Морович Роман Олегович

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Коломенского городского суда Московской области Ворониной А.А., при секретаре судебного заседания Солововой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска истец указал, ДД.ММ.ГГГГ г. между сторонами был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 1 договора Продавец продает, а Покупатель принимает (покупает) в собственность и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора, следующее недвижимое имущество:

- Здание: спальный корпус (в стадии разрушения), назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Теплица: назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Здание: финский домик (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

-Здание: финский домик (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый №, пл...

Показать ещё

...ощадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Спальный корпус; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Жилой дом для сторожа; назначение: жилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Спальный корпус; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Детский сад; назначение: нежилое, кадастровый №, <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Гараж; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв. м. местоположение: <адрес>

- Здание: спальный корпус (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

В соответствии с п. 2 договора «Объекты недвижимости, указанные в п.1 Договора по договорённости сторон продаются за сумму <данные изъяты> рублей. Покупатель обязуется уплатить продавцу в полном объеме за счет собственных средств на момент подписания настоящего Договора».

В случае расторжения настоящего Договора или признания его недействительным Продавец обязуется вернуть Покупателю вышеуказанную денежную сумму (п. 2 Договора).

Расчет между сторонами произведен полностью в момент подписания договора (п. 2 Договора).

Согласно п. 12 Договора «Стороны пришли к соглашению, что документом, подтверждающим факт передачи Продавцом и принятия Покупателем, вышеуказанных Объектов недвижимости, будет являться настоящий Договор... . Расчет по договору произведен в полном объеме».

В соответствии с п. 13 Договора «Стороны пришли к соглашению, что документом, подтверждающим факт передачи Покупателем и принятия Продавцом денежных средств в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, за вышеуказанные Объекты недвижимости, будет являться настоящий Договор. Расчет по договору произведен в полном объеме. Претензий по передаваемым денежным средствам у Продавца к Покупателю не имеется».

ДД.ММ.ГГГГ Договор Истец и Ответчик передали в целях проведения государственной регистрации перехода прав через МАУ «МФЦ го Коломна».

ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация прав в отношении прав на 13 объектов недвижимости, перечисленные в Договоре, что подтверждается приложенными к исковому заявлению выписками из ЕГРН (Приложение №).

Вместе с тем при заключении Договора Ответчик ввел Истца в заблуждение относительно качества / состояния предмета сделки. Предлагая к покупке 13 объектов недвижимости по привлекательной в глазах Истца цене Договора Ответчик сообщил только то, что несколько объектов базы отдыха (3 из 13) находятся в разрушающемся состоянии, что по факту и отражено в Предмете договора, поэтому Истец был согласен подписать Договор в такой редакции и с пунктами 5 и 12, в котором указано, что «Покупатель удовлетворен качественным состоянием Объектов недвижимости путем их осмотра, произведенным им перед подписанием настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков о которых ему не сообщил Продавец», фактически не осматривая покупаемые объекты недвижимости.

Также Продавец на сделке устно сообщил Истцу:

- о том, что стал собственником продаваемых объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО <данные изъяты>, что отражено в Договоре,

-ранее Администрация Коломенского городского округа расторгла в судебном порядке договор аренды земельного участка с ООО <данные изъяты>» (дело № №, решение Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ)

В связи с этим, для истца было первоочередным после государственной регистрации права на объекты недвижимости обратиться к Администрации Коломенского городского округа Московской области в целях заключения договора аренды земельного участка.

Истец подписывая Договор основывался на принципе достоверности данных о состоянии покупаемых объектов недвижимости в ЕГРН и соответствующим им сведениям, предоставленных ответчиком, без фактического осмотра объектов недвижимости.

В начале <данные изъяты>. истец подал в Администрацию городского округа Коломна заявление о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Коломна приняла решение № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении государственной услуги.

ДД.ММ.ГГГГ по делу № Коломенским городским судом иск ФИО2 к Администрация городского округа Коломна о признании незаконным решения Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Администрации городского округа Коломна осуществить подготовку проекта договора на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с К№ – удовлетворен частично. Решение Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 В удовлетворении иска в части обязании Администрации городского округа Коломна осуществить подготовку проекта договора на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с К№ – отказано.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Московского областного суда решение Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено части признания незаконным решения Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО2, в остальной части оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Таким образом, согласно вступившему в силу апелляционным определением Московского областного суда установлено, что тринадцать объектов недвижимости, купленные истцом разрушены, в этой части судом применимы положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Истец указывает, что сделка купли-продажи тринадцати объектов недвижимости была совершена под влиянием заблуждения истца, в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ, вышеуказанные 13 объектов недвижимости не могли стать объектами сделки, они разрушены, то есть сделка совершена с нарушением требованием закона или иного правового акта, в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Кроме того, ответчик при заключении сделки купли-продажи указанных объектов недвижимости действовал недобросовестно, такая сделка не могла породить соответствующие ей правовые последствия, что является основанием для признания Договора мнимой сделкой.

