Кузнецова Эльвира Олеговна

К делу №2-1300/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000080-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 14 мая 2025 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Леошика Г.Д.,

при секретаре Силкиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой Эльвиры Олеговны к Шкарбану Станиславу Викторовичу о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Кузнецова Э.О. обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к Шкарбану С.В., в котором просит с учетом уточненных требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 2000 000 рублей, неустойку в размере 200 000 рублей, расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 47 000 рублей, расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 100 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец указывает, что, 03 сентября 2023 г. между Кузнецовой Эльвирой Олеговной и Шкарбан Станиславом Викторовичем был заключен Договор об инвестировании строительства нежилого здания (Далее - договор) в соответствии с условиями которого истец является Инвестором, а ответчик является Застройщиком. В силу пунктов 1.1, 1.2 Договора, предметом договора является участие сторон в строительстве Нежилого здания, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес> <адрес> категория земель: земли н...

...аселенных пунктов.

Инвестор финансирует и принимает участие в строительстве Нежилого здания с последующей передачей в собственность истца Нежилого помещения под номером: 19, ориентировочной площадью 21,5 кв.м., находящегося на 2 этаже Нежилого здания, строящегося на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес> (Далее - Объект строительства). Условиями Договора были определены существенные условия Договора: цена (размер) инвестирования, в частности в силу пунктов 2.1., 2.2. Договора, цена Договора составляет 2 000 000 рублей. Цена определена, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Нежилого помещения. Стоимость одного квадратного метра по настоящему Договору составляет: 93 023 рубля 26 копеек; сроки исполнения обязательств Застройщика по постройке и передаче в собственность истца Объекта строительства - 4 квартал 2024 года.

Истцом в полном объёме была произведена оплата по Договору в размере 2 000 000 рублей, а именно: истец перевел ответчику сумму в размере: 100 000 рублей, на момент подписания Договора согласно п. 2.2. Договора на основании Соглашения о брони от 12 августа 2023 г., что подтверждается заявлением на перевод денежных средств в ПАО Промсвязьбанк № от 12 августа 2023 г., платежным поручением ПАО Промсвязьбанк № от 12 августа 2023 г. Данная сумма в размере: 100 000 рублей входит в общую стоимость помещения - 2 000 000 рублей; истец передал ответчику на момент подписания Договора сумму в размере 1 900 000 рублей, 3 сентября 2023 г. указанная сумма была получена ответчиком на основании оформленной в адрес ответчика доверенности на распоряжение денежными средствами истца в ПАО Сбербанк № от 2 сентября2023 г..

Получение ответчиком денежных средств в объеме 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек в соответствии с Договором подтверждается распиской о получении денежных средств от 03 сентября 2023г. Исходя из толкования условий Договора следует, что истец обязался финансировать и принимать участие в строительстве нежилого здания с последующей передачей в его собственность нежилого помещения, которое ответчик обязался передать до 4 квартала 2024 года, то есть не позднее 01 октября 2024 года.

В связи с невозможностью исполнения обязательств по Договору ответчиком было предложено истцу заключить соглашение о новации обязательств по Договору по постройке и передаче в адрес истца Объекта строительства в заемное обязательство на условиях, ущемляющих имущественные интересы истца, при этом истцу не было предоставлено никаких гарантий возврата указанной суммы - поручительство или иной способ обеспечения исполнения обязательств. Истец при заключении соглашения о новации утрачивал бы право на взыскание с ответчика договорной неустойки.

Истец указал, что выполнил свои обязательства по договору, однако ответчик не исполнил свои обязательства, не передал истцу нежилое помещение в строящемся нежилом здании на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес>, до 4 квартала 2024 г., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец Кузнецова Э.О. не явилась, будучи извещена надлежащим образом, представитель истца по доверенности Брянцев А.М. представил заявление, в котором просит рассмотреть настоящее дело в отсутствии истца, и ее представителя.

Ответчик Шкарбан С.В. в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом, от представителя ответчика – Сырцевой Н.В. поступило заявление, в котором она просит рассмотреть настоящее дело в отсутствии ответчика и его представителя (л.д.55).

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 03 сентября 2023 г. между Кузнецовой Эльвирой Олеговной (инвестор) и Шкарбан Станиславом Викторовичем (застройщик) был заключен Договор об инвестировании строительства нежилого здания.

В соответствии с условиями которого, предметом договора является участие сторон в строительстве Нежилого здания, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов.

Инвестор финансирует и принимает участие в строительстве Нежилого здания с последующей передачей в собственность истца Нежилого помещения под номером: 19, ориентировочной площадью 21,5 кв.м., находящегося на 2 этаже Нежилого здания, строящегося на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес> (п. 1.2).

Срок окончания строительства определен - 4 квартал 2024 года (п.1.3).

Как установлено судом истцом в полном объёме была произведена оплата по Договору в размере 2 000 000 рублей, а именно: истец перевел ответчику сумму в размере: 100 000 рублей, на момент подписания Договора согласно п. 2.2. Договора на основании Соглашения о брони от 12 августа 2023 г. (л.д.14), что подтверждается заявлением на перевод денежных средств в ПАО Промсвязьбанк <адрес> от 12 августа 2023 г (л.д.26)., платежным поручением № ПАО Промсвязьбанк от 12 августа 2023 г. (л.д.27).

