Кежерадзе Амиран Зекеряевич

Дело № 2-3586/2014

Р Е Ш Е Н И Е

18.08.2014 года Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

судья Колоскова О.Р.,

при секретаре Хома И.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кежерадзе А. З. к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", 3 лицо Администрация г. Шахты и по встречному иску ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" к Кежерадзе А. З., Администрации г. Шахты о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование иска Кежерадзе А.З. ссылается на то, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" арендует земельный участок по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. В период с 2011 по 2013г.г. истец осуществлял на этом земельном участке строительство здания магазина лит. <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной <данные изъяты> кв.м., которое является самовольной постройкой. Данные обстоятельства могут подтвердить свидетели и квитанции на приобретение строительных материалов. 05.05.2014г. истец обратился к ЗАО "ИКС Недвижимость" с требованием передать ему право собственности на возведенное здание, но ответ не поступил. Просит признать за ним право собственности на продовольственный магазин "Пятерочка", лит. <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес>.

Ответчик ЗАО "ИКС 5 Недижимость" обратился в суд со встречными требованиями о признании права собственности за Закрытым акционерным обществом «ИКС 5 Недвижимость», ОГРН №, ИНН № право собственности на здание продовольственного магазина, Литер <дан...

...ные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» является арендатором земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: № расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - магазины торговой площадью <данные изъяты> м. и более, на основании договора аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором <адрес> утвержден чертеж градостроительного плана земельного участка.

09 августа 2012 года ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось за выдачейразрешения на строительство, на что 01 августа 2012 года получен отказ в выдаче разрешения на строительство по причинеотсутствия необходимого перечня документов.

02 октября 2013 года после предоставления недостающих документов Обществу снова отказано в выдаче разрешения на строительство по причине осуществления строительства объектабез получения соответствующего разрешения, а при выдачеразрешения на строительство действия Администрации города могут быть квалифицированы какзлоупотребление правом. При этом, в отказе указано о наличии всех необходимых для предоставления разрешения на строительство документов по перечню.

15 октября 2013 года получен третий отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкойна несоответствие представленных документов требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и на ведениестроительства объекта без разрешительной документации. Истцу рекомендовано признавать право собственности на спорный объект через суд, в порядке, определенном п. 3. ст. 222 Гражданского КодексаРФ.

В настоящее время, на указанном арендованном земельном участке заявителем завершены строительные работы по возведению объекта. Продовольственный магазин «Пятерочка», Литер А, общей площадью 434,2 кв.м., в том числе основной площадью 315,7 кв.м., вспомогательной площадью 118,5 кв.м. фактически введен в эксплуатацию.

При возведении здания ЗАО использовало личные денежные средства и оплачивало услуги всех привлеченных подрядчиков.

Указанное здание возведено без соответствующего разрешения и является самовольной постройкой.

В 2014 году ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось в Администрацию города Шахты с просьбойвыдать разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, однако, в удовлетворении данного заявления отказано в связи с самовольным возведением постройки в отсутствие разрешения на строительство.

Ссылаются, что возведенное здание соответствует действующим строительным, санитарным, пожарным и иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением о результатах исследования №0109/И от 05 марта 2014 года.

Согласно п.1.1. договора аренды №6058 находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.09.2011г. и п. 1.1 договора перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2011г. предметом договора является передача ЗАО «Икс 5 Недвижимость» в аренду земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - магазины торговой площадью <данные изъяты> м. и более.

Таким образом, на указанном земельном участке ЗАО «Икс 5 Недвижимость» возведен объект: продовольственный магазин «Пятерочка», Литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с вышеуказанными договорами и разрешенным использованием земельного участка, предоставленного в аренду. Согласно выводу заключения кадастрового инженера Агафоновой О.Н. от 17 июля 2014 года о местоположении объекта капитального строительства - магазин «Пятерочка» относительно границ земельного участка - объект капитального строительства нежилое здание магазин «Пятерочка», расположенное по адресу: <адрес> расположен в границах земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины торговой площадью <данные изъяты> кв.м. и более.

Ответчик Кежерадзе А.З., участвуя в возведении здания, получал за работу денежные средства и являлся сотрудником одного из подрядчиков.

Просили исковые требования ЗАО «Икс 5 Недвижимость» удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Истец по первоначальному иску Кежерадзе А.З. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело в отсутствии не явившегося истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Кежерадзе А.З., действующая на основании доверенности, в суд явилась, просила удовлетворить требования Кежерадзе А.З., в удовлетворении встречного иска ЗАО «Икс 5 Недвижимость» отказать.

Представитель ЗАО «Икс 5 Недвижимость», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, встречный иск поддержал, просил удовлетворить. На удовлетворение первоначального иска Кежерадзе А.З. возражал, просил отказать.

Представитель Администрации г. Шахты, действующая на основании доверенности Зорина Е.В., в суд явилась, просила в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать по основаниям, изложенным в письменном возражении.

Выслушав стороны, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Положениями п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Вместе с тем отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В силу п. 25 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а, в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование - магазины торговой площадью <данные изъяты> м. и более, на основании договора аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от 19.06.2013г. об изменении и дополнении договора аренды находящегося в собственности земельного участка № от 05.09.2011г., предоставлен ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" сроком с 02.09.2011г. по 02.09.2014г.

На основании постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка №RU61312000-0000000000002673. ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором <адрес> утвержден чертеж градостроительного плана земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обратилось за выдачейразрешения на строительство в Администрацию <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" получен отказ в выдаче разрешения на строительство по причинеотсутствия необходимого перечня документов.

09.07.2012г. ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" заключило контракт на строительство универсама "Пятерочка" по адресу г. <адрес> 3-й микрорайон, 18 с ООО "ПромСтройМонтаж."

ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" предоставило в Администрацию <адрес> недостающие документы. ДД.ММ.ГГГГ Администрация <адрес> отказала в выдаче разрешения на строительство по причине осуществления строительства объектабез получения соответствующего разрешения, а при выдачеразрешения на строительство действия Администрации города могут быть квалифицированы какзлоупотребление правом. При этом, в отказе указано о наличии всех необходимых для предоставления разрешения на строительство документов по перечню.

ДД.ММ.ГГГГ получен третий отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкойна несоответствие представленных документов требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и на ведениестроительства объекта без разрешительной документации. Истцу рекомендовано признавать право собственности на спорный объект через суд, в порядке, определенном п. 3. ст. 222 Гражданского КодексаРФ.

30.11.2012г. ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ПромСтройМонтаж." подписан акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства - универсама "Пятерочка", расположенного по адресу <адрес>. Согласно договора от 15.11.2012г. с ОАО "Донэнерго" объект ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" : универсальный магазин "Пятерочка" в <адрес>, проезд 3 микрорайон, 18 подключен к системам теплоснабжения; 01.01.2013г. заключен договор на водоотведение данного объекта, 12.12.2012г. подписан акт о технологическом присоединении данного объекта к электрическим сетям.

ДД.ММ.ГГГГ году Администрация <адрес> отказала ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта в связи с самовольным возведением постройки в отсутствие разрешения на строительство.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются доказательствами на которые суд сослался выше и не оспаривались сторонами по делу.

Проанализировав изложенное, суд считает, что ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" без разрешительной документации на арендованном земельном участке завершены строительные работы по возведению объекта капитального строительства: продовольственного магазина «Пятерочка», Литер А, общей площадью 434,2 кв.м., в том числе основной площадью 315,7 кв.м., вспомогательной площадью 118,5 кв.м. и объект фактически введен в эксплуатацию. Поскольку, указанное здание возведено без соответствующего разрешения, то в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Кежерадзе А.З., в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, подтверждающих право владения и пользования земельным участком на котором возведено самовольное строение, а так же возведения объекта капитального строительства на свои средства и своими силами, на отведенном для этих целей земельном участке, принадлежащем ему. При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований для признания права собственности за ответчиком Кежерадзе А.З. не имеется.

Судом установлено, что самовольно возведенный объект капитального строительства нежилое здание магазина расположено в границах, принадлежащего на праве аренды ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" земельного участка, что подтверждается заключением специалиста- кадастрового инженера.

Объект капитального строительства нежилое здание магазина Литер А, общей площадью 434,2 кв.м., в том числе основной площадью 315,7 кв.м., вспомогательной площадью 118,5 кв.м. по своим объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным и инженерным решениям соответствует действующим строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам. Спорное строение не нарушает права и охраняемые интересы граждан, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установленные судом обстоятельства подтверждаются заключением о результатах экспертного исследования №0109 /И от 05.03.2014г., выполненного ведущим экспертом отдела строительно-технических экспертиз и исследований СЧУ "РСЦЭ".

Доказательств опровергающих данные заключения суду не представлено, ходатайств о проведении экспертиз не заявлялось.

Суд, оценив заключения специалиста и эксперта по правилам ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, считает возможным сослаться в настоящем решении на вышеуказанные заключения, поскольку они основаны на исследованных материалах дела и подтверждены ими.

В соответствии с взаимосвязанными положениями п.п. 2 п. 1 ст. 40 и п.1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п.1.1. договора аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.09.2011г. и п. 1.1 договора перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.11.2011г. предметом договора является передача ЗАО «Икс 5 Недвижимость» в аренду земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - магазины торговой площадью <данные изъяты> м. и более.

Проанализировав изложенное, суд считает, что самовольно возведенный ЗАО «Икс 5 Недвижимость» в отсутствие разрешительной документации объект капитального строительства нежилое здание магазина Литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м., не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку в силу положений ст. 222 ГК РФ право на самовольный объект может быть признано за лицом, которому принадлежит земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, то наличие доказательств, подтверждающих расположение указанного объекта в границах земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истцу на праве аренды, с соблюдением его целевого назначения, является основанием к удовлетворению заявленных требований.

При этом суд учитывает позицию Верховного Суда РФ, изложенную в обзоре судебной практики, по делам связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г., что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По этим основаниям довод ответчика- Администрации г. Шахты о том, что у ЗАО "ИКС Недвижимость" отсутствует право собственности, право наследуемого владения на земельный участок на котором расположена самовольная постройка, а договор аренды не может служить основанием для признания права собственности на самовольные постройки, не обоснован.

Поскольку судом установлено, что ЗАО «Икс 5 Недвижимость» предпринимались меры к легализации самовольной реконструкции нежилого здания, общество обращалось к ответчику- Администрации г. Шахты для получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, в чем ему было отказано по основаниям ст. 51 Гр К РФ, то само по себе отсутствие у истца разрешения на строительство не может служить препятствием в признании за ним права собственности на спорный объект (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункта 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Поскольку спорный объект недвижимости возведен ЗАО "ИКС Недвижимость" на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, строение соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то исковые требования ЗАО "ИКС Недвижимость" о признании права собственности на данную постройку подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Кежерадзе А. З. к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", Администрации г. Шахты о признании права собственности на здание продовольственного магазина, Литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>- отказать.

Встречные исковые требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" к Кежерадзе А. З., Администрации г. Шахты о признании права собственности на здание продовольственного магазина, Литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>- удовлетворить.

Признать за Закрытым акционерным обществом «ИКС 5 Недвижимость», ОГРН №, ИНН № право собственности на здание продовольственного магазина, Литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение 1 месяца, начиная с 22.08.2014 года.

Судья: О.Р. Колоскова