Хочопуло Тимофей Георгиевич

Дело № 3а-421/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Хочопуло Т.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной:

- нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 7 554 850 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 15 141 360 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 7 254 671 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 2 001 045 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов определена на основании отчетов об ...

...оценке № 543 и № 544 от 16 февраля 2024 года, выполненных ООО «Центр недвижимости и оценки».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От административного истца Хочопуло Т.Г. поступило заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной в размере, определенном в результате проведения судебной экспертизы.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Савицкая Н.С. поступили письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорных объектом определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю Юртаева С.А. в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истецХочопуло Т.Г. является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: ................

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: ................

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости от 18 марта 2024 года, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2019 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 8 503 267,73 рублей, 16 108 048 рублей и 7 804 944,23 рублей соответственно.

Согласно сведениям, предоставленным письмом филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 21 марта 2024 года № 2705865-СС/24, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ................ в размере 3 020 372 рублей была заново определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на 01 января 2023 года в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ в связи с включением в ЕГРН сведений о здании, в котором расположено помещение в год проведения государственной кадастровой оценки.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленных административным истцом отчетов об оценке № 543 и № 544 от 16 февраля 2024 года, выполненных ООО «Центр недвижимости и оценки», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 7 554 850 рублей, 15 141 360 рублей, 7 254 671 рублей и 2 001 045 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 03 апреля 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Р-ГРУПП» Ермакову А.М. Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке № 543 и № 544 от 16 февраля 2024 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами, ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № РГ-421/2024 от 10 мая 2024 года отчеты об оценке № 543 и № 544 от 16 февраля 2024 года не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, оценщиком не приведен анализ рынка недвижимости, при этом им ошибочно использовано значение скидки на торг для неактивного рынка в размере -15 %, что приводит к искажению (занижению) итогового результата определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

У используемого оценщиком объекта-аналога №3 в объявлении отсутствует информация о площади объекта. Вместе с тем, в расчетных таблицах указана площадь объекта – 1 100 кв.м.

Выводы, полученные по результатам оценки нельзя признать достоверными, поскольку исследование проведено по нерепрезентативной выборке, состоящей из трех предложений, опубликованных в газете, информация о которых не является достаточной для оценки.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 7 760 800 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ................ 15 267 600 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 7 463 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: ................ составляет 2 301 400 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод от эксплуатации объекта в денежное выражение, результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемой к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты – аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимы с объектами оценки по местоположению, типу объекта, назначению, техническому использованию и прочим характеристикам.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, на площадь, на этаж расположения, на тип объекта, на функциональное назначение, на материал стен, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Кроме того, эксперт определил размер расчетных параметров: операционных расходов, коэффициент капитализации.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2023 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 05 марта 2024 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05 марта 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 7 760 800 (семь миллионов семьсот шестьдесят тысяч восемьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: ................ кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 15 267 600 (пятнадцать миллионов двести шестьдесят семь тысяч шестьсот) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 389,5 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 7 463 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят три тысячи) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 82,4 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 2 301 400 (два миллиона триста одна тысяча четыреста) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ считать 05 марта 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 сентября 2024 года.

Председательствующий:

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 8а-11064/2025 (88а-14251/2025)

номер дела суда 1-й инстанции 3а-421/2024

УИД 23OS0000-01-2024-000319-78

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 19 июня 2025 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Иванова А.Е.

судей Шидаковой О.А.., Сергеева С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края, поступившую в суд первой инстанции 8 апреля 2025 года, на решение Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 года по административному делу по административному исковому заявлению Хочопуло Г.Т. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Иванова А.Е., судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Хочопуло Г.Т. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 года административное исковое заявление, с учетом п...

...оследующих уточнений предмета исковых требований, удовлетворено.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 7 760 800 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 15 267 600 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 7 463 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 301 400 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами № постановлено считать 5 марта 2024 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 года оставлено без изменения решение Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 года.

В кассационной жалобе, поданной в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Сухаруков А.Ю. просит отменить решение суда первой и апелляционной инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

От Хочопуло Т.Г. поступили возражения, в которых выражено несогласие с доводами кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 КАС РФ).

