Каюмова Светлана Фазыловна

Мотивированное решение составлено 03 апреля 2023 года

Копия

Дело № 2-101/2023

УИД 66RS0039-01-2022-001146-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижние Серги 27 марта 2023 года

Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Глухих Г.А.,

при секретаре судебного заседания Коневой Л.Д.,

с участием прокурора Люц Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Каюмовой С.Ф. к Латыпову У.С., Ибрагимовой А.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б. о прекращении права общей долевой собственности, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, возврате в собственность жилого дома и земельного участка, взыскании убытков в виде упущенной выгоды, взыскании расходов на оплату государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

Каюмова С.Ф. обратилась в Нижнесергинский районный суд Свердловской области с исковым заявлением (т.1 л.д. 6-9) к Ибрагимовой А.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б., Латыпову У.С. о расторжении договора купли-продажи от 23.04.2019 жилого дома и земельного участка, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, возврате в собственность жилого дома и земельного участка, взыскании солидарно убытков в виде упущенной выгоды, взыскании расходов на оплату государ...

...ственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя.

С учетом уточнений (т.1 л.д. 164-171) и в связи с существенным нарушением условий договора в части оплаты стоимости приобретенного имущества просит:

- расторгнуть договор купли-продажи от 23.04.2019 жилого дома общей площадью - 47,2 кв.м, кадастровый (условный) номер №, и земельного участка общей площадью – 1 500 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа,

- прекратить право общей долевой собственности (по 1/4 доли) Ибрагимовой А.Р., Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б., Латыпова У.С. на жилой дом и земельный участок,

- прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

- возвратить в собственность истца жилой дом и земельный участок,

- взыскании солидарно с Ибрагимовой А.Р. и Латыпова У.С. убытки в виде упущенной выгоды в размере 180 000 руб.,

- взыскать с ответчиков расходы на оплату государственной пошлины в размере 14 627 руб. 86 коп., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб. 00 коп.

Определением судьи от 27.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Свердловской области (т.1 л.д. 234-235).

При рассмотрении дела по существу 27.03.2023 судом принят отказ представителя истца по доверенности (т.1 л.д. 19-22, т.2 л.д. 23-26) Рахимкуловой А.Р. от заявленных требований истца в части требований о расторжении договора купли-продажи от 23.04.2019 жилого дома общей площадью - 47, 2 кв.м, кадастровый (условный) номер №, и земельного участка общей площадью – 1 500 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по указанному адресу (т.2 л.д. 56-57, 60), о чем вынесено соответствующее определение (т.2 л.д. 61-62).

В остальной части заявленные требования представитель истца поддержала, просила удовлетворить, указала, что нежелание ответчиков выплачивать задолженность по заключенному договору купли-продажи является основанием для удовлетворения требований истца, после прекращения права собственности на объекты недвижимости, будут возможны перерегистрация права и возврат недвижимого имущества в собственность истца.

Истец, ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены.

Истец Каюмова С.Ф. просила рассмотреть дело в ее отсутствие (т.2 л.д. 53).

Представитель третьего лица ООО «ТБО «Экосервис» просил рассмотреть дело в отсутствии представителя, представил отзыв (т.2 л.д. 43-44, 51-52), в котором указал, что по жилому помещению по адресу: <адрес> зарегистрирован лицевой счет на имя Ибрагимовой А.Р., в лицевом счете имеются сведения о зарегистрированных (4 человека), за период с 01.01.2019 по 28.02.2023 по лицевому счету имеется задолженность в размере 21 450 руб. 77 коп., из которых сумма основного долга – 15 906 руб. 85 коп., сумма неустойки - 5 543 руб. 92 коп.

От третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области поступили отзыв и просьба рассмотреть дело в отсутствии представителя (т.1 л.д. 237-238).

Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области просило рассмотреть дело в отсутствии представителя, представило отзыв (т.2 л.д. 1-2), в котором указало, что в связи с существенными нарушениями условий договора купли-продажи от 29.04.2019 со стороны ответчиков, имеются законные основания для удовлетворения исковых требований истца в части расторжения договора купли-продажи.

В соответствии с положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести судебное заседание при данной явке.

Выслушав представителя истца, изучив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив все доказательства в совокупности, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом 23.04.2019 между Каюмовой С.Ф. и Ибрагимовой А.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б., Латыповым У.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатели приобрели в общую долевую собственность, а, именно, по 1/4 доли каждому жилой дом N 53, общей площадью 47,2 кв. м, кадастровый (условный) номер №, и земельный участок общей площадью – 1 500 кв.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 27-29) за 455 000 руб. Договором предусмотрено, что денежная сумма в размере 5 000 руб. в счет уплаты за приобретаемый земельный участок выплачивается Покупателями Продавцу наличными средствами за счет собственных средств до подписания Договора, в связи с чем ипотека на земельный участок не возникает. Денежная сумма в размере 450 000 руб. в качестве полной оплаты за жилой дом производится ежемесячно по 15 000 руб. за счет собственных средств путем перечисления на счет, открытый на имя Каюмовой С.Ф. в ОАО «Сбербанк России» в срок до 01.01.2022, в связи с чем возникает ипотека в силу закона. Жилой дом и земельный участок переданы Продавцом и приняты Покупателем до подписания Договора, что следует из п. 5 такового, при этом Покупатели удовлетворены качественным состоянием отчуждаемого имущества.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано по ? доли в праве за ответчиками в Управлении Росреестра по Свердловской области 25.04.2019 (т.1 л.д. 29, 194-212). В этот же день произведена государственная регистрация ипотеки на жилой дом по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 29). При регистрации прав за несовершеннолетних Ибрагимову Н.Б. и Миндибаеву З.Б. (т.1 л.д. 205) действовала их законный представитель Ибрагимова А.Р.

