Конобеева Наталья Дмитриевна

Дело № 2-151/2025

54RS0009-01-2024-001204-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» апреля 2025 года г. Новосибирск

Советский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Яроцкой Н.С.,

при секретаре Дмитриевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фомина В. М. к ТСЖ «Городок», Андерсону Ю. А., Зернову П. Ю., Конобеевой Н. Д., Ятченко А. В. о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным в части, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Фомин В.М. обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ «Городок», Андерсону Ю.А., Зернову П.Ю., Конобеевой Н.Д., Ятченко А.В. о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным в части, возложении обязанности. Истец просил:

Признать недействительным (ничтожным) решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания №, принятое с нарушением установленного законом порядка (норм действующего законодательства) в следующей части:

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для жилой части дома в размере 28 руб./кв.м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнительными доходами – 70 процентов доходов от размещения свободных денежных средств и 50 процентов доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки;

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для автостоянки в размере 30,5 руб./кв.м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнитель...

...ными доходами – 30 процентов доходов от размещения свободных денежных средств, 50 процентов доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки, 100 процентов доходов от аренды дополнительно устроенных машиномест;

- закрепление решением общего собрания факта наличия в автостоянке 178 машиномест, что на 3 машиноместа превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей;

- сдача в аренду машиномест сверх предусмотренного проектным решением и отраженного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество лимита для хранения 175 легковых автомобилей;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машиноместо;

Обязать ответчика в соответствии с выпиской из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество принимать к расчету сведения этого реестра о наличии 175 машиномест в подземной автостоянке, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, - и предназначенной для хранения 175 легковых автомобилей, а также указанную в этом реестре площадь автостоянки, составляющую 7144,8 кв.м.

В обоснование исковых требований указано следующее.

Истец является собственником расположенного в многоквартирном доме нежилого помещения – подземной автостоянки, кадастровый №, по адресу: <адрес>, предназначенной для хранения 175 легковых автомобилей.

Общая площадь автостоянки составляет 7144,80 кв.м.

Обособленная наземная часть площади автостоянки, именуемая ТСЖ «Городок» пристройкой, сдается в аренду, доход от которой поступает на банковский счет ТСЖ «Городок».

Общая площадь всех жилых помещений в многоквартирном доме – 5248,60 кв.м. Общая площадь всех принадлежащих собственникам жилых и нежилого помещений многоквартирного дома – 12393,40 кв.м. (7144,80 + 5248,60). Доля автостоянки в общей площади дома – 57,65 % (7144,80 / 12393,40). Доля всех жилых помещений в общей площади дома – 42,35 % (5248,60 / 12393,40).

В период с 25.11.2023 по 09.12.2023 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленное уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания №, по результатам которого во взаимосвязи со сметой доходов и расходов на 2024 г. были приняты следующие решения:

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 г. для жилой части дома в размере 28 руб./кв.м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 г. дополнительными доходами: 70 % доходов от размещения свободных денежных средств; 50 % доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 0 % доходов от аренды дополнительно устроенных машиномест;

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 г. для автостоянки в размере 30,50 руб./кв.м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 г. дополнительными доходами: 30 % доходов от размещения свободных денежных средств; 50 % доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 100 % доходов от аренды дополнительно устроенных машиномест;

- возложение обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машиноместо (без уточнения количества таких машиномест) исключительно на собственников автостоянки.