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что при рассмотрении и разрешении настоящего административного дела, такие нарушения судом первой и апелляционной инстанций не допущены, в связи с чем, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно материалам дела, Хочопуло Т.Г. является собственником объектов недвижимости:

– здания с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м, назначение: нежилое, наименование: административное здание с мансардой, пропускной пункт № 1, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

– помещения с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>

– здания с кадастровым номером № площадью 389,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: производственный цех, расположенного по адресу: <адрес>

– помещения с кадастровым номером №, площадью 82,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение № 7, расположенного по адресу: <адрес>

Из материалов административного дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. в размерах 8 503 267,73 руб., 16 108 048 руб., 7 804 944,23 руб., 2 484 169,66 руб., соответственно, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежат применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 г. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2023 г.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец представил отчет от 16 февраля 2024 г. № 543, отчет от 16 февраля 2024 г. № 544, выполненные оценщиком ООО «Центр недвижимости и оценки» Захаровым П.И., согласно выводам которых рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 554 850 руб., 15 141 360 руб., 7 254 671 руб., 2 001 405 руб., соответственно.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручил эксперту ООО «Р-ГРУПП» Ермакову А.М.

Согласно заключению от 10 мая 2024 г. № РГ-421/2024, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» Ермаковым А.М., представленные административным истцом отчеты не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 760 800 руб., 15 267 600 руб., 7 463 000 руб., 2 301 400 руб., соответственно.

Удовлетворяя административные исковые требования и устанавливая кадастровую стоимость, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», указал, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что нарушает права и обязанности административного истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов нижестоящих инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, не согласие с которой не может повлечь отмену либо изменение правильных по существу решений суда.

Учитывая, что отмена или изменение судебных актов в кассационном порядке возможны лишь в случаях, предусмотренных статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, доводы кассационной жалобы, не содержащие данных о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход административного дела, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 318, 327 - 331 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьей 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Полный текст кассационного определения изготовлен 26 июня 2025 года.

66а-1948/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 12 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И.,

судей Солдатовой С.В., Катанаевой А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-421/2024 (УИД 23OS0000-01-2024-000319-78) по административному исковому заявлению Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В., судебная коллегия

установила:

Хочопуло Т.Г. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– здания с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м, назначение: нежилое, наименование: административное здание с мансардой, пропускной пункт № 1, расположенного по адресу: <адрес>,

– помещения с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>,

– здания с кадастровым номером №, площадью 389,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: производственный цех, расположенног...

...о по адресу: <адрес>,

– помещения с кадастровым номером №, площадью 82,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение № 7, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указал на то, что является собственником указанных объектов недвижимости.

Считает кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, определенную по состоянию на 1 января 2023 г. в размерах 8 503 267,73 руб., 16 108 048 руб., 7 804 944,23 руб., 2 484 169,66 руб., соответственно, завышенной, существенно превышающей их рыночную стоимость, определенную в отчете от 16 февраля 2024 г. № 543, в отчете от 16 февраля 2024 г. № 544, выполненных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости и оценки» (далее – ООО «Центр недвижимости и оценки») ФИО9, согласно выводам которых рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 554 850 руб., 15 141 360 руб., 7 254 671 руб., 2 001 405 руб., соответственно. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в указанных размерах.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 г., постановленным с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, изложенных в заключении эксперта от 10 мая 2024 г. № РГ-421/2024, представленном экспертом общества с ограниченной ответственностью «Р-ГРУПП» (далее – ООО «Р-ГРУПП») ФИО11, административное исковое заявление, с учетом последующих уточнений предмета исковых требований, удовлетворено. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 7 760 800 руб. по состоянию на 1 января 2023 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 15 267 600 руб. по состоянию на 1 января 2023 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 7 463 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости в размере 2 301 400 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами № постановлено считать 5 марта 2024 г.

Не согласившись с решением суда, департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, отказать в удовлетворении административного искового заявления. В обоснование доводов в жалобе административный ответчик ссылается на допущенные экспертом ФИО12 в заключении от 10 мая 2024 г. № РГ-421/2024, положенном судом в обоснование выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушения требований законодательства, регулирующего оценочную и экспертную деятельность, полагая его ненадлежащим доказательством по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения, в которых отмечается отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Хочопуло Т.Г., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные возражения административного истца на нее, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО13, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Хочопуло Т.Г. является собственником объектов недвижимости:

– здания с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м, назначение: нежилое, наименование: административное здание с мансардой, пропускной пункт № 1, расположенного по адресу: <адрес>,

– помещения с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>,

– здания с кадастровым номером №, площадью 389,5 кв.м, назначение: нежилое, наименование: производственный цех, расположенного по адресу: <адрес>,

– помещения с кадастровым номером №, площадью 82,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение № 7, расположенного по адресу: <адрес>.

