Каллаева Ольга Тихоновна

судья Пшунокова М.Б. дело № 33-247/2024

(2-2251/2023) 07RS0001-02-2023-001049-84

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

8 февраля 2024 года город Нальчик

Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Савкуева З.У.

при секретаре Тлостанове Т.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу ФИО2 на определение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 ноября 2023 года об отказе в разъяснении решения суда,

у с т а н о в и л:

Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда КБР от 11 мая 2023 года, вынесенным по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором она просила признать договор о намерении купли-продажи от 12 января 2022 года заключенный между нею и названным обществом, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, подлежащим государственной регистрации; возложить на Общество обязанность предоставить документы для государственной регистрации указанного договора, постановлено: «Исковые требования ФИО2 удовлетворить. Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения 1 комнатной квартиры с проектным номером 111, общей площадью 53, 26 кв.м, расположенной на 7 этаже в 4 блоке 6 секционного 10 этажного дома по адресу: <адрес> от 12 января 2022 года, заключенным с между ФИО2 и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» договором участия в долевом строительстве строящегося многоквартирного жилого дома, подлежащим государственной регистрации. Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договор долевого участия строящегося мно...

...гоквартирного жилого дома от 26 июля 2018 года (с учетом дополнительного соглашения от 14 июня 2021 года). Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местной бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 рублей.»

ФИО2 обратилась в тот же суд с заявлением о разъяснении названного решения суда путем дополнительного указания на то, что состоявшееся по данному делу указанное решение суда является основанием для государственной регистрации договора долевого участия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, ссылаясь на выданный на ее запрос Управлением Росреестра в КБР ответ от 24 ноября 2023 года № 08512/23, из которого следует, что представленное решение суда возлагает на общество с ООО «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора долевого участия, но не устанавливает обязанность регистрирующего органа о проведение регистрационных действий, а также указано на необходимость предоставления в регистрирующий орган документов, установленных статьей 48 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, из данного ответа следует, что в случае, если суд укажет, что данное решение является основанием для государственной регистрации договора долевого участия, Управлением Росреестра по КБР будут проведены соответствующие регистрационные действия.

Определением Нальчикского городского суда от 29 ноября 2023 года в удовлетворении указанного заявления ФИО2, отказано, с указанием на то, что поскольку такие требования истцом при рассмотрения дела по существу не заявлялись, суд не может разрешать вопросы, которые не были предметом судебного разбирательства в разъяснении решения суда.

Не согласившись с указанным определением, ФИО2 подала на него частную жалобу, в которой, ссылаясь на действующее процессуальное законодательство и разъяснения данные в пункте 16 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», приводя, по сути, аналогичные доводы, приведенным в ее заявлении, просит его отменить и вынести новое определение об удовлетворении ее заявления.

Рассмотрев частную жалобу по правилам части 3 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленный материал и доводы частной жалобы, суд приходит к следующему.

По смыслу статьи 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливая порядок и условия разъяснения решения суда в тех случаях, когда оно содержит неясности, затрудняющие его реализацию, направлена на защиту прав лиц, участвующих в деле, и не предполагает произвольного применения.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" указано, что поскольку статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет суду возможность разъяснить решение, не изменяя его содержания, суд не может под видом разъяснения изменить, хотя бы частично, существо решения, а должен только изложить его же в более полной и ясной форме.

Таким образом, разъяснение решения суда является одним из способов устранения его недостатков. Оно производится в случае неясности, противоречивости и нечеткости решения. При этом суд не может под видом разъяснения решения разрешить вопросы, которые не были предметом судебного разбирательства.

Разрешая заявление ФИО2, суд первой инстанции, подчиняясь выше приведенным нормам закона, исходил из того, что при рассмотрении данного гражданского дела по существу истцом заявлялись исковые требования о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения от 12 января 2022 года, заключенного с указанным Обществом договором участия в долевом строительстве и признании его подлежащим государственной регистрации с возложением на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации указанного договора, других требований, в том числе, к Управлению Росреестра по КБР, истцом не заявлялись, в связи с чем, суд не может разрешать в разъяснении решения вопросы, которые не были предметом судебного разбирательства, отказал в удовлетворении ее заявления.