На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным, применить последствия недействительности сделки в форме двусторонней реституции, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истец ФИО2, ответчик ФИО3 не явились, уведомленные о слушании дела надлежащим образом.

В соответствии с ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие сторон с участием представителей.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц Администрации городского округа Коломна Московской области, Управления Росреестра по Московской области, уведомленные о слушании дела надлежащим образом, направили в суд письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии с ч.5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ –л.д. №) доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил иск удовлетворить.

Дополнительно представитель истца Новиков В.В. пояснил, что ответчик вводит суд в заблуждение, когда указывает, что истец до сделки осмотрел объекты недвижимости, перечисленные в оспариваемом договоре купли-продажи и знал о подлинном состоянии объектов недвижимости. Истец не осматривал объекты недвижимости и не знал о подлинном их состоянии до заключения оспариваемого договора и его государственной регистрации. Истец до заключения оспариваемого договора и его государственной регистрации не мог иметь самостоятельного доступа и не имел доступ, который мог быть предоставлен ответчиком, к продаваемым объектам недвижимости и к земельному участку. В данном случае имеет место быть факт введения ответчиком истца в заблуждение, использование типового договора с типовыми фразами / положениями, который, как подтвердил представитель ответчика в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, используется ответчиком при подобных ситуациях, когда ответчик перепродает объекты недвижимости третьим лицам, приобретенные ответчиком на торгах.

Если бы осмотр до сделки был бы проведен, то истец бы имел мотивированные претензии к ответчику и не стал бы подписывать оспариваемый договор.

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были переданы от истца ответчику наличными. Подписание оспариваемого договора не предполагало подписание между сторонами в подтверждение дополнительно, например, акта приема-передачи денежных средств или расписки.

В судебном заседании представитель ответчика на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ адвокат ФИО5, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Представил письменные возражения, согласно которым о том, в каком техническом и эксплуатационном состоянии находились объекты недвижимости, истец не только знал, но и осмотрел данные объекты, что следует из п. 12 Договора «претензий по передаваемым объектам недвижимости у покупателя к продавцу в момент подписания настоящего договора не имеется.»

При должной осмотрительности истец ФИО2 мог не только до подписания договора съездить и осмотреть объекты, но и отказаться от подписания договора, ведь он действовал добровольно, без какого-либо принуждения со стороны продавца и/или со стороны третьих лиц, не заблуждались относительно предмета настоящего договора, понимали суть, значение и правовые последствия совершаемой сделки. Кроме того, во исполнение оплаты по договору истец передал ответчику только <данные изъяты> рублей. Остальную сумму истец обязался перевести ответчику позже, но денежных средств до настоящего момента не поступало. Оспаривая настоящий договор истец пытается оспорить пункты 5, 10, 12 договора и доказать, что он не находился в здравом уме и твердой памяти, но истец действовал добровольно, без какого-либо принуждения со стороны, стороны не заблуждались относительно предмета настоящего договора, понимали суть, значение и правовые последствия совершаемой сделки (купля-продажа недвижимого имущества). По договору истец получил 13 объектов капитальной недвижимости, вводит суд в заблуждение, что применительно к данному случаю объектом сделки не могли стать 13 объектов недвижимости, так как установлено судом, они разрушены, они не могут быть объектами гражданских прав.

Данные объекты, имеют фундаменты и прошли государственную регистрацию. Данная регистрационная запись не отменена на том основании, что они разрушены и, якобы, они не могут быть объектами гражданских прав. Таким образом, применительно к данному случаю объектом сделки могли стать 13 объектов недвижимости.

