Хаиров Руслан Радикович

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» августа 2018 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Богдановой Е.Н., при секретаре Ибрагимовой А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области к Хаирову ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, встречные исковые требования Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» обратился в суд с иском, указав, что 26 декабря 2016 года между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» и Хаировым Р.Р. заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель населённых пунктов, кадастровый № расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 26 декабря 2016 года по 25 декабря 2021 года. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику, тогда как ответчик свои обязательства по договору не исполняет, арендную плату не производит, в связи с чем на 30.03.2018 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме 344673 руб. 04 коп., а также по пене в размере 16614 руб. 86 коп. Истец просил суд расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 29 А от 26 декабря 2016 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Сел...

...о Осыпной Бугор» и Хаировым Р.Р., взыскать с ответчика долг на 30.03.2018 года по арендной плате в сумме 344673 руб. 04 коп, а также по пене в размере 16614 руб. 86 коп. Сумма задолженности с учетом оплаты 8933 рублей составляет 352354 рублей 90 коп.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принят встречный иск Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договор аренды земельного участка № 29 А от 26 декабря 2016 года. В обоснование заявленных требований истец ссылается, что данный договор аренды земельного участка был заключен с нарушением действующего законодательства, в частичности положений п.п.8,19,20,22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре аренды разрешенное использование земельного участка установлено как объекты придорожного сервиса (размещение мастерских, предназначенный для ремонта и обслуживания автомобилей). Тогда как согласно правилам землепользования и застройки МО «Село Осыпной Бугор» земельный участок по адресу: <адрес> находится в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий», которая не включает в себя обслуживание автотранспорта. В связи с допущенными нарушениями получить разрешение на строительство, построить и использовать настоящий земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды земли не представляется возможным. Истец просит признать договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 29 А от 26 декабря 2016 года недействительным, а все обязательства вытекающие из него ничтожными.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Аверьянова М.М. исковые требования поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Просила встречные требования Хаирова Р.Р. оставить без удовлетворения.

Ответчик Хаиров Р.Р. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще, уполномочил доверенностью Боеву С.В., которая в судебном заседании исковые требования не признала. Встречные требования поддержала.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, в соответствии со ст.39.12 Земельного кодекса РФ, постановления администрации муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Астраханской области от 05.09.2016 года № 235 и протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договоров от 15.11.2016 года, 26 декабря 2016 года между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Астраханской области и Хаировым Р.Р. заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 29 А от 26 декабря 2016 года, согласно которому Хаирову Р.Р. предоставлен в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 26 декабря 2016 года по 25 декабря 2021 года.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи арендатору участка (пункт 1.3. договора).

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор аренды 30 декабря 2016 года зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с указанным иском, Хаиров Р.Р. указывал на то, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества – земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления исполнения встречного обязательства – внесения арендных платежей.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу п. п. 6, 8, 9 ст. 1 ГрК РФ под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 35 ГрК РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются также в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и ч. 3 ст.36).

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного Кодекса определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу пункта 9 статьи 1 и пункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки.

Судом установлено, что согласно правилам землепользования и застройки МО «Село Осыпной Бугор» земельный участок по адресу: <адрес> находится в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий», которая не включает в себя обслуживание автотранспорта.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности истцом по встречному иску обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка № 29 А от 26 декабря 2016 года не соответствует требованиям закона, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного в аренду Хаирову Р.Р. установлен запрет на осуществление на нем обслуживания автотранспорта (строительство автомобильных моек, мастерских предназначенных для обслуживания и ремонта автотранспорта) ввиду нахождения территории указанного земельного участка в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий».

С учетом того, что при заключении договора аренды не был соблюден законодательно установленный запрет, суд признает договор аренды земельного участка от № 29 А от 26 декабря 2016 недействительным в силу ничтожности в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки, суд приходит к выводу о том, что указанный договор аренды не повлек юридических последствий для сторон, что также свидетельствует об отсутствии у Хаирова Р.Р. обязанности по внесению арендных платежей и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судом применяются правовые последствия недействительности ничтожной сделки, согласно которым сведения о регистрации права аренды Хаирова Р.Р. на земельный участок, подлежат исключению из ЕГРП, а сам земельный участок подлежит передаче Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договора аренды удовлетворить.

Признать договор от 26 декабря 2016 года №29 А аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Приволжского района Астраханской области и Хаировым ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области земельного участка расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №

Исключить в Едином государственном реестре недвижимости запись 30-30/004-30/004/015/2016-816/1 от 30.12.2016 года.

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области к Хаирову ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда, через Приволжский районный суд Астраханской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 17 августа 2018 года.