Из материалов административного дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. в размерах 8 503 267,73 руб., 16 108 048 руб., 7 804 944,23 руб., 2 484 169,66 руб., соответственно, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежат применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 г. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2023 г.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец представил отчет от 16 февраля 2024 г. № 543, отчет от 16 февраля 2024 г. № 544, выполненные оценщиком ООО «Центр недвижимости и оценки» ФИО10, согласно выводам которых рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 554 850 руб., 15 141 360 руб., 7 254 671 руб., 2 001 405 руб., соответственно.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2024 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Р-ГРУПП» ФИО14

С учетом имеющихся в отчете об оценке недостатков, несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, действовавшим на дату его составления, не позволяющим принять отчет в качестве надлежащего доказательства достоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, у суда имелись основания для назначения судебной оценочной экспертизы, что не оспаривается заявителем апелляционной жалобы.

Данные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Согласно заключению эксперта от 10 мая 2024 г. № РГ-421/2024, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО15, представленные административным истцом отчеты не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 7 760 800 руб., 15 267 600 руб., 7 463 000 руб., 2 301 400 руб., соответственно.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о величине рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости в соответствии с указанным заключением эксперта, со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке обоснованно не были положен в основу решения суда по основаниям, которые, как усматривается из позиции сторон относительно постановленного решения суда, лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (приложение № 5), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (пункт 11).

Из содержания представленного заключения эксперта следует, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применен доходный подход (метод прямой капитализации).

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости правомерно определена в размере рыночной в размерах, определенных на основании экспертного заключения, подготовленного экспертом ФИО16

Относительно позиции административного ответчика о некорректном отказе эксперта от использования при проведении исследования сравнительного подхода, как наиболее точно отражающего цены реальных предложений на открытом рынке, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание подробный и мотивированный отказ эксперта от использования указанного подхода, изложенный в исследовательской части экспертного исследования. Так, эксперт обращает внимание на то, что по результатам проведенного экспертом фактического анализа цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости им было установлено отсутствие достаточного количества объектов-аналогов, необходимых для проведения исследования сравнительным подходом. Экспертом также отмечается отсутствие достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Кроме того, обращает на себя внимание длительное предоставление объектов исследования с кадастровыми номерами № именно в аренду, наряду с неопровергунтым и отраженном в экспертом исследовании наиболее эффективным использованием под склад объекта недвижимости с кадастровым номером №, что, с учетом такого назначение влечет утверждение о способности объекта приносить доход, также предопределяет верность суждения об использовании доходного подхода, при мотивированном отказе от использования сравнительного подхода.

Оценивая довод апелляционной жалобы о том, что использованные экспертом объекты-аналоги, представляющие собой помещения офисного и свободного назначения, не сопоставимы по функциональному назначению с исследуемыми объектами недвижимости с кадастровыми номерами №, являющимися торговыми помещениями, в отсутствие подлежащего применению корректирующего коэффициента, судебная коллегия принимает во внимание дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО17, представленные в суд апелляционной инстанции. Отмечается, что по результатам проведенного экспертом анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов исследования им было установлено, что максимальное получение дохода возможно при использовании объектов исследования в качестве коммерческих помещений свободного назначения. С учетом того, что объекты-аналоги также являются помещениями свободного назначения, применение корректирующего коэффициента не требуется.

Судом апелляционной инстанции отклоняется позиция административного ответчика об использовании экспертом при проведении исследования объектов-аналогов № 1, 2, 3, не сопоставимых с оцениваемым объектом с кадастровым номером № по площади. Судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного исследования, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги. Имеющиеся расхождения скорректированы экспертом в соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 путем применения соответствующих корректировок, обоснованность применения которых является логичной и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

Корректировка на размер площади для объектов-аналогов принималась экспертом на основании данных издания «Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости» № 19, под редакцией Попова А.А. (код сборника СРКД 19/1-2023H). Сегмент: торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт обоснованно счел возможным использование корректировки на долю стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости с учетом того, что данная корректировка представлена в издании «Сборник рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости» № 19, под редакцией Попова А.А. (код сборника СРКД 19/1-2023H). Сегмент: торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край.