Указанные выводы соответствуют требованиям гражданского процессуального законодательства, фактическим обстоятельствам по делу и доводами частной жалобы не опровергаются.

Исходя из положений части 1 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при проверке законности и обоснованности обжалуемого определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствуется статьей 330 названного кодекса, предусматривающей основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таких нарушений судом первой инстанции при вынесении обжалуемого определения не допущено.

Руководствуясь статьей 333 и частью 1 статьи 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

Определение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 ноября 2023 года оставить без изменения, а частную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 8 февраля 2024 года.

Председательствующий З.У. Савкуев

судья Блохина Е.П. дело № 33-941/2024

(№2-125/2023) 07RS0001-02-2022-003121-60

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 апреля 2024 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Тогузаева М.М. и Савкуева З.У.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителей Публичного акционерного общества «Сбербанк России» ФИО101, соответствующих подателей апелляционных жалоб ФИО99, ФИО100, ФИО102 и Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» ФИО103,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Савкуева З.У. гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал», Обществу с ограниченной ответственностью «Пегас», Обществу с ограниченной ответственностью «Инстар», Обществу с ограниченной ответственностью «Стройпроект-М», ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

по самостоятельному требованию ФИО1 об оспаривании сделки,

по апелляционным жалобам ФИО76, ФИО75, ФИО48, ФИО52, ФИО96 3.А., ФИО85, ФИО81, ФИО21, ФИО44, ФИО69, ФИО63, ФИО62, ФИО94, ФИО51, ФИО24, ФИО93, ФИО37, ФИО34, ФИО33, ФИО84, ФИО22, ФИО25, ФИО79, ФИО89, ФИО7, ФИО86, ФИО55, ФИО57, ФИО56, ФИО80, ФИО6, ФИО31, ФИО73, ФИО47, ФИО82, ФИО46, ФИО87, ФИО88, ФИО91, ФИО43, ФИО77, ФИО23, ФИО26, ФИО50, ФИО98, ФИО45, ФИО42, ФИО92, ФИО72, ФИО18, ФИО68, ФИО61, ФИО35, ФИО49, ФИО95, ФИО83, ФИО96, ФИО53, ФИО54, ФИО59, ФИО58, ФИО30, ФИО41, ФИО74, ФИО36...

..., ФИО97, ФИО70, ФИО65, ФИО37, ФИО40, ФИО6, ФИО71, ФИО60, ФИО27, ФИО91, ФИО28, ФИО32, ФИО38, ФИО64, ФИО78, ФИО67, ФИО1 на решение Нальчикского городского суда от 13 марта 2023года,

у с т а н о в и л а:

Согласно договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №, Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк), выступая в нем кредитором, взяло на себя обязательство открыть Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал»), выступавшему в нем в качестве заемщика, невозобновляемую кредитную линию с лимитом 143000 000 рублей для финансирования строительства объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, без номера, на срок до 30 июня 2021 года с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых (пункт 1.1, пункт 4.1 кредитного договора, с учетом дополнительных соглашений №1 от 29 июня 2020 года и №2 от 30 сентября 2020 года).