Согласно п. 1 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка и/или принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания:

- направление доходов от размещения свободных денежных средств в пропорции – 30 % для нежилой части и 70 % для жилой части дома, не соответствует размерам долей автостоянки и всех жилых помещений в обшей площади дома – 57,65 % и 42,35 % соответственно;

- направление доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки, – 50 % для нежилой части и 50 % для жилой части дома, что нарушает права собственников автостоянки, имущество которых сдается в аренду, незаконным изъятием у них части доходов от аренды имущества, которое не принадлежит собственникам жилых помещений, в пользу собственников жилых помещений, влечет для собственников автостоянки убытки, а для собственников жилых помещений неосновательное обогащение;

- устройство в автостоянке для сдачи в аренду дополнительных сверх предусмотренного зарегистрированным правом 175 машиномест, что подтверждается включением в тариф на содержание общего имущества на 2024 г. согласно плану доходов на 2024 г. доходов от сдачи в аренду таких дополнительно устроенных машиномест в размере 66 000 руб.;

- применение к расчету при формировании тарифа на содержание общего имущества на 2024 г. поступлений от 178 машиномест, что на 3 машиноместа превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей, а также превышает проектный расчет пожарной нагрузки и несет угрозу безопасности собственникам и пользователям автостоянки;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машиноместо (без уточнения количества таких машиномест);

- при разрешении вопросов повестки собрания принимались к расчету 178 голосов собственников автостоянки при фактическом наличии 175 машиномест;

- при разрешении вопросов повестки собрания, как видно содержания сметы доходов и расходов на 2024 г., к расчету количества голосов собственников автостоянки принималась площадь 7131,20 кв.м, при фактической согласно выписке из ЕГРН площади 7144,80 кв.м, что исказило размер голоса каждого из собственников 175 машиномест и ввело в заблуждение необоснованным основанием полагать законность выбытия части площадей автостоянки в размере 13,6 кв.м (7144,80 – 7131,20).

ТСЖ «Городок» осуществлено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением установленного законом порядка (норм действующего законодательства) при разрешении следующих вопросов:

- нарушен порядок распределения доходов от размещения свободных денежных средств в пропорции: 57,65 % – доля собственников автостоянки, 42,35% – доля собственников всех жилых помещений;

- собственниками многоквартирного дома разрешен вопрос о распределении доходов от аренды не принадлежащего им имущества – пристройки, являющейся частью автостоянки, право разрешения которого принадлежит исключительно собственникам автостоянки;

- собственниками многоквартирного дома разрешен вопрос о сдаче в аренду не принадлежащего им имущества – трех дополнительных машиномест, сверх предусмотренных проектом автостоянки и зарегистрированным правом 175 машиномест;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом внутридомовую инженерную систему пожаротушения, содержание которой согласно ст. 39 ЖК РФ является обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, определяемой долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого собственника;

- принятие к расчету 178 голосов собственников машиномест в автостоянке при фактическом наличии 175 машиномест;

- принятие к расчету площади автостоянки в размере 7131,2 кв.м, при фактическом наличии 7144,80 кв.м.

Таким образом, указанные в принятом общим собранием участников и оформленным уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания №, решения являются недействительными, а именно ничтожными, поскольку эти решения нарушают нормы действующего гражданского и жилищного законодательства, так как принятие таких решений либо не входит в компетенцию общего собрания участников гражданско-правового сообщества, либо нарушает порядок определения голосующих долей в автостоянке, как следствие неверных сведений о количестве машиномест и площади автостоянки.

Истец Фомин В.М. и его представитель – Сергеева К.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали. Пояснили, что доходы от сдачи в аренду пристройка к автостоянке и машиномест являются движимым имуществом, вопрос о распределении доходами может решаться только единогласно долевыми собственниками автопарковки в соответствии со ст. 246 и ст. 248 ГК РФ. Организация дополнительных машиномест, не предусмотренных проектом, влечет создание небезопасных условий использования парковки. Система пожаротушения обслуживает не только автопарковку но и иные нежилые помещения - кладовые, и является общедомовым имуществом. Основания для возложения расходов на противопожарную систему только на собственников парковки незаконно. Общедомовое имущество подлежит содержанию всеми собственниками помещений пропорционально доле в собственности.

