Минибаева Алёна Александровна

Дело № 33-8112/2023

(№ 2-170/2023)

УИД 66RS0005-01-2022-004775-57

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 26.05.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Ильиной О.В.,

судей

Кайгородовой Е.В.,

Волкоморова С.А.,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Балакиной И.Н., при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Бирюковой М.Ю., рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Администрации г.Екатеринбурга к Минибаевой Полине Андреевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М.А. А. , М.А.А. , М. Т. А. , Л. Л. С. , об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 09.01.2023.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

Администрация г.Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Минибаевой П.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М.А. А. , <дата> года рождения, М.А. А. , <дата> года рождения, М. Т. А. , <дата> года рождения, Л. Л. С. , <дата> года рождения, в котором просила:

изъять у ответчиков жилое помещение – комнату площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>) в квартире <№> по адресу: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой им в качестве возмещения денежной суммы в размере 1328845 руб. пропорцион...

...ально принадлежащим долям, а именно: Минибаевой П.А. – 265759 руб., М. Т. А. – 265759 руб., Л. Л. С. – 265579 руб., М.А. А. – 265759 руб., М.А. А. – 265759 руб.;

прекратить право собственности ответчиков на указанное жилое помещение;

обязать ответчиков принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

признать право собственности на указанное жилое помещение, за муниципальным образованием «город Екатеринбург»;

признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить из него.

В обоснование иска указано, что спорное жилое помещение представляет собой комнату площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>) в <адрес> в <адрес>. Спорное жилое помещение принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, каждому по 1/5 доли. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 17.09.2019 № 2250 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 30.11.2019 ответчиком МинибаевойП.А. получено требование от 08.11.2019 № 66/11/01-09/003/714 о сносе дома с установлением срока для совершения данных действий - до 01.05.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании корреспонденции. Однако требование не исполнено. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 15.07.2020 № 1315 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно приложению к постановлению изъятию в числе прочих подлежит комната в квартире <№> площадью 26,4 кв.м, принадлежащая ответчикам. Согласно отчету об оценке № 902-22, выполненному ООО «Центр экономического содействия», размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 21.03.2022 составил 1328 845 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 1209 806 руб., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 119 039 руб. 29.04.2022 ответчиками были получены проекты соглашений об изъятии у них жилого помещения для муниципальных нужд. Соглашение достигнуто не было.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 09.01.2023 исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено: изъять у Минибаевой П.А., М.А. А. , М.А. А. , М. Т. А. , Л. Л. С. жилое помещение – комнату площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>), расположенную в квартире <№> многоквартирного дома по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2074 560 руб. пропорционально принадлежащим им долям, а именно Минибаевой П.А. за принадлежащую ей 1/5 долю в размере 414912 руб., М.А. А. за принадлежащую ей 1/5 долю в размере 414 912 руб., М.А. А. за принадлежащую ей 1/5 долю в размере 414 912 руб., М. Т. А. за принадлежащую ей 1/5 долю в размере 414 912 руб., Л. Л. С. за принадлежащую ей 1/5 долю в размере 414 912 руб.

Прекратить право общей долевой собственности Минибаевой П.А., М.А. А. , М.А. А. , М. Т. А. , Л. Л. С. на жилое помещение – комнату площадью 26,4 кв.м. (кадастровый номер <№>), расположенную в квартире <№> многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Обязать Минибаеву П.А., М.А. А. , М.А. А. , М. Т. А. , Л. Л. С. принять причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить администрации г. Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на жилое помещение - комнату площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>), расположенную в квартире <№> многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Признать Минибаеву П.А., М.А. А. , М.А. А. , М. Т. А. , Л. Л. С. утратившими право пользования жилым помещением - комнатой площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>), расположенной в квартире <№> многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Выселить Минибаеву П.А., М.А. А. , М.А. А. , М. Т. А. , Л. Л. С. из жилого помещения - комнаты площадью 26,4 кв.м (кадастровый <№>), расположенной в квартире <№> многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

