Истратова Римма Галиевна

Дело № 2-34/13

Решение

Именем Российской Федерации

19 февраля 2013 года с. Кармаскалы

Кармаскалинский районный суд РБ в составе судьи Хасанова Р.У, с участием адвоката Ахметова И.Г., при секретаре Насибуллиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. к ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» Хрулеву М.В., Киселевой Е.Б., ООО «МТК-Холдинг», МУП капитального строительства и проектирования Кармаскалинского района РБ, ООО «БизнесМастер» о признании договора участия в долевом строительстве подвального помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ГУП «Фонд жилищного строительства и ООО МТК-Холдинг», договоров купли-продажи повального помещения по данному адресу, заключенного между ООО «МТК-Холдинг» и ООО «БизнесМастер», между ООО «БизнесМастер» и Хрулевым М.В., между ООО «МТК-Холдинг» и Киселевой Е.Б. незаконными, по встречному иску Хрулева М.В. к Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. о признании добросовестным приобретателем подвального помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов, по встречному иску Киселевой Е.Б. к заявлению Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. о признании добросовестным приобретателем подвального помещения общей площадью <данн...

...ые изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов,

установил:

Первоначально Саттарова Р.М., Винюкова Н.К., Гайнуллина А.А., Рафикова Э.А., Юнусова Ф.Ш., Каримова Ф.Г., Сайфуллина Л.Х., Асылгужин Р.Р., Истратова Р.Г. обратились в суд с иском к ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» (далее ФЖС РБ), Хрулеву М.В., Киселевой Е.Б. о признании договора купли-продажи подвального помещения незаконным, указывая, что в феврале-марте 2007 года они заключили с ГУП «ФЖС РБ» договора участия в долевом строительстве, согласно которого инвестор ГУП «ФЖС РБ» финансировал строительство жилого многоквартирного дома с инженерными коммуникациями и элементами благоустройства, расположенного по адресу: <адрес> «Б», а дольщики осуществляли долевое участие в финансировании строительства объекта и должны был по окончании его строительства приобрести право на получение квартиры в собственность; квартиры приобреталась дольщиками за счет собственных и заемных средств предоставляемых ГУП «ФЖС РБ».Они оформили свои права на квартиры через Управление Федеральной регистрационной службы по РБ, получив свидетельства о государственной регистрации права. Оформив законное право на квартиру, они автоматически закрепили и права на общее долевое имущество в данном многоквартирном доме согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, где указано: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) Однако ГУП «ФЖС РБ» грубо нарушая закон, не ставя их в известность, продало подвальное помещение дома Хрулеву М.В. <данные изъяты> кв.м. (оформил право на собственность 22.12.2009 г.), Кисилевой Е.Б. <данные изъяты> кв.м. (оформила право на собственность 01.10.2008 г). Этот факт стал им известен 10 мая 2012 года после их запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Подвал дома является техническим, то есть там расположены все инженерные коммуникации, обслуживающие дом, а именно: электрокабель, водопроводные трубы, канализационные трубы, счетчик электроэнергии освещения коридоров дома, а значит, он должен входить согласно ст.36 Жилищного Кодекса РФ в общее долевое имущество жильцов дома. В настоящее время туда нет доступа, так как подвал находится в частной собственности. В последнее время там периодически прорывает канализационные трубы, в подвал стекают внешние и дождевые воды весной, из-за чего фундамент дома оседает, и в стенах дома образовались трещины. Хозяевам подвала нет дела до его состояния, постепенно он приходит в ветхое состояние.

В последующем исковые требования истцами уточнены: просят признать незаконными договор участия в долевом строительстве подвального помещения, расположенного по адресу: <адрес> б, заключенное между ГУП «Фонд жилищного строительства» и ООО «МТК-Холдинг»; договора купли-продажи, заключенные между ООО «МТК-Холдинг» и ООО «Бизнес-Мастер», между ООО «Бизнес-Мастер» и Хрулевым М.В., между ООО «МТК-Холдинг» и Киселевой Е.Б..

Во встречном исковом заявлении Киселева Е.Б. просит суд признать ее добросовестным приобретателем подвального нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. за номерами № на поэтажном плане, расположенного по адресу: <адрес>, и применить к требованиям Саттаровой Р.М., Винюковой Н.К., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Юнусовой Ф.Ш., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужиной Р.Р., Истратовой Р.Г. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным срок исковой давности.