Представитель ответчика - ТСЖ «Городок» Якубовская А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что жилой дом и автопарковка - это единый объект, у него единый расчетный счет. Все денежные средства поступают на единый счет. Как ими распоряжаться, решают сами собственники. ТСЖ не распоряжается этими денежными средствами. При сдаче дома в эксплуатацию застройщик построил на три парковочным места больше, что подтверждается инвестиционными договорами. Не все собственники парковки зарегистрировали свои права в Росреестре. В ГЖИ стоит на учете 178 парковочных мест. Модули системы пожаротушения ставятся только в парковке, а не в самом доме. Для собственников дома и парковки с 2006 г. всегда проводится единое собрание.

Также представитель ответчика ТСЖ «Городок» поддержала доводы письменных возражений, согласно которым вопрос распределения доходов от полученной прибыли от использования общего имущества с учетом положений ст. 247, 248 ГК РФ, ст. 36, 44, 135, 162 ЖК РФ, устава ТСЖ, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом доходы от аренды пристройки к подземной автостоянки идут на содержание общедомового имущества только в части, касающейся подземной парковки. ТСЖ «Городок» ведет раздельный учет как расходов жилой и нежилой части здания, так и для доходов. При составлении сметы обязательно учитывается фактическая ситуация, относимость тех или иных расходов к дому/парковке. Любой собственник, в том числе, истец, вправе перед проведением собрания и в ходе его проведения ознакомиться со сметой доходов и расходов, задать соответствующие вопросы и голосовать, сформировав свое мнение по соответствующим пунктам повестки собрания.

Свободные денежные средства появились у собственников в результате суда, выигранного в связи с некачественным строительством дома (Советский районный суд г. Новосибирска, дела №, 2-51/2014, 2-81/2014, 2-1926/2014). Данные денежные средства лежат на расчетном счете до момента их постепенного расходования в порядке последовательного устранения недостатков. Доходы – это проценты на вклад. Пропорция распределения рассчитана исходя из пропорции основных денежных средств: сколько взыскано на устранение недостатков по жилой части дома, а сколько по парковке.

Система пожаротушения является обязательным элементом только в многоэтажных домах высотой больше 28 м (п. 3 Требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 01.09.2021 №, приложение N 1). Высота <адрес> составляет 12 м. При этом подземные автостоянки должны быть оборудованы системой пожаротушения в обязательном порядке (п. 6.2.24. «СП 113.13330.2023. Свод правил. Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99*», утв. приказом Минстроя России от 05.10.2023 №/пр). С учетом данного обстоятельства, а также учитывая, что подземная автостоянка представляет собой отдельное нежилое помещение с отдельным кадастровым номером, на оспариваемом собрании было принято решение о возложении обязанности по несению вышеуказанных расходов на собственников данного нежилого помещения.

Первоначально собственников парковочных мест было 175, однако, уже в ходе строительства застройщик организовал и продал три дополнительных места, в нумерации мест они были указаны со звездочкой. В связи с этим при голосовании учитываются голоса 178 собственников. При этом в настоящее время не все собственники зарегистрировали свое право собственности в Росреестре, поэтому при проведении собраний их голоса принимаются на основании инвестиционных договоров, актов и иных правоустанавливающих документов. В частности, это собственники мест 23, 42, 72, 10.

На основании вышеизложенного представитель ТСЖ «Городок» просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Удовлетворение искового заявления в конечном счете приведет к ухудшению положения собственников автостоянки. Площадь жилой части дома составляет 5 248,6 кв.м., площадь парковки – 7 144,8 кв.м. Фактически больше половины расходов на содержание общего имущества должна падать на собственников автостоянки. Кроме того, собственники парковки несли бы серьезные затраты на отопление объекта, соразмерно площади своего нежилого помещения. После окончания строительсва дома и сдачи его в эксплуатацию проводились собрания собственников помещений, на которых принимались решения, призванные устранить данную несправедливость. Поэтому подавляющая часть расходов на содержание общего имущества дома возлагается на собственников помещений жилой части. При этом в целях частичной компенсации данных расходов часть доходов, поступающих от аренды пристройки, направляются на корректировку тарифа как собственников автостоянки, так и собственников жилых помещений. В случае признания недействительным решения об установлении тарифы, размер тарифов для собственников автопарковки увеличится.