С таким решением не согласился истец, представителем Рябининой С.М., действующей на основании доверенности от <дата>, подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда от <дата> отменить, принять новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что при рассмотрении дела суд первой инстанции сумму возмещения определил на основании заключения эксперта ООО «МК ПРОЦЕНТ» У. К. В. , согласно которому сумма возмещения составляет 2074560 руб. Истец полагает, что указанное заключение содержит в себе методическую ошибку – земельные участки, выбранные экспертом в качестве аналогов, не соответствуют оцениваемому как по сегменту рынка, так и по основным ценообразующим факторам (ценовые пояса, площадь и стоимость) (стр. 57-58 заключения). Так, площади земельных участков значительно меньше оцениваемого (3500 кв.м) и составляют от 626 кв.м до 4350 кв.м. Кроме того, значительно различается политика ценообразования на выбранные земельные участки. Объект-аналог под <№> имеет площадь 1115 кв.м и стоимость 7500000 руб. (ценовой пояс – 1), при этом аналог <№> имеет площадью 4350 кв.м и рыночную стоимость – 12900000 руб. (ценовой пояс – 4), земельный участок-аналог <№> имеет площадью земельного участка 7987 кв.м и рыночную стоимость – 5000000 руб. (ценовой пояс – 3). Такие существенные различия в площади и ценах земельных участков, выбранных экспертом в качестве аналогов, свидетельствуют о некорректном отборе, о несопоставимости объектов друг с другом. Примененные экспертом корректировки к объектам-аналогам не приводят к нивелированию таких существенных различий. Истец обращал внимание суда на недостатки проведенной судебной оценочной экспертизы. Однако, суд первой инстанции никакой оценки указанным доводам истца не дал.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца Рябинина С.М., действующая на основании доверенности от <дата>, диплом ВСГ 4125250 от <дата>, доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Минибаева П.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, возражала относительно доводов апелляционной жалобы.

Прокурор Балакина И.Н., давая заключение по делу, указала, что при разрешении спора об изъятии жилого помещения назначена судебная оценочная экспертиза. Право собственности ответчиков в отношении жилого помещения прекращено обоснованно, доводы апелляционной жалобы основанием для отмены решения суда не являются, решение суда является законным.

Представитель Управления социальной политики № 27 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru. Представитель Управления социальной политики № 27 направил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя. При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что ответчикам на праве общей долевой собственности, каждому по 1/5 доле, принадлежит жилое помещение – комната площадью 26,4 кв.м в квартире <№> расположенной на 1 этаже в доме <адрес> <адрес> в <адрес> (далее – комната), право общей долевой собственности зарегистрировано <дата> (л.д. 10-12) на основании договора купли продажи комнаты от <дата> (л.д. 13), соглашения об определении долей от <дата> (л.д. 17-18).

В комнате по месту жительства зарегистрированы ответчики с 20.08.2013, ответчик Л. Л. С. зарегистрирован в комнате с 23.01.2019 (л.д. 19).

Постановлением Администрации г.Екатеринбурга от 17.09.2019 № 2250 многоквартирный дом по адресу: <адрес> (далее – МКД) признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 20).

Ответчику Минибаевой П.А. было направлено требование о сносе дома с установлением срока для совершения данных действий – до 01.05.2020 (л.д. 21, 22, 23).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 15.07.2020 № 1315 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, а также жилых помещений в МКД, расположенном по адресу: <адрес>, в том числе и комнаты ответчиков (л.д. 24-26).

В адрес ответчиков направлены уведомление о необходимости рассмотрения проекта соглашения для последующего его заключения (л.д. 28-37). Соглашение между сторонами не заключено.

Установив данные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 235, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии комнаты у ответчиков путем выкупа, прекращении права общей долевой собственности на комнаты, признании права муниципальной собственности, признании ответчиков утратившими право пользования комнатой и выселении из комнаты.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Из материалов дела, в том числе доводов апелляционной жалобы, следует, что между сторонами по делу возник спор относительно размера суммы возмещения за изымаемое имущество у ответчиков.

Стороной истца в материалы дела был представлен отчет ООО «Центр экономического содействия» № 902/22 от 21.03.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и с учетом округления на дату оценки 21.03.2022 составляет 1328 845 руб., в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества – 1209 806 руб., которая включает жилое помещение – 857 906 руб., долю общего имущества в МКД – 113 266 руб., долю земельного участка под объектом – 238 634 руб.; а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 119039 руб. (л.д. 39-95).

