установлением границ, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-офисного здания. Права на земельный участок не зарегистрированы.

11 декабря 2013 года между Урусовой Жанной Арасуловной и Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования <адрес> был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которымей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 250 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе жилого <адрес> для строительства торгово-офисного помещения.

Мэрией муниципального образования города Черкесска 02 июля 2014 года Урусовой Ж.А. выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства - торгово-офисного помещения общей площадью 376,51 кв.м. согласно проектной документации ООО «Ант», сроком действия до 27 сентября 2015 года.

Согласно Свидетельству о перемене имени от 04 сентября 2014 года Урусова Ж.А. переменила фамилию на Хачирова Ж.А.

Постановлением Мэрии муниципального образования города Черкесска от 16 июня 2017 года разрешено отклонение от предельных параметров разрешенного строительства торгово-офисного здания в части минимального отступа от границ земельного участка.

24 октября 2018 года за истцомХачировой Жанной Арасуловнойна объект незавершенного строительства с процентом готовности 11% с кадастровым номером № было зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, регистрационная запись № №

15 ноября 2018 года между ней и Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска вновь был заключен договор аренды № на указанный земельный участок сроком до 15 ноября 2021 года.

Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска19 марта 2019 года выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства - торгово-офисного здания со следующими характеристиками: общая площадь -206,4 кв.м.,торговая площадь -68,92 кв.м., офисная площадь -60,0 кв.м., строительный объем -1281,3 кв.м., площадь застройки -137,8 кв.м., количество этажей - 2, высота -9,3 м., на указанном земельном участке, с ведением строительства согласно проектной документации ООО «Ант», срок действия разрешения до 19 марта 2020 года.

Из Технического плана здания от 14 мая 2020 года, составленного ООО «Геодезист» следует, что по адресу:<адрес>, в районе жилого <адрес>, возведен объект капитального строения– торгово-офисное здание, назначение –нежилое, общей площадью 206,4 кв.м., год постройки -2020, число этажей надземной части-2.

Постановлением Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесскаот 28 октября 2020 года земельному участкуплощадью 250 кв.м.с кадастровым номером № и объекту незавершенного строительства с процентом готовности 11% с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>А.

В соответствии с заключением ООО «Проектно-строительная организация «Ант» № от 28 июня 2024 года, объект капитального строительства - торгово- офисное здание, площадью 206,4 кв.м., расположенное по адресу: 369000,Карачаево- Черкесская республика, <адрес>А, соответствует техническим регламентам, устанавливающим требования к обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасному использованию прилегающих к ним территорий, а также техническим условиям; параметры завершенного строительства соответствуют проектной документации.

22 сентября 2020 года истец обратилась в МФЦ с заявлением о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заявление оставлено без рассмотрения в связи с отказом Хачировой Ж.А. от его рассмотрения.

16 сентября 2024 года Хачирова Ж.А. вновь обратилась в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесскас заявлением о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 23 сентября 2024 года в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ей отказано в связи с отсутствием необходимых документов, в том числе правоустанавливающего документа на земельный участок и действующего разрешения на строительство объекта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, чтостроительство объектапроизвела в соответствии с условиями договора аренды и проектной документацией на вышеуказанном земельном участке до окончания срока действия разрешения на строительство, то есть до 19 марта 2020 года, не успела оформить свое право собственности на него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 41 упомянутого выше постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта, а потому при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий строений и сооружений.

По общему правилу строительство объектов недвижимости осуществляется на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство в соответствии с требованиями статьи 51 данного кодекса.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из вышеприведенных норм следует, что признание права собственности на самовольную постройку невозможно без соответствующего решения суда. Признание права собственности на самовольную постройку возможно при одновременном наличии следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Применительно к настоящему спору судом установлено, что арендатору земельного участка уполномоченным органом местного самоуправления было выдано разрешение на строительство торгово-офисного здания, торгово-офисное здание ею возведено в соответствии с проектной документацией и в период действия договора аренды, что следует из представленного технического плана. Вместе с тем, из представленного технического плана достоверно установить возведения объекта в период действия разрешения на строительство (до 19 марта 2020 года) не удалось, так как он датирован 14 мая 2020 года, в нем год возведения указан 2020, без указания месяца.

В период строительства объекта Хачирова Ж.А. предпринимала все необходимые действия по регистрации объекта недвижимости. По ее обращению о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства были проведены публичные слушания, соответствующим постановлением ей предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства здания в части отступа от границ земельного участка. По ее заказу составлена откорректированная проектная документация на строительство здания меньшей площадью, предусмотрены инженерные сети, запроектированы доступность здания инвалидам и меры противопожарной безопасности. Ей органом местного самоуправления выдано новое разрешение на строительство, в период которого ею завершено строительство объекта, проведены инженерные сети, осуществлена отделка помещения.

