Мажитов Дамир Хасанович

копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2017 года г. Баймак РБ

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Байрамгуловой Н.Н.,

при секретаре Янбекове М.М.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, администрации СП Темясовский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в обоснование своих требований указав на следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды № зем от ДД.ММ.ГГГГ истцу в аренду для ведения личного хозяйства предоставлен находящийся в государственной собственности земельный участок, площадью 2006 кв.м, с кадастровым номером 02:06:260102:44, расположенный по адресу: <адрес>, сроком пользования на 3 года. В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан истцу под индивидуальное жилищное строительство, постановлением администрации МР <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство, которым установлен срок завершения строительства до ДД.ММ.ГГГГ. Истец на вышеуказанном участке построил жилой дом, площадью 69,1 кв.м, которому присвоен инвентарный № и его инвентарная стоимость в ценах 2012 года составляет <данные изъяты> рублей. В настоящее время истец не может зарегистрировать свое право собственности на построенный им жилой дом, поскольку выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ истек срок аренды земельного участка, на котором построен жилой дом, а Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по <адрес> и городу Баймак отказал истцу в продлении срока действия договора аренды земельного участка либо в предоставлении этого же участка с установлением нового срока аренды без проведения торгов со ссылкой на п.4 ст.ст....

Показать ещё

... 39.6, 39.18 ЗК РФ, поскольку не зарегистрировано право собственности заявителя на объект недвижимого имущества на земельном участке. В то же время по истечении срока действия договора аренды земельного участка арендодатель не заявлял какие-либо претензии, в том числе не заявлял об истребовании его у истца, продолжает принимать арендную плату, тем самым своими действиями фактически продлил договорные отношения, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок истцом используется по назначению, арендная плата вносится, жилой дом построении принят в эксплуатацию. Другими лицами права на данный земельный участок также не оспариваются. Однако истец не может реализовать свои права на владение, пользование, распоряжение жилым домом, так как во внесудебном порядке не представляется возможным признать право собственности на жилой дом.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательства истцом внесены дополнения к исковому заявлению, согласно которым он просит признать за ним, истцом, право аренды на земельный участок, площадью 2006 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, и обязать Администрацию муниципального района <адрес> РБ предоставить ему данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Не явившийся в судебное заседание истец представил в материалы дела ходатайство, в котором просит рассмотреть данное дело в его отсутствие с участием его представителя.

Представители ответчиков и третьих лиц (государственный регистратор межмуниципального отдела по Абзелиловскому, <адрес>м и <адрес> Росреестра по РБ, Баймакский филиал Государственного унитарного предприятия БТИ РБ) в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела без их участия.

При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц с участием представителя истца.

Истец в судебном заседании поддержал иск, просит удовлетворить исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям с учетом внесенных дополнений, пояснив, что ему для завершения строительства дома осталось проделать небольшой объем работ.

Суд, заслушав истца, изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с данными, добытыми в судебном заседании, приходит к выводу об удовлетворении искового заявления в части по следующим основаниям.

В силу действующих на момент возникновения спорных правоотношений правовых норм право собственности на сооружение как на самостоятельный объект гражданских прав возникает при его создании и индивидуализации в установленном порядке именно как объекта недвижимости.

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено в ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законам (п.1).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6).

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие факт строительства им индивидуального жилого дома на основании документов, разрешающих строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке.

Так, земельный участок местоположением по адресу: <адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет площадь 2006 +/- 31 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании постановления администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по <адрес> и городу Баймак ФИО4 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - договор аренды), предметом которого является земельный участок, площадью 2006 кв.м, под индивидуальное жилищное строительство, по адресу: <адрес>.

Земельный участок передан арендодателем арендатору ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Полномочия арендодателя на заключение договора аренды на земельный участок регулируются Соглашением о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Республики Башкортостан по <адрес> и городу Баймаку с Администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом, сроком действия 5 лет, утвержден Решением Совета МР <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

В пункте 2.1 выше названного договора аренды срок действия настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 4.3.3 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срока согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении.

Указанный договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, о чем имеется штамп регистрирующего органа, номер регистрации 02-04-21/009/2013-260.

Постановлением администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 разрешено проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке, общей площадью 2006 кв.м по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ, что в соответствие с условиями пунктов 4.3.3, 6.3 договора аренды влечет прекращение его действия.