Во встречном исковом заявлении Хрулев М.В. просит суд признать его добросовестным приобретателем подвального нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>., также просит применить срок исковой давности.

В ходе судебного разбирательства истцы Саттарова Р.М., Гайнуллина А.А., Рафикова Э.А., Каримова Ф.Г., Сайфуллина Л.Х., Асылгужин Р.Р., Истратова Р.Г. исковые требования поддержали, просили удовлетворить, суду пояснили следующее: в феврале 2007 года заключили с ГУП «ФЖС РБ» договора участия в долевом строительстве, в дальнейшем они оформили свои права на квартиры через регистрационную палату, в связи с чем они автоматически закрепили права на общее долевое имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Однако ГУП «ФЖС РБ», нарушив закон, продало подвальное помещение дома ООО «МТК - Холдинг», а в дальнейшем указанная организация перепродала его гражданам: Хрулеву М.В., Киселевой Е.Б. Подвал многоквартирного дома является техническим, так как там находятся все инженерные коммуникации, обслуживающие дом. В настоящее время им в подвал нет доступа, так как он находится в частной собственности, там периодически прорывает канализационная труба.

Истцы Винюкова Н.К. и Юнусова Ф.Ш. в письменной форме отказались от своих исковых требований.

Представитель ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» Нусратуллина Л.К. исковые требования не признала, суду пояснила, что ГУП «ФЖС РБ» реализовывал квартиры и нежилые помещения в жилом доме по адресу: <адрес> на основании договора инвестирования строительства, заключенного с ГУП «Капитального строительства и проектирования Кармаскалинского района». Нежилые помещения реализованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, так как они проектировались изначально в качестве офисных помещений. Во исполнение договора инвестирования ГУП «Капитального строительства и проектирования Кармаскалинского района» 16 ноября 2007 года передал ГУП «ФЖС РБ» по акту приема - передачи квартиры и нежилые помещения, в свою очередь ГУП «ФЖС РБ» передал нежилые помещения по акту в собственность ООО «МТК Холдинг», согласно договору о долевом участии в строительстве от 14 февраля 2007 года. Указанный жилой дом реализовывался в рамках ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В своем возражении на исковое заявление также указала, что бухгалтерские документы по факту получения и расходования средств дольщиков ГУП «ФЖС РБ» не могут предоставить, так как истек срок их хранения. Согласно приказу Министерства культуры РФ от 25.08.2010 г. №588 «Об утверждении перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения» срок хранения приходно-расходных кассовых документов (счетов, платежных поручений) составляет 5 лет.

Представитель МУП КсиП Ардаширова З.Н. иск не признала, суду пояснила, что изначально подвал строился отдельно, в стоимость квартир не входил, деньги жильцов израсходованы только на строительство их квартир, а подвал финансировался отдельно. В проектной документации на строительство жилого дома по адресу <адрес> предусмотрено строительство нежилых помещений под офисы.

Ответчик Хрулев М.В. иск не признал, указывая, что является добросовестным приобретателем, нежилое помещение по адресу: <адрес> было приобретено им у ООО «БизнесМастер», который являлся собственником в то время. Он не знал и не мог знать о (возможной) неправомерности заключения договора, так как доказательством его добросовестного приобретения является свидетельство о государственной регистрации права на помещение подвала, зарегистрированное за ООО «БизнесМастер» и отсутствие обременений или каких-либо претензий во время заключения и регистрации договора.

Представитель ответчика Хрулева М.В. Ахметов И.Г. указал, что исковые требования жильцов дома не могут быть удовлетворены, так как пропущен срок исковой давности, а Хрулев М.В. является добросовестным приобретателем.

Ответчик Киселева Е.Б. иск не признала, указывая, что является добросовестным приобретателем, нежилое помещение по адресу: <адрес> было приобретено ей у ООО «МТК-Холдинг», ООО «МТК-Холдинг» являлся собственником данного помещения на основании договора о долевом участии в строительстве от 14.02.2007г. и дополнительных соглашений к договору. Она не знала и не могла знать о (возможной) неправомерности заключения договора, так как доказательством ее добросовестного приобретения является свидетельство о государственной регистрации права на помещение подвала, зарегистрированное за ООО «МТК-Холдинг» и отсутствие обременений или каких-либо претензий во время заключения и регистрации договора.

