Копбаев Сербай Нургазанович

Дело № 2-1810/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 31 июля 2018 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретарях Севостьяновой О.В., Салей М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудрявцевой Ольги Васильевны к Сейбелю Якову Артуровичу о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Кудрявцева О.В. обратилась в Куйбышевский районный суд города Омска к Сейбелю Я.А. с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа, по условиям которого он (займодавец) передал Сейбелю Я.А. (заемщик) 5 000 000 рублей, а заемщик обязался возвратить займодавцу указанную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ, уплатить проценты на сумму займа в размере 4,5% в месяц ежемесячно до дня фактического возврата суммы займа (п. 1.1., 1.2, 3.1 Договора). Пунктом 2.1 Договора, рукописной записью заемщика в конце договора займа, а также справкой в получении денег по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден факт передачи денежных средств. В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату займа в срок заемщик предоставляет в залог имущество: теплую стоянку площадью 1095,50 кв.м., кадастровый № и земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Факт предоставления вышеуказанного имущества в залог подтверждается договором залога от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Росреестра по <адрес>, где также указано, что заемщик получил денежные средства в размере 5 000 000 рублей. Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о залоге, согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения обязательств Сейбель Я.А. перед Кудрявцевой О.В. в соответствии с условиями договора займа, от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель передает залогодержателю в залог вышеуказанное недвижимое имущество, предмет залога оценивается в 6 000 000 рублей. Имеются основания для досрочного прекращения настоящего Договора в одностороннем порядке и взыскании с ответчика долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ размере 5 000 000 рублей, так как ответчиком существенно нарушены условия Договора, а именно: не выплачены п...

...роценты на займ более 3-х раз подряд. Проценты уплачены лишь за первый месяц (за сентябрь до ДД.ММ.ГГГГ) в размере 125000 рублей, хотя должен был внести 225000 рублей (5000000х 4,5%). Задолженность по процентам на сумму займа за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (более 3-х раз подряд) составляет 1 225 000 рублей (225000 х 5 месяцев + 100000 рублей (225000-125000). В рамках уточненных требований просила взыскать с ответчика основной долг в размере 5 000 000 рублей, проценты за пользование займом с учетом выплаченных процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ- 2 125 000 рублей, неустойку за несвоевременный возврат суммы займа и несвоевременную выплату процентов на сумму займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом снижения- в размере 500000 рублей, всего 7625000 рублей; судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 40825 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество – теплую стоянку площадью 1095,50 кв.м., кадастровый №. и земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Истец Кудрявцева О.В. в судебном заседании не участвовала, извещена надлежащим образом.

Представитель истицы по доверенности Фадин С. В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Не согласился с результатами проведенной экспертизы, что отразил в письменном ходатайстве, где заявил также о подложности доказательства, просил назначить повторную экспертизу.

Ответчик Сейбель Я.А. в судебном заседании не участвовал, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности Дорошенко С.В. исковые требования признал частично. Пояснил, что денежные средства ответчиком были получены в размере 500 000 рублей, подписал все документы о получении полной суммы займа, так как такое было условие, договор не был бы принят на регистрацию. По поводу обращения взыскания возражал, поскольку сумма была получена не в полном объеме. Просил снизить размер неустойки.

Третьи лица Копбаев С.Н., Крикунов И. И., Сейбель Е. С., представители третьих лиц Бюро судебно-медицинской экспертизы, ООО «ЭОС Финанс ГМБХ», ПАО «Межрегиональный коммерческий банк Развития связи и информатики» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель третьего лица ТСЖ "На Жукова" по доверенности Кисина Е.И. разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО9 пояснила, что в экспертном заключении имеются опечатки, которые на существо не влияют. Анализ рынка политических ситуаций это обязательный пункт при оценке рыночной стоимости, для понимания рыночной ситуации был приведен политический рынок. Сведения взяты из открытых источников. Был проведен осмотр, после чего сравнительным подходом была определена рыночная стоимость земельного участка. Выбирали на дату оценки аналоги, проводили корректировку, согласование, аналоги были приведены согласно месту положения, коммуникациям, никакими иными цифрами не апеллировали. В заключении есть ссылки и скрины с сайта, даты указаны опубликования предложения. Сначала оценивали земельный участок, потом строение с учетом земельного участка. Вместе с землей стоимость объекта составит 13 794 000 рублей. Аналоги взяты под производственные нужды. Эксперт является лицом, обладающим специальными познаниями. То, что квалификационный аттестат не предоставлен, не имеет значения, есть соответствующее образование, которое позволяет производить оценку, является действующим членом, о чем можно ознакомиться на сайте СРО.