Истец передал ответчику на момент подписания Договора сумму в размере 1 900 000 рублей, 3 сентября 2023 г. указанная сумма была получена ответчиком на основании оформленной в адрес ответчика доверенности на распоряжение денежными средствами истца в ПАО Сбербанк № от 2 сентября 2023 г. (л.д.25), что также подтверждается справкой ПАО Сбербанк, из которой следует, что доверенным лицом Шкарбан С.В. проведена расходная операция – выплата наличными на сумму 1900 000 рублей.

Таким образом, истцом были переданы ответчику денежные средства в размере 2000 000 рублей, что также судом установлено из копии расписки о получении денежных средств от 3 сентября 2023 г., подписанной сторонами (л.д.28).

По условиям данного договора истец Шкарбан С.В. являясь застройщиком и инвестор Кузнецова Э.О. договорились о том, что истец передает денежные средства из расчета 93 023 рублей 26 копеек за 1 квадратный метр площади, а застройщик передает в собственность нежилое помещение, по адресу: ориентировочной площадью 21,5 кв.м., находящегося на 2 этаже Нежилого здания, строящегося на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1600 кв.м. расположенном по адресу (местоположение): <адрес>.

Из того же договора и копии расписки, следует, что Кузнецовой Э.О. застройщику были переданы денежные средства в общем в размере 2000 000 рублей.

Оценивая условия договора, суд приходит к следующему

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (абзац третий ст. 1 Закона об инвестиционной деятельности).

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об инвестиционной деятельности, ни какие-либо иные законодательные акты не устанавливают конкретный перечень существенных условий инвестиционного договора.

Как указано в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Таким образом, вопрос о согласовании всех существенных условий и, соответственно, о заключенности договора может быть решен судом только на основании анализа текста конкретного инвестиционного договора (соглашения). К ним, как правило, относятся предмет, порядок вложения инвестиций и осуществления практических действий, а также порядок распределения вложений результатов инвестиционной деятельности.

Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом или договором данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя бы законом для договора данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации : совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, выплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Ознакомившись с текстом, представленного в дело договора, заключенным 3 сентября 2023 г., между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу, что данный договор по своей правовой природе фактически относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такой договор заключается так же, как другие договоры купли-продажи, у него те же существенные условия (в частности, предмет договора, цена). Особенностью является описание объекта - оно может быть приблизительным, поскольку объект может еще не существовать в окончательном виде и его характеристики могут измениться.

Существенными условиями такого договора являются: предмет договора - условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации ); данные, которые позволяют определенно установить недвижимость, подлежащую передаче. В их числе должна быть информация, которая определяет расположение объекта на соответствующем земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Такой информацией может быть, например, схема расположения помещения на поэтажном плане здания; цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ); порядок, сроки и размеры платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации ); условия, о необходимости согласования которых заявила одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (п.2).

Необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом вышеприведенных норм права, в их системном толковании, в контексте условий указанных в заключенном договоре, суд приходит к выводу, что сторонами заключен именно договор купли-продажи будущей вещи, поскольку ими конкретно определено местонахождение подлежащего передачи нежилого помещения, его ориентировочная площадь, при этом определена стоимость за 1 квадратный метр.

Вместе с тем, судом также установлено, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, право собственности на созданную вещь в виде нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 23№, по адресу: <адрес> за истцом не зарегистрировано.

Более того, из письменных пояснений истца следует, что, нежилое здание не завершено строительством до настоящего времени.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 указанного выше Постановления №54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание установленный судом факт заключения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом данная вещь на момент рассмотрения дела не создана в контексте требований Градостроительного кодекса РФ, в нарушение требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не зарегистрирована в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, при этом также и стороной истца, ни стороной ответчика, не предоставлено суду доказательств наличия в собственности у ответчика данной недвижимой вещи – нежилого помещения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать переданные по договору инвестирования от 3 сентября 2023 г. денежные средства, в размере 2000 000 рублей.

Кроме этого, договором определена договорная неустойка, а именно, в силу п. 4.3 договора, в случае неисполнения застройщиком обязательств предусмотренных п.п.3.2.1,3.2.2, им выплачивается инвестору в равных долях неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки, но не более 10% от общей цены договора.

Истцом представлен расчет суммы неустойки за период с 1 октября 2024 г. по 12 марта 2025 г., в размере 200 000 рублей (2000 000х163х0,1%).

Представленный истцом расчёт суд признает математически верным. Контррасчет не представлен, также ответчик не просил снизить размер неустойки.

Таким образом, учитывая, что ответчиком указанная сумма не возмещена, суд полагает возможным взыскать с ответчика 200 000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Определением Конституционного Суда РФ от 17.07.2007 N 382-О-О разъяснено, что часть первая статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя.

В целях разумности и справедливости, учитывая категорию дела и затраченное время представителя истца при рассмотрении дела, соблюдая баланс прав и обязанностей сторон, суд считает возможным взыскать с Шкарбан С.В. в пользу Кузнецовой Э.О. расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 рублей.

Также в соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в размере 47 000 рублей (37 000 рублей за подачу иска имущественного характера, 10 000 рублей за подачу заявления о принятии мер по обеспечению иска).

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кузнецовой Эльвиры Олеговны к Шкарбану Станиславу Викторовичу о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, – удовлетворить частично.

Взыскать с Шкарбана Станислава Викторовича, <данные изъяты> в пользу Кузнецовой Эльвиры Олеговны, <данные изъяты>, денежные средства в размере 2000 000 (два миллиона) рублей, неустойку, в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, расходы связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 47 000 (сорок семь тысяч) рублей, расходы, на оплату юридических услуг, в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей, а всего 2 262 000 (два миллиона двести шестьдесят две тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 28 мая 2025 года.

Судья Г.Д. Леошик

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