Определением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 21.09.2022 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» У. К. В. (л.д. 121-123).

Согласно заключению эксперта ООО «МК «Право.Оценка.Недвижимость» У. К. В. <№> рыночная стоимость комнаты по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления составляет 741000 руб., рыночная стоимость доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество МКД по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления составляет 70914 руб., рыночная стоимость доли собственника комнаты в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления составляет 1100646 руб., размер убытков в связи с изъятием жилого помещения по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 162000 руб., итого 2074560 руб.

Разрешая заявленные требования и определяя сумму возмещения в размере 2074560 руб., суд первой инстанции исходил из того, что отчет истца, представленный в материалы дела на дату разрешения спора по существу не является актуальным, при рассмотрении спора по существу заявленных истцом требований иных сведений о размере возмещения не представлено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о возможности при разрешении спора исходить из сведений, содержащихся в заключении эксперта <№> от <дата>.

При этом суд первой инстанции учел, что выводы эксперта по существу поставленных вопросов изложены в полном объеме, мотивированы, полученные в рамках проведенной судебной экспертизы данные являются актуальными на дату рассмотрения спора, не усмотрев оснований для сомнений в экспертном заключении, указав, что возражения истца носят формальный характер, заявлены без учета специальных знаний и навыков, которыми обладает эксперт.

Кроме того, при оценке экспертного заключения судом указано, что исходя из содержания исследовательской части заключения, рыночная стоимость объектов недвижимости в разных ценовых поясах различается, в ходе исследования экспертом было произведено деление на ценовые пояса в рассматриваемом населенном пункте (г. Екатеринбурге), во внимание приняты объекты оценки, расположенные в соответствующем ценовом поясе. При этом деление на ценовые пояса является условным. Все данные приведены в представленных в заключении таблицах, соответствующее обоснование приведено. Должным образом был осуществлен сбор информации по объектам-аналогам и их отбор.

Судебная коллегия полагает возможным с выводами суда первой инстанции об установлении суммы возмещения в размере 2074560 руб. согласиться, поскольку они сделаны на основании действующих норм материального и процессуального права, соответствует установленным судом обстоятельствам, подтверждаются представленными сторонами доказательствами, которым дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что при проведении экспертизы экспертом У. К. В. использовался сравнительный подход. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов. Эксперт осуществил выборку объектов-аналогов из сегмента рынка объекта исследования: расположенных в г.Екатеринбурге земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, при этом на участке разрешено многоэтажное жилое строительство (МЖС). Экспертом было выявлено 3 предложения о продаже – все предложения использованы для расчета рыночной стоимости исследуемого земельного участка, при этом эксперт применил поправочные коэффициенты.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение содержит в себе методическую ошибку – земельные участки, выбранные экспертом в качестве аналогов, не соответствуют оцениваемому земельному участку как по сегменту рынка, так и по основным ценообразующим факторам (ценовые пояса, площадь и стоимость), судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

Эксперт определил сегмент рынка для оцениваемого земельного участка под МКД как участок под многоэтажное строительство, указав, что земельный участок под МКД относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – земли жилой застройки. Вопреки доводам жалобы объекты-аналоги выбраны из аналогичного сегмента рынка, так как расположены в г.Екатеринбурге, относятся к категории земель: земли населенных пунктов, при этом на участках разрешено многоэтажное строительство.

При этом экспертом, учитывая местоположения оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов, применен коэффициент на поправку на местоположение, также применен поправочный коэффициент на величину площади, поправочный коэффициент на тип цены (на уторгование), а также иные коэффициенты, необходимость применения каждого коэффициента подробно мотивирована экспертом в заключении.

Доводы апелляционной жалобы о том, что применение экспертом корректировок к объектам-аналогам не приводит к нивелированию существенных различий между земельными участками, по мнению судебной коллегии, основаны на субъективном мнении представителя, так как применение корректировок как раз и устраняет различия между объектом оценки и аналогами.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 09.01.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Е.В. Кайгородова

С.А. Волкоморов