Кусакин Роман Евгеньевич

Дело № 2-1022/2025 (2-7073/2024;)

УИД 39RS0001-01-2024-008710-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при помощнике Юрченко А.А., Шалутько А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению З.П к К.К.А, К.Р.Е о признании уведомления об одностороннем досрочном расторжении договора аренды квартиры недействительным, признании договора аренды квартиры действующим и по встречному исковому заявлению К.Р.Е к З.П. о расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выселении, взыскании судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

З.П. обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и К.К.А заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (11 месяцев). В указанной квартире проживает истец со своим несовершеннолетним сыном З.Р ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ДД.ММ.ГГГГ от ответчиков посредством мессенджера WhatsApp в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем досрочном расторжении указанного договора аренды.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает одностороннего досрочного расторжения, а соглашение о таком расторжении между сторонами не достигнуто, в связи с чем истец просила суд признать уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем досрочном расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным, признать договор аренды от ДД.ММ.Г...

Показать ещё

...ГГГ действующим.

К.Р.Е обратился в суд с встречным иском, указав, что квартира по адресу: <адрес> является совместной собственностью его и К.К.А Данная квартира предоставлена во временное пользование З.П. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Квартира была передана З.П. с мебелью и бытовой техникой (п.2 договора). Однако истец по встречному иску обнаружил, что в спорной квартире отсутствуют предметы мебели: комод, детская кровать с матрацем, двуспальная кровать. В дальнейшем выяснилось, что указанные предметы были выставлены ответчиком З.П. на продажу посредством сервиса «Авито». После обращения представителя истца по встречному иску В (сестра К.) в полицию, указанные выше предметы вернулись в квартиру. Поскольку наймодатель утратил доверие к нанимателю и к его способности исполнять договор в будущем, объективную утрату интереса в реальном исполнении договора, а также недобросовестный и умышленный характер нарушения договора ответчиком З.П., воспользовавшись своим правом, он сообщил ответчику о намерении прекратить действие упомянутого договора, однако, Зильбер освобождать жилье отказалась. Просит суд расторгнуть договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, выселить З.П. из квартиры по адресу: <адрес>, взыскать с З.П. в его пользу расходы по уплате госпошлины - 3000 руб.

Истец З.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, обеспечила явку своего представителя по доверенности Т., который исковые требования поддержал, во встречном иске просил отказать, дополнительно указал, что ответчики (по первоначальному иску) проживают за пределами <адрес>), все переговоры по аренде жилого помещения она, истец, вела с В, которая представилась представителем собственников. Задолженности по арендной плате З.П. не имеет. К договору аренды акт приема-передачи какой либо мебели не составлялся. Со слов З.П. мебель, которая находилась в квартире была неудобна, в связи с чем Зильбер спросила у Волковой, что с ней можно сделать, на что Волкова ответила её можно продать либо вывезти, но все вопросы необходимо решать через В З.П. вывезла мебель, но после возникновения конфликта по поводу вывоза предметов мебели, З.П. вернула всю мебель в квартиру, о чем уведомила К.Р.Е, направив последнему соответствующее видео. В настоящее время З.П. продолжает проживать в квартире, оплачивать арендные и коммунальные платежи, претензий собственники более не высказывали.

Ответчики К.Р.Е, К.К.С в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) К.Р.Е – А, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования З.П., не признал, встречные требования поддержал, указал, что действительно З.П. в настоящее время продолжает оплачивать арендные и коммунальные платежи, в этой части спора нет, задолженности не имеет. Данный спор возник, из-за того, что собственники увидели свою мебель на сайте Авито, как указывалось в иске собственники квартиры утратили доверие к нанимателю, в связи с чем просят расторгнуть договор аренды и выселить ответчика.

Прокурор в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник в соответствии со ст. 304 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Конституционный принцип недопустимости произвольного лишения жилища, реализация которого осуществляется в жилищном законодательстве, означает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом положения части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела – К.К.А и К.Р.Е являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>.

