Мурзина Гузель Раимльевна

74RS0009-01-2024-000656-06 Судья Сиражитдинова Ю.С.

Дело №11-5025/2025 Дело 2-18/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 апреля 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Чертовиковой Н.Я.,

судей Кутырева П.Е., Норик Е.Н.,

при секретаре Шибаевой В.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецова Евгения Егоровича на решение Аргаяшского районного суда Челябинский области от 23 января 2025 года по иску Фахретдиновой Рузили Сарваритдиновны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей Кисаубаевой Лии Асляровны, Кисаубаева Ризата Асляровича, Кисаубаева Фидана Асляровича, к Кузнецову Евгению Егоровичу о взыскании стоимости работ и материалов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние.

Заслушав доклад судьи Кутырева П.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения ответчика Кузнецова Е.Е. и его представителя Скоробогатовой Е.П., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Фахретдинова Р.С., действуя за себя и в интересах несовершеннолетних Кисаубаевых Л.А., Р.А., Ф.А., обратилась в суд с иском с учетом уточнения требований к Кузнецову Е.Е. о взыскании стоимости работ и материалов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние в размере 195390 рублей.

В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи от 20 июля 2023 г. приобрела у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кв. 30 за 3100000 рублей. В указанной квартире ответчиком самовольно произведена реконструкция: квартира поделена на две части, произведен второй вход. При проведении сделки ответчик убеждал её, что осталась незначительная доделка документов. В сентябре 2023 года супруга ответчика сказала, что она н...

...е смогла оформить документы на реконструкцию, так как это невозможно. При обращении в отдел архитектуры администрации Аргаяшского района ей пояснили, что нужен новый проект, разрешение всех жильцов. Считает, что ответчик своими действиями нарушил целостность всего дома, она опасается последствий, которые возможно могут последовать после данной реконструкции, поэтому желает расторгнуть договор купли-продажи.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Фахретдинова Р.С., её представитель Мурзина Г.Р. на иске настаивали.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика Скоробогатова Е.П. исковые требования не признала, пояснила, что при приобретении спорной квартиры истец осматривала её и не могла не установить, что квартира подвергалась реконструкции, в связи с чем истец должна нести бремя своей неосмотрительности. От истца не был скрыт факт реконструкции квартиры.

В судебное заседание суда первой инстанции ответчик Кузнецов Е.Е., третье лицо Кисаубаев А.А., представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ПАО «Сбербанк», Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области не явились.

В письменном отзыве представитель ПАО «Сбербанк» Ярославцева И.А. указывает, что с учетом проведенной по делу судебной экспертизы элементы произведенной в квартире перепланировки (переустройства) могли быть определены визуально, данные работы возможно было определить при покупке квартиры без применения разрушающего метода. При принятии решения просит учесть положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Из письменного мнения представителя Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области Кривенко Ю.С. следует, что спорная квартира приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала в размере 775 628 рублей 25 коп., которые перечислены продавцу Кузнецову Е.Е. В случае признания договора купли-продажи недействительным, средства материнского (семейного) капитала должны быть возвращены на счет Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области.

Судом первой инстанции постановлено решение о взыскании с Кузнецова Е.Е в пользу Фахретдиновой Р.С. в счет возмещения стоимости работ и материалов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние, 195 390 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 1 715 рублей.

В апелляционной жалобе Кузнецов Е.Е. просит отменить решение суда. Указывает на то, что судом сделан неверный вывод о скрытии информации, касающихся недостатков квартиры. Оформление и продажа квартиры сопровождались путем оказания услуг риэлтором, стороны и риэлтор осматривали квартиру. Для заключения кредитного договора со стороны ПАО Сбербанк привлекался оценщик, которому была предоставлена информация о проведенной реконструкции без разрешения, в связи с чем технический паспорт, имеющийся в БТИ не соответствует перепланировке, произведенной в квартире. Оценщику были предоставлены фото. Истец обладал полной и достоверной информацией о вышеуказанном факте еще до подписания договора купли – продажи. Также истцу была предоставлена информация, которая также подтверждается свидетельскими показаниями Кузнецовой О.П. о том, что имеется проект на реконструкцию квартиры.

Истец Фахретдинова Р.С., третье лицо Кисаубаев А.А., представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ПАО «Сбербанк», Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. В связи с надлежащим извещением лиц, участвующих в деле, и размещением информации о месте и времени рассмотрения гражданского дела на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственником квартиры <адрес> кв.м. с кадастровым номером № являлся Кузнецов Е.Е. 20 июля 2023 г. между Кузнецовым Е.Е. и Фахретдиновой Р.С., действующей за себя и как законный представитель за своих несовершеннолетних детей, заключен договор купли-продажи указанной квартиры (т. 1 л.д. 10-13).