Допрошенный судебном заседании свидетель ФИО10 суду пояснил, что ему предложили инвестировать денежные средства в займ под залог недвижимости Сейбелю Я.А. Приехали к нему на базу в старый Кировск, он в офисе показал все документы, кадастровые паспорта, осмотрели базу. Свидетелю предложили заработать 450 000 рублей за 2 месяца, он знал, что у тещи ФИО11 имеются деньги, она предприниматель. Не оформил на жену, так как были в разводе, пришлось оформить на родную сестру. Составили договор через МФЦ, Сейбель Я.А. был со своей сестрой, он сказал, что деньги нужны для открытия бизнеса, но не может взять у банка, так как у него проблемы с налоговой. Он до этого слышал о Сейбеле Я.А. и сомнений в его платежеспособности не возникло. Кудрявцева в МФЦ передала деньги 5 млн. руб., имеется видео. Залог не был обременен.

Выслушав представителя истца, ответчика, заслушав эксперта, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:

Статьи 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статьей 808 ГК РФ предусмотрено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор займа, в соответствии с которым ответчик получил от истца денежные средства в сумме 5 000 000 рублей, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в справке о получении денег по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, а также в договорах займа и залога.

Заем был предоставлен заемщику сроком на 1 год. ДД.ММ.ГГГГ сумма займа должна быть возвращена, в этот же день должны быть завершены выплаты процентов на сумму займа (п.3.1.). Проценты на сумму займа установлены в размере 4,5 % в месяц и подлежат выплате заемщиком займодавцу ежемесячно до дня фактического возврата суммы займа (п.1.2).

В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств ответчик предоставил в залог имущество - теплую стоянку площадью 1095,50 кв.м., кадастровый №. и земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> (п.2.4.).

В случае несвоевременного и/или не в полном объеме возврате суммы займа и ежемесячных процентов на сумму займа заемщик в бесспорном порядке выплачивает займодавцу неустойку из расчета 1% от невыплаченной и/или несвоевременно выплаченной суммы займа за каждый день просрочки, до полного исполнения принятых на себя обязательств (5.1, 5.2.).

Согласно п.7.1. займодавец вправе потребовать досрочно возврата займа, в том числе путем обращения взыскания на залог в случаях отсутствия у заемщика денежных средств для погашения ежемесячных процентов на займ за 5 рабочих дней до даты очередной выплаты процентов и (или) отсутствия перспективы их поступления; просрочки заемщиком исполнения обязательств по уплате процентов на займ более трех раз подряд, ухудшения финансового состояния заемщика, по мнению займодавца.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор залога недвижимого имущества: теплой стоянки площадью 1095,50 кв.м., кадастровый №. и земельного участка из категории земли населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа ответчиком, обратился в суд с настоящим иском.

Учитывая, что истцом доказан факт заключения договора займа и передачи ответчику денежных средств, указанных в договоре займа, а ответчиком не представлено доказательств исполнения взятых на себя обязательств в полном объеме, суд находит доказанным факт наличия задолженности ответчика перед истцом по договору займа.

Доводы представителя ответчика о том, что сумма займа была получена ответчиком не полном объеме, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Нормы ст. 810 ГК РФ закрепляют обязанность заемщика возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Ответчик исполнял договор займа первый месяц (за сентябрь до ДД.ММ.ГГГГ) в размере 125000 рублей, более условия договора ответчиком не исполнялись.

Согласно расчету истца размер задолженности по договору займа составляет 7625000 рублей, из которых 5000000 рублей- основной долг, 2125000 рублей- проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 500000 рублей– неустойка с учетом снижения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Суд принимает указанный расчет истца по кредитному договору и полагает, что он является правильным, поскольку не противоречит закону и составлен в соответствии с положениями кредитного договора. Ответчиком данный расчет не оспорен и не опровергнут, своего расчета по сумме долга ответчик суду не представил, оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, поскольку доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного ответчиком кредитного обязательства суду не представлено.

