Ленкова Анна Александровна

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Абаканский городской суд

В составе председательствующего судьи Чуприной Е.К.

При секретаре Арчеловой И.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марищук А.Ю. , Марищук Л.Ю., Ленкова А.А. , Марищук Е.А. к Климов К.Н. о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Марищук А.Ю., Марищук Л.Ю., Ленкова А.А., Марищук Е.А. обратились с иском к Климову К.Н. о признании недействительным в силу притворности договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ответчиком.

Требования, изложенные в иске, истцы мотивируют следующими обстоятельствами:

Истец Марищук А.Ю., испытывавший финансовые затруднения, на основании информации, размещенной на одном из зданий <адрес>, обратился к ответчику с намерением получить денежный заем в сумме 1 200 000 руб. под залог спорной квартиры, находившейся в долевой собственности истцов.

Ответчик предложил оформить договор купли-продажи спорной квартиры и договор ее аренды с правом выкупа, мотивируя свое предложение желанием подстраховаться с возвратом суммы займа и уплатой процентов за пользование займом.

ДД.ММ.ГГГГ стороны спора заключили договор купли-продажи спорной квартиры и договор ее аренды с правом выкупа.

Договор аренды отражает все договоренности сторон спора об условиях займа: сумма займа равна сумме выкупной стоимости спорной квартиры, ежемесячные арендные платежи равны процентам за пользование займом (10% от суммы займа, что составляет 120 000 руб. в месяц), срок аренды квартиры равен сроку займа (три месяца). Истцы указывают, что оспариваемая ими сделка купли-пр...

...одажи спорной квартиры не получила государственную регистрацию, ответчик не имел права сдавать спорную квартиру в аренду, поскольку не имел права собственности на нее.

Истцы настаивают, что оспариваемая ими сделка купли-продажи спорной квартиры является притворной сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку – залог спорной квартиры для обеспечения договора денежного займа.

На основании указанных доводов истцы просили признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительным и применить последствия его недействительности в виде признания права общей долевой собственности истцов на спорную квартиру.

В судебном заседании истцы и их представитель Лисуненко А.Г., действующий на основании доверенности, поддержали исковые требования.

Ответчик Климов К.Н. был извещен о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, заявившего просьбу об этом. Его представитель Панина О.С., действующая на основании доверенности, не согласилась с исковыми требованиями и представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что стороны договора купли-продажи спорной квартиры согласовали все существенные условия сделки, соблюдена письменная форма сделки, договор подписан истцами и ответчиком, получил государственную регистрацию. Спорная квартира передана истцами ответчику по акту приема-передачи, расчет за квартиру в сумме 1 000 000 рублей произведен ответчиком до подписания договора, о чем указано в оспариваемом договоре. Таким образом, договор купли-продажи квартиры полностью исполнен сторонами.

К указанному истцом объявлению о денежном займе под залог недвижимости ответчик отношения не имеет, никаких соглашений с истцом относительно займа денежных средств и залога не имелось, телефон, указанный в объявлении, не является телефонным номером ответчика.

Из содержания договора купли-продажи квартиры следует, что он не заключается вследствие тяжелых для истцов обстоятельств, не является кабальной сделкой. Довод истцов о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры заключена вследствие наличия у истца финансовых затруднений, не подтвержден доказательствами.

Для того, чтобы сделать вывод о притворности сделки, необходимо доказать, что обе стороны сделки имели цель прикрыть другую сделку, наличия такого намерения у одной из сторон сделки недостаточно для признания ее притворной. Никаких доказательств того, что оспариваемая сделка прикрывает договор займа и договор залога, у истцов не имеется. Напротив, согласно справке о начислении и оплате коммунальных платежей по спорной квартире накануне сделки купли-продажи квартиры истцы оплатили большую задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи, что свидетельствует об их намерении подготовить квартиру к продаже.

Представитель ответчика отмечает, что договор аренды спорной квартиры с правом ее выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку ответчик, не обладающий правом собственности на квартиру, не имел права сдавать ее в аренду, о чем ответчик в марте 2011 г. сообщил истцу Марищуку А.Ю. и не стал фактически передавать спорную квартиру в пользование истцу и принимать от него арендную плату, то есть исполнения договора аренды не последовало.

На основании указанных доводов представитель ответчика просила отказать истцам в удовлетворении исковых требований.

Выслушав стороны спора, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Истцами заявлено требование о признании недействительным в силу его притворности договора купли-продажи спорной квартиры и применении последствий недействительности в виде признания за истцами права общей долевой собственности на спорную квартиру. При этом истцы настаивают на том, что оспариваемый ими договор купли-продажи спорной квартиры фактически прикрывает сделку залога спорной квартиры, являющуюся обеспечением договора займа денежных средств.