ТСЖ «Городок» не принимало решения о создании дополнительных трех машиномест. Собственники всех 178 мест получили право на данные места по инвестиционным договорам. В проектной документации было предусмотрено создание 178 машиномест. Истцом пропущен срок исковой давности для обжалования решений общего собрания от 02.08.2006 г. (т.3, л.д. 124-133).

Ответчики Андерсон Ю.А., Зернов П.Ю., Конобеева Н.Д., Ятченко А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), решение собрания недействительно по основаниям, установленным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение)

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (п. 1).

Статьей 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (п. 1).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда (п. 2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (п. 3).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1).

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (ч. 1.1).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе:

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3, ч. 2);

- принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 Кодекса (п. 3.5 ч. 2);

- принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1. ч. 2);

- другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5, ч. 2).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Из статьи 48 ЖК РФ следует, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч. 1).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3).

С силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса (п. 2).

Согласно ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу п. 1 ст. 259.1 ГК РФ, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Статьей 259.3 ГК РФ предусмотрено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, данным Кодексом или законом (п. 1).

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено данным Кодексом или законом (п. 2).

Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество (п. 3).

Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей (п. 4).

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (п. 5).

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее Правила № 491).

Согласно Правилам № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7).

В силу п. 28 Правил №, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом установлено следующее.

Согласно техническому паспорту строения, жилой дом с автостоянкой являются единым объектом (т.3, л.д. 107-112).

Из выписки из ЕГРН от 22.03.2024 следует, что нежилое помещение – подземная автостоянка на 175 легковых автомобилей, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет площадь 7144,80 кв.м. Истец является собственником указанного помещения на праве общей долевой собственности, доля в праве – 3/175, дата регистрации права – 01.03.2008 (т. 1 л.д. 7-34).

Согласно протоколу от 10.12.2023 внеочередного общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного в очно-заочной форме с 09 ч 00 мин 25.11.2023 по 22 ч 00 мин 09.12.2023, на собрании рассматривались следующие вопросы повестки дня:

Выборы председателем собрания Андерсона Ю.А., секретарем собрания Конобеевой Н.Д., счетной комиссией собрания Зернова П.Ю., Ятченко А.В., с правом подписания ими протоколов собрания;

Утверждение тарифа на содержание общедомового имущества на 2024 г. в размере 28 руб./кв.м для дома, согласно смете и перечню работ и услуг;

Утверждение тарифа на 2024 г. на содержание парковки в размере 30,50 руб./кв.м (1 220 руб./машиноместо), согласно смете и перечню работ и услуг;

Довыборы членов правления: Комарова К.П., Иванниковой О.А.;

Утверждение замены тепловой завесы на въезде в парковку в связи с выходом старой из строя на сумму 87 000 руб. за счет накоплений собственников;

Утверждение закупки и замены модулей системы пожаротушения парковки (закончен срок эксплуатации согласно паспорту прибора) за счет целевого сбора собственников из расчета 5 670 руб./машиноместо, поскольку невыполнение данных работ повлечет за собой невозможность эксплуатации парковки и ее закрытие;

Установить, что при проведении общего собрания путем заочного голосования (опросным путем), решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, оформленные в письменной форме, передаются инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в следующем порядке. В помещении парковки <адрес> расположен пункт охраны, в котором установлен отдельный стол с ящиком для голосования с надписью «ТСЖ «Городок». Данный ящик закрывается на ключ, хранящийся в сейфе ТСЖ. Перед проведением голосования ключ передается инициатору собрания. Опускание решений в вышеуказанный ящик в период голосования является надлежащей передачей решений инициатору собрания. После окончания голосования инициатор с помощью ключа открывает ящик для голосования и извлекает находящиеся там решения и передает их счетной комиссии для подсчета голосов. Решения также могут быть переданы инициатору/одному из инициаторов собрания лично, либо, если инициатором является правление ТСЖ, то в офисе ТСЖ одному из членов правления;

Утверждение местом хранения листов голосования и протоколов собрания офис ТСЖ «Городок».

