Лохонова Татьяна Ивановна

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

63RS0007-01-2023-000551-07

№ 88а-28090/2023

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 декабря 2023 года город Самара

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Карякина Е.А.,

судей Бритвиной Н.С. и Тимохина И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 1 ноября 2023 года кассационную жалобу Ванюшкиной В.Ф. на решение Волжского районного суда Самарской области от 25 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 августа 2023 года по административному делу № 2а-1174/2023 по административному исковому заявлению Лохоновой Татьяны Ивановны к администрации сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области (далее – Администрация), Ванюшкиной В.Ф. об оспаривании постановления органа местного самоуправления.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Тимохина И.В., объяснения Ванюшкиной В.Ф. и ее представителя адвоката Железнова Д.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Лохонова Т.И. является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 45, 46, том 1).

Ванюшкина В.Ф. является собственником квартиры № 38 с кадастровым номером № в указанном многоквартирном доме (л.д. 43, 44, том 1).

5 декабря 2019 года Ванюшкина В.Ф. обратилась в Администрацию с заявлением о пер...

...еводе принадлежащего ей жилого помещения в нежилое (л.д. 95, том 1).

Постановлением Администрации от 15 ноября 2022 года № 373 жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, переведена в нежилое помещение в целях использования помещения в качестве магазина (далее – решение от 15 ноября 2022 года, л.д. 52, 193, том 1).

Не согласившись с решением от 15 ноября 2022 года, Лохонова Т.И. спорила его в судебном порядке.

Решением Волжского районного суда Самарской области от 25 апреля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 августа 2023 года, заявленные требования удовлетворены, признано незаконным постановление Администрации от 15 ноября 2022 года № 373.

В кассационной жалобе Ванюшкина В.Ф. просит об отмене судебных актов, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам административного дела. Приводит доводы о том, что согласно технической документации, запланированные Ванюшкиной В.Ф. работы по переводу жилого помещения в нежилое, не повлекут уменьшение общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем согласие всех собственников жилых помещений на проведение указанных работ не требуется. Указанному обстоятельству дана неверная оценка судебными инстанциями, что повлекло вынесение незаконных судебных постановлений.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения, судебная коллегия судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких нарушений судебными инстанциями не допущено.

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение заявитель в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель в орган, осуществляющий согласование, представляет в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (пункт 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о переводе помещения принимается органом, осуществляющим перевод помещений.

На основании части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае, в том числе, непредставления определенных частью 2 статьи 23 Кодекса документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения, предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требования законодательства. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 Кодекса.

Таким образом, при согласовании в порядке статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации изменения режима использования жилых помещений определяется и сама возможность перевода их в нежилые помещения, что предусмотрено частями 6, 8 статьи 23, частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такая возможность устанавливается путем изучения документов, представленных собственником помещения, в том числе с точки зрения необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (части 2, 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится в соответствии с частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома либо уменьшение состава такого имущества.

Судами установлено, что в результате проведенных строительных работ для перевода жилого помещения в нежилое будет осуществлен демонтаж части ограждающей стены под оконным проемом, являющейся общедомовым имуществом. В результате демонтажа части стены для организации входной группы будет уменьшена площадь общедомового имущества.

Разрешая дело, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав положения действующего законодательства, ссылки на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, установив, что административным ответчиком Ванюшкиной В.Ф. не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на выполнение вышеназванных работ, влекущих уменьшение общедомового имущества, пришли к правильному выводу о незаконности оспариваемого решения и наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, представленных суду, и на несогласие с выводами судебных инстанций по результатам их оценки, что в соответствии с частью 3 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит и основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не может являться.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили юридически значимые обстоятельства дела, применили закон, подлежащий применению, дали надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебных заседаниях доказательствам, а постановленные по делу судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, в связи с чем основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Волжского районного суда Самарской области от 25 апреля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 29 августа 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ванюшкиной В.Ф. – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение составлено 18 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи

63RS0007-01-2023-000551-07

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

25 апреля 2023 г. <адрес>

Волжский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Серовой С.Н.,

при секретаре Головинской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №а-1174/2023 по административному исковому заявлению Лохоновой Т. И. к Администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес>, Ванюшкиной В. Ф. о признании незаконным постановления органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Лохонова Т.И. обратилась в суд с административным иском указав, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ администрацией сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> вынесено постановление № О «Переводе жилого помещения в нежилое помещение <адрес>». Данная квартира принадлежит на праве собственности Ванюшкиной В.Ф., в которой был выполнен демонтаж оконных блоков, разобрана кладка под оконным проемом и организован отдельный вход в помещение. Поскольку перевод жилого помещения в нежилое связан с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего всем собственникам многоквартирного дома, на такой перевод необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, а также согласие собственников квартир, прилегающих к квартире, в отношении к которой производится перевод в нежилое помещение. Однако административный истец в собрании собственников не участвовала. Протокол общего собрания в управляющую организацию не передавался. Административный истец, полагая, что указанным решением органа местного самоуправления нарушаются его права, с учетом уточнения административн...