Преюдициальность судебного акта не может служить доказательством по данному делу, так как ответчик не участвовал в судебном процессе по делу №. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу №, обязательны для суда, и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют именно те же лица.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела суд пришел к следующему.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В пункте 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи истец ФИО2 приобрел у ответчика ФИО3 тринадцать объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с К№, а именно:

- Здание: спальный корпус (в стадии разрушения), назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Теплица: назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Здание: финский домик (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

-Здание: финский домик (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Спальный корпус; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Жилой дом для сторожа; назначение: жилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты>.м., местоположение: <адрес>

- Спальный корпус; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Детский сад; назначение: нежилое, кадастровый №, <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Финский домик; назначение: нежилое, кадастровый номер: №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

- Гараж; назначение: нежилое, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв. м. местоположение: <адрес>

- Здание: спальный корпус (в стадии разрушения); назначение: нежилое, кадастровый номер: №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>

Из п. 2 Договора следует, что цена договора установлена в размере <данные изъяты> рублей, которую покупатель обязуется уплатить продавцу в полном объеме на момент подписания договора.

Из п. 13 Договора следует, что стороны пришли к соглашению, что документом, подтверждающим факт передачи покупателем и принятия денежных средств продавцом в размере <данные изъяты> рублей является указанный договор.

В определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС21-8014 от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А40-309229/2019, в котором разбирался вопрос, является ли доказательством оплаты по договору указание в его условиях того, что оплата произведена, буквально указал, что положение договора об оплате покупателем приобретаемой вещи в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Соответственно, подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что ФИО3 получил от ФИО2 денежные средства в момент подписания договора, (л.д. 12) суд приходит к выводу о том, что по заключенному договору купли-продажи ответчик получил от истца денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и указанный договор считается заключённым.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца Администрацией городского округа Коломна принято решение № № об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

ДД.ММ.ГГГГ по делу № Коломенским городским судом иск ФИО2 к Администрация городского округа Коломна о признании незаконным решения Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Администрации городского округа Коломна осуществить подготовку проекта договора на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с К№ – удовлетворен частично.

Решение Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО2 В удовлетворении иска в части обязании Администрации городского округа Коломна осуществить подготовку проекта договора на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с № – отказано.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Московского областного суда решение Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено части признания незаконным решения Администрации № № от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО2, в остальной части оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Из апелляционного определения Московского областного суда следует, что вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с К№, являются разрушенными. (л.д. 41 оборот)

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать суду те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов, лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны - единства воли и волеизъявления, формы и содержания.

Из п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Из п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно истец, обратившийся в суд с требованиями о признании сделки недействительной, обязан представить суду доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.

В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или 179 ГК РФ).

Из вышеизложенных положений закона и разъяснений Верховного Суда РФ о его применении следует, что заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

При этом заблуждение должно быть настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как следует из пояснений истца, он приобрел спорные объекты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ уже в разрушенном состоянии, ссылаясь на апелляционное определение №

Из ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что «Покупатель удовлетворен качественным состоянием Объектов недвижимости путем их осмотра, произведенным им перед подписанием настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких –либо дефектов и недостатков о которых ему не сообщил Продавец» (п. 5 Договора – л.д. 12); «Стороны пришли к соглашению, что документом, подтверждающим факт передачи Продавцом и принятия Покупателем, вышеуказанных Объектов недвижимости, будет являться настоящий Договор. Объекты недвижимости, описанные выше, переданы Продавцом в том виде, в котором они находились на момент подписания договора. Претензий по передаваемым Объектам недвижимости у Покупателя к Продавцу в момент подписания Договора не имеется, обязательства сторон выполнены, у сторон нет разногласий по существу договора. Расчет по договору произведен в полном объеме.» (п. 12 Договора –л.д. 12 оборот).

Анализируя содержащиеся в данных пунктах слова и обороты, суд приходит к выводу, что из содержания заключенного между сторонами договора следует, что ответчик продал истцу объекты недвижимости, согласно договору, и истец был удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости путем их осмотра, произведенным им перед подписанием Договора, и не обнаружил при осмотре каких –либо дефектов и недостатков о которых ему не сообщил продавец.

Из п. 7 договора следует, что стороны при подписании Договора «подтверждаю, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.» (л.д. 12)

Таким образом, вопреки доводам истца, из договора следует, истец был удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости путем их осмотра, произведенным им перед подписанием Договора, и не обнаружил при осмотре каких –либо дефектов и недостатков о которых ему не сообщил Продавец.

Само по себе разрушенное состояние расположенных на нем зданий и сооружений не исключает фактическое использование ответчиком земельного участка в полном объеме.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества.