Ответчики ООО «МТК-Холдинг», ООО «БизнесМастер» о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, о причинах неявки суд не известили, на основании ст. 167 ч.3 ГПК РФ суд считает необходимым рассмотреть дело без их участия.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии просит рассмотреть дело без ее участия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно договору № инвестирования строительства от 22 марта 2006 года инвестор ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» произвел вложение инвестиций в инвестиционный проект, который включал в себя: проектные работы на строительство инженерных сетей и подъездных к дому дорог, затраты на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, затраты на передачу инженерных сетей специализированным предприятиям. Согласно дополнительному соглашению №1 от 01 сентября 2006 года к договору № доля участия Инвестора в инвестиционном проекте равна 100%, что составляет <данные изъяты> кв.метров, в том числе <данные изъяты> кв.метров общей площади квартир и <данные изъяты> кв.метров нежилых помещений цокольного этажа.

Согласно договору № на создание проектно-технической продукции от 15 мая 2006 года Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Уфимский Государственный нефтяной технический университет разработал проект строительства двухэтажного 16-квартирного жилого дома в <адрес> В указанном задании на проектирование в графе 5 «Основные технико-экономические показатели» указано, что жилой дом по адресу <адрес> является двухэтажным зданием (габаритные размеры 29,5 x 12 м) с полуподвальным (цокольным) этажом. В цокольном этаже (высота 2,8 м) располагаются офисные помещения, которые имеют отдельные входные группы.

Договором № о долевом участии в строительстве от 14 февраля 2007 года, заключенным между инвестором ГУП «ФЖС РБ» и дольщиком ООО «МТК-Холдинг», предусмотрено, что дольщик в порядке долевого участия инвестирует строительство нежилых встроенно-пристроенных помещений общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в подвале указанного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, после полного финансирования дольщиком за нежилые помещения, ГУП «ФЖС РБ» передает ООО «МТК-Холдинг» указанные нежилые помещения по акту приема-передачи.

31 июля 2008 года ООО «МТК - Холдинг», принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права № от 30.04.2008г.) нежилое помещение по адресу <адрес>, продало часть помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. Киселевой Е.Б.. На оставшуюся часть нежилого помещения ООО «МТК - Холдинг» заключило договор купли-продажи с ООО «Бизнес - Мастер» (свидетельство о государственной регистрации права № от 07.07.2009г.), в последующем указанное нежилое помещение было приобретено Хрулевым М.В. у ООО «Бизнес-Мастер» (свидетельство о государственной регистрации права № от 22.12.2009г.).

П.4. постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» устанавливает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вышеуказанный договор инвестирования между ГУП «ФЖС РБ» и застройщиком является договором купли-продажи будущей недвижимости.

В соответствии со ст. 302 п.1 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд считает ответчиков Киселеву Е.Б. и Хрулева М.В. добросовестными приобретателями, поскольку ответчики не знали и не могли знать, что нежилое помещение - подвал может являться в общей долевой собственности жильцов указанного многоквартирного дома. Доводы ответчика Киселевой Е.Б. о том, что она является добросовестным приобретателем подтверждаются также содержанием пункта 6 договора купли- продажи данного спорного помещения от 31.07.2008 года, где указано, что отчуждаемое нежилое помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением ( арестом) не состоит. Судебных споров о них не имеется. Доводы ответчика Хрулева М.В. о том, что он является добросовестным приобретателем подтверждаются содержаниями п.3 договора купли-продажи от 23.11.2009 года, где указано, что нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, п.8 договора, где сказано, что нежилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Следовательно, исковые требования Киселевой Е.Б., Хрулева М.В. о признании их добросовестными приобретателями подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Государственная регистрация права собственности Киселевой Е.Б., Хрулева М.В. на цокольные подвальные помещения подтверждаются свидетельствами.