Как следует из ч.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, из содержания данной правовой нормы следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и должны, с учетом правил ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Кроме того, поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются притворной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Таким образом, истцам надлежало доказать следующие обстоятельства:

-наличие воли обеих сторон оспариваемой сделки на достижение иной цели (в данном случае – заключения договора денежного займа в сумме 1 200 000 руб., обеспеченного залогом спорной квартиры);

-достижение сторонами спора соглашения по всем существенным условиям договора денежного займа, обеспеченного залогом спорной квартиры;

-неисполнение сторонами тех действий, которые предусмотрены притворной сделкой купли-продажи спорной квартиры.

Как пояснили в судебном заседании истцы, письменных доказательств того, что истцом Марищуком А.Ю. (или кем либо из остальных истцов) от ответчика была получена денежная сумма с обязательством ее возврата ответчику под залог спорной квартиры, не имеется.

Ходатайство истцов о допросе свидетелей в подтверждение наличия соглашения о займе денежных средств на сумму 1 200 000 руб. между истцом Марищуком А.Ю. и ответчиком судом отклонено, поскольку согласно ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме, при этом, как следует из ч.1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из содержания ст. 808 ГК РФ следует, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Как следует из п.п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Поскольку согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, суд счел недопустимыми доказательствами показания свидетелей в подтверждение заключения договора денежного займа под залог спорной квартиры и условий займа и залога и отклонил ходатайство истцов о допросе свидетелей. Каких-либо письменных доказательств заключения сделки денежного займа под залог спорной квартиры истцами суду не предоставлено.

Из материалов дела следует, что истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, получивший государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ

Из содержания указанного договора следует, что истцы (продавцы), находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, реально оценивая свои действия, обязуются передать в собственность покупателя (ответчика) трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, принадлежащую истцам по праву общей долевой собственности, а покупатель (ответчик) обязуется принять эту квартиру и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Стороны оценивают квартиру в 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. п. 1 и 4 договора).

Тем самым опровергается довод представителя истцов о том, что расчет за квартиру не производился, поскольку, как он указывает, отсутствует расписка, подтверждающая передачу ответчиком денежной суммы 1 000 000 руб. в качестве расчета за спорную квартиру. Суд приходит к выводу, что содержание данного пункта договора, подтверждающего передачу денежных средств в полном размере до подписания договора, свидетельствует о полном расчете ответчика за покупаемую квартиру и не требует дополнительной расписки.

Из п. 8 договора следует, что продавцы гарантируют, что они заключают договор не вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Из п. 14 договора купли-продажи квартиры следует, что в соответствии со ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиру с момента регистрации перехода права в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Пунктом 16 указанного договора установлено, что по согласию сторон регистрация сделки и переход права собственности производится одновременно.

Пунктом 17 договора предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Из акта передачи квартиры, подписанного сторонами спора ДД.ММ.ГГГГ, следует, что продавцы передали покупателю спорную квартиру в собственность, а покупатель квартиру принял.

Оспариваемый истцами договор подписан его сторонами, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности на спорную квартиру от истцов к ответчику. ДД.ММ.ГГГГ ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании истцы подтвердили, что спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании ответчика, истцы в ней не проживают, хотя продолжают сохранять регистрацию в ней.

Как следует из справки о начислениях и оплатах по спорной квартире, а также из подлинной квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик производит оплату за квартиру и коммунальные платежи, хотя в подлинной квитанции, представленной ответчиком, плательщиком указан истец Марищук А.Ю. Указанное обстоятельство, а именно то, что денежная сумма 15 097 руб. 35 коп. вносилась ответчиком, не отрицалось в судебном заседании истцами, пояснившими, что последний платеж за спорную квартиру в сумме 64 500 руб. ими был произведен в марте 2011 года, то есть до совершения сделки купли-продажи квартиры.

Из справки <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о начислениях и оплатах по лицевому счету № следует, что лицевой счет на спорную квартиру открыт на имя ответчика.

Из справки <данные изъяты>» о состоянии лицевого счета абонента Климова К.Н. следует, что лицевой счет по спорному адресу открыт на его имя, ДД.ММ.ГГГГ он произвел оплату за электроэнергию в сумме 845 руб. 47 коп,, что подтверждается также представленной им подлинной платежной квитанцией, хотя в ней плательщиком указан истец Марищук А.Ю. То обстоятельство, что платеж произведен ответчиком, истцами не опровергалось. Из указанной справки также следует, что предыдущий платеж в сумме 290 руб. 01 коп. производился в феврале 2010 г., то есть до заключения оспариваемой сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры.

Доказательств того, что сделка купли-продажи спорной квартиры не исполнена сторонами спора, а, напротив, ими предприняты действия по исполнению прикрываемой, сделки (как следует из доводов истцов, сделки займа денежных средств, обеспеченной залогом спорной квартиры), истцами суду не представлено, как не представлено и доказательств того, что умысел ответчика был направлен на заключение иной сделки, которую прикрывает оспариваемая сделка купли-продажи.