Судья Богданова Е.Н.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«13» августа 2018 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Богдановой Е.Н., при секретаре Ибрагимовой А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области к Хаирову ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, встречные исковые требования Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» обратился в суд с иском, указав, что 25 ноября 2016 года между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» и Хаировым Р.Р. заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель населённых пунктов, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 25 ноября 2016 года по 24 ноября 2021 года. Свои обязательства по договору арендодателем исполнены, объект передан ответчику, тогда как ответчик свои обязательства по договору не исполняет, арендную плату не производит, в связи с чем на 30.03.2018 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме 211264 руб. 99 коп., а также по пене в размере 8531 руб. 33 коп. Истец просил суд расторгнуть договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 27 А от 25 ноября 2016 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Сел...

...о Осыпной Бугор» и Хаировым Р.Р., взыскать с ответчика долг на 30.03.2018 года по арендной плате в сумме 211264 руб. 99 коп., а также по пене в размере 8531 руб. 33 коп. Сумма задолженности с учетом оплаты 31000 рублей составляет 188796 рублей 32 коп.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принят встречный иск Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договор аренды земельного участка № 27 А от 25 ноября 2016 года. В обоснование заявленных требований истец ссылается, что данный договор аренды земельного участка был заключен с нарушением действующего законодательства, в частичности положений п.п.9,19,20,22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре аренды разрешенное использование земельного участка установлено как объекты придорожного сервиса (размещение мастерских, предназначенный для ремонта и обслуживания автомобилей). Тогда как согласно правилам землепользования и застройки МО «Село Осыпной Бугор» земельный участок по адресу: <адрес> находится в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий», которая не включает в себя обслуживание автотранспорта. В связи с допущенными нарушениями получить разрешение на строительство, построить и использовать настоящий земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды земли не представляется возможным. Истец просит признать договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 27 А от 25 ноября 2016 года недействительным, а все обязательства вытекающие из него ничтожными.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Аверьянова М.М. исковые требования поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. Просила встречные требования Хаирова Р.Р. оставить без удовлетворения.

Ответчик Хаиров Р.Р. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще, уполномочил доверенностью Боеву С.В., которая в судебном заседании исковые требования не признала. Встречные требования поддержала.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав и, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, постановления администрации муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Астраханской области от 05.09.2016 года № 235 и протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договоров от 15.11.2016 года, 25 ноября 2016 года между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Приволжского района Астраханской области и Хаировым Р.Р. заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 27 А от 25 ноября 2016 года, согласно которому Хаирову Р.Р. предоставлен в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, из категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> сроком на 5 лет с 25 ноября 2016 года по 24 ноября 2021 года.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи арендатору участка (пункт 1.3. договора).

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан эффективно использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор аренды 10 января 2017 года зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с указанным иском, Хаиров Р.Р. указывал на то, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества – земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления исполнения встречного обязательства – внесения арендных платежей.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и об удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу п. п. 6, 8, 9 ст. 1 ГрК РФ под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 35 ГрК РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются также в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и ч. 3 ст.36).

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного Кодекса определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу пункта 9 статьи 1 и пункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки.

Судом установлено, что согласно правилам землепользования и застройки МО «Село Осыпной Бугор» земельный участок по адресу: <адрес> находится в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий», которая не включает в себя обслуживание автотранспорта.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности истцом по встречному иску обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка № 27 А от 25 ноября 2016 года не соответствует требованиям закона, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного в аренду Хаирову Р.Р. установлен запрет на осуществление на нем обслуживания автотранспорта (строительство автомобильных моек, мастерских предназначенных для обслуживания и ремонта автотранспорта) ввиду нахождения территории указанного земельного участка в территориальной зоне СХ-2 «Зона сельскохозяйственных угодий».

С учетом того, что при заключении договора аренды не был соблюден законодательно установленный запрет, суд признает договор аренды земельного участка от № 27 А от 25 ноября 2016 недействительным в силу ничтожности в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки, суд приходит к выводу о том, что указанный договор аренды не повлек юридических последствий для сторон, что также свидетельствует об отсутствии у Хаирова Р.Р. обязанности по внесению арендных платежей и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судом применяются правовые последствия недействительности ничтожной сделки, согласно которым сведения о регистрации права аренды Хаирова Р.Р. на земельный участок, подлежат исключению из ЕГРП, а сам земельный участок подлежит передаче Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области.

Руководствуясь ст.ст. 194, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования Хаирова ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области о признании недействительным договора аренды удовлетворить.

Признать договор от 25 ноября 2016 года №27 А аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером 30:09:100105:277, заключенный между администрацией муниципального образования «Село Осыпной Бугор» Астраханской области и Хаировым ФИО2, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области земельного участка расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №.

Исключить в Едином государственном реестре недвижимости запись 30:30:100105:277-30/004/2017-1 от 10.01.2017 года.

Иск Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Приволжский район» Астраханской области к Хаирову ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда, через Приволжский районный суд Астраханской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 17 августа 2018 года.

Судья Богданова Е.Н.