Во исполнение обязательств по договору Покупатели за период с июня 2019 по ноябрь 2019 произвели оплату за жилой дом в общей сумме 50 000 руб. (17.06.2019 – 15 000 руб., 05.07.2019 – 10 000 руб., 07.08.2019 – 10 000 руб., 08.10.2019 – 5 000 руб., 05.11.2019 – 10 000 руб.), что следует из выписок по счетам, открытым на имя Каюмовой С.Ф. в ПАО «Сбербанк России» (т.1 л.д. 30-78).

После заключения договора купли-продажи (23.04.2019) ответчики 07.05.2019 и 23.07.2019 зарегистрировались по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 222-224, 228-230), ответчиком Ибрагимовой А.Р. открыт лицевой счет на оплату коммунальных услуг, что следует из представленных квитанций (т.1 л.д. 79-80).

У ответчиков образовалась задолженность перед истцом по оплате стоимости жилого дома в размере 400 000 руб., что составляет более половины стоимости приобретенного по данному договору недвижимого имущества (455 000 руб.). При этом на погашение задолженности по договору не выделялись средства государственной поддержки семей, имеющих детей, поскольку ранее дополнительными мерами государственной поддержки Ибрагимова А.Р., имеющая несовершеннолетних детей, воспользовалась (т.1 л.д. 193) на приобретение недвижимости в Республике Башкортостан (т.1 л.д. 233, 244).

Сторонами не оспаривается, что с момента заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ответчиками неоднократно нарушался график внесения платежей, с момента последнего платежа (05.11.2019) период просрочки превысил 3 года.

В связи с нарушением ответчиками обязательств по оплате стоимости жилого дома, истцом в порядке досудебного урегулирования в адрес ответчиков направлены претензии (т.1 л.д. 81-83, 84-90, 91-93, 94-97) с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 23.04.2019 при наличии существенных нарушений условий такового, путем подписания соглашения о расторжении Договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиками принятых на себя по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.04.2019 обстоятельств является основанием для расторжения такового, однако, от указанного требования истец отказался.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, помимо прочих оснований, из договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При нарушении ответчиками сроков оплаты приобретенной в рассрочку недвижимости и выплаты менее половины ее стоимости, у истца имелись основания в соответствии с п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи и возврата проданного имущества, поскольку сумма платежей по договору явно меньше половины стоимости товара, в том числе в соответствии с положениями п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возврата оплаченного по договору купли-продажи земельного участка.

Так, согласно закрепленному в п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений приведенного выше постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как видно из материалов дела, ответчики после заключения договора купли-продажи, стали собственниками как жилого дома, так и земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, объекты недвижимости - земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, при расторжении договора купли-продажи подлежали возврату прежнему собственнику, а ответчики подлежали исключению из числа собственников указанных объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, прекращение права собственности на объекты недвижимости и возвращение таковых прежнему собственнику являются следствием расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку от требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 23.04.2019 истец отказался, поддержанные таковым исковые требования рассматривались судом на предмет наличия оснований для прекращения права собственности, предусмотренных ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (ст. 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241);

5) реквизиция (ст. 242);

6) конфискация (ст. 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 239.2, п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст.ст. 282, 285, 293, п.п. 4 и 5 ст. 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положений ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

В качестве прекращения права долевой собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок истец ссылается на неполную оплату стоимости недвижимого имущества в рамках договора купли-продажи от 23.04.2019, однако, невыполнение условий договора купли-продажи объектов недвижимости в части оплаты стоимости таковых не является в силу перечисленных норм права основанием для прекращения права долевой собственности, иных, предусмотренных законом оснований для прекращения такого права судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении заявленных истцом требований, поддержанных представителем, о прекращении права общей долевой собственности (по 1/4 доли) Ибрагимовой А.Р., Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б., Латыпова У.С. на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, следует отказать.

При этом суд учитывает, что при неисполнении ответчиками обязанности по оплате проданного товара и утрате возможности обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи (в связи с отказом от иска в этой части), у истца имеется возможность обратиться в суд с требованиями в соответствии с положениями п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из изложенного следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Из системного толкования законодательства о залоге следует, что в случае, когда обременение в виде залога по предусмотренным законом основаниям прекратилось, но значится в соответствующем реестре как существующее для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Поскольку обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме не исполнено ответчиками, от отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома по адресу: <адрес>.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения основных требований истца, то в удовлетворении иных требований, в том числе о возвращении в собственность истца жилого дома и земельного участка, взыскании убытков в виде упущенной выгоды, а также требований о взыскании с ответчиков расходов на оплату государственной пошлины и оплату услуг представителя также следует отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Каюмовой С.Ф. к Латыпову У.С., Ибрагимовой А.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Миндибаевой З.Б., Ибрагимовой Н.Б. о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, возврате в собственность жилого дома и земельного участка, взыскании убытков в виде упущенной выгоды, взыскании расходов на оплату государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня составления в мотивированном виде с подачей апелляционной жалобы через Нижнесергинский районный суд Свердловской области.

Судья (подпись)

Копия верна: Судья Г.А. Глухих