В обеспечение исполнения обязательств по нему ПАО Сбербанк были заключены следующие договоры:

- с Обществом с ограниченной ответственностью «Пегас» (далее - ООО «Пегас») договор поручительства №/ДП1 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с Обществом с ограниченной ответственностью «Инстар» договор поручительства №/ДП2 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО2 договор поручительства №/ДП4 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО4 договор поручительства №/ДП5 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с Обществом с ограниченной ответственностью «Стройроект-М» договор поручительства №/ДП6 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО5 договор поручительства №/ДП7 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с ФИО2 договор поручительства №/ДП8 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ;

- с ООО «ФСК Потенциал» договор залога имущественных прав №/ДЗ1 от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ним с ПАО Сбербанк, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанное в пункте 1.1 договора имущество - принадлежащие залогодателю и возникающие в будущем у него имущественные права, залоговой стоимостью с применением дисконта 178714 800 рублей, в том числе и на указанный многоквартирный жилой дом;

- с ФИО2 договор залога доли в уставном капитале ООО «ФСК Потенциал» №/ДЗ2 от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю 100 % принадлежащих ему на праве собственности доли в уставном капитале данного хозяйственного общества залоговой стоимостью с применением дисконта 47189 908 рублей;

- с ООО «ФСК Потенциал» договор залога прав по договору залогового счета №/ДЗ3 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю права в отношении всей суммы денежных средств, находящихся в любой момент времени в течение срока действия договора на залоговом счета залогодателя №, открытом в Кабардино-Балкарском отделении № ПАО Сбербанк;

- с ООО «ФСК Потенциал» договор ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия - до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым оно передает в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в приложение № к договору ипотеки, а именно:

1/ земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641 квадратных метров, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начинаться публичные торги, в размере 4596 000 рублей;

2/ земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702 квадратных метров, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начинаться публичные торги, в размере 1967 000 рублей;

3/ земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, назначение (разрешенное использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429 квадратных метров, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начинаться публичные торги, в размере 20801 000 рублей;

- с ООО «Пегас» договор ипотеки №/ДИ2 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым оно передает в залог залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество:

1/ земельный участок общей площадью 1956 квадратных метров с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для производственных целей, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начаться публичные торги, в размере 805 089 рублей;

2/ административное здание общей площадью 151,1 квадратных метров, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с кадастровым номером №, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начаться публичные торги, в размере 2606 856 рублей;

3/ здание (склад) общей площадью 337,1 квадратных метров, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с кадастровым номером №, с установлением начальной продажной цены, с которой должны начаться публичные торги, в размере 5815 826 рублей;

- с ФИО4 договор ипотеки №/ДИ3 от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ принадлежащего ему на праве собственности недвижимое имущество в виде одноэтажного здания общей площадью 1 512 квадратных метров с кадастровым номером 07:09:0104001:234, залоговой стоимостью 6880 599 рублей 00 копеек.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства и указывая о ненадлежащим исполнении ООО «ФСК Потенциал» принятых им на себя по указанному кредитному договору обязательств и возникновении в связи с этим на стороне последнего и перечисленных поручителей в его рамках задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 85627065 рублей 08 копеек, что предопределяет обращение взыскания на заложенное по упомянутым договорам залога и ипотеки движимого и недвижимого имущества, ПАО Сбербанк обратилось с исковым заявлением в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики. В поданном иске оно, предъявив его к ООО «ФСК Потенциал», а также к названным поручителям и залогодателям, просило взыскать с них солидарно упомянутую задолженность в названном размере и 132000 рублей в возмещение понесенных им расходов по уплате государственной пошлины, обратив взыскание на являющееся предметами перечисленных договоров залога и ипотеки заложенное имущество.

В ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу суд первой инстанции, удовлетворив заявление ФИО1, которая на основании заключенного с ООО «ФСК Потенциал» договора от ДД.ММ.ГГГГ № является участником долевого строительства упомянутого жилого дома, протокольным определение от ДД.ММ.ГГГГ привлек ее, заявившей требование об оспаривании названного договора ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в данном деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, тогда как заявления ФИО46, ФИО6, ФИО7, ФИО98, ФИО31, ФИО73, ФИО57, ФИО82, ФИО56, ФИО86, ФИО79, ФИО80, ФИО47, ФИО89, ФИО55, ФИО22, ФИО36, ФИО70, ФИО74, ФИО97, ФИО87, ФИО88, также являющихся по договорам с тем же хозяйственным обществом участниками того же строительства, о привлечении их к участию в нем же в аналогичном процессуальном статусе, оставил определениями от 16 февраля и ДД.ММ.ГГГГ без удовлетворения.