Следовательно, исковые требования Киселевой Е.Б., Хрулева М.В. о признании их добросовестными приобретателями подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что договор инвестирования № между ГУП «ФЖС РБ» и ГУП «Капитального строительства и пректирования Кармаскалинского района» был заключен 22.03.2006г., договор о долевом участии в строительстве № между ГУП «ФЖС РБ» и ООО «МТК-Холдинг» был заключен 14.02.2007г. Согласно указанным договорам договор вступет в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами всех своих обязательств, акт приема - передачи нежилого помещения был подписан между сторонами 16.11.2007 года. Таким образом, с момента исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме прошло 5 лет, а с момента начала исполнения этой сделки прошло более 5 лет. Согласно п.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку доказательств об уважительности причин пропуска срока обращения в суд истцы не представили, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований за истечением срока исковой давности.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

На основании вышеуказанных документов технического учета судом было установлено, что спорное помещение не может быть признано общей долевой собственностью, поскольку не обладает признаками, характерными для технического подвала. Спорное подвальное помещение имеет смешанное функциональное назначение, являлось необорудованным, является обособленным, имело оконные проемы, то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. При этом довод истцов о том, что наличие в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, свидетельствует о принадлежности данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, отвергается судом, поскольку наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения; изначально строительство нежилого помещения было разработано проектной документацией и указанное строительство финансировал ООО «МТК-Холдинг», о чем свидетельствуют договор долевого участия в строительстве от 14.02.2007г., договор инвестирования строительства от 22.03.2006г., задание на проектирование от 15.05.2006г.

В связи с вышеизложенным, суд считает необходимым отказать в иске Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. к ГУП «Фонд жилищного строительства РБ», Хрулеву М.В., Киселевой Е.Б., ООО «МТК-Холдинг», МУП «Капитального строительства и проектирования Кармаскалинского района РБ», ООО «БизнесМастер» о признании договора участия в долевом строительстве подвального помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ГУП «Фонд жилищного строительства и ООО МТК-Холдинг», договоров купли-продажи повального помещения по данному адресу, заключенного между ООО «МТК-Холдинг» и ООО «БизнесМастер», между ООО «БизнесМастер» и Хрулевым М.В., между ООО «МТК-Холдинг» и Киселевой Е.Б. незаконными.

На основании ст. 98 ч.1 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с истцов Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Имтратовой Р.Г. в пользу Киселевой Е.Б., Хрулева М.В. их расходы по госпошлине по их встречным исковым требованиям в размере <данные изъяты> рублей, то есть в размере по <данные изъяты> рублей с каждого.

На основании ст. 100 ч. 1 ГПК РФ суд считает необходимым по письменному ходатайству Киселевой Е.Б. взыскать в ее пользу с истцов Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Имтратовой Р.Г. ее расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, то есть в размере <данные изъяты> рублей с каждого.

На основании ст. 100 ч. 1 ГПК РФ суд считает необходимым по письменному ходатайству Хрулева М.В. взыскать в ее пользу с истцов Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Имтратовой Р.Г. его расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей в разумных пределах частично, а именно в размере <данные изъяты> рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст.198,199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. к ГУП «Фонд жилищного строительства РБ», Хрулеву М.В., Киселевой Е.Б., ООО «МТК-Холдинг», МУП «Капитального строительства и проектирования Кармаскалинского района РБ», ООО «БизнесМастер» о признании договора участия в долевом строительстве подвального помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ГУП «Фонд жилищного строительства и ООО МТК-Холдинг», договоров купли-продажи повального помещения по данному адресу, заключенного между ООО «МТК-Холдинг» и ООО «БизнесМастер», между ООО «БизнесМастер» и Хрулевым М.В., между ООО «МТК-Холдинг» и Киселевой Е.Б. незаконными отказать.

Признать Хрулева М.В. добросовестным приобретателем подвального помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Признать Киселеву Е.В. добросовестным приобретателем подвального помещения общей площадью <данные изъяты> 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х., Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. в пользу Хрулева М.В. в возмещение расходов по госпошлине с каждого по <данные изъяты> рублей, в возмещение расходов за услуги представителя с каждого по <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Саттаровой Р.М., Гайнуллиной А.А., Рафиковой Э.А., Каримовой Ф.Г., Сайфуллиной Л.Х. Асылгужина Р.Р., Истратовой Р.Г. в пользу Киселевой Е.В. в возмещение расходов по госпошлине по <данные изъяты> рублей, в возмещение расходов за услуги представителя с каждого по <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Р.У. Хасанов