Литвих Лариса Григорьевна

Председательствующий в 1 инстанции: Ахтямова Э.С. № 2-2031/2024

№ 33-1223/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 мая 2025 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Олейниковой В.В.

судей: Могутовой Н.Г., Чертковой Л.А.

при секретаре судебного заседания Пушкиной Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошниченко А.С. к Литвих В.В. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности

по апелляционной жалобе Мирошниченко А.С.

на решение Орджоникидзевского районного суда г. Мариуполя Донецкой Народной Республики от 19 декабря 2024 года,

заслушав доклад судьи Олейниковой В.В., судебная коллегия

установила:

Мирошниченко А.С. обратился в суд с иском к Литвих В.В. о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что нежилое здание - магазин продовольственных товаров, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, общей площадью 124,4 кв.м., состоящее из основного здания лит. А-1, помещения 1 (далее нежилое здание) принадлежало Литвих В.В. на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество серия САВ номер № от 19 января 2007 года, выданного Исполнительным комитетом Виноградненского сельского совета, извлечения о регистрации права собственности на недвижимое имущество № от 19 января 2007 года, зарегистрированного в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности, что подтверждается извлечением из госу...

...дарственного реестра индексный № от 26 апреля 2021 года, регистрационный номер объекта недвижимого имущества: №.

Земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью 0,0198 га (далее земельный участок) принадлежал Литвих В.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 09 июля 2007 года удостоверенного частным нотариусом Новоазовского районного нотариального округа Бархатовой С.А. 10 июля 2007 года зарегистрированного в реестре за №, государственный акт права собственности на земельный участок серия ЯЕ № от 05 марта 2008 года. Право собственности Литвих В.В. на земельный участок зарегистрировано в Государственном земельном кадастре 05 мата 2008 года, кадастровый номер земельного участка №, что подтверждается Извлечением № № от 07 апреля 2021 года.

21 июня 2022 года между ним и ответчиком – Литвих В.В. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи вышеуказанных нежилого здания и земельного участка.

При подписании договора купли-продажи, ответчик передал фактически ему в собственность земельный участок, кадастровый номер № и расположенное на нём нежилое здание по адресу: <адрес> общей площадью 124,4 кв.м., правоустанавливающие документы на указанные объекты недвижимости, а он передала ответчику денежные средства в сумме 2 600 000 руб.

Нотариально удостоверить данный договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания они не имели возможности в связи с тем, что на тот момент нотариусы в г. Мариуполь не работали, а территориальные органы государственной регистрации объектов недвижимости отсутствовали.

Впоследствии он неоднократно обращался к ответчику с просьбой о необходимости нотариального удостоверения и регистрации заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания, однако, ответчик Литвих В.В. сообщил, что выехал с семьей за пределы Российской Федерации и не планирует возвращаться. Таким образом он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на указанные объекты недвижимости.

В этой связи просил суд признать договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём нежилого здания по адресу: <адрес> заключенный 21 июня 2022 года между ним и Литвих В.В. действительным, признав за ним право собственности на спорные объекты недвижимости.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Мариуполь Донецкой Народной Республики от 19 декабря 2024 года в удовлетворении исковых требований Мирошниченко А.С. отказано.

В апелляционной жалобе истец Мирошниченко А.С. оспаривает законность и обоснованность судебного акта, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что судом первой инстанции не учтены фактические обстоятельства дела, а именно договор между Мирошниченко А.С. и Литвих В.В. был заключен на основании правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, которые действовали на территории Донецкой Народной Республики на день принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и включения в состав Российской Федерации нового субъекта. При заключении договора ответчиком была проведена фактическая передача истцу объектов недвижимости, передача оригиналов правоустанавливающих документов, истцом были переданы ответчику денежные средства в согласованном размере 2 600 000 рублей. Спорный договор купли-продажи заключен в письменной форме в присутствии свидетелей Мирошниченко К.М. и Мирошниченко Е.В., которые в судебном заседании подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи не произведено в связи с отсутствием на территории города Мариуполя в июне 2022 года действующих нотариусов. В июле 2022 года ответчик – Литвих В.В. уже выехал за пределы Донецкой Народной Республики, возвращаться для нотариального удостоверения сделки отказался, что по факту является уклонением от нотариального удостоверения сделки, влекущим нарушение имущественных прав и законных интересов истца, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Мирошниченко А.С., Литвих В.В., Литвих Л.Г., представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 4 Федерального конституционного закона от 04 октября 2022 г. № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики», законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Поскольку правоотношения между сторонами возникли 21 июня 2022 года – дата заключения договора купли-продажи, при разрешении спора следует применять правила Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики от 13 декабря 2019 года № 81-IIHC, вступившего в законную силу с 01 июля 2020 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение, переход или прекращение прав на имущество, которая подлежит государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно статье 659 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 660 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 542). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно переходным положениями п. 18 ст. 1642 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики (в редакции с изменениями внесенными Законом от 15 апреля 2022г. № 361-IIНС), до 01 января 2025 г. договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимого имущества, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договоры аренды здания или сооружения (на срок более трех лет), договоры аренды предприятия (на срок более трех лет), договоры доверительного управления недвижимым имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются заключенными с момента такого удостоверения, если иное не установлено законом.