В обеспечение исполнения договора займа денежных средств, сторонами дополнительно был заключен ДД.ММ.ГГГГ договор залога объектов недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, а именно: теплой стоянки площадью 1095,50 кв.м., кадастровый №. и земельного участка из категории земли населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Исковые требования об обращении взыскания на заложено имущество подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями, установленными законом. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге применяются, если иное не установлено законом об ипотеке (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, то в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков и другое.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее ФЗ об ипотеке) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По правилам ст. 54 названного закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального Закона.

Ст. 348 ГК РФ в качестве основания для взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя указано неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что указанные выше условия, препятствующие обращению взыскания на заложенное имущество, отсутствуют.

В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

По соглашению сторон предмет залога оценен в 6 000 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза по определению стоимости имущества, производство которой поручено ООО «СтройТехЭксперт». На разрешение экспертов поставлен вопрос об определении рыночной стоимости теплой стоянки площадью 1095,50 кв.м., кадастровый №, земельный участок площадью 2854 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ООО «СтройТехЭксперт» №.СЭ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость оцениваемых нежилых помещений на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет: нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 1095,50 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – 12 093 000 рублей; земельного участка площадью 2854 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – 1 701 000 рублей.

Суд не находит оснований для исключения указанного экспертного заключения из числа доказательств по ходатайству представителя истца.

По мнению суда, названное заключение отвечает требованиям объективности, полноты, всесторонности, относимости, достоверности, допустимости.

Заключение не содержит каких-либо существенных недостатков, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Технические опечатки, допущенные в заключении эксперта, не оказали влияния на существо и содержание проведенного исследования и выводов эксперта.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в соответствующей области, что подтверждено необходимыми квалификационными документами. Эксперт самостоятелен в выборе методов и методик исследования. Примененная экспертом методика научно обоснованна.

Представленный в материалы дела отзыв на экспертное заключение не опровергает установленных судебной экспертизой обстоятельств.

Экспертом не допущены ошибки, которые бы позволяли сделать вывод, что определенная в отчете величина рыночной стоимости объекта оценки не является достоверной, оценщиком не нарушены требования ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в РФ". Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, экспертом сделаны выводы по поставленным вопросам, обоснован выбор сравнительного подхода при определении стоимости имущества, соответствует требованиям процессуального законодательства и является достоверным доказательством по делу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления рыночной стоимости заложенного имущества в соответствии с результатами судебной экспертизы, которые в целом согласуются с выводами, указанными в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», представленном стороной ответчика.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Судом установлено, что залоговая стоимость объекта недвижимости- 6000000 руб. не отражает рыночную стоимость имущества.

Определяя начальную продажную стоимость недвижимого имущества, суд принимает за основу заключение ООО «СтройТехЭксперт» №.СЭ от ДД.ММ.ГГГГ, и устанавливает в соответствии с ч. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальную продажную стоимость заложенного имущества:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, площадью 1095,50 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – 9674400 рублей (12093000 x 80%);

- земельного участка площадью 2854 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – 13680800 (1701000 рублей x 80%);

По правилам ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 40 825 рублей.

Государственная пошлина, не оплаченная истцом при увеличении размера исковых требований, в размере 5 500 рублей, на основании положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 10 пункта 1 статьи 333.20 Налогового Кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с Сейбеля Якова Артуровича в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кудрявцевой Ольги Васильевны удовлетворить.

Взыскать с Сейбеля Якова Артуровича в пользу Кудрявцевой Ольги Васильевны задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 625 000 рублей, из которой 5 000 000 рублей– основной долг, 2 125 000– проценты за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 500000 рублей– неустойка.

Обратить взыскание на заложенное имущество – теплую стоянку площадью 1 095,50 кв.м., кадастровый № и земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 2854 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость объекта недвижимости для реализации с публичных торгов в сумме 11 035 200 рублей.

Взыскать с Сейбеля Якова Артуровича в пользу Кудрявцевой Ольги Васильевны расходы по уплате госпошлины в размере 40 825 рублей.

Взыскать с Сейбеля Якова Артуровича в доход местного бюджета госпошлину в размере 5 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья М.Н. Овчаренко