Данное жилое помещение предоставлено К.К.А для временного проживания З.П. на основании заключенного с ней ДД.ММ.ГГГГ договора аренды. Срок проживания установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (11 месяцев).

Договором установлено внесение нанимателем залога – 17500 руб., которая возвращается арендатору при выезде из квартиры, а также установлен размер ежемесячной платы в сумме 35000 руб., которая оплачивается арендатором за месяц вперед не позднее 20 числа (раздел 4 договора).

Разделом 5 договора предусмотрено, что изменения и дополнения к настоящему договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды наймодателем возможно в случаях, если арендатор нарушил свои обязанности по настоящему договору.

В обязанности арендатора входит: содержать арендуемую квартиру в порядке предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами установленными действующим законодательством; о предстоящем освобождении квартиры известить арендодателя не менее чем за 4 недели; в случае нанесения ущерба арендуемой квартире и имуществу, находящейся в ней, арендатор обязуется возместить арендодателю причиненный ущерб, арендатор оплачивает расход электроэнергии, различные услуги телефонной связи (раздел 3 договора).

Обращаясь в суд с указанным иском, З.П. указала, что в соответствии с условиями заключенного с ответчиком договора аренды арендодатели не вправе по своему желанию досрочно прекратить действие договора.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Указанной статьей также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" разъяснено, что под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке

Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений.

Целью досудебного порядка является возможность урегулировать спор без задействования суда, предотвращение излишних судебных споров и судебных расходов.

В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ собственники квартиры указали арендатору З.П. на досрочное расторжение договора с ДД.ММ.ГГГГ (дата претензии), указав на ненадлежащее исполнение последней условий договора, выразившейся в несвоевременной оплате ЖКУ, а также распоряжении вверенного имущества собственника без его согласия. В том числе указано, о необходимости до ДД.ММ.ГГГГ освободить спорное жилое помещение, возместить причиненный ущерб, а также задолженность по коммунальным платежам.

С учетом изложенного действия К.Р.Е по направлению в адрес З. ДД.ММ.ГГГГ уведомления о прекращении действия договора не влекут возникновения у неё, З., безусловной обязанности освободить спорное жилое помещение, соглашение о досрочном расторжении договора сторонами не достигнуто, на момент направления уведомления от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды является действующим, а направление в адрес З. спорного уведомления является мерой по урегулированию спора с ответчиком, поскольку условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке, в связи с чем исковые требования З.П. о признании уведомления о досрочном расторжении договора аренды недействительным удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные требования о признании договора аренды расторгнутым, выселении суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 2 июля 2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

В силу статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Спорное жилое помещение предоставлено ответчику по договору найма на срок – с ДД.ММ.ГГГГ- ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании, не оспаривается сторонами, приведенные в уведомлении о расторжении договора аренды доводы о наличии задолженности по арендным и коммунальным платежам З.П. перед арендодателем отсутствует.

Основания для досрочного расторжения договора установлены в пункте 5.3 во взаимосвязи с разделом 3 договора и приведены выше.

Конституция Российской Федерации устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1).

Право на жилище подразумевает возможность реализации, в том числе посредством проживания в нем по договору найма жилого помещения, жилищного фонда коммерческого использования. С этой целью законодатель вводит специальное регулирование отношений по найму жилых помещений, закрепляющее необходимые в данной сфере гарантии.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432); при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть первая статьи 431).

По общему правилу - расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

По требованию же одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статья 687 данного Кодекса является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора положениями его статей 450 - 452, регулируя порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3).

При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным - заключенным на срок не более года.

К договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его.

Несмотря на наличие в соответствующей норме правила о судебном порядке расторжения договора и отсутствие указания на то, что стороны могут оговорить в договоре иную процедуру расторжения, допускается возможность включения в договор условия о праве на односторонний отказ от его исполнения.

Абзац второй пункта 2 статьи 687 данного Кодекса необходимо интерпретировать в нормативном единстве с пунктом 4 его статьи 450.1 о том, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, при наличии в договоре явно несправедливых оснований одностороннего расторжения наниматель вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий в силу статьи 10 данного Кодекса или о ничтожности таких условий в силу его статьи 169. При этом в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации.

Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером.

Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.

Когда же условие сформулировано в носящих оценочный характер выражениях и терминах и даже при отсутствии спора о фактах стороны имеют повод придерживаться разных позиций в вопросе о том, свидетельствуют ли эти факты об обстоятельствах, о которых идет речь в данном условии, тогда наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом. Иное создавало бы предпосылки для произвольного правоприменения, что может не только вести к нарушению права нанимателя на жилище, но и затрагивать достоинство личности (статья 21, часть 1; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Кроме того, баланс прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в любом случае нарушало бы установление в качестве оснований для расторжения договора краткосрочного найма жилья таких обстоятельств, которые не могут считаться существенным образом затрагивающими интересы наймодателя.

Таким образом, иные, чем непосредственно предусмотренные положениями закона, основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.

Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 г. N 23-П.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

З.П. возражала против расторжения договора аренды, проживает в спорной квартире с несовершеннолетним сыном, соглашения о расторжении договора сторонами не было достигнуто, по состоянию на дату рассмотрения дела Зильбер продолжает оплачивать, предусмотренные договором платежи, обратного суду не представлено.

Истец по встречному иску настаивал на досрочном расторжении договора, указывая, что арендодатель утратил доверие к нанимателю и к его способности исполнять договор в будущем, объективную утрату интереса в реальном исполнении договора, а также недобросовестный и умышленный характер нарушения договора ответчиком З.П. выразившийся в продаже мебели на сайте Авито.

Допрошенная в судебном заседании свидетель В пояснила, что К.К.А её родная сестра. Договор аренды с З.П. заключала она на основании доверенности. При заключении спорного договора, З.П. в устной форме была предупреждена о том, что поскольку квартира на продаже, стоимость аренды занижена, в связи с чем, в случае продажи квартиры она, З., будет предупреждена за месяц, полтора о необходимости съехать и освободить квартиру по адресу: <адрес>. В день заключения договора, ДД.ММ.ГГГГ З.П. заехала в квартиру. ДД.ММ.ГГГГ на платформе «Авито» она, свидетель обратила внимание на объявление о продаже кровати, пройдя в аккаунт продавца увидела, что детская кровать продана, указанные предметы мебели были из квартиры её сестры. О данных обстоятельствах она, свидетель, сообщила К.. По его поручению свидетель пришла в спорную квартиру проверить наличие мебели, детской кровати и комода в квартире не было. ДД.ММ.ГГГГ П. сообщила, что общаться по данному вопросу не будет и у неё есть адвокат, после чего она, В., обратилась с заявлением в полицию по факту пропажи вещей. ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ, она и сотрудник полиции зашли в квартиру, дверь была открыта, обнаружили, что вся мебель находится в квартире, я закрыла квартиру и ушла, больше в квартире не была. Заявление в полицию было отозвано.

Представитель К.Р.Е – А в судебном заседании подтвердил, указанные свидетелем обстоятельства, о том, что в настоящее время предметы мебели находятся в квартире, в том числе указал, что претензий относительно оплаты по договору аренды у собственников квартиры нет.

Ссылок на иные конкретные обстоятельства, предусмотренные договором в качестве оснований для досрочного расторжения договора, К.Р.Е как в уведомлении, так и в судебном заседании не приведено.

Таким образом, в данном случае досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон в отсутствие каких-либо виновных действий нанимателя и в отсутствие нарушения им условий договора.

Суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для досрочного расторжения договора и выселения ответчика, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения нанимателем условий договора, действующего до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом исковые требования К.Р.Е удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <данные изъяты> (паспорт №) к К.К.А, К.Р.Е о признании уведомления об одностороннем досрочном расторжении договора аренды квартиры недействительным, признании договора аренды квартиры действующим - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования К.Р.Е (паспорт № к З.П о расторжении договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выселении, взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 марта 2025 года.

Судья Ю.В. Козлова

Свернуть