Крымшахалов Даниил Тимурович

Судья: Огузов Р.М. Дело № 33-1007/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 августа 2015 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Мисхожева М.Б. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием: представителя Крымшамхалова ФИО10 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по заявлению Крымшамхалова ФИО11 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве,

по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на решение Нальчикского городского суда КБР от 29 апреля 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Крымшамхалов ФИО12 обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГг. объект долевого строительства <адрес>, об...

...щей площадью 51,61 кв.м. этаж 13, секция 7, расположенного на земельном участке, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, <адрес>.

Требования мотивированы тем, что между ним и ОАО «Абрис-СИ» заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства - <адрес>, общей площадью 51,61 кв.м. этаж 13, секция 7, расположенная на земельном участке, с кадастровым № по адресу: <адрес>, <адрес>

18.12.2014 года он обратился за государственной регистрацией указанного договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора долевого участия была приостановлена решением № от ДД.ММ.ГГГГ. в связи с наличием в ЕГРП сведений о наложении запрета на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома.

Как следует из решения о приостановке регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ., на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, наложено запрещение на основании Постановления судебного пристава-исполнителя СМО ПО ИОВИП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № на совершение любых действий по исключению из госреестра.

Считает, что приостановление регистрации незаконно, поскольку наличие ареста на земельный участок не является препятствием к регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку обременение в виде залога возникает не на сам земельный участок, а на право аренды (как самостоятельный объект гражданских правоотношений), и права на земельный участок не затрагиваются и остаются в первоначальном состоянии.

В заявлении приводились положения ст. 254 ГК РФ и ст.ст. 17, 19, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и указывалось, что как следует из Постановления судебного пристава-исполнителя СМО по ИОВИП УФССП России по <адрес> был объявлен запрет на совершение любых регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении имущества должника: право аренды земельного участка по указанному адресу, вытекающее из договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, государственный регистратор, в силу указанного запрета, обязан не совершать регистрационных действий, связанных с земельным участком с кадастровым номером. Вместе с тем, в настоящем случае, обременение залогом возникает не на сам земельный участок, а на право аренды данного земельного участка. Ссылаясь на положения ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регистрирующим органом не учтено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании этого Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим законом.

Также указывалось, что из положений ст.ст. 335, 336 ГК РФ и ст. 4 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 №2872-1 "О залоге» следует, что право аренды, может быть предметом залога, и указанное право не идентично залогу самого земельного участка (вещи). Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. Способом обеспечения обязательств застройщика - ОАО «Абрис-СИ» перед участниками долевого строительства многоквартирного дома является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома. Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды является действующим, никем не оспаривается, а объект аренды - земельный участок не является объектом спорных правоотношений, по которым произведены исполнительные действия. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не влечет перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяет лишь право аренды на указанный земельный участок.

Отказ в государственной регистрации договора долевого участия нарушает его права, так как препятствует осуществлению им прав в отношении объекта долевого строительства.

Регистрирующий орган не учел, что ипотека земельного участка является производной от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и возникает в силу закона.

Наложение ареста на право аренды земельного участка, влекущее правовые последствия для застройщика, лишающегося в данном случае возможности распоряжаться арендованным земельным участком, не создает таких последствий для дольщика, обязанного вносить в строительство инвестиции, запрет на перечисление которых, в связи с наложением ареста на право аренды земельного участка, не установлен.

Заявитель считает, что установленные законом дополнительные гарантии для участника долевого строительства не могут ухудшать его положение при ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств перед третьими лицами, в связи с чем, наложение ареста на право аренды на земельный участок в качестве меры обеспечения исполнения денежных обязательств застройщика перед третьими лицами по исполнительному производству, не является препятствием для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 29 апреля 2015 года требования были удовлетворены.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление) подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе приводятся обстоятельства обращения заявителя в Управление с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, и указывается, что в соответствии с нормами действующего законодательства, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию, отказ в государственной регистрации без предварительной процедуры приостановления государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации и являлся бы прямым нарушением прав и законных интересов заявителя. Решение о приостановлении государственной регистрацией права является этапом, предшествующим принятию решения о регистрации либо об отказе в регистрации. Приостановление государственной регистрации права не является уклонением Управления от государственной регистрации заявленных прав, не препятствует заинтересованным лицам в регистрации права, не нарушает права и законные интересы заявителей, и не может быть обжаловано в судебном порядке. Предметом заявленных требований является оспаривание решения о приостановлении государственной регистрации, при этом возможность принятия Управлением решения о государственной регистрации права собственности заявителя, на момент принятия оспариваемого судебного акта, не была реализована.

