Ковалевская Александра Андреевна

Дело №–6550/2025

УИД 50RS0№-86

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года.

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Брижевской И.П.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ "ГрадОлимп" о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СЗ "ГрадОлимп" был заключен договор участия в долевом строительстве № ИУ-2.14-2.15(кв)-3/6/3(1) (АК) в соответствии с которым ООО СЗ "ГрадОлимп" обязалось построить и передать объект долевого строительства – <адрес> по адресу: МО, <адрес>.

Цена договора составила 3992608,24 руб., обязательство по оплате истец выполнил своевременно и в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком по Акту приёма-передачи объекта долевого строительства с имеющимися недостатками.

Кроме того, в соответствии с договором застройщик обязался передать квартиру с проектной площадью 19,90 кв.м., однако, фактическая площадь квартиры, согласно передаточному акту, составила 19,80 кв.м., что на 0,1 кв.м. меньше опреде...

...ленной договором.

Для установления факта наличия недостатков в квартире, определения причин их возникновения и стоимости их устранения истец обратилась в независимую экспертную организацию. По итогам проведения экспертизы, величина затрат на восстановительный ремонт составила 392305 рублей 27 коп.

Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направил претензию о добровольном урегулировании спора – возмещении расходов на устранение недостатков, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика:

-сумму расходов на устранение недостатков в размере 392305 рублей 27 коп.,

-неустойку в размере одной 1/150 ключевой ставки Банка России от стоимости расходов за каждый день просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства,

-признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве № ИУ-2.14-2.15(кв)-3/6/3(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ,

-денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 125224 руб.

-компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей,

-расходы по оплате услуг эксперта 60000 рублей,

-расходы по оплате услуг представителя 35000 рублей,

-штраф в размере 50% от взысканной суммы,

-расходы на оформление нотариальной доверенности 2500 рублей,

-почтовые расходы 909 рублей.

Истец в суд не явился. О времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом – судебными извещениями. Просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика в суд не явился. О времени и месте судебного заседания был также извещен судом надлежащим образом. Направил письменные возражения, согласно которым ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В случае принятия решения об удовлетворении иска, с учетом положений ч. 4 ст. 10 ФЗ N 214, просил произвести взыскание заявленных сумм в размере, не превышающем 3% от цены договора участия в долевом строительстве, а также о снижении сумм неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время просил отказать и предоставить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями части 1 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона №–ФЗ).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СЗ "ГрадОлимп" был заключен договор участия в долевом строительстве № ИУ-2.14-2.15(кв)-3/6/3(1) (АК) в соответствии с которым ООО СЗ "ГрадОлимп" обязалось построить и передать объект долевого строительства – <адрес> по адресу: МО, <адрес>.

Цена договора составила 3992608,24 руб., обязательство по оплате истец выполнил своевременно и в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана застройщиком по Акту приёма-передачи объекта долевого строительства.

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации квартиры истцом в квартире были обнаружены строительные недостатки.

В соответствии с представленным экспертным заключением № ФЭ9-769 ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ величина затрат на восстановительный ремонт составила 392305 рублей 27 коп.

Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направила претензию о добровольном урегулировании спора – возмещении расходов на устранение недостатков, однако указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ответчиком оспаривается наличие недостатков и размер стоимости их устранения.

Однако, ответчик в ходе рассмотрения дела, каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии недостатков строительства и отделки, а также подтверждающих отличный от заявленного, размер расходов для их устранения, суду не представил.

При этом ходатайств о назначении по делу строительно-технической экспертизы не заявлял.

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого, относимого и надлежащего доказательства экспертное заключение № ФЭ9-769 ИП ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, представленное истцом.

Согласно данного заключения, в квартире истца, расположенной по указанному выше адресу выявлены недостатки в выполненных строительно-монтажных и отделочных работах, которые свидетельствуют о несоответствии данных работ строительным и техническим нормам и правилам, а также условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с истцом. Описание выявленных недостатков приведено в исследовательской части заключения. Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков жилого помещения составляет 392305 руб. 27 коп.

Оценивая представленное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований ему не доверять, поскольку заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Кроме того, ответчиком суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, и суд, при вынесении судебного решения, считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона №–ФЗ), приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков строительства указанной выше суммы.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Данная норма введена в действие пунктом 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5 ст. 6 указанного Федерального закона, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что обязанность ответчика устранить недостатки строительства, в том числе путем возмещения расходов на устранение недостатков возникли после ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ - то есть после направления истцом ответчику претензии, суд считает необходимым применить данные положения ст. 10 ФЗ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон в заявленной части.

Стоимость квартиры, согласно договору долевого участия, заключенному между сторонами составляет 3992608,24 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 119778 руб. 24 коп., что равно 3% цены договора.

Также заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а также штрафа, предусмотренных ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, учитывая положения ч. 4 ст. 10 указанного выше Федерального закона о том, что общая сумма подлежащая взысканию в счет возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков не может превышать три процента от цены договора, уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, заключенным между сторонами, требования истца о взыскании таких неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат.

Истец просит признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве № ИУ-2.14-2.15(кв)-3/6/3(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 125224 руб.

Судом установлено, что в соответствии с договором застройщик обязался передать квартиру с проектной площадью 19,90 кв.м., однако, фактическая площадь квартиры, согласно передаточному акту, составила 19,80 кв.м., что на 0,1 кв.м. меньше определенной договором.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых)многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с договором застройщик обязался передать квартиру с проектной площадью 19,90 кв.м., однако, фактическая площадь квартиры, согласно передаточному акту, составила 19,80 кв.м., что на 0,1 кв.м. меньше определенной договором.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия, а в частности пунктом 4.4 предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 0,5 кв.м., цена договора изменению не подлежит.

То есть, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона. Размер фактической площади переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.

При таких обстоятельствах пункт 4.4 в части предусмотренного сторонами отступления от площади передаваемого объекта долевого строительства в 0,5 кв.м. не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения в предусмотренных договором пределах, а, следовательно, удовлетворении требований о признании пункта договора недействительным и взыскании излишне уплаченных денежных средств надлежит отказать.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст.151 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная сумма компенсации явно завышена.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и лишь ограничил сумму подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца исходя из установленного законом размера, суд считает, что требования истца о взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта 60000 рублей, почтовых расходов в размере 909 рублей подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Расходы по оплате нотариальных услуг не подлежат взысканию, поскольку в доверенности не указано конкретное дело, для представления интересов по которому был уполномочен представитель.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, объем работы, проделанный в ходе судебного разбирательства представителем, требования разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В соответствии с абз. 4 п. 1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика, предоставив отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ, с учетом размера удовлетворенных исковых требований, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4593,35 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 193–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» в пользу ФИО1 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в сумме 119778 рублей 24 коп, компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта 60000 рублей, почтовых услуг в сумме 909 руб., по оплате услуг представителя 30000 рублей.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных сумм в счет возмещения расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» в доход государства государственную пошлину в размере 4593,35 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.П. Брижевская

Мотивированное решение составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.П.Брижевская