Рассмотрев настоящее гражданское дело по существу и констатировав обоснованность исковых требований ПАО Сбербанк, Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики решением от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным решением от ДД.ММ.ГГГГ его исковое заявление удовлетворил в полном объеме, а в самостоятельном требовании ФИО1 отказал.

Затем, двумя определениями Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ названные определения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 февраля и ДД.ММ.ГГГГ, а также определения Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении их без изменения, были отменены, а ФИО46, ФИО6, ФИО7, ФИО98, ФИО31, ФИО73, ФИО57, ФИО82, ФИО56, ФИО86, ФИО79, ФИО80, ФИО47, ФИО89, ФИО55, ФИО36, ФИО87, ФИО88 привлечены к участию в настоящем гражданском деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Не соглашаясь с состоявшимся по настоящему гражданскому делу решением суда, перечисленные граждане и, кроме них, еще ФИО76, ФИО75, ФИО48, ФИО52, ФИО96 3.А., ФИО85, ФИО81, ФИО66, ФИО6 Р.В., ФИО69, ФИО63, ФИО62, ФИО94, ФИО51, ФИО24, ФИО93, ФИО37, ФИО34, ФИО33, ФИО84, ФИО39, ФИО25, ФИО91, ФИО43, ФИО77, ФИО90, ФИО26, ФИО50, ФИО45, ФИО42, ФИО92, ФИО72, ФИО18, ФИО68, ФИО61, ФИО35, ФИО49, ФИО95, ФИО83, ФИО96, ФИО53, ФИО54, ФИО59, ФИО58, ФИО30, ФИО41, ФИО74, ФИО97, ФИО70, ФИО65, ФИО37, ФИО40, ФИО6, ФИО71, ФИО60, ФИО27, ФИО91, ФИО28, ФИО32, ФИО38, ФИО64, ФИО78, ФИО67 и ФИО1 подали на него апелляционные жалобы, в которых, просив в большинстве своем отменить его, помимо приведения соответствующих положений действующего законодательства, указали, по сути, о том, что суд первой инстанции, сделав выводы, не соответствующие обстоятельствам данного дела, и допустив существенные нарушения норм материального и процессуального права, рассмотрел его без их привлечения к участию в нем, тогда как принятый им судебный акт повлиял на их имущественные права и обязанности как участников долевого строительства упомянутого жилого дома.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание ответчиков, третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, и остальных граждан, участвующих в долевом строительстве указанного жилого дома, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержанные их представителями ФИО99, ФИО100, ФИО102, выслушав, как возражения на них представителя ПАО Сбербанк ФИО101, так и позицию представителя Общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» ФИО103, поддержавшего ходатайство данного общества о его замене в порядке процессуального правопреемства вместо данного банковского учреждения в части заявленных последним исковых требований, Судебная коллегия приходит к следующему.

Обращаясь в суд с указанным исковым заявлением, ПАО Сбербанк заявило, помимо прочего, и исковое требование об обращении взыскания на предметы заключенных им с ООО «ФСК Потенциал» вышеназванных договоров залога имущественных прав, в том числе и на указанный жилой дом, и ипотеки земельного участка, на котором он расположен.

Следовательно, результат разрешения указанного гражданско-правового спора, мог, исходя из предмета поданного ПАО Сбербанк искового заявления, напрямую затронуть имущественные права граждан, заключивших с ООО «ФСК Потенциал» договоры участия в долевом строительстве данного жилого дома (далее - участники долевого строительства), гарантированных в том числе и положениями статей 8,13,15.4, 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, являются стороны, третьи лица, прокурор, лица, обращающиеся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц или вступающие в процесс в целях дачи заключения по основаниям, предусмотренным статьями 4, 46 и 47 настоящего Кодекса, заявители и другие заинтересованные лица по делам особого производства.