В протоколе указано следующее.

Инициаторами созыва общего собрания являются правление ТСЖ «Городок»: Андерсон Ю.А., Зернов П.Ю., Конобеева Н.Д., Ятченко А.В. За 1 голос при голосовании принимается 1 кв.м площади, находящейся в собственности. Общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – 12393,40 кв.м, что составляет 100 % голосов собственников помещений. В голосовании приняли участие собственники жилых и нежилых помещений, обладающие площадью 8899,95 кв. м, что составляет 71,81 % голосов всех собственников помещений. Собрание признано правомочным для принятая решений по вопросам повестки дня. Для определения результатов голосования по вопросам повестки дня № 1-8 за 100 % принимаются голоса собственников принявших участие в голосовании.

По результатам голосования были приняты решения по всем вопросам повестки, голоса собственников распределились следующим образом:

- по вопросу №: за 86,5499 (97,25 %), против 122,48 (1,38 %), воздержались 40,83 (0,46 %);

- по вопросу №: за 6671,75 (74,96 %), против 676,76 (7,60 %), воздержались 1184,00 (13,30 %);

- по вопросу №: за 6980,82 (78,44 %), против 1656,62 (18,61 %), воздержались 262,51 (2,95 %);

- по вопросу №: за 7908,04 (88,85 %), против 40,83 (0,46 %), воздержались 910,26 (10,24 %);

- по вопросу №: за 8196,08 (92,09 %), против 278,05 (3,12 %), воздержались 303,34 (3,41 %);

- по вопросу №: за 7887,01 (88,62 %), против 767,98 (8,63 %), воздержались 204,14 (2,29 %);

- по вопросу №: за 8256,28 (92,77 %), против 81,65 (0,92 %), воздержались 439,54 (4,94 %);

- по вопросу №: за 8481,66 (95,30 %), против 0,00 (0,00 %), воздержались 40,83 (0,46 %).

К указанному протоколу приложены следующие документы:

- акт от 13.11.2023 о размещении сообщения о проведении внеочередного общего собрания №;

- сообщение от 13.11.2023 о проведении внеочередного общего собрания №;

- список присутствующих на внеочередном общем собрании № (в очной форме);

- реестр собственников помещений;

- протокол счетной комиссии от 10.12.2023 по итогам проведения внеочередного общего собрания № (в очно-заочной форме);

- акт от 12.12.2023 о размещении уведомления о результатах проведения внеочередного общего собрания №;

- уведомление о результатах проведения внеочередного общего собрания № (в очно-заочной форме с 09 ч 00 мин 25.11.2023 по 22 ч 00 мин 09.12.2023);

- смета доходов и расходов на 2024 г.;

- перечень работ и услуг по содержанию общего имущества и имущества гаража-стоянки, утвержденный на 2024 г. общим собранием №;

- решения собственников помещений (бюллетени), из которых следует, что в голосовании принимали участие собственники и жилых, и нежилых помещений.

Протокол подписан председателем собрания Андерсоном Ю.А., секретарем собрания Конобеевой Н.Д., счетной комиссией собрания в лице Зернова П.Ю. и Ятченко А.В. (т. 1 л.д. 61-257).

Из протокола счетной комиссии от 10.12.2023 по итогам проведения внеочередного общего собрания № (в очно-заочной форме) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> следует, что по ряду вопросов часть собственников не выразила в бюллетенях свое мнение; четыре бюллетеня были сданы собственниками после окончания сроков проведения собрания (после 22 часов 09.12.2023), к подсчету голосов не принимались (т. 1 л.д. 73-76).