Суд не соглашается с доводами истцов о том, что таким доказательством служит договор аренды спорной квартиры с правом ее выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами которого являются ответчик Климов К.Н. (арендодатель) и истец Марищук А.Ю. (арендатор). Как следует из содержания указанного договора, ответчик принимает на себя обязательство предоставить истцу во владение и пользование спорную квартиру, принадлежащую ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи. Срок аренды – три месяца с момента подписания сторонами договора аренды. Пунктом 3.1 договора аренды определен размер арендной платы: ежемесячно по 120 000 руб. Пунктом 3.2 установлено, что в случае выкупа спорной квартиры истец вносит единым платежом денежную сумму 1 200 000 руб. без учета арендных платежей. Из п. 3.3 договора аренды следует, что истец (арендатор) обеспечивает ежемесячно оплату жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуг по содержанию и эксплуатации дома, инженерных сетей и придомовой территории, а также коммунальных услуг. К договору приложен акт передачи жилого помещения, подписанный истцом и ответчиком.

Однако при рассмотрении настоящего дела из пояснений сторон спора судом установлено, что договор аренды фактически его сторонами не исполнялся, спорная квартира истцу во владение и пользование не передавалась, письменных доказательств того, что им осуществлялись ежемесячные арендные платежи (или платежи в счет возврата заемных денежных средств, как настаивали истцы), истцом также не представлено.

Представитель ответчика пояснила суду, что договор аренды спорной квартиры с правом ее выкупа следует расценивать как недействительный, поскольку до момента регистрации права собственности на спорную квартиру ответчик в силу ст. 608 ГК РФ не имел права сдавать спорное имущество в аренду. Фактически договор аренды сторонами не исполнялся, квартира после передачи ее ответчику по акту от ДД.ММ.ГГГГ находилась и находится во владении и пользовании ответчика, арендных платежей или выкупной стоимости квартиры ответчик от истца не получал. Высокий размер арендной платы, которую ответчик намеревался получать от сдачи спорной квартиры в аренду истцу под размещение офиса, вызван дороговизной сдаваемых в аренду аналогичных помещений в <адрес> и предварительной договоренностью сторон.

Суд приходит к выводу, что в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договоров, условия которых определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Следовательно, заключение истцом и ответчиком договора аренды спорного жилого помещения с правом его выкупа при условии отсутствия доказательств его реального исполнения сторонами не свидетельствует о притворности оспариваемой сделки купли-продажи спорной квартиры.

Представленная истцами телеграмма от ДД.ММ.ГГГГ, направлявшаяся истцом Марищуком А.Ю. в адрес ответчика, о том, что ответчик отказывается принимать арендные платежи за спорную квартиру и о готовности истца выплатить за ее аренду 1 200 000 руб., также не свидетельствует о притворности оспариваемой сделки купли-продажи квартиры, а лишь подтверждает неисполнение условий договора аренды.

Доводы истцов о том, что квартира продана по заниженной цене, также не свидетельствуют о притворности сделки купли-продажи, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договоров.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку надлежащих доказательств притворности оспариваемой сделки купли-продажи квартиры истцами суду не предоставлено, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Марищук А.Ю. , Марищук Л.Ю., Ленкова А.А. , Марищук Е.А. к Климов К.Н. о признании недействительным в силу притворности договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ под номером 19-19-01/001/2011-373, и о применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд <адрес> в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме через Абаканский городской суд.

Председательствующий Е.К. Чуприна

Справка: мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.К. Чуприна

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

об оставлении иска без рассмотрения

30 декабря 2011 года Дело № 2 – 4169/2011

Абаканский городской суд Республики Хакасия

В составе председательствующего: О. И. Мартовой

при секретаре Н.Н. Яковлевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Климова К.Н. к Марищук А.Ю., Марищук Л.Ю., Марищук Е.А., Ленковой А.А., Ковалеву А.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ :

Климов К.Н. обратился в Абаканский городской суд с иском к Марищук А.Ю., Марищук Л.Ю., Марищук Е.А., Ленковой А.А., Ковалеву А.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

В судебные заседания, назначенные на **/**/** и **/**/**, стороны не явились, будучи надлежащим образом, уведомлены о времени и месте слушания дела.

В соответствии с п.1 ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Сторонами не представлены суду доказательства уважительности причин повторной неявки в судебное заседание, с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие в суд не обращались.

В соответствии с абз. 7 ст. 222 ГПК РФ, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если стороны, не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд по вторичному вызову.

Принимая во внимание повторную неявку сторон по вызову в судебное заседание, суд находит исковое заявление Климова К.Н. к Марищук А.Ю., Марищук Л.Ю., Марищук Е.А., Ленковой А.А., Ковалеву А.А. о признании утративш...

...им право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета подлежащим оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 223 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исковое заявление Климова К.Н. к Марищук А.Ю., Марищук Л.Ю., Марищук Е.А., Ленковой А.А., Ковалеву А.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета - оставить без рассмотрения.

Разъяснить сторонам, что по ходатайству истца или ответчика суд может отменить свое определение об оставлении заявления без рассмотрения по основаниям, указанным в абз. 7 ст. 222 ГПК РФ, если стороны представят доказательства, подтверждающие уважительность причин неявки в судебное заседание и невозможности сообщения о них суду.

Председательствующий: О.И. Мартова