Отмечается, что, в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом Российского общества оценщиков 21 ноября 2018 г., принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как объектов капитального строительства не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких объектов капитального строительства как здания, поскольку помещения являются частью здания, а их владельцы обладают правами на общее имущество в здании (включая помещения общего пользования и коммуникации), а также на земельный участок, на котором расположено здание. При этом при определении стоимости нежилых помещений как объектов капитального строительства стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного объекта капитального строительства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 августа 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 ноября 2024 г.

Председательствующий:

Судьи:

66а-1398/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 13 сентября 2023 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В.,

судей Солдатовой С.В., Брянцевой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-411/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000185-76) по административному исковому заявлению Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 5 июня 2023 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

Хочопуло Т.Г., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 775 +/- 43 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, магазины (с размещением объектов розничной торговли с площадью торгового зала менее 200 кв.м), расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что считает кадастровую стоимость указанного земельного участка, определенную по состоянию на 1 я...

...нваря 2022 г. в размере 123 303 137,25 руб., завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка увеличивает размер налоговых платежей.

Представил отчет от 14 февраля 2023 г. № 525, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости и оценки» (далее – ООО «Центр недвижимости и оценки») ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 85 772 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 20 марта 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 3 мая 2023 г. № 3а-411/23, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Луч» (далее – ООО «Центр экспертизы и оценки «Луч») ФИО11, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 90 891 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 5 июня 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 90 891 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 21 февраля 2023 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает на то, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Отмечается необходимость поручения производства судебной экспертизы, положенной в основу обжалуемого решения, государственному экспертному учреждению. Считает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от налоговых платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлено письменное возражение, в котором он просит оставить решение Краснодарского краевого суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Хочопуло Т.Г., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

Административный истец Хочопуло Т.Г. в представленном возражении на апелляционную жалобу ходатайствовал о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Хочопуло Т.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14 775 +/- 43 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, магазины (с размещением объектов розничной торговли с площадью торгового зала менее 200 кв.м), расположенного по адресу: <адрес>, проспект Геленджикский, з/у 4а (предыдущий адрес объекта – <адрес>), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 октября 2015 г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 января 2023 г., сведениями из Единого государственного реестра недвижимости от 17 апреля 2023 г., предоставленными порталом Госуслуги, приказом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 16 марта 2023 г. № 298-а (т. 1 л.д. 8-11, 127-131).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» в размере 123 303 137,25 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что Хочопуло Т.Г. является собственником земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом был представлен отчет от 14 февраля 2023 г. № 525, выполненный оценщиком ООО «Центр недвижимости и оценки» ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 85 772 000 руб. (т. 1 л.д. 14-76).

Руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по результатам исследования отчета об оценке судом первой инстанции в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка определением суда от 20 марта 2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза (т. 1 л.д. 107-111).

Согласно заключению эксперта от 3 мая 2023 г. № 3а-411/23, подготовленному экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «Луч» ФИО12, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 90 891 000 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к верному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку оно отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенные в данном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной экспертизы.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости (т. 1 л.д. 158-162).

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован (т. 1 л.д. 183-185).

Экспертом выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 10,1 %. К объекту-аналогу № 2, находящемуся в аренде, применена повышающая корректировка на вид права в размере 16 %. К объектам-аналогам № 2, № 3 применена повышающая корректировка на дату продажи в размерах 11,56 %, 10,37 %, соответственно. К объектам-аналогам № 1, № 3, повышающая корректировка на местоположение в размерах 20,5 %, 31,3 %, соответственно, к объекту-аналогу № 2 применена понижающая корректировка на местоположение в размере 12 %. К объекту-аналогу № 3, отнесенному к земельным участкам под индустриальную застройку, применена повышающая корректировка на назначение в размере 101 %. Размеры введенных корректировок определены на основании данных изданий «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 1» под редакцией Лейфера Л.А., «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А., «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка обоснованно удовлетворены в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, в связи с чем решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 5 июня 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 сентября 2023 г.