Между тем, для установления факта соответствия параметров построенного объекта проектной документации и возведения объекта в период действия разрешения на строительство, а также длявыяснения вопроса нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан спорный объект недвижимости, необходимы специальные знания.

Статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

На основании указанного по ходатайству представителя истца по делу назначена и проведена судебно-строительная экспертиза.

Заключением судебной экспертизы филиала ППК «Роскадастр» по КЧР от 14.04.2025 г. установлено, что исследуемое торгово-офисное здание, возведенное на земельном участке, площадью 250 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, з/у №А, соответствует требованиям проектной и разрешительной документации, техническим регламентам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, строительным нормам и правилам. В соответствии со ст. 7 «Требования механической безопасности», главы 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» общее техническое состояние конструктивных элементов здания, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>А, определено экспертом-строителем как «исправное». Техническое состояние не несущих конструкций определено в соответствии с "Рекомендациями по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам" М., 2001 и является исправным. Исходя из выше описанного, общее техническое состояние конструктивных элементов объекта исследования расположенного по адресу: КЧР, <адрес>А, определено экспертом как «исправное». Выполненные строительные работы соответствуют строительным нормам и правилам, конструкции целостны, деформаций нет. Прочность и устойчивость строения не нарушена. Следовательно, исследуемое торгово-офисное здание, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>А не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В описательной части экспертизы приведен состав помещений в исследуемом объекте, наименование и площадь каждого помещения. Экспертом проведен осмотр объекта, приведены используемые методы.

Судебная экспертиза проведена государственным экспертным учреждением, нарушений процедуры назначения и проведения экспертизы при рассмотрении дела судом не установлено: проведение экспертизы поручено эксперту руководителем экспертного учреждения, экспертФИО7признан компетентным в решении поставленных перед ним вопросов, имеющем соответствующий опыт и квалификацию, аттестованным на право производства экспертиз по направлению «судебная землеустроительная экспертиза», предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо серьезные противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Применительно к настоящему спору, разрешение на строительство здания истцом было в установленном порядке получено, в срок действия договора аренды земельного участка объект возведен, параметры построенного объекта магазинасоответствуют данным проектной доку­ментации и, соответственно, разрешения на строительство. Земельный участок под постройкой в установленном порядке был предоставлен истцу в аренду, задолженности по арендным платежам она не имеет. Меры к легализации объекта ответчиком предпринимались, она обратилась за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ей отказано, так как срок действия договора аренды уже истек. Проведенной по делу экспертизой параметры объекта, его технические характеристики, целевое назначение определены, установлено соответствие объекта выданному разрешению на строительство. Из представленных справок коммунальных организаций видно, что все коммунальные инженерные сети к объекту подведены. Объект готов к эксплуатации. Согласно выписке из ЕГРН каких-либо обременений на земельный участок и на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Из схемы земельного участка усматривается, что объект недвижимости расположен в зоне допустимого строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая возведениеистцом здания в границах земельного участка, предоставленного ей по договору аренды,которое по своим параметрам не нарушает градостроительных норм, соответствуют целевому назначению земельного участка, учитывая принадлежность истцу на праве собственности объекта незавершенного строительства, а также принимая во внимание добросовестное поведение застройщика, отсутствие сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, суд приходит к выводу о возможности признания за Хачировой Ж.А. права собственности на созданный им объект недвижимого имущества.

Удовлетворение исковых требований Хачировой Ж.А. о признании права собственности на возведенный объект приведет, в том числе, к правовой определенности в отношении земельного участка.

Так, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодексаРоссийской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексомРоссийской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодексаРоссийской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодексаРоссийской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодексаРоссийской Федерации.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

В данном случае, судебный акт об изъятии объекта незавершенного строительства отсутствует, строительство спорного объекта в полном объеме завершено, в связи с чем изъятие расположенного на нем объекта незавершенного строительства стало невозможно.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает, что Управления Мэрии МО города Черкесска освобождены от уплаты государственной пошлины и как при подаче иска, так и по результатам рассмотрения дела. В свою очередь, уплаченная Хачировой Ж.А. по встречному иску государственная пошлина возмещению ей не подлежит, такового требованию ею и не заявлено.

В силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при формулировке решения суд исходит изформулировки заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Хачировой Жанны Арасуловны (паспорт серии №) к Управлениюградостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска(ИНН 0917027740) и Управлениюпо имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска ИНН 0917035170) о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Хачировой Жанной Арасуловной (паспорт серии №) право собственности на объект недвижимого имущества - торгово-офисное здание общей площадью 206,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенное на земельном участке мерою 250 кв.м., по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>А.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности Хачировой Жанны Арасуловны (паспорт серии №) на указанный объект в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 03 июня2025 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М.Турклиева