Исмаилова Турана Чингизовна

Дело № 33-2103/2022, 2-7068/2021

72RS0013-01-2021-010652-72

апелляционное определение

г. Тюмень 16 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» в лице представителя Козлова Д.А. на решение Калининского районного суда г.Тюмени от 17 декабря 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования публичного акционерного общества Банк Финансовая корпорация «Открытие» к Удинцеву Сергею Васильевичу о взыскании задолженности по договору найма, неосновательного обогащения.

Взыскать с Удинцева Сергея Васильевича в пользу публичного акционерного общества Банк Финансовая корпорация «Открытие» задолженность по уплате арендных платежей по договору №01/02-2015 от 20.02.2015 за период с 23.09.2019 по 20.04.2021 в размере 662 219,32 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 822,19 рублей.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие» (далее – ПАО Банк «ФК Открытие», банк) обратилось в суд с иском к Удинцеву С.В., с учетом уточнения исковых требований (т.2, л.д. 53) просило взыскать задолженность по договору найма жилого дома № 01/02-2015 от 20 февраля 2015 года за период с 23 сентября 2019 года по 18 января 2021 года в размере 779042,26 рублей, сумму неосновательного обогаще...

Показать ещё

...ния за период с 19 января 2021 года по 20 апреля 2021 года в размере 450559,14 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14348,00 рублей.

Требования мотивированы тем, что 20 февраля 2015 года между ООО «Югра-Лизинг» и Удинцевым С.В. был заключен договор найма жилого дома № 01/02-2015, в соответствии с которым ответчику предоставлен за плату в срочное владение и пользование жилой дом по адресу: <.......>, плата за найм объекта недвижимости составляет 35000,00 рублей ежемесячно. Указанные жилой дом и земельный участок были предметом залога в пользу ОАО «Ханты-Мансийский банк», правопреемником которого является истец. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 02 марта 2017 года обращено взыскание на имущество ООО «Югра-Лизинг» в пользу Банка, в том числе на указанные жилой дом и земельный участок. В рамках исполнительного производства были проведены публичные торги по реализации предмета залога, которые были признаны несостоявшимися, актом от 15 февраля 2018 года объекты недвижимости были переданы взыскателю, зарегистрировано право собственности, уведомление о смене арендодателя направлено в адрес ответчика. Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 02 сентября 2020 года договор найма был признан расторгнутым, семья Удинцевых выселена из жилого помещения. Жилой дом и земельный участок были проданы Исмаиловой Т.Ч. За период действия договора найма обязательства по внесению платы ответчиком надлежащим образом не исполнялись, за период с 23 сентября 2019 года по 18 января 2021 года образовалась задолженность в размере 779042,26 рублей. В связи с пользованием жилым помещением ответчиком после расторжения договора найма на стороне Удинцева С.В. возникло неосновательное обогащение за период с 19 января 2021 года по 20 апреля 2021 года в размере 450559,14 рублей.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен истец ПАО Банк «ФК Открытие» в лице представителя Козлова Д.А., в апелляционной жалобе просит отменить решение в части отказа во взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 19 января 2021 года по 20 апреля 2021 года в размере 450559,14 рублей и принять в данной части новое решение об удовлетворении иска.

Указывает, что судом не дана оценка доказательствам, подтверждающим нерыночный размер ставки арендной платы по договору найма от 20 февраля 2015 года, не приняты во внимание заключение об оценке имущества от 25 сентября 2018 года, согласно которому рыночная стоимость права аренды жилого дома составляет 130000-160000 рублей в месяц, и отчет независимого оценщика ООО «АсАрДжи-Ипотечный брокер» от 13 сентября 2019 года, определившего стоимость права аренды жилого дома в размере 131000 рублей в месяц. Полагает, что суд не учел, что истец не являлся стороной договора найма и не мог влиять на его условия, а также суд неправильно истолковал и применил положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право арендодателя требовать возмещения убытков.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик в лице представителя Стариковой О.В. просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Старикова О.В. поддержала письменные возражения.