Заключая сделку купли-продажи недвижимости с собственником этого имущества, регистрируя в установленном законом порядке свое право собственности на приобретенное по этой сделке недвижимое имущество, ФИО2 не мог не понимать, что приобрел по возмездной сделке в свою собственность недвижимое имущество.

Как установлено судом, содержание оспариваемой сделки не противоречит закону и иным правовым актам, волеизъявление сторон сделки соответствует их действительной воле, сделка облечена в форму, предусмотренную законом, фактически совершена и исполнена.

Анализируя доводы ФИО2 относительно технического состояния спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что им не представлено доказательств наличия таких качеств спорных помещений, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Предусмотренный статьей 178 Гражданского кодекса РФ вид заблуждения относительно качеств предмета сделки следует отличать от нарушения условий о качестве товара, урегулированного нормами гражданского законодательства, применяемого к договорам купли- продажи.

Качеством в смысле статьи 178 Гражданского кодекса РФ являются такие признаки предмета сделки, которые определяют его свойства, то есть неразрывно связаны с его сущностью.

При таком положении под качеством предмета в смысле приведенной нормы права не могут рассматриваться устранимые недостатки предмета сделки.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, приведенные истцом ФИО2 в обоснование требования о признании сделки недействительной доводы, не могут свидетельствовать о предусмотренном статьей 178 Гражданского кодекса РФ существенном заблуждении относительно качества предмета сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указывает истец, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ориентировался на данные выписок из ЕГРН.

Из выписок ЕГРН следует, что вышеуказанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: Земли рекреационного назначения.

Действующим законодательством предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков, расположенных в определенных функциональных зонах исключительно для осуществления рекреационной деятельности с соблюдением специального порядка.

В силу ч. 1 ст. 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

Учитывая вышеизложенное, истцу о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № было известно при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на отсутствие в Договоре положений о существенных условиях о техническом состоянии спорных объектов, равно как и цели приобретения.

Из апелляционного определения Московского областного суда следует, что вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с К№, являются разрушенными. (л.д. 41 оборот)

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что спорые объекты недвижимости не могут быть использованы, как на то рассчитывал истец ФИО2 при заключении сделки.

Вопреки доводам истца, сама по себе фиксация обстоятельств разрушения существовавших ранее спорных объектов, не может служить достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Доказательств полного уничтожения спорных объектов, утраты ими свойств объекта недвижимости, невозможности приведения их в надлежащее состояние путем проведения ремонтно-восстановительных работ не имеется, истцом не представлено.

То обстоятельство, что в настоящее время здания не существуют в том виде, в каком существовали на момент учета в качестве объектов права, в данном случае влияет лишь на характеристики этих объектов при их техническом учете.

Доводы истца, о том, что сделка купли-продажи совершена с нарушением требованием закона или иного правового акта, судом не принимаются.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Истец в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на приобретенной имущество, что подтверждается материалами дела, расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен полностью в момент подписания договора. То есть оснований для признании сделки ничтожной, в соответствии со ст. 168 ГК РФ судом не установлено.

Доводы истца о том, что между сторонами заключена мнимая сделка купли-продажи недвижимости судом не принимается.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения.

Мнимые сделки относятся к сделкам с пороками воли, поскольку волеизъявление сторон, облеченное в надлежащую форму, расходится с их внутренней волей. Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О Применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на сновании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права, с учетом выше приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, установив указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что на момент совершение юридически значимых действий ФИО2 понимал значение своих действий, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Как уже было указано выше, из условий договора купли-продажи следует, что стороны определили согласованную цену недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. Указанная сумма передана покупателем продавцу в момент совершения сделки. Текст спорного договора купли-продажи содержит указание на то, что на момент совершения сделки стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 7). Договор содержит подписи продавца и покупателя. Право собственности истца на объекты купли-продажи зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, цели договора купли-продажи достигнуты, правовые последствия указанной сделки соответствуют волеизъявлению сторон.

Учитывая, что совершенная сделка купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям закона, отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц, между выразившими свое волеизъявление на совершение сделки сторонами в требуемой законом форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, следовательно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительным, оснований для удовлетворения иска судом не установлено.

Отказ в удовлетворении исковых требований влечет отказ в заявленном истцом требовании о взыскании судебных издержек, расходов по оплате госпошлины, уплаченной при обращении в суд на основании ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительным и о применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

Коломенского городского суда

Московской области подпись А.А. Воронина

Копия верна.

Свернуть