Муратхузин Алик Минвалиевич

УИД: №

№

№

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(адрес) (дата)

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи РА,

судей областного суда ЛВ, СВ,

при секретаре судебного заседания ЛНВ,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С, С2, Х к М, ООО, Г, НЗ, И, РХ, ДГ, ЭТ о признании дополнительного соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора аренды земельного участка расторгнутым,

по апелляционной жалобе С, С2, Х

на решение (адрес) от (дата).

Заслушав доклад судьи РА, судебная коллегия

установила:

Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х обратились в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указали, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

(дата) в газете «А» № № опубликовано извещение о проведении (дата) общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственно...

...е использование.

Так, (дата) было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, по результатам которого приняты решения:

- о назначении сроком на три года А.М. М3, (дата) года рождения, паспорт № выдан отделением УФМС России по (адрес) в (адрес), проживающий по адресу: (адрес), уполномоченным лицом (доверительным управляющим) без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договора аренды данных земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности, предоставив ему право производить от имени участников долевой собственности все необходимые платежи и расходы, связанные с оформлением сделок, совершать иные юридические и фактические действия, связанные с выполнением данных поручений;

- о заключении с ООО договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, на следующих условиях: цель аренды – для выращивания сельскохозяйственных культур, срок действия договора – 5 лет, размер и сроки оплаты аренды, условия изменения размера аренды.

В результате (дата) подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, срок аренды с (дата) по (дата) включительно.

В марте 2024 года истцам стало известно о наличии дополнительного соглашения к договору аренды от (дата), которое датировано (дата), сдано на регистрацию (дата).

При передаче участка в аренду озвучивался срок аренды 5 лет, полномочий у А.М. М на заключение дополнительного соглашения, а также увеличения срока аренды, не имелось.

На основании указанного дополнительного соглашения, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ООО.

На основании изложенного, истцы – Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х просили суд:

- признать дополнительное соглашение от (дата) к договору аренды от (дата) земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, заключенное между собственниками земельных долей в лице А.М. М и ООО недействительным;

- применить последствия недействительности сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером №, в пользу ООО, внесенные на основании дополнительного соглашения от (дата);

- признать расторгнутым договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от (дата), заключенный между уполномоченным лицом А.М. М и ООО», земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Решением (адрес) от (дата) в удовлетворении исковых требований Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х отказано.

С указанным решением суда не согласились истцы – Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х. В апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, грубые процессуальные нарушения, на неверное установление фактических обстоятельств дела, не установление срока окончание договора или его бессрочность, просят удовлетворить исковые требований в полном объеме.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик А.М. М просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагает, что решение суда является законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, участие не принимали, о дате, месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суду не сообщили.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, на праве общей долевой собственности принадлежит: Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х, ООО», Г.З. Г, Н.З. М, З.М. И, Р.Х. М, С.Д. ДГ, Э.Т. ЭТ.

(дата) в 14 часов 00 минут состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №, решения которого оформлено протоколом общего собрания от (дата).

На общем собрании присутствовало более 50 % участников общей долевой собственности от общего количества участников долевой собственности, кворум имелся. Протокол общего собрания собственников ни кем не оспорен. На повестке общего собрания решились вопросы: избрания председателя, секретаря и членов счетной комиссии общего собрания участников долевой собственности; избрания уполномоченного лица, имеющего права действовать от имени участников долевой собственности и собственников без доверенности; заключения долгосрочных договоров аренды и условия аренды на земельные участки, объем и срок полномочий; прочие вопросы.

Также из указанного протокола усматривается, что А.М. М, (дата) года рождения, назначен сроком на три года уполномоченным лицом (доверительным управляющим) без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данных земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности, предоставив ему производить от имени участников долевой собственности все необходимые платежи и расчеты, связанные с оформлением сделок, совершать иные юридические и фактические действия связанные с выполнением данных поручений.

(дата) между А.М. М, действующим от себя и от имени пайщиков, и ООО заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей, сроком на 5 лет.

В силу пункта 2.4.1 договора, арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно разделу 6 указанного договора, изменение и расторжение договора оформляется сторонами в письменной форме; расторжение и прекращение договора допускается по соглашению сторон, но в любом случае после окончания уборки урожая сельскохозяйственных культур; досрочное расторжение договора допускается в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации или по решению суда; при прекращении действия настоящего договора земельный участок передается арендодателю в разумный срок по акту приема-передачи.

Кроме того, (дата) между А.М. М, действующим от имени пайщиков на основании протокола общего собрания от (дата), и ООО» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от (дата), которым подпунктом 4.1 пункта 4 «Срок действия договора» изложен в следующей редакции: Настоящий договор заключен сроком на 10 лет с (дата) по (дата). Остальные условия не затронуты. Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Указанные договор аренды и дополнительное соглашение в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию.

При этом, установлено, что ООО» в газете А» № от (дата) опубликовало сообщение о проведении общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала №. Повестка собрания: избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности; расторжение ранее заключенного договора аренды; заключение долгосрочного договора аренды и условия аренды.

Общее собрание не состоялось ввиду неявки сторон, при этом, возражений со стороны истцов на намерение ООО заключить долгосрочный договор аренды спорного земельного участка либо уведомление выделить, принадлежащие им земельные доли, не поступило.

(дата) Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х направили в адрес Б ((адрес)) заявление, в котором уведомили, что в связи с истечением срока аренды на земельный участок с кадастровым номером №, отказываются от аренды и намерены выделить свои доли.

Указанное письмо было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от (дата) юридический адрес ООО - (адрес).