Представитель истца, третьи лица в суд не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, информация о деле была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав представителя ответчика, проверив законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что по договору найма жилого дома № 01/02-2015 от 02 февраля 2015 года ООО «ЮГРА-ЛИЗИНГ» (Наймодатель) предоставил Удинцеву С.В. (Наниматель) за плату в срочное владение и пользование жилой дом, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 1693,3 кв.м, жилая площадь 497,10 кв.м, расположенный по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>.

Объект включает, в том числе, следующие составные части: жилой дом, жилой дом (цокольный этаж), пристрой (цокольный этаж), пристрой (спа-комплекс), пристрой (основной) – дом персонала – гараж (п.1.1 Договора); объект расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилых домов и объектов соцкультбыта, кадастровый номер <.......> (п.1.2 Договора); срок найма до 10.12.2015 (п.1.6 Договора).

Плата за наем объекта согласована сторонами в размере 35000,00 рублей ежемесячно, оплачивается на расчетный счет Наймодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (календарный месяц) (п. 4.1.1 Договора)

В договоре отражено, что объект является предметом залога (ипотеки) в пользу ОАО Ханты-Манскийский банк по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 17 октября 2013 года (п.1.7 Договора) (л.д.10-12).

Указанный объект недвижимости передан Удинцеву С.В. по акту приема-передачи от 20 февраля 2015 года (л.д.13).

ОАО Ханты-Мансийский банк реорганизован путем присоединения к ПАО Банк «ФК Открытие», который в соответствии с Уставом является правопреемником его прав и обязанностей (т.1, л.д.32-37).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 02 марта 2017 года по делу № А70-16316/2016 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» обращено взыскание путем продажи с публичных торгов недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Югра-Лизинг», а именно: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <.......> (л.д.58-64).

Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке 11 июля 2018 года (т.1, л.д.15-16).

21 сентября 2018 года Удинцеву С.В. вручено уведомление о смене арендодателя (л.д.14).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05 июня 2019 года по делу № А75-10811/2018 ООО «Югра-Лизинг» признано несостоятельным (банкротом) (л.д. 45-50, 73-75).

02 сентября 2020 года Тюменским районным судом Тюменской области принято решение, вступившее в законную силу 18 января 2021 года, которым договор найма жилого дома № 01/020-2015 от 20 февраля 2015 года, заключенный между ПАО Банк ФК «Открытие» и Удинцевым С.В., расторгнут; Удинцев С.В., Удинцева Р.Н., Удинцева А.С., Удинцева М.С., Удинцева Е.С., Удинцев В.С. выселены из жилого дома с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......> (л.д.17-21, 22-24).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлено требование в срок до 12 июля 2021 года погасить задолженность в размере 1738043,01 рублей, в том числе: 618 709,68 рублей – задолженность по договору найма за период с 11 марта 2019 года по 02 сентября 2020 года, 1119333,3333 рублей - сумма неосновательного обогащения за период с 02 сентября 2020 года по 20 апреля 2021 из расчета 146000,00 рублей в месяц в соответствии с заключением об оценке имущества (л.д.30, 98-219), которое оставлено без удовлетворения.

По договору купли-продажи от 29 марта 2021 года жилой дом и земельный участок по адресу: <.......> были отчуждены истцом (собственником) в пользу Исмаиловой Т.Ч.

Указанные объекты переданы Исмаиловой Т.Ч. по акту приема-передачи от 08 апреля 2021 года (л.д.220),

Право собственности зарегистрировано за Исмаиловой Т.Ч. 21 апреля 2021 года (л.д.15-16).