В пункте 2.1 договора указано, что стоимость объекта составила 3 100 000 рублей. Денежные средства в размере 775628 рублей 25 копеек, составляющие средства материнского (семейного) капитала, перечислены продавцу Отделением Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 324 371 рубль 75 копеек оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк» в соответствии с кредитным договором № от 20.07.2023.

В тот же день между ПАО «Сбербанк» и Фахретдиновой Р.С. заключен кредитный договор №, по которому заемщику предоставлены денежные средства в размере 2 324 371 рубль 75 коп. на приобретение спорной квартиры (том 1 л.д. 14-20). В качестве обеспечения исполнения обязательств предоставлен залог объекта недвижимости – квартира, расположенная по адресу: <адрес>

10 февраля 2024 г. Фахретдинова Р.С. направила в адрес Кузнецова Е.Е. требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи квартиры со ссылкой на существенные нарушения договора купли-продажи, выражающиеся в том, что в квартире произведена реконструкция: квартира поделена на две части, произведен второй вход. При проведении сделки было указано, что все необходимые документы оформлены. В сентябре 2023 года супруга продавца пояснила, что она не смогла оформить документы на реконструкцию, так как это невозможно (т. 1 л.д. 32).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО12

Согласно заключению эксперта ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО12 от 26 ноября 2024 г. №.2024 перепланировка, выполненная в жилом помещении – квартире с кадастровым номером 74:02:0201052:1050, расположенной по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Переоборудование (переустройство), выполненное в жилом помещении – квартире с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключающееся в размещении ответвлений от стояков труб ХГВС и канализации, обслуживающих квартиру №, не соответствует требованию п. 1 ст. 247 ГК РФ в части отсутствия согласования в пользовании общедомовым имуществом.

Также при выполнении работ в отношении входной группы квартиры № были допущены нарушения нормативных требований, а именно:

- п. 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в части отсутствия согласования уменьшения общедомового земельного участка при устройстве входной группы со всеми собственниками помещений в данном доме;

- п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в части самовольной установки козырька и пробивки проема.

Произведенная перепланировка и переоборудование не создают угрозу жизни и здоровья граждан, так как они не привели к снижению несущей способности, устойчивости конструктивных элементов жилого дома.

Период совершения конструктивных изменений в жилом помещении, предусмотренных Проектом, и работы по переоборудованию – с 2011 года до даты покупки <адрес> период проведения таких работ, как демонтаж балконного ограждения в лоджии и закладка пространства под балконной плитой со стороны <адрес> не представляется возможным.

Сохранение жилого помещения возможно в перепланированном и переоборудованном состоянии без угрозы жизни и здоровья граждан.

Выполненные в жилом помещении перепланировка, переоборудование (переустройство) являются устранимыми.

Стоимость работ и материалов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние, в ценах по состоянию на 20 июля 2023 г. составляет 195 390 рублей, в том числе в отношении работ, не предусмотренных проектом: демонтаж заделки пространства под балконной плитой, монтаж балконного ограждения – 70406 рублей 51 коп.

Элементы произведенной в квартире № перепланировки (переустройства) могли быть определены визуально. Данные работы возможно было определить при покупке квартиры № без применения разрушающего метода (т. 3 л.д. 26-79).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Удовлетворяя заявленные истцом требования о взыскании убытков, суд первой инстанции исходил из того, что продавец Кузнецов Е.Е. перед продажей истцу квартиры в противоречие с нормам жилищного законодательства Российской Федерации произвел в квартире переоборудование (переустройство) и сокрыл перед покупателем Фахретдиновой Р.С. юридически значимую информацию о недостатках объекта недвижимости – невозможности получения документов о согласовании перепланировки (переоборудования), что влечет для покупателя Фахретдиновой Р.С. неблагоприятные последствия в виде расходов на восстановление квартиры в первоначальное положение.

Судебная коллегия с изложенными в решении выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.

В апелляционной жалобе Кузнецов Е.Е. выражает несогласие с выводами суда о скрытии им перед покупателем информации, касающихся недостатков квартиры. Указывает, что оформление и продажа квартиры сопровождались путем оказания услуг риэлтором, стороны и риэлтор осматривали квартиру, также её осматривал оценщик банка, истец обладал полной и достоверной информацией о перепланировке.