Автор жалобы считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права - оспаривание решения о приостановлении государственной регистрации - не предусмотренный нормами закона о регистрации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, иными нормативно-правовыми актами, что само по себе влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Также в жалобе указывается, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок с вышеуказанным кадастровым номером, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, ДД.ММ.ГГГГ за № наложено запрещение на основании Постановления судебного пристава-исполнителя СМО ПО ИОВИП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на совершение любых регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРП. Наличие в ЕГРП сведений о наложении запрета на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, является препятствием для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Соответственно застройщик (ОАО «Абис-Си») не может обременять данный земельный участок правами третьих лиц путем заключения с ними договоров участия в долевом строительстве, поскольку на указанный земельный участок наложен запрет. Основания, послужившие для приостановления государственной регистрации права собственности заявителя, являются законными и обоснованными в силу п.4 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб в отсутствие надлежащим образом извещенных, но неявившихся в судебное заседание Крымшамхалова ФИО13 и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, выслушав возражавшего против удовлетворения жалобы представителя Крымшамхалова ФИО14 – ФИО4, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Абрис-СИ» и Крымшамхаловым ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>

Из приложений к указанному договору следует, что местом расположения приобретаемого объекта долевого строительства (квартиры) в строящемся объекте недвижимости является однокомнатная квартира, расположенная в 7-й секции, на 13-ом этаже, слева от холла лифта, со строительным номером 414 и строительной площадью - 51,61 кв.м.

В силу п. 3.2. договора долевого участия, наряду с иными документами, основанием для строительства объекта недвижимости являлся договор аренды земельного участка под строительство объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, в редакциях всех дополнительных соглашений.

Администрацией городского поселения Голицино Одинцовского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ застройщику было выдано утвержденное соответствующим постановлением разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства.

То обстоятельство, что 18 декабря 2014 года представитель Крымшамхалова ФИО16 и ОАО «Абрис-СИ» обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> приостановило государственную регистрацию договора, о чем Крымшамхалов ФИО17 был уведомлен письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из указанного письма, основаниями для приостановления регистрационных действий явились как необходимость предоставления документа, подтверждающего пролонгацию договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, так и наличие в ЕГРП сведений о наложении на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, запрета на совершение любых регистрационных действий по исключению из госреестра.

Как следует из обжалуемого решения суда от 29 апреля 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для приостановления регистрации договора участия в долевом строительстве и нарушении прав и законных интересов заявителя.

Доводы рассматриваемой апелляционной жалобы направлены на несогласие автора жалобы с выводами суда о необоснованности последних оснований - наличия в ЕГРП сведений о наложении на земельный участок запрета на совершение любых регистрационных действий по исключению из госреестра.

При этом, в решении указывается, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не влекла перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, а обременяло лишь право аренды на указанный земельный участок. Из постановления судебного пристава-исполнителя от 13 ноября 2014 года следует, что объявлен запрет на совершение любых регистрационных действий по исключению из госреестра права аренды ОАО «Абрис-СИ» на земельный участок, а не наложение ареста на земельный участок или на право аренды на земельный участок. Из буквального толкования постановления судебного пристава-исполнителя следует, что запрещается исключать из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды ОАО «Абрис-СИ» на земельный участок до истечения срока его действия. При этом, в настоящее время договор аренды земельного участка является недействующим, так как срок аренды истек 31 декабря 2014 года, а земельный участок не является объектом спорных правоотношений.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для приостановления регистрации договора участия в долевом строительстве, по этим основаниям, и необходимости признания таких действий незаконными.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъясняется, что исходя из положений статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права, либо свободы гражданина не были нарушены.

Основания для приостановления государственной регистрации прав указаны в ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в реестр или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством (абз.2 п.4 ст.19 Закона).

Соответственно, при наличии в ЕГРП сведений о наложении на земельный участок запрета на основании постановления судебного пристава-исполнителя, регистрация договора подлежала приостановлению.

Указанные в решении обстоятельства о том, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не влекла перехода, ограничения, изменения прав собственника земельного участка, не могли свидетельствовать о неправомерности приостановления регистрации, поскольку из положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после регистрации договора, право аренды данного земельного участка в силу закона перейдет в залог к участнику долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

Указав в решении суда о том, что из буквального толкования постановления судебного пристава-исполнителя следует запрет исключать из ЕГРП записи о праве аренды ОАО «Абрис-СИ» на земельный участок до истечения срока его действия, а в настоящее время договор аренды является недействующим, так как срок аренды истек 31 декабря 2014 года, суд первой инстанции фактически пришел к выводу о том, что государственный регистратор не мог руководствоваться постановлением судебного пристава-исполнителя после 31 декабря 2014 года.

Однако сведений о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета либо о снятии указанного запрета после 31 декабря 2014 года, материалы дела не содержат.

Вопросы, связанные с проверкой обоснованности избрания судебным приставом-исполнителем именно такой меры обеспечения исполнения требований исполнительного документа о взыскании с должника ОАО «Абрис-СИ» в пользу взыскателя <адрес> <адрес> денежных средств, либо законности сохранения запрета после 31 декабря 2014 года, не подлежали разрешению, как регистрирующим органом, так и судом в рамках настоящего дела.

С учетом изложенного, Судебная коллегия, пользуясь правом оценивать доказательства, предоставленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что при вышеуказанных обстоятельствах, решение о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве принято в соответствии с требованиями абз.2 п.4 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в пределах полномочий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что является основанием для отказа в удовлетворении требований (ч. 4 ст. 258 ГПК РФ).

С учетом этого, решение суда подлежит отмене в силу пунктов 1 и 4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 29 апреля 2015 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Крымшамхалова ФИО18 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. и возложении обязанности произвести государственную регистрацию указанного договора, отказать.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи М.Б. Мисхожев

Р.Х. Шомахов