Таким образом, действующее на момент сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости гражданское законодательство прямо устанавливало императивную норму (требование) об условии заключения договоров, связанных с отчуждением недвижимости - их нотариальное удостоверение.

На основании статьи 212 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате (часть 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, предусмотренных законом;

2) в случаях, указанных в соглашении сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (часть 2).

В соответствии с частью 3 статьи 212 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным в соответствии с частью 2 данной статьи, то несоблюдение нотариальной формы влечет ее ничтожность.

Статьей 214 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики определено, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (часть 1).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с судебным решением (часть 2).

Исходя из приведенных норм закона суд вправе признать сделку действительной, подлежащую нотариальному удостоверению, в случае если одна из сторон уклоняется от обращения к нотариусу за таким удостоверением. Однако по смыслу правовых норм данная сделка не должна иметь иных правовых изъянов и факт уклонения стороны от совершения юридически значимого действия должен быть установлен в ходе судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, Литвих В.В., являлся собственником нежилого здания – магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 124, 4 кв.м. на основании свидетельства о праве собственности САВ № от 19 января 2007 года, выданного Виноградненским сельским советом Донецкой области. Его право собственности на данный объект недвижимости в виде нежилого здания зарегистрирован 19 января 2007 года в Реестре прав собственности на недвижимое имущество под номером <адрес>, что подтверждается Извлечением № <адрес> от 26 апреля 2021 года.

Также Литвих В.В., на основании договора купли-продажи от 09 июля 2007 года, удостоверенного частным нотариусом Новоазовского районного нотариального округа Бархатовой С.А. 10 июля 2007 года, регистрированного в реестре под №, заключённого между ответчиком и Новоазовской районной государственной администрацией, принадлежал земельный участок площадью 0,0198 га Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано в Государственном земельном кадастре 05 марта 2008 года, кадастровый номер земельного участка: №, что подтверждается Извлечением № № от 07 апреля 2021 года.

21 июня 2022 года истец Мирошниченко А.С. и ответчик Литвих В.В. заключили в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер №, и расположенного на нём нежилого здания, по адресу: <адрес>), стоимостью 2 600 000 руб., претензий по оплате ответчик не имеет.

Вышеуказанный договор купли-продажи от 21 июня 2022 г. нотариально не удостоверен.

Ответчик Литвих В.В. постоянно проживает за пределами Российской Федерации, гражданином Российской Федерации не является, что исключает для него возможность проведения совместных действий по удостоверению заключённого договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер №, и расположенного на нём нежилого здания, и как следствие отсутствует юридическая возможность заключить сделку купли-продажи на территории Донецкой Народной Республики и зарегистрировать переход прав на объект недвижимости.

Разрешая спорные правоотношения и отказывая в удовлетворении иска Мирошниченко А.С., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи заключённый 21 июня 2022 г. между истцом и ответчиком, в нарушение положений статьи 1642 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, не был нотариально удостоверен, в связи с чем не отвечает требованиям действительности сделок, не влечет правовых последствий, поэтому оснований для признания сделки купли-продажи заключенной и признании за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Декларацией о суверенитете Донецкой Народной Республики от 7 апреля 2014 года Донецкая Народная Республика провозглашена суверенным государством.

14 мая 2014 года Верховным Советом Донецкой Народной Республики принята Конституция Донецкой Народной Республики.

Город Мариуполь входящий в юридические границы Донецкой области, а также в состав Донецкой Народной Республики, до 20 мая 2022 года являлся временно оккупированным вооруженными силами Украины.