...ых исковых требований, просит суд признать незаконным постановление Администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О переводе жилого помещения в нежилое помещение <адрес>

Представитель административного истца Лошманова Е.Г. в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что постановление о переводе жилого помещения в нежилое было вынесено с существенными нарушениями, а именно необходимо было получить согласие всех собственников общедомового имущества, поскольку был изменен фасад дома, а также была демонтирована часть стены, на месте которой была поставлена дверь.

Административный ответчик Ванюшкин В.Ф. возражала против удовлетворения административных исковых требований, просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме по основаниям, указанным в возражениях.

Представитель административного ответчика Проскурин Г.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, просил отказать. Полагал, что административным ответчиком был соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Представитель административного ответчика – Администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил возражение на административное исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме, так как постановление сельского поселения было вынесено в соответствии с действующими нормами законодательства.

Представитель заинтересованного лица – ООО УК «Юг-Сервис» Шувалова Ю.С. в судебном заседании просила удовлетворить административные исковые требования. Полагала, что порядок перевода жилого помещения в нежилое был нарушен.

Представитель заинтересованных лиц – Управления Росреестра по <адрес>, Государственной жилищной инспекции по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений не представили.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела Лохоновой Т.И. на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.

Ванюшкина В.Ф. является собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Административный ответчик Ванюшкина В.Ф. желая перевести, принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – <адрес>, в нежилое, с целью осуществления предпринимательской деятельности, обратилась в экспертные организации для подготовки соответствующей документации.

В ДД.ММ.ГГГГ ООО «Горжилпроект» был разработан проект на выполнение строительных мероприятий в <адрес> для перевода в нежилое помещение.

Согласно экспертному заключению №, подготовленному НИИ ОПБ, в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений проекта по переустройству и перепланировке <адрес> нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Пожарная безопасность в период эксплуатации должна обеспечиваться обязательным соблюдением требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ № 390 от 25.04.2012.

В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленным ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», представленная техническая документация по перепланировке и переустройству <данные изъяты> комнатной жилой квартиры, по адресу: <адрес>, под магазин непродовольственных товаров с организацией отдельного от жилых помещений входа со стороны улицы соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»; СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».

Из экспертного исследования №, подготовленного ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» следует, что перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура помещения перестает соответствовать указанной в поэтажном плане застройки. Перепланировка проводится с целью повышения уровня комфортности проживания в жилых комнатах. В нежилых помещениях задачи перепланировки иные: здесь перепланировка – это повышение потребительских качеств помещения путем устройства естественного освещения, самостоятельного входа, оборудования, санузла, вентиляции и т.д. Согласно представленного проекта для перевода из жилого помещения в нежилое предлагаются следующие виды строительных работ:

- разобрать все существующие перегородки;

- смонтировать перегородки для ограждения санитарного узла (туалета), с подключением его к существующим инженерным сетям (вентиляция, водоснабжение, водоотведение);

- в жилой комнате 12,8 кв.м. демонтировать оконный блок, для устройства входной группы, с разборкой ненесущего участка стены от низа оконного проема до уровня пола и установкой конструкций из ПВХ с соблюдением требований противопожарной безопасности;

- дверной проем со стороны лестничной клетки заложить кирпичом с толщиной 250 мм.;

- со стороны улицы оборудовать некапитальные объекты – пандус для МГН (маломобильные группы населения) и крыльцо для входа с отметкой от уровня земли до уровня пола первого этажа МКД;

- для МГН оборудовать кнопку вызова со стороны улицы.

Предлагаемые строительные работы по разборке всех существующих перегородок в жилом помещении изменяют его конфигурацию - изменяется полезная площадь; предусматривают установку оборудования, в виде входной группы с разбором конструкции стены и монтажа некапитального пандуса и крыльца со стороны улицы, что требует отражения в техпаспорте и данные работы относятся к перепланировке помещения.