Из сметы доходов и расходов на 2024 г. следует, что площадь дома составляет 5248, 6 кв.м., площадь гаража 7144, 8 кв. м. (178 машиномест) план доходов распределен следующим образом:

- доходы от размещения свободных денежных средств: дом – 0,7 долей, гараж – 0,3 долей;

- доходы от аренды пристройки: дом – 0,5 долей, гараж – 0,5 долей;

- доходы от аренды парковочных мест: дом – 0 долей, гараж – 1 доля (т. 1 л.д. 82).

Согласно представленным документам на общем собрании вопрос о заключении договоров аренды, о сдаче помещений в аренду не решался.

Договоры аренды были заключены в 2023 г. Так, 01.04.2023 был заключен договор аренды нежилого помещения № между ТСЖ «Городок» и ООО «Сибизолстрой» в отношении нежилого помещения, площадью 98,9 кв.м., по адрес: <адрес> (л.д. 10-20). 01.09.2023 были заключены договоры аренды № и № машиномест в подземной автопарковки по <адрес> между ТСЖ «Городок» и ИП Зерновой Т.А. (т.3, л.д. 21-36).

Согласно справке председателя правления ТСЖ «Городок» от 20.02.2025, по решению собрания собственников в 2008 г. на отметке -3 м на месте бывшей вентиляции были организованы 2 парковочным места (между машиноместами 10* и 11). (т.3, л.д. 37).

К подсчету были приняты следующие решения собственников нежилого помещения автопарковки (бюллетени): Кузневова И.И., Шарафутдинов В.В., Ятченко А.В., Фельбуш В.И., Першин С.А., Магакелян О.А., Коноб... (т.1, л.д. 92-214).

В соответствии со списком инвесторов автостоянки по <адрес> по состоянию на 20.09.2006 имеется информация о 176 парковочных местах: 1-175, 175* (т. 2 л.д. 10 оборот - 11).

Согласно реестру собственников ТСЖ «Городок» для собрания №, имеется информация о 178 парковочных местах (1-175, 175*, 83*, 10*), общей площадью 7144,80 кв.м, площадью 40,8274286 кв.м каждое. Ряд лиц, перечисленных в списке, не зарегистрировали право собственности на парковочное место, а именно: № – Бахарев Н.К., № – Сидоров А.В., № – Золотухин Ю.Н., № – Зайцева И.Н., №, 78 – Чухрова Е.Ю., № – Пармон В.Н. (т. 2 л.д. 30-33).

ТСЖ «Городок» в материалы дела представлены следующие правоустанавливающие документы:

- в отношении машиноместа № – договор об инвестиционной деятельности № от 21.10.2004 между УКС СО РАН и Золотухиным Ю.Н. (акт передачи законченного строительства в собственность от 12.08.2008);

- в отношении машиноместа № – договор об инвестиционной деятельности № от 27.12.2004 между УКС СО РАН и Сидоровым А.В. (акт передачи законченного строительства в собственность от 07.06.2006);

- в отношении машиноместа № – договор об инвестиционной деятельности № от 27.12.2004 между УКС СО РАН и Бахаревым Н.К. (акт передачи законченного строительства в собственность от 05.06.2007);

- в отношении машиноместа № – договор об инвестировании строительства подземных гаражей № от 18.01.2001 между ООО «Кору Академ» и Зайцевой И.Н.;

- в отношении машиноместа № – соглашение от 15.08.2006 между Алексеевым А.С. и Чухровой Е.Ю. о передаче Чухровой Е.Ю. полномочий по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 4-10).

В материалы дела представлен технический паспорт домовладения (объекта) от 17.12.2005 на жилой дом по адресу: <адрес>. Согласно разделу 2 технического паспорта здания (строения) от 17.12.2004 на вышеуказанный жилой дом, общая площадь квартир (помещений) составляет 4244,60 кв.м, площадь нежилых помещений – 8565,70 кв.м. В соответствии с разделом 5 паспорта, площадь гаражей составляет 7144,80 кв.м. (т. 2 л.д. 36-92).