Председательствующий:

Судьи:

Дело № 66а-2026/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Сочи 1 ноября 2022 года

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И.,

судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-724/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000403-85) по административному исковому заявлению Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г., которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хочопуло Т.Г. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 82,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1795000 рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости и оценки» (далее – ООО «Центр не...

...движимости и оценки») в отчете от 4 февраля 2022 г. № 506, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 1822000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта является ненадлежащим доказательством, выполненным с нарушением норм действующего законодательства. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не прибыли.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 г.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 82,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (далее – объект недвижимости).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» в размере 2139698,93 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 ноября 2021 г.

Принимая во внимание, что Хочопуло Т.Г. является собственником объекта недвижимости, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 4 февраля 2022 г. № 506, выполненный оценщиком ООО «Центр недвижимости и оценки» (далее – отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 1795000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Р-ГРУПП» (далее – ООО «Р-ГРУПП»).

Из заключения эксперта ООО «Р-ГРУПП» С. от 7 июля 2022 г. № РГ-724/2022 (далее также – заключение эксперта) следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства; аналоги, выбранные оценщиком для определения рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть приняты к расчету, поскольку выборка из аналогов не соответствует критерию однородности, коэффициент вариации выборок составляет более 34 %; оценщик неверно учитывает корректировки на тип парковки (организованная/стихийная); отчет допускает неоднозначное толкование и вводит пользователя отчета в заблуждение; информация, использованная оценщиком для обоснования расчетов, приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, к обоснованности и некорректности использованной информации. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 1822000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Р-ГРУПП» С. от 7 июля 2022 г. № РГ-724/2022.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон о государственной судебно-экспертной деятельности), в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применено максимальное значение скидки на торг расширенного интервала для активного рынка объектов недвижимости свободного назначения в размере 14 %. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки (поправка на торг) экспертом выполнена с учетом специфики недвижимости курортных регионов, а также в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (2020, г. Нижний Новгород).

Использованные экспертом в расчетах рыночной стоимости объекты-аналоги № 2 и № 3 отвечают требованиям сопоставимости. Принятые в расчетах аналоги предназначены для коммерческого использования – офис и гостевой дом. Значение ставок (цены) аренды объектов-аналогов расположено в середине ценового диапазона коммерческой недвижимости, анализ которой приведен на стр. 47 заключения, и соответствуют критерию однородности.

Отсутствие в расчетах корректировки на наличие отдельного входа у объекта-аналога № 2 обосновано его сопоставимостью по данному ценообразующему фактору с объектом экспертизы. Несмотря на расположение объекта-аналога № 2 на втором этаже, внесение корректировки на этажность не требовалось, поскольку данный объект-аналог обладает отдельным входом, то есть указанное помещение по своим характеристикам может быть приравнено к первому этажу.

Отказ эксперта от введения корректировки на тип объекта обусловлен отсутствием различий по данному ценообразующему фактору между объектом оценки и использованными в расчетах объектами-аналогами. Как объект оценки, так и использованные в расчетах объекты-аналоги являются помещениями. В объявлении об аренде объекта-аналога № 3 не содержится информации на тип сдаваемого объекта – здание. Использованный в расчетах рыночной стоимости объект-аналог № 3 учитывался экспертом как помещение, следовательно, все объекты-аналоги по данному параметру предлагались в аренду на одинаковых условиях, что исключало необходимость «очищать» стоимость объекта-аналога № 3 от стоимости земельного участка.

Размер коммунальных платежей не учитывался экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку данная информация не раскрыта в объявлениях об аренде объектов-аналогов.

Величина операционных расходов в размере 21,6 % принята экспертом на основании таблицы 37 Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. «Операционные расходы коммерческой недвижимости» (2019, г. Нижний Новгород). Эксперт учитывал, что объект экспертизы по своим характеристикам относится к сегменту высококлассной торговой недвижимости.

Ставка капитализации принята экспертом на основании таблицы 23 Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (2020, г. Нижний Новгород) в размере 14 % - максимальное значение расширенного интервала для активного рынка. Указанный размер корректировки принят с учетом специфики оцениваемой недвижимости.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, так как не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целом апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 ноября 2022 г.

Председательствующий

Судьи