Постановлением администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес> была переведена в нежилое помещение в целях использования помещения в качестве магазина.

Решением главы сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № дано согласие на перепланировку жилого помещения в соответствии с представленным проектом ООО «Горжилпроект».

Согласно проектной документации, подготовленной ООО «Горжилпроект», проект на выполнение строительных мероприятий в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома в целом. Все строительные мероприятия по перепланировке в <адрес> для перевода в нежилой фонд должны быть выполнены в соответствии с нормами и требованиями СП. Проведенные строительные мероприятия не повлекут уменьшению общего имущества собственников многоквартирного дома. Строительные мероприятия не повлекут изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки. Демонтаж перегородок не приведет к потере устойчивости здания, так как перегородки не являются несущими конструкциями. Демонтаж части наружной стены на 1-ом этаже (пробивка нового дверного проема) не приведет к потере несущей способности и устойчивости здания, так как демонтируемый участок стены расположен под несущими существующими перемычками, проем не расширяется, усиление проема не требуется. Нагрузки на перекрытие от новых перегородок незначительны и учтены несущей способностью перекрытия.

Рассматривая доводы административного иска о том, что постановление администрации сельского поселения является незаконным в связи с тем, что согласия от всех собственников многоквартирного дома получены не были, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 48 Закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктами 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое помещение является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Многоквартирный жилой <адрес> расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ общая площадь составляет 1850 кв.м., правообладателем является муниципальное образование сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено Положение «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах на территории сельского поселения Лопатино».

В абзаце 2 пункта 1.5 Положения указано, что перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений. Работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переустройству жилых помещений, предусматривающие частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания, являются реконструктивными и оформляются в соответствующем порядке.

Согласно абзацу 6 пункта 2.1 Положения, для проведения переустройства и (или перепланировки) жилого помещения в многоквартирном доме собственник или уполномоченное им лицо, которым в том числе может быть наниматель жилого помещения, представляет в администрацию сельского поселения заявление и прилагает в том числе нотариально заверенные согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества многоквартирного дома.

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанная позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года.

Также следует отметить, что процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и иные ремонтные работы. При реконструкции изменяется конфигурация помещения, добавляются какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты, входные комплексы).

При этом реконструкция в виде обустройства отдельного входа, как правило, предусматривает разборку оконного проема до уровня пола и оборудование крыльца, что, соответственно, приводит к разрушению части внешней стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, то есть затрагивает объекты, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из проектной документации, изменение фасада дома состоит в организации входа в указанную часть здания. При демонтаже оконного блока и установке металлопластиковой двери часть существующей отделки их фасадной плитки будет повреждена.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Инициативной группой собственников жилого <адрес> было размещено объявление о проведении собрания, в том числе по вопросу рассмотрения заявления собственника <адрес> переводе жилого помещения в нежилое, согласование осуществления перепланировки в данном помещении с последующим обустройством, использованием отдельного входа в данное помещение, и землей, относящейся к общедомовой собственности для открытия магазина постельного белья в доме.

Согласно протоколу внеочередного собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, указанный вопрос был постановлен на голосование, в ходе которого «За» проголосовало 71,25% от числа проголосовавших, «Против» 1,54% от числа проголосовавших, в связи с чем было решено согласовать перевод жилого помещения – <адрес> нежилое для последующего размещения в нем магазина по продаже тканей и постельного белья. В общем собрании собственников помещении приняли участие собственники и их представители в количестве 98 человек. При этом, согласно реестру собственников помещений <адрес> их количество составляет 105 человек.

Таким образом, доводы административного искового заявления заслуживают внимания, поскольку проведение ранее указанных работ в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое в нарушение норм действующего законодательства получено не было, что в свою очередь является препятствием для перевода помещения из жилого в нежилое.

Согласно части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Принимая во внимание, что обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое помещение является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка, учитывая, что фасадная стена дома относится к общему имуществу, обустройство входной группы приведет к внесению конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а так же передачу Ванюшкиной В.Ф. части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которое распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, следовательно в силу положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, административному ответчику необходимо было получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что постановление администрации сельского поселения вынесено с нарушениями норм действующего законодательства, в связи с чем, требования административного искового заявления подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать постановление Администрации сельского поселения Лопатино муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о переводе жилого помещения в нежилое помещение <адрес> – незаконным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Самарский областной суд через Волжский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Серова С.Н.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.