Корякина Анна Георгиевна

Судья: Малород М.Н. Дело №2-1479/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 ноября 2012 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Малород М.Н.

при секретаре Гладковой М.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Капендюхина Д.А. к Корякиной А.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств и судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Капендюхин Д.А. обратился в суд с настоящим иском и указал в его обоснование следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Корякиной А.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке расположен жилой дом, площадью 99,2 кв.м.

Согласно п.3.1 договора истец передал ответчику денежную сумму в размере ........... руб.

При визуальном осмотре участка и дома истцом обнаружено несоответствие произведенных перепланировок и переустройств, техническому паспорту дома. В частности произведена перепланировка второго этажа и подвала с изменением площадей и назначения помещений. Данный факт подтверждается копией технического паспорта, который был передан истцу после подписания предварительного договора купли-продажи.

Кроме того, владельцы смежного земельного участка занимаются разведением собак. Такое соседство с питомником ответчик также скрыл от истца при заключении предварительного договора купли-продажи. Это обстоятельство не позволит в дальнейшем обеспечить спокойное и нор...

Показать ещё

...мальное проживание истца.

При устной беседе истец сообщил ответчику о нежелании приобретать земельный участок и дом, а также об отказе заключать договор купли-продажи, и предложил возвратить переданную ранее денежную сумму в размере ........... руб. Однако ответчик задаток возвращать отказалась.

По мнению истца, наличие не узаконенной перепланировки дома и питомника для собак на территории соседнего участка являются уважительными причинами утраты намерения истца приобрести земельный участок. Истец считает, что ответчик преднамеренно ввела его в заблуждение. В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 381, 416, 460 ГК РФ, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика ........... руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме ........... руб.

В судебном заседании истец Капендюхин Д.А. и его представитель по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Илларионова А.Ю. полностью поддержали заявленный иск и настаивали на его удовлетворении.

Ответчик Корякина А.Г., а также ее представитель Корякин С.И., допущенный к участию в деле в качестве представителя в судебном заседании по ходатайству ответчика, иск не признали полностью. Настаивали на том, что те ........... руб., которые просит взыскать истец, являются ничем иным как задатком, имеющим функцию штрафной санкции и гарантии исполнения сторонами своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости, что прямо следует из условий предварительного договора купли-продажи. Т.к., в данном случае основная сделка купли-продажи земельного участка с домом не была заключена по вине самого истца, то соответственно указанная сумма должна остаться у ответчика за минусом ........... руб., которые ответчик по квитанции заплатил агентству недвижимости при посредничестве которого заключался предварительный договор.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные каждой из сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска Капендюхина Д.А. по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Корякиной А.Г. и Капендюхиным Д.А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 610,1 кв.м, с расположенным на нем жилым домом, площадью 99,2 кв.м, в том числе, жилой 53,9 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>.

Указанным договором определено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2 Договора также определено, что срок заключения основного договора может быть изменен по взаимному согласию сторон после изучения технического дела на объект в МУПТИ и ОН, выезда техника на объект, первичной экспертизы документов в УФРС по <адрес>. Изменение срока подписания основанного договора оформляется сторонами письменно.

Согласно п.3 договора – окончательная цена объекта продажи определена сторонами в размере ........... руб.

Согласно п.2.1.1 договора продавец принял на себя обязательства не отчуждать объект другим лицам, а также не совершать иные сделки в отношении указанного объекта, в том числе: сдачу в наем, в аренду, передачу под залог, не осуществлять регистрацию каких-либо лиц в указанном объекте.

В соответствие требованиям п.3.1 договора в доказательство своего намерения заключить основной договор и в счет оплаты за объект покупатель Капендюхин Д.А. передал продавцу Корякиной А.Г. денежную сумму в размере ........... руб. (л.д.5-6 – копия предварительного договора купли-продажи).

Факт передачи истцом ответчику денежных средств в сумме ........... руб. в день подписания данного договора подтверждается письменной распиской, выданной ответчиком истцу, и ответчиком не оспаривается (л.д.6об.).

Также судом установлено, что в указанный в предварительном договоре срок, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между истцом и ответчиком, заключен не был. Ни одна из сторон с требованием о понуждении к заключению указанной сделки в суд не обращалась.

В ходе рассмотрения дела обе стороны пояснили, что ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложений заключить основной договор. Наоборот истец предлагал ответчику до ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть предварительный договор. Данное обстоятельство ответная сторона не отрицала.

Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик Корякина А.Г. заключила договор купли-продажи того же объекта с другим лицом и в настоящее время в Управление Росреестра по <адрес> сданы документы на регистрацию перехода права собственности от Корякиной А.Г. к новому покупателю.

С учетом того, что к моменту обращения истца в суд, срок заключения основного договора истек, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, более того, объект недвижимости ответчиком продан уже другому лицу, то, следовательно, предварительная договоренность утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Соответственно оснований для удовлетворения требований истца о расторжении вышеуказанного предварительного договора, не имеется.