Анализируя договор найма от 20 февраля 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчику был передан объект, являющийся сложной вещью, состоящий из 4-х этажей с дополнительными постройками, в связи с чем к правоотношениям сторон по данному договору подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

При разрешении спора суд руководствовался положениями статей 309, 310, 384, 606, 608, 610, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и посчитал установленным, что с момента регистрации права собственности Банка на объекты недвижимости по адресу: <.......> (11 июля 2018 года) до момента его утраты (20 апреля 2021 года), которые находились в аренде у Удинцева С.В. на основании договора от 20 февраля 2015 года, заключенного с прежним собственником ООО «Югра-Лизинг», к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по данному договору и утрачены с переходом права собственности к третьему лицу Исмаиловой Т.Ч.

При этом суд не согласился с расчетами задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, составленными истцом, поскольку пришел к выводам, что на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после расторжения договора найма плата за фактическое пользование арендуемым имуществом производится в размере, определенном этим договором; прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении»).

Указанным требованиям обжалуемые решение не отвечает: выводы суда частично не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абзаце втором пункта 5 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, требование о внесении арендной платы за время просрочки в случае несвоевременного возврата имущества при прекращении договора аренды является правом истца, в связи с чем, в отсутствие соответствующих требований оснований для квалификации правоотношений сторон после расторжения договора №01/02-2015 от 20 февраля 2015 года, как отношения, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, у суда не имелось.

Взыскивая арендную плату по договору №01/02-2015 от 20 февраля 2015 года за период после его расторжения – с 19 января 2021 года, суд фактически вышел за пределы заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно частям 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей настоящего Кодекса.

Вопреки доводам стороны ответчика, фактическое пользование имуществом без оплаты свидетельствует о сбережении денежных средств в размере арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание, что после расторжения договора найма и принятия судом решения о выселении ответчик осуществлял пользование жилым домом без законных оснований, то на его стороне возникло неосновательное обогащение за счет истца в виде сбереженной арендной платы до передачи данного объекта по договору купли-продажи Исмаиловой Т.Ч.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что задолженность в размере установленной договором найма от 20 февраля 2015 года стоимости арендной платы следовало взыскать с Удинцева С.В. только за период с 23 сентября 2019 года по 18 января 2021 года (день вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора и выселении), то есть в пределах заявленных требований.

С 19 января 2021 года подлежит взысканию неосновательное обогащение исходя из средней рыночной стоимости арендной платы спорного имущества, при этом оснований для осуществления расчета неосновательного обогащения исходя из стоимости арендной платы, установленной договором от 20 февраля 2015 года, не имеется, поскольку доказательств соответствия ее рыночной стоимости арендной платы не представлено.

За период с 23 сентября 2019 года по 18 января 2021 года задолженность Удинцева С.В. по договору аренды составляет 554655,91 рублей:

- с 23 сентября 2019 года по 30 сентября 2019 года = 9333,33 рубля (35000/30 х 8);

- с 01 октября 2019 года по 31 декабря 2020 года = 525000 рублей (35000 х 15);

- с 01 января 2021 года по 18 января 2021 года = 20322,58 рубля (35000/31 х 18).

Всего: 9333,33 + 525000 + 20322,58 = 554655,91 рублей.

В исковом заявлении и уточнениях иска истец ПАО Банк «ФК Открытие» просил взыскать неосновательное обогащение из расчета средней рыночной стоимости арендной платы в размере 146000 рублей в месяц (среднее значение диапазона арендной ставки 130000 рублей – 160000 рублей в месяц), ссылаясь на заключение об оценке имущества № 90260170-1-929 от 25.09.2018 (т.1, л.д.27-29).

Вместе с тем, данное заключение не отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому к числу надлежащих доказательств не относится.

При определении средней рыночной стоимости арендной платы суд апелляционной инстанции принимает во внимание отчет 17393-ОТКР-УС/19 от 13.09.2019, составленный ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», согласно которому данная стоимость составляет 131000 рублей (т.1, л.д.98-219).

Возражая против указанного отчета, ответчик сослался на рецензию от 13.05.2022 №05/2022, составленную ООО «Агентство оценки «Эксперт», однако, иная стоимость аренды в рецензии не приведена, каких-либо иных доказательств среднерыночной стоимости аренды Удинцевым С.В. не представлено.