Согласно части 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, а также на предъявление встречного иска и требование принудительного исполнения решения суда.

Приведенные обстоятельства и нормы процессуального права предопределяли изначальное участие участников долевого строительства, в том числе и всех вышеперечисленных граждан, в настоящем гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков.

Между тем, ни в стадии подготовки настоящего дела к судебному разбирательству, ни в последующей стадии его такого разбирательства, суд первой инстанции, вопреки приведенным нормам процессуального права в их системном единстве с предписаниями статьи 147, абзаца четвертого статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, участников долевого строительства к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков не привлек.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу в суде первой инстанции ФИО46, ФИО6, ФИО7, ФИО98, ФИО31, ФИО73, ФИО57, ФИО82, ФИО56, ФИО86, ФИО79, ФИО80, ФИО47, ФИО89, ФИО55, ФИО36, ФИО70, ФИО74, ФИО97, ФИО87, ФИО88 подали, как указывалось, выше заявления о вступлении их, в порядке, предусмотренном предписаниями статьи 42 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в настоящее гражданское дело в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в удовлетворении которых определениями Нальчикского городского суда от 16 февраля и ДД.ММ.ГГГГ, оставленными без изменения определениями Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, было отказано.

После принятия обжалуемого решения данные судебные постановления были двумя определениями Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ были отменены, а ФИО46, ФИО6, ФИО7, ФИО98, ФИО31, ФИО73, ФИО57, ФИО82, ФИО56, ФИО86, ФИО79, ФИО80, ФИО47, ФИО89, ФИО55, ФИО36, ФИО87, ФИО88 привлечены к участию в настоящем гражданском деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Таким образом, суд первой инстанции обжалуемым решением неправомерно разрешил вопросы о правах и обязанностях перечисленных лиц, а, равно, и всех остальных участников долевого строительства, что в силу императивного требования взаимосвязанных положений пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены принятого им и обжалуемого решения.

В тоже время согласно абзацу второму части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Сообразно части 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами норм Гражданского процессуального законодательства, регламентирующего производство в суде апелляционной инстанции» по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с частью 4 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции, за исключением требований, которые суд первой инстанции в силу закона должен был разрешить вне зависимости от того, были они заявлены или нет, например, о взыскании алиментов на ребенка по делам о лишении и об ограничении родительских прав (пункт 3 статьи 70 и пункт 5 статьи 73 Семейного кодекса Российской Федерации), о взыскании штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей»).

Следовательно, суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть по существу гражданское дело только лишь при том условии, что все без исключения заявленные в его рамках требования были рассмотрены и разрешены судом первой инстанции.

Между тем, самостоятельные требования ФИО46, ФИО6, ФИО7, ФИО98, ФИО31, ФИО73, ФИО57, ФИО82, ФИО56, ФИО86, ФИО79, ФИО80, ФИО47, ФИО89, ФИО55, ФИО36, ФИО87, ФИО88, вступивших в настоящее гражданское дело уже после вынесения обжалуемого решения, при указанных обстоятельствах хронологически не были по существу рассмотрены и разрешены судом первой инстанции.

Перечисленные обстоятельства, отождествляя сложившуюся по настоящему гражданскому делу процессуальную ситуацию с не рассмотрением и не разрешением по существу исковых требований в связи с признанием их ответчиком либо истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд, исключают возможность принятие Судебной коллегией нового решения, предопределяя возможность применения к данной ситуации правовой позиции, изложенной в абзаце третьем пункта 53 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, и, как следствие, направление настоящего гражданского дела на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении настоящего гражданского дела суду первой инстанции следует привлечь, помимо уже участвующих в нем вышеперечисленных третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, остальных участников долевого строительства в соответствующих процессуальных статусах, рассмотреть заявленные первыми из них и некоторыми из последних из них самостоятельные требования и, разрешив поданное Обществом с ограниченной ответственностью «Алика-К» вышеупомянутое ходатайство о процессуальном правопреемстве, принять законное и обоснованное решение.