Между тем, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию ........... руб.

Возражая против взыскания ........... руб. в пользу истца ответчик настаивает на том, что указанная сумма является суммой задатка в обеспечение исполнения условий предварительного договора и мерой ответственности покупателя, по вине которого основная сделка не состоялась. Поэтому она должна остаться у ответчика.

Однако, суд не может согласиться с такой позицией ответчика.

Как уже было указано выше в силу требований п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Как следует из положений ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п.. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая выше установленные в судебном заседании обстоятельства, вышеуказанные положения закона, а также, принимая во внимание то, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо денежных обязательств сторон, которые обеспечиваются задатком, не содержит, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в сумме ........... руб., переданные истцом ответчику по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом, задатком не являются, а являются авансом.

Суд еще раз обращает внимание, что задатком может считаться денежная сумма, уплаченная в доказательство заключения договора, то есть договор задатка заключается вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности по передаче имущества.

Таких доказательств ответной стороной не представлено, в связи с чем, их доводы о том, что сумма в размере ........... руб. является задатком, суд не принимает во внимание. При этом следует учитывать, что, в самом договоре ни слова не говорится о задатке.

Из представленного в суд предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в соответствии с пунктом 1.3 данного договора цена основного договора составляет ........... руб.

В разделе 3 предварительного договора стороны договорились, что в день его подписания покупатель передает продавцу ........... руб., остальную денежную сумму в размере ........... руб. обязуется передать в день заключения основного договора (п.п.3.1, 3.2).

При этом, из пунктов 4.1 и 4.2 предварительного договора следует, что стороны пришли к соглашению, что в случае если объект не будет продан покупателю на условиях, оговоренных в настоящем договоре по вине (либо инициативе) продавца, то продавец возвращает покупателю денежную сумму, указанную в п.3.1 договора и штраф в размере 70 % от указанной денежной суммы. При этом 30 % от денежной суммы, указанной в п.3.1 договора, продавец выплачивает агентству в качестве оплаты за оказанные услуги и упущенную выгоду, по первому требованию агентства в течение одного дня. В случае же если объект не будет приобретен по вине покупателя, то 70 % от денежной суммы, указанной в п.3.1 договора, остается у продавца, а 30 % продавец передает агентству в качестве оплаты за оказанные услуги и упущенную выгоду по первому требованию агентства в течение одного дня.

Таким образом, учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, стороны договорились об обеспечении исполнения обязательств покупателя по заключению основного договора и возмещении убытков, вызванных неисполнением таких обязательств, и следовательно, оплаченную истцом сумму возможно рассматривать как сумму в обеспечение исполнения своих обязательств, а также возмещение убытков, в случае их наличия у ответчика.

Однако, суд полагает, что в данном случае во-первых, говорить о виновности той или иной стороны оснований не имеется. Как уже было указано выше, ни одна из сторон предварительного договора не подтвердила своего намерения в установленном законом порядке на заключение основного договора купли-продажи, чего не отрицали стороны в судебном заседании. При этом, ответчик не отрицала, что истец до даты заключения основного договора купли-продажи выразил устное несогласие на заключение договора купли-продажи.

Также суд учитывает, что со стороны ответчика суду не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что ею были понесены убытки в связи с прекращением правоотношений сторон по предварительному договору.

Наоборот, в судебном заседании установлено, что земельный участок с жилым домом, в счет обеспечения обязательств по приобретению которой истцом была оплачена денежная сумма в размере ........... руб., и которую в настоящее время удерживает ответчик, продана другому лицу, при чем по той же цене, т.е. за ........... руб. И что самое главное сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через 8 дней после окончания срока заключения основного договора купли-продажи, согласованного сторонами по делу в предварительном договоре купли-продажи.

Что касается изготовления нового технического паспорта, то в судебном заседании ответчик и ее представитель не отрицали наличие технической ошибки в техническом паспорте жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год. Более того, указанный технический паспорт ДД.ММ.ГГГГ года на день заключения предварительного договора купли-продажи неактуален и ответчик обязана была предоставить истцу для ознакомления и для последующего заключения сделки новый технический паспорт.

Таким образом, учитывая изложенное, фактически удерживаемые денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца и соответственно подлежат возврату истцу, что согласуется с положениями ст. 1102 ГК РФ.

Что касается выплаты ответчиком агентству недвижимости ........... руб. из суммы ........... руб. в качестве оплаты за оказанные услуги и упущенную выгоду, то суд разъясняет ответчику ее право на защиту своих интересов в судебном порядке путем предъявления самостоятельных требований к агентству недвижимости.

В силу требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы, понесенные им для защиты нарушенного права в сумме ........... руб. – сумма госпошлины, уплаченная при подаче иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

р е ш и л :

Исковые требования Капендюхина Д.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Корякиной А.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу Капендюхина Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, денежные средства в сумме ........... руб., а также судебные расходы в сумме ........... руб., а всего ........... (---------------------------------) рублей.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.11.2012.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород

Свернуть