Судебной коллегией разъяснено право ходатайствовать о проведении по делу судебной экспертизы, но такое ходатайство заявлено не было, представитель ответчика Старикова О.В. от предоставления иных доказательств отказалась, настаивала на условиях договора аренды.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что сумму неосновательного обогащения ответчика, начиная с 19 января 2021 года, следует исчислять исходя из среднерыночной стоимости арендной платы, установленной в отчете 17393-ОТКР-УС/19 от 13.09.2019.

Оценивая доводы апелляционной инстанции о наличии оснований для взыскания с Удинцева С.В. неосновательного обогащения до 20 апреля 2021 года – даты государственной регистрации перехода права собственности на спорный дом от ПАО Банк «ФК Открытие» к Исмаиловой Т.Ч. (т.1, л.д.15), судебная коллегия учитывает, что 08 апреля 2021 года во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 29 марта 2021 года между ПАО Банк ФК «Открытие» и Исмаиловой Т.Ч., был составлен и подписан акт приема-передачи жилого дома и земельного участка по адресу: <.......>, при этом пунктом 1.4 данного акта установлено, что с момента подписания настоящего акта обязанность продавца по передаче объекта и земельного участка и обязанность покупателя по их принятию считаются исполненными. Взаимных претензий стороны друг к другу не имеют (т.1, л.д.220).

Учитывая, что законным владельцем спорного объекта с 08 апреля 2021 года являлась покупатель Исмаилова Т.Ч., то с этого дня требовать с Удинцева С.В. уплаты неосновательного обогащения истец не вправе.

За период с 19 января 2021 года по 07 апреля 2021 года неосновательное обогащение Удинцева С.В. составляет 347502,15 рублей:

- с 19 января 2021 года по 31 января 2021 года = 54935,48 рублей (131000/31 х 13);

- с 01 февраля 2021 года по 31 марта 2021 года = 262000 рублей (131000 х 2);

- с 01 апреля 2021 года по 07 апреля 2021 года = 30566,67 рублей (131000/30 х 7).

Всего: 54935,48 + 262000 + 30566,67 = 347502,15 рублей.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы частично заслуживают внимание, на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит изменению: в пользу ПАО Банк ФК «Открытие» с Удинцева С.В. следует взыскать задолженность по договору найма жилого дома № 01/020-2015 от 20 февраля 2015 года за период с 23 сентября 2019 года по 18 января 2021 года в размере 554655,91 рублей и неосновательное обогащение в виде рыночной стоимости арендной платы за период с 19 января 2021 года по 07 апреля 2021 года в размере 347502,15 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказать.

Доводы ответчика о наличии в действиях истца, отказавшегося продать ему спорный дом по цене, превышающей цену совершенной с Исмаиловой Т.Ч. сделки, злоупотребления правом, влекущего отказ в судебной защите, судебная коллегия отклоняет, поскольку в силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Поскольку исковые требования банка удовлетворяются частично (73,37%), на Удинцева С.В. относятся расходы истца по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требования в размере 10527 рублей (14348 рублей х 73,37%).

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 17 декабря 2021 года изменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» к Удинцеву Сергею Васильевичу о взыскании задолженности по договору найма, неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Взыскать с Удинцева Сергея Васильевича в пользу Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» задолженность по договору найма за период с 23.09.2019 по 18.01.2021 в размере 554655,91 рублей, неосновательное обогащение за период с 19.01.2021 по 07.04.2021 в сумме 347502,15 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 10527 рублей.

В удовлетворении остальной части иска Публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация Открытие» – отказать.

Апелляционную жалобу истца Публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» в лице представителя Козлова Д.А. – удовлетворить частично.

Председательствующий: Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии: Забоева Е.Л.

Николаева И.Н.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 мая 2022 года.

Свернуть