Договор купли-продажи между сторонами заключён 21 июня 2022 г., то есть после освобождения города Мариуполя. В этой связи, возможность выезда в другие города на территории Донецкой Народной Республики для нотариального удостоверения сделки имелась.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров по отчуждению недвижимого имущества в Донецкой Народной Республики с 1 июля 2020 года до 5 октября 2022 года требовалось в соответствии с пунктом 18 статьи 1642 Гражданского Кодекса Донецкой Народной Республики.

На территории Донецкой Народной Республики до 30 сентября 2022 года, то есть до момента вхождении республики в состав Российской Федерации действовало Временное положение о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма, утвержденное Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 4 декабря 2015 года № 24-3.

Согласно п. 4.3 данного порядка сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 300 000 руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 300 000 руб., или превышает ее.

12 декабря 2016 года во исполнение указанного Временного порядка Приказом Министерства финансов Донецкой Народной Республики № 229 от 2 декабря 2016 года утверждена Инструкция «О предоставлении в Уполномоченный орган информации предусмотренной Временное положение о противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем и, финансированию терроризма», согласно п. 1.6 которого нотариусы предоставляют в Министерство финансов Донецкой Народной Республики информацию о сделках с денежными средствами или иным имуществом, в отношении которых, при реализации правил внутреннего контроля, возникают подозрения об их осуществлении в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.

Указанное положение направлено на защиту прав и законных интересов граждан, общества и республики путем создания правового механизма противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма и регулирует отношения граждан, проживающих на территории Донецкой Народной Республики, иностранных граждан и лиц без гражданства, юридических лиц (в том числе их представительств и филиалов), осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, а также республиканских органов, осуществляющих контроль на территории Донецкой Народной Республики за проведением операций с денежными средствами или иным имуществом, в целях предупреждения, выявления и пресечения деяний, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма.

Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 г. № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», с 02 марта 2022г. установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических лиц и физических лиц. Вышеуказанные сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Согласно подпункту «б» пункта 5 Указа Президента Российской Федерации 04 мая 2022 г. № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный Указом Президента № 81, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа «С», режим которого установлен в соответствии с пунктом Указа Президента Российской Федерации от 05 марта 2022 г. № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 17 марта 2022 г. № 12 разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ № 95.

Также, Указом Президента РФ от 14.03.2025 N 145 «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. N 1103 «Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, и прав таких юридических лиц на недвижимое имущество» до 1 января 2028 г. запрещается осуществление государственной регистрации прав граждан недружественных иностранных государств на недвижимое имущество, находящееся на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области, без специального разрешения на ее осуществление.

Из материалов дела видно, что право собственности Литвих В.В., являющегося гражданином недружественного иностранного государства – Украина, на спорный магазин и земельный участок не подлежит регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, что исключает возможность распоряжения данным недвижимым имуществом ввиду наличия соответствующих запретов и ограничений.

В этой связи, ссылка истца в апелляционной жалобе на статью 214 Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики, предусматривающую последствия уклонения стороны от нотариального удостоверения сделки в условиях фактического исполнения условий договора, несостоятельна, поскольку в данном случае применению подлежат специальные переходные положения законодательства Донецкой Народной Республики, регулирующие имущественные отношения на территории республики, в условиях финансового контроля сделок по отчуждению недвижимого имущества, предусмотренного Временным положением о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, утвержденным Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 4 декабря 2015 года №24-3.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, фактическое исполнение сделки купли-продажи недвижимого имущества (оплата стоимости объекта), совершенной в ненадлежащей форме, без нотариального удостоверения и проведения специальной процедуры финансового контроля, то есть совершенной с правовыми изъянами, не является юридически значимым для признании сделки действительной и признании права собственности, и не может повлечь удовлетворение иска.

Обращение истца в суд с настоящими требованиями направлены на преодоление законом предусмотренной процедуры оформления сделок по возникновению, изменению и прекращению прав на недвижимое имущество в Донецкой Народной Республике в переходное время, а также на преодоление юридических препятствий в отчуждении недвижимого имущества лицами, выехавшими на постоянное место жительства в недружественные страны.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежит отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы, поскольку судом правильно установлены фактические обстоятельства по делу, подтвержденным исследованными в судебном заседании относимыми и допустимыми доказательствами, которым судом дана оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 329, пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Мариуполя Донецкой Народной Республики от 19 декабря 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мирошниченко А.С. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 28 мая 2025 года.

Председательствующий судья

Судьи