Из составленного ДД.ММ.ГГГГ технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилое здание (литер А), инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, следует, что по данному адресу находится объект индивидуального жилищного строительства, в состав которого входят: жилой дом - одноэтажный (литер А), общей площадью 69,1 кв.м, а также веранда, кладовка, уборная, забор. Инвентаризационная стоимость жилого дома по ценам 2012 года составляет <данные изъяты>.

Арендодатель отказал арендатору в продления срока действия договора аренды земельного участка, ссылаясь на отсутствие регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на земельном участке и на возможность предоставления этого же земельного участка только по торгам (аукциону), что следует из его письменного ответа от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) (далее по тексту – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения (абз.1 п.1).

В данном случае истец для регистрации права собственности на созданный им объект недвижимости не может предоставить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земельный участок в связи с истечением срока его действия. В то же время его права на созданный им объект недвижимости никем не оспаривается.

Как изложено выше, строительство объекта истцом начато в период действия договора аренды в 2013 году и продолжается после истечения срока его действия ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора соответствующим соглашением не продлен.

В то же время арендодатель не совершил каких-либо действий, свидетельствующих, что он возражает против продолжения строительства истцом индивидуального жилого дома на данном земельном участке.

Вышеизложенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд при принятии решения определяет, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Рассматриваемые по делу обстоятельства подлежат регулированию нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ и ЗК РФ).Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считался возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), поскольку истец как арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - ответчика по делу.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором аренды в данном случае не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако ДД.ММ.ГГГГ вступили в законную силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ).

Так пунктами 20 и 21 ст.1 названного ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ 20 статьи 36, 38 - 39 Земельного кодекса РФ признаны утратившими силу и Кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», в которой по мнению суда содержатся нормы, регулирующие возникшие между сторонами спорные правоотношения в рассматриваемом случае.

Из положений статьи 35 ЗК РФ следует, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (до изменений в земельном законодательстве), строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Как установлено выше, договор аренды был заключен до ДД.ММ.ГГГГ, а именно – ДД.ММ.ГГГГ.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 ЗК РФ

Согласно подпункту 10 пункта 2 и подпункту 2 пункта 5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная норма является императивной.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

При этом установлено, что объект недвижимости – объект незавершенного строительства возведен истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, в соответствии с разрешенным видом использования, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании соответствующего разрешения от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, строящийся в соответствии с разрешением на строительство, не заявлено кем либо требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов и этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, а также данный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (таковых не имелось), суд приходит к выводу о том, что истец является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему арендодателем без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования истца о заключении с ним нового договора аренды на спорный земельный участок, без проведения торгов, на срок три года для завершения строительства, подлежат удовлетворению как основанные на законе.

Что же касается требования истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на вышеуказанном спорном земельном участке в целях государственной регистрации своего права, суд исходит из следующих обстоятельств.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Требование о признании права собственности, предусмотренное статьей 12 ГК РФ, является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. При этом лицо, обращающееся в суд за защитой, должно доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.

Суд не находит оснований для удовлетворения иска в части о признании права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку права истца на данный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, ответчиком или иными лицами не оспаривается.

Судом при вышеизложенных обстоятельствах не установлено и признаков самовольной постройки в возведенном истцом объекте незавершенного строительства - объектом незавершенного строительства, которые бы применительно к ст. 222 ГК РФ препятствовали введению данного объекта в гражданский оборот, признанию на него права собственности.

Кроме того, как изложено выше одним из предусмотренных законодательством оснований для государственной регистрации права собственности на объект строительства является наличие действующего права пользования земельным участком (собственности, аренды). А в данном случае такое право у истца отсутствует.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, доказательств того, что права собственности истца на указанный объект ответчиком нарушены, истцом вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ суду не представлены.

Суд полагает, что в данном случае имеется спор только о праве на земельный участок, на котором расположен объект строительства недвижимости, разрешение которого дает возможность в последующем регистрировать права на данный объект в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. руководствуясь ст.ст. 194-199 ГК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, администрации СП Темясовский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на жилой дом удовлетворить в части.

Признать за ФИО2 право аренды на земельный участок, площадью 2006 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию муниципального района <адрес> Республики Башкортостан предоставить ФИО1 земельный участок, площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, в аренду сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 30 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: (подпись) Байрамгулова Н.Н.

Копия верна. Судья: Байрамгулова Н.Н.

Свернуть