Истцом дополнительно представлены копии плана 1 этажа, отм.-3,00, отм.-6,00 строения литер IX и экспликации к ним с отметками и пояснениями (т. 2 л.д. 93-98).

На основании анализа бюллетеней по вопросу № и № об утверждении тарифов на основании сметы, «за» проголосовало меньше половины долевых собственников автопарковки.

Закон не содержит запрета на проведение единого собрания собственников помещений в многоквартирном доме и долевых собственников нежилого помещения. Между тем, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не наделено полномочиями по решению вопросов относящихся к осуществлению правомочий собственников нежилого помещения.

В подтверждение того, что собственники помещений ранее приняли решение аналогичным образом решать вопрос о распределении доходов от аренды, ТСЖ «Городок» представлены протоколы общего собрания ТСЖ «Городок» от 02.08.2006, от 14.03.2009 (т.3, л.д. 3-9).

Однако, ранее принятые решения не влияют на действительность последующих решений общих собраний.

Вопросы пользования и распоряжения общедолевым недвижимым имуществом решаются в соответствии со ст. 259.3 ГК РФ – большинством голосов всех долевых собственников (а не только присутствующих на собрании). Вопросы пользования и распоряжения движимым имуществом, находящемся в общей долевой собственности решаются в соответствии со с ст. 246 и ст. 248 ГК РФ – единогласно.

Пристрой к автопарковке, территория дополнительно образованных парковочных мест входят в состав автопарковки, которая находятся в долевой собственности, и не является общедомовым имуществом.

Решения относительно этой части имущества могут принимать только долевые собственники парковки.

Судом установлено, что фактически на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о порядке распоряжения доходами от аренды части автопарковки. Такое решение принято путем утверждения сметы, в основу которой положено распределение прибыли от сдачи в аренду помещений.

Ни ТСЖ, ни общее собрание собственников помещений в МКД не уполномочены решать вопросы распределения данной прибыли. В случае вычленения голосов только собственников автопарковки, кворум (100%) для принятия такого решения отсутствовал.

Таким образом, решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от 10.12.2023 является недействительным в следующей части:

- об утверждении тарифа на содержание общедомового имущества на 2024 год для дома согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

- об утверждении тарифа на 2024 содержание парковки согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

Инициаторами собрания были Андерсон Ю.А., Зернов П.Ю., Конобеева Н.Д., Ятченко А.В. Следовательно, надлежащими ответчиками по данному требованию являются указанные лица.

Вопреки доводам иска, оспариваемым собранием не принималось решение о закреплении факта наличия 178 машиномест в автопарковке. С учетом, представленных инвестиционных договоров, договоров аренды, в автопарковке машиномест больше, чем отражено в ЕГРН.

Также на оспариваемом собрании вопрос о сдаче части помещения в аренду не решался, договоры аренды были заключены ранее, чем состоялось решение общего собрания.

Система пожаротушения является общедомовым имуществом. В компетенцию общего собрания собственников помещений МКД входит вопрос о распределении расходов на общедомовое имущество. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья. Решение в данной части является обязательным для всех собственников. Оснований признавать решение в указанной части недействительным не имеется.

В смете и в протоколе площадь автопарковки указана - 7 144, 8 кв. м.

Таким образом, в остальной части исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Фомина В. М. (паспорт <данные изъяты>) к Андерсону Ю. А. (паспорт <данные изъяты>), Зернову П. Ю. (паспорт <данные изъяты>), Конобеевой Н. Д. (паспорт <данные изъяты>), Ятченко А. В. (паспорт: <данные изъяты>) - удовлетворить частично.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от 10.12.2023:

- об утверждении тарифа на содержание общедомового имущества на 2024 год для дома согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

- об утверждении тарифа на 2024 содержание парковки согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в срок один месяц с даты изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Яроцкая Н.С.

Мотивированное решение изготовлено 05.05.2025.