Вместе с тем Судебная коллегия не входит в обсуждение остальных доводов апелляционных жалоб, так как они обоснованы лишь обстоятельствами, касающимися существа возникшего между сторонами спора, а потому подлежащими установлению при новом рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 13 марта 2023 года отменить и направить настоящее гражданское дело в тот же суд на новое его рассмотрение.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2024 года.

председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи М.М. Тогузаев

З.У. Савкуев

Судья: Пшунокова М.Б. Дело № 33-1678/2023

дело № 2-2251/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 июля 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: представителя истца Луценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Каллаевой Ольги Тихоновны к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 11 мая 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Каллаева О.Т. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал»), в котором просила признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022 года, заключенный между «Финансово-строительная компания Потенциал» и Каллаевой О.Т., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 12.01.2022 между ООО «ФСК Потенциал» и Каллаевой О.Т. заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого продавец обязуетс...

...я передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора. Предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>.

Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022 следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 1.1.1, 1.2. и 1.3 договора. Положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим, ссылаясь на Обзоры практики, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, 19.07.2019 года и 12.10.2022 года, истец полагает, что договор от 15.04.2022 года подлежит признанию договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 11.05.2023 года постановлено: исковые требования Каллаевой Ольги Тихоновны удовлетворить.

Признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения 1-комнатной квартиры с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенной на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, от 12 января 2022 года, заключенный между Каллаевой Ольгой Тихоновной и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 12 января 2022 года.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерении купли-продажи от 12.01.2022 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора о намерении купли-продажи от 12.01.2022 года является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор о намерении купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены 31.12.2022 года на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от 12.01.2022 года условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2015 года № 5-КГ14-173.

На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.

Истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от 07.08.2019 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 16.08.2019 года, а договор залога имущественных прав от 07.08.2019 года был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19.08.2019 года.

В письменном возражении на апелляционную жалобу Каллаева О.Т. просит отказать в ее удовлетворении, указав, что на момент заключения договора исходила из того, что застройщик заключил ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами, которые прошли государственную регистрацию. Воля сторон был направлена на заключение договора участия в долевом строительстве. С учетом этого обстоятельства ответчик признал исковые требования в полном объеме, суд обоснованно принял это признание.

В возражении также указано, что на момент заключения договора многоквартирный дом находился на стадии строительства, а потому застройщик на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вправе привлекать денежные средства для его строительства.

Истец представил относимые и допустимые доказательства оплаты предмета сделки, которые не опровергнуты и приняты судом во внимание. Ответчик подтвердил получение денежных средств в полном объеме.

Договор залога, заключенный 07.08.2019 года между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк России», с учетом дополнительных соглашений, зарегистрирован в реестре залогов Федеральной нотариальной палаты.

Вместе с тем, согласно ст. 34.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 года № 4462-1) к полномочиям нотариата отнесено ведение реестра уведомлений о залоге только движимого имущества.

В силу с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договоры договор залога имущественных прав в ипотеку подлежит государственной регистрации.

Как момент заключения договора от 12.01.2022 года, так и в настоящее время сведения о регистрации вышеназванного договора залога в ЕГРН отсутствуют.

При таких обстоятельствах истец, проявляя должную осмотрительность и заботливость, не установил наличие каких-либо обременений в отношении предмета сделки, а потому доводы апелляционной жалобы о недобросовестности его действий необоснованны.

Ссылаясь на п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 года, информационное письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», истец полагает, что договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации, в отсутствие которой не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц, которые не знали или не должны были знать о его заключении.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.03.2023 года в отношении объектов долевого строительства, в частности в отношении приобретенной истцом квартиры, каких-либо обременений или ограничений не зарегистрировано.

Письмом Управления Росреестра по КБР от 18.04.2022 года подтверждается, что упомянутый договор залога не прошел государственную регистрацию.