Доводы апелляционной жалобы отмены решения не влекут.

Вопреки этим доводам основанием для удовлетворения иска послужил не сам факт наличия перепланировки (переоборудования), а неспособность её согласовать, намерения о чем у продавца имелись.

Поскольку в тексте подписанного сторонами договора специальных требований к качеству проданной ответчиком квартиры не предусмотрено, она должна по своим качественным характеристикам быть пригодной для его использования в качестве квартиры, то есть отвечать обязательным установленным для квартир требованиям. Наличие каких-либо недостатков в доме ни в тексте договора, ни в ином документе сторонами не согласовано.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение должно отвечать установленным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Покупатель вправе ставить вопрос о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков, если будет установлено, что недостатки товара, делающие его не пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется, возникли до передачи товара покупателю, о них покупатель не был предупрежден и не смог их установить при обычном способе принятия товара (поскольку иного способа принятия товара условиями договора не предусмотрено).

Судебная коллегия, учитывая выводы экспертизы, исходит из установленного факта наличия строительных недостатков квартиры, делающих её не пригодной для использования по прямому назначению, не указанных в договоре, которые не могли быть обнаружены покупателем при подписании договора купли-продажи, поскольку требовали для их выявления применение специального оборудования.

По причине осуществления продавцом вышеназванных работ квартира перестала отвечать установленным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, которые перечислены в заключении эксперта.

При этом истец объективно не смогла обнаружить недостатки, обнаружить их смогла лишь судебный эксперт, который имеет высшее образование, значительный опыт работы по специальности, использовавший для обнаружения недостатков компьютер, фотоаппарат, линейку, а кроме того лазерный дальномер, электронный тахеометр и систему автоматизированного проектирования.

Заключение эксперта, составленное обладающим специальными профессиональными знаниями специалистом на основании данных осмотра квартиры, не опровергнуто ответчиком никакими доказательствами и подтверждает доводы истца о наличии возникших до передачи ей квартиры недостатков, свидетельствующих о несоответствии квартиры целям её использования как жилого помещения.

Так, в частности, истец, не обладающая специальными познаниями в области строительства, хотя бы и могла увидеть, что в подвале дома есть разводка и отключающие устройства, но не могла осознавать, что эту разводку устроил истец, она предназначена только для обслуживания квартиры №, но при этом расположена в общедомовом подвале.

Аналогично, не обладая специальными познаниями в области строительства, истец хотя бы и могла увидеть, что в стене дома пробит проем, устроена входная группа, установлен козырек, но не могла осознавать, что изначально проема и козырька этом месте не было, проем пробит и козырек установлен продавцом.

Изложенное выше подтверждается и представленным по запросу судебной коллегии ответом эксперта ФИО12, указавшей в нем на то, что для того, чтобы обнаружить выявленные ею недостатки необходимо обладать специальными знаниями в области строительства, в том числе исследования строительных конструкций, знаний пожарных требований, применение специального оборудования для выполнения замеров.

При всем этом в ходе судебного разбирательства сторона ответчика не опровергала доводы истца о том, что изначально на момент заключения сделки намеревался согласовать проведенные работы в установленном порядке, представитель ответчика на вопрос председательствующего почему её доверитель не получил разрешения пояснила «Думали, что оформим, но потом необходимость отпала». Аналогично и сам Кузнецов В.В. на вопрос председательствующего пояснил, что изначально они с супругой хотели открыть стоматологический кабинет, потому и планировали перепланировку согласовать, так как обязательным является лицензирование кабинета.

То есть ответчик подтвердил доводы истца о том, что планировал (до или после продажи) работы согласовать, но свои планы не осуществил.

К ссылкам ответчика и его представителя в судебном заседании на то, что недостатки послужили основанием для снижения цены сделки судебная коллегия относится критически, так как никакими доказательствами эти ссылки не подтверждаются - в своих пояснениях в судебном заседании истец не указывала, что скидка ей была предоставлена именно по причине наличия недостатков, а не была предметом обычного торга. Более того, и сама представитель ответчика, задававшая истцу этот вопрос, соответствующих утверждений не давала, а напротив, поясняла, что перед договором истцом им не удавалось продать дом другим покупателям.

При всем этом в пункте 4.1.1 договора продавец обязался предупредить покупателей обо всех недостатках, указанных в объекте, а также предоставить покупателям все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости, но этого своего обязательства не исполнил.

Решение является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Аргаяшского районного суда Челябинский области от 23 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова Евгения Егоровича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 мая 2025 года.