Установив указанные фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что из буквального толкования протокола общего собрания следует, что, наделяя А.М. М правом действовать от имени собственников земельных долей, общее собрание указало на такое полномочие, как совершение иных юридических и фактических действий связанных с выполнением данного поручения, то есть совершения такого действия, которым были бы наделены доверители в рамках всего объема имеющихся и признаваемых законодательством гражданских прав, в число которых входит право определять условие заключаемого договора по своему усмотрению. В этой связи, суд первой инстанции посчитал, что фактически имело место заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, которое было направлено лишь на продление срока его действия на ранее определенных условиях, то есть имела место пролонгация ранее заключенного договора аренды, при этом сам договор аренды от (дата) содержит ссылку на возможность заключения его на новый срок, то есть преимущественное право арендатора на заключение договора.

Кроме этого, суд первой инстанции установил, что от собственников земельных долей спорного земельного участка Г.З. Г, С.Д. ДГ, Н.З. М, Р.Х. М, З.М. И поступили заявления, в которых они указали, что считают договор аренды от (дата), продленным на тот же срок и на тех же условиях, намерения прекратить арендные отношения по истечению срока действия договора аренды не имели, меры к созыву общего собрания не предпринимались по вопросу аренды спорного земельного участка. Также просили применить статью 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку одобряют оспариваемое дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. При этом, договор аренды продолжал исполняться арендатором, а арендодатели получали по нему арендую плату. В этой связи, суд первой инстанции пришёл к выводу, что стороны своими действиями по исполнению договора фактически подтвердили его действие и как следствие его заключение на новый срок. Исходя из этого, пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также приняты в соответствии с нормами материального права, регулирующими возникшие спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу пунктов 6 и 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли.

Порядок проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения установлен в статье 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, данной статьёй установлено, что общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

В силу положений статей 606, 610 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, исходя из приведённых положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по общему правилу проведение общего собрания собственников земельных долей для продления ранее заключённого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не требуется.

Наличие дополнительного соглашения для продления действия договора аренды, при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не заявил своих возражений также не требуется. Данная правовая позиция выражена в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года), пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года), и пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года).

При этом, в случае если участники общей долевой собственности не согласны на продление договора, они вправе инициировать проведение общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление на отказ от продления договора или наоборот на его продление. В том случае, если большинство участников долевой собственности проголосуют за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же участников общей долевой собственности, проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступают иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды в отношении выделенного участка. В случае если большинство участников долевой собственности проголосуют против продления договора аренды, он считается прекращенным по истечении срока.

В тех же случаях, когда участники долевой собственности не предъявляют возражений о продлении срока договора аренды, такой договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, будет считаться возобновленным на новый срок на тех же условиях.

При этом, в случае не проведения общего собрания до истечения срока действия договора аренды, участники долевой собственности, не желающие продлевать договор аренды на ранее согласованных условиях вправе заявить арендатору возражения об этом до истечения срока действия договора. Из системного толкования положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что для таких участников долевой собственности по окончании срока действия договора наступают последствия в виде прекращения арендных отношений и возникновения права на выделение земельного участка без согласования с бывшим арендатором.

Вместе с тем, как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:32:0907001:3 на котором бы решался вопрос о расторжении ранее заключённого договора аренды, или отказа от его пролонгации на новый срок, не проводилось. Истцы проведение данного общего собрания не инициировали. При этом, Общее собрание, инициированное Обществом с ограниченной ответственностью «Надежда» по вопросу расторжение договора аренды и его заключения на новый срок, не состоялось. Ввиду чего, ранее заключённый (дата) договор аренды, в силу положений статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлил своё действие на новый пятилетний срок, то есть по (дата).

Как правильно указал суд первой инстанции, до истечения срока действия договора аренды, истцы об отказе от продления договора аренды не заявили, проведение соответствующего общего собрания не инициировали, ввиду чего для них договор аренды пролонгировался на тех же условиях на тот же срок.

Сами уведомления об отказе от продления от договора аренды, были направлены истцами после в марте 2024 года, то есть когда договор уже пролонгировался. Юридически значимых действий по заявлению своего отказа от продления договора аренды в срок до истечения срока действия договора, они не совершили. Ввиду чего, данный отказ от продления договора, юридических последствий не имеет.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. В то время последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции верно установил, что большинство участников долевой собственности, своими дальнейшими действиями подтвердили намерения продлить действие договора аренды на тех же условиях, ввиду чего, данные действия являются согласованным волеизъявлением соответствующего гражданско-правового сообщества на продление заключённого договора аренды на ранее согласованных условиях на новый срок.

Помимо этого, из материалов дела следует, что после истечения срока договора аренды, он продолжал исполняться, и исполнение по нему предоставлялось арендатором – Обществом с ограниченной ответственностью «Надежда» и принималось арендаторами. Ввиду данных обстоятельств суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что данный договор является действующим и продолженным на тех же условиях.

Принимая во внимание, что оспариваемое дополнительное соглашение, заключённое А.М. М, на момент заявления требований о его недействительности, фактически оформляет сложившееся продление срока действия договора аренды и выражает согласованное волеизъявление участников долевой собственности на продление договора аренды на новый срок по (дата), суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно отказал в удовлетворении иска.

В целом доводы апелляционной жалобы Ш.М. С, Л.З. С, М.Ю. Х повторяют их позицию, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, которой судом была дана надлежащая оценка, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального и процессуального права, установил имеющие значение для дела обстоятельства, предусмотренные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение (адрес) от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу С, С2, Х – без удовлетворения.

Председательствующий: РА

Судьи: ЛВ, СВ

ЛВ, СВ

Мотивированное апелляционное определение составлено (дата).