Заявление ПАО «Сбербанк России» об аннулировании об аннулировании записи в ЕГРН о переходе прав на объекты по ДДУ в связи с отсутствием согласия залогодержателя (в частности квартиры №№ 62,106,135,171), которые по мнению ПАО «Сбербанк России» находились у него в залоге, оставлено Управлением Росреестра по КБР без удовлетворения в связи с отсутствием государственной регистрации договора залога. При этом отказ в аннулировании записи в ЕГРН ПАО «Сбербанк России» в установленном законом порядке не обжалован.

Ссылаясь на п. 23, 24 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», истец указал, что предварительный договор по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации; в случаях, когда при заключении предварительного договора уплачивается цена недвижимого имущества, то такой договор не может считаться прекращенным без получения встречного исполнения.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавшего против удовлетворения жалобы представителя истца Луценко В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 12.01.2022 года между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Каллаевой О.Т. (Покупатель), хотя и поименованным договором о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке.

Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя в полном объеме внести полную сумму стоимости этой квартиры 2000000 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи (пункт 2.1 договора).

Таким образом, договор от 12.01.2022 года не являются предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от 12.01.2022 года, согласно которому Каллаева О.Т. оплатила всю стоимость квартиры в размере 2000000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 11 мая 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 6 июля 2023 года.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев

07RS0001-02-2023-001049-84

Дело № 2-2251/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием представителя истца Луценко В.Г., действующего на основании доверенности от 28.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Каллаевой Ольги Тихоновны к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и подлежащим государственной регистрации,

установил:

Каллаева О.Т. обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просит признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022, заключенный между «Финансово-строительная компания Потенциал» и Каллаевой О.Т., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жило помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022, мотивируя следующим.

12.01.2022 между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Каллаевой О.Т. заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора. Предметом договора является 1-комнатная кв...

...артира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н.

Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 12.01.2022 следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1,1 Л.-1.2. и 1.3 договора. Также положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и Каллаевой О.Т., своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, причину неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, ПАО «Сбербанк» своего представителя в суд не направил, причину неявки суду не сообщил.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Нальчикского городского суда в сети Интернет (http://nalchiksky.kbr.sudrf.ru/).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (абзац первый пункта 1).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, отмечается, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Как следует из материалов дела, 12.01.2022 между Каллаевой О.Т. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с условиями которого стороны должны заключить договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность покупателю.

Согласно п. 1.2 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 4-ый квартал 2022 года.

Согласно изложенным в договоре о намерениях купли-продажи условиям, предметом договора является 1-комнатная квартира с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н (п. 1.1 договора).

12.01.2022, т.е. в день заключения договора, истец оплатил полную стоимость квартиры в размере 2000 000 рублей, а ответчик принял исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно положениям ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 2 ст. 27 приведенного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, приведенный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых, получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, учитывая, что Каллаева О.Т. передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Из существа заключенного 12.01.2022 договора следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1, 1.1., 1.1.1, 1.2 и 1.3 договора. Также пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартира), позволяющие его идентифицировать, о размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта. Исходя из этого, суд считает установленным, что названный договор является по своей сути договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что согласно письменному сообщению Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора залога имущественных прав №/ДЗ1 от 07.082019, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал» (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), предметом залога по которому являются жилые и нежилые помещения в строящемся жилом доме, не содержатся.

По сведениям ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении в отношении объектов долевого строительства ряда квартир, в том числе с проектным номером 111.

Изложенное подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно абзацу 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Каллаевой Ольги Тихоновны удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения 1-комнатной квартиры с проектным (строительным) номером 111, общей площадью 53,26 кв.м., расположенной на 7 этаже в 4 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: г. Нальчик, ул. Кирова, б/н, от 12 января 2022 года, заключенный между Каллаевой Ольгой Тихоновной и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 12 января 2022 года.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение составлено 11.05.2023.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова