Мустафаева Фериде Мустафаевна

Дело №2-3053/2024

УИД:23RS0003-01-2024-004799-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2024 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Топорцовой Е.Н.

при секретаре судебного заседания Григорян М.В.,

с участием:

представителя истца Администрации муниципального образования город-курорт Анапа Зирова Я. И.

представителя ответчиков Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М. –Лычагиной М.В.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Специализированный застройщик Прогресс», Козей Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Кузнецову Н.Д., Мустафаевой Ф.М. о признании отсутствующим права аренды, погашении записи о праве аренды,

установил:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в Анапский городской суд с исковыми требованиями к Кузнецову Н.Д., Мустафаевой Ф.М. о признании отсутствующим права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 292 кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>, погашении записи о праве аренды ответчиков.

В обоснование заявленных требований указано, что между управлением имущественных отношений администрации и Хачатуряном А.С. заключен договор аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером №. Право аренды неоднократно передавалось на основании соглашения иным лицам (Огороднику А.А., Крупенину Г.Р.). На основании договора о передаче прав и обязанностей право аренды земельного участка передано ООО «Прогресс». Соглашением права и обязанности в праве аренды по данному договору переданы Кузнецову Н.Д. (приобрел 31/25292 доли), Мустафаевой Ф.М. (приобрела 31/25292 доли). Конструкция сделки в виде соглашения о передаче прав и обязанностей доли земельного участка по договору аренды не соответствует нормам гражданского и земельного законодательства. Суд кассационной инстанции в рамках дела № квалифицировал соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды Кузнецову Н.Д. (31/25292 доли) и Мустафаевой Ф.М. (31/25292 доли) ничтожными сделками. Заведомо незаконный обход сторонами публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства многоэтажных жилых домов не допустим в силу закона. Возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участк...

...а при отсутствии объектов недвижимости, расположенных на участке и принадлежащих Кузнецову Н.Д. и Мустафаевой Ф.М., земельным законодательством не предусмотрена. В случае, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В связи с чем, истец просит суд признать отсутствующим право аренды Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 292 кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>, и погасить записи о праве аренды.

В судебном заседании представитель истца администрации МО г-к. Анапа Зиров Я.И. доводы исковых требований поддержал, сославшись на основания, указанные в мотивировочной части иска, просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики Кузнецов Н.Д., Мустафаева Ф.М., надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков Кузнецова Н.Д., Мустафаева Ф.М. – Лычагина М.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с доводами иска не согласилась, просила в удовлетворении требований истца отказать, сославшись на доводы, изложенные в возражениях на иск. При этом указала, что право арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды условиями договора аренды не ограничено. Между арендаторами и арендодателем разногласия и неопределенность относительно исполнения договора аренды отсутствует. Вывод кассационной инстанции о квалификации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ничтожной сделкой не является преюдициальным. Запрет на передачу права и обязанностей на долю земельного участка в гражданском и земельном законодательстве отсутствует. Публичные интересы не нарушены. Признание права аренды отсутствующим является ненадлежащим способом защиты права.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «СЗ Прогресс», Козей Е.К., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с доводами иска также не согласился. Считает, что спорное соглашение не противоречит императивным требованиям закона. Факт регистрации сделки и внесения записи в ЕГРН прямо свидетельствует о соответствии требованиям земельного и гражданского законодательства. Публичные интересы не нарушены. Ответчики оплачивали арендные платежи за земельный участок. Истец не выражал несогласие и принимал указанные платежи. Участники гражданского оборота должны действовать добросовестно. Просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав позицию сторон, изучив доводы искового заявления, представленных стороной ответчика возражений, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что на основании решения Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ №а-3380/2017, оставленным без изменения Краснодарским краевым судом ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования Хачатуряна А.С., между управлением имущественных отношений администрации и Хачатуряном А.С. заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 34 474 кв.м., с видом разрешенного использования «комплексное жилищное строительство» - «многоэтажная жилая застройка».

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № право аренды земельного участка передано Огороднику А.А.

Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в Постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в части дополнения пункта 11 следующего содержания: «Изменить вид разрешенного использования земельного участка, общей площадью 34 374 кв.м., с видом разрешенного использования «комплексное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес> (№), - «многоэтажная жилая застройка».

Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в Постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в части дополнения пункта 11 следующего содержания: «Изменить вид разрешенного использования земельного участка, общей площадью 34 474 кв.м., с видом разрешенного использования «комплексное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес> (№), - «многоэтажная жилая застройка»», Постановление администрации от ДД.ММ.ГГГГ № признали утратившим силу.

Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером № был разделен на земельные участки:

- с условным номером № (в дальнейшем с кадастровым номером №), общей площадью 25 291 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>;

- с условным номером № (в дальнейшем с кадастровым номером №), общей площадью 9 182 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>.

На основании Постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № право аренды земельного участка передано Крупенину Г.Р.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № право аренды земельного участка передано ООО «Прогресс».

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, переданы права и обязанности в праве аренды по данному договору следующим лицам в отношении земельного участка с кадастровым номером №:Кузнецову Н.Д. (приобрел 31/25292 доли) и Мустафаевой Ф.М. (приобрела 31/25292 доли).

В ЕГРН запись о передаче прав внесена ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п. 4.3.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору, в субаренду, залог в пределах срока договора аренды арендованный участок без письменного согласия арендодателя.

Судом установлено, что решением Краснодарского краевого суда ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М., ООО «СЗ Прогресс» к Совету муниципального образования город-курорт Анапа, администрации о признании недействующим со дня принятия п. 1 Приложения № к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г-к. Анапа, предоставленные в аренду без торгов» в части установления ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки и п. 1 Приложения № к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г-к. Анапа, предоставленные в аренду без торгов» в части установления ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, производство по административному делу прекращено.

Суд кассационной инстанции в определении от ДД.ММ.ГГГГ квалифицировал соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, в части изменения вида разрешенного использования с «комплексное жилищное строительство» на «многоэтажная жилая застройка» и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды Кузнецову Н.Д. (31/25292 доли) и Мустафаевой Ф.М. (31/25292 доли) ничтожными сделками, поскольку заведомо незаконный обход сторонами публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства многоэтажных жилых домов не допустим в силу закона. Давая оценку соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды Кузнецову Н.Д. (31/25292 доли) и Мустафаевой Ф.М. (31/25292 доли), суд кассационной инстанции также указал, что возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при отсутствии объектов недвижимости, расположенных на участке и принадлежащих Кузнецову Н.Д. и Мустафаевой Ф.М., земельным законодательством не предусмотрена. Конструкция сделки в виде соглашения о передаче прав и обязанностей доли земельного участка по договору аренды не соответствует нормам гражданского и земельного законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение, то есть обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного решения суда, являются установленными для разрешения спора в настоящем процессе при участии тех же сторон.

Факт недействительности (ничтожности) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору Кузнецову Н.Д. (31/25292 доли) и Мустафаевой Ф.М. (31/25292 доли) установлен и доказыванию не подлежит.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункт 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 постановления Пленумов № /22).

С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 Постановления Пленумов №10/22, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12576/11, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения.

Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 №19-КГ15-47).

Применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пунктах 74, 75 и 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются нормами земельного и гражданского законодательства, а также иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в частности на основании договора аренды.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного кодекса (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с п. 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Соглашение об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка, предназначенного для многоэтажной жилой застройки, фактически направленное на получение этого права вне аукциона, противоречит нормам земельного законодательства, нарушает публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц).

При заключении соглашения нарушен явно выраженный нормативный запрет. Заведомо незаконный обход сторонами публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства многоэтажных жилых домов не допустим.

Кроме того, пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу. При передаче прав и обязанностей происходит замена стороны договора в целом.

Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0101025:99 объекты недвижимости отсутствуют, в том числе принадлежащие на праве собственности ответчикам.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если арендаторы являются собственниками объектов недвижимости, которые расположены на неделимом земельном участке. Такой договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды лиц, ставших правообладателями здания, сооружения или помещений, в результате каких – либо сделок или по иным основаниям.

Возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при отсутствии объектов недвижимости, расположенных на участке и принадлежащих на праве собственности Кузнецову Н.Д. и Мустафаевой Ф.М., земельным законодательством не предусмотрена.

Конструкция сделки в виде соглашения о передаче прав и обязанностей доли земельного участка по договору аренды не соответствует нормам гражданского и земельного законодательства.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, положения вышеуказанных правовых норм, суд полагает, что при таком положении ответчики не вправе ссылаться на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве возражения против иска с указанием на поступление и принятие денежных средств по договору аренды в бюджет муниципального образования. В данном случае стороны соглашения, являющегося ничтожным вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не могут считаться добросовестными. Правовая позиция относительно действия названной нормы применительно к защите публичного интереса сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 №302-ЭС21-14414. Принцип «эстоппель» в данном случае не подлежит применению.

Доводы ответчика Кузнецова Н.Д., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «СЗ Прогресс» об отсутствии оснований для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей ничтожной сделкой сводятся к несогласию с выводами, установленными обстоятельствами и правовой оценкой доказательств судом кассационной инстанции.

Приведенные в отзывах доводы основаны на неправильном понимании норм права и сводятся к несогласию с принятым по существу спора и вступившим в законную силу судебным актом по делу №.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании отсутствующим права аренды, погашении записи о праве аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Кузнецову Н.Д., Мустафаевой Ф.М. о признании отсутствующим права аренды, погашении записи о праве аренды – удовлетворить.

Признать отсутствующим право аренды Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 292 кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Указать, что решение суда является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> основанием для погашения записи о праве аренды Кузнецова Н.Д. и Мустафаевой Ф.М. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 292 кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Указать, что решение суда вне зависимости от наличия арестов, запретов на регистрационные действия и (или) иных ограничений является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погашении записи о праве аренды Кузнецова Никиты Дмитриевича и Мустафаевой Фериде Мустафаевны на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25 292 кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда в течение месяца с даты принятия мотивированного решения суда через Анапский городской суд.

Председательствующий: /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2024 года.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С.,

судей Колпаковой А.В. и Струковой А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2023-000401-10 (3а-572/2023) по административному исковому заявлению Кузнецова Никиты Дмитриевича, Мустафаевой Фериде Мустафаевны, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Прогресс» о признании недействующими отдельных положений решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 8 июля 2021 г. № 164 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» и решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23 декабря 2021 г. № 257 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов»

по апелляционным жалобам администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Совета муниципального образования город-курорт Анапа на решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г., к...

...оторым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителя административных истцов Лычагиной М.В., представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Совета муниципального образования город-курорт Анапа Федченко А.В., заключение прокурора Ляпиной О.В., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181 утверждены основные положения и порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов (приложение № 1); ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов (приложение № 2).

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 8 июля 2021 г. № 164 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок № 164), пунктом 1 приложения № 2 которого установлены ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, в размере 0,5 %; в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 2,5 %; в случае невведения в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 5 %.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23 декабря 2021 г. № 257 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Порядок № 257), приложение № 2 изложено в новой редакции - пунктом 1 приложения № 2 установлены в прежнем размере ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, в размере 0,5 %; в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 2,5 %; в случае невведения в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 5 %.

Нормативные правовые акты официально опубликованы в газете «Анапское Черноморье» от 20 апреля 2017 г. № 42, от 13 июля 2021 г. № 47, от 28 декабря 2021 г., размещены на официальном сайте администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Административные истцы, являющиеся арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами №, № с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка», обратились в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения, о признании недействующими пунктов 1 приложений № 2 Порядка № 164 и Порядка № 257, которыми установлены ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, в размере 0,5 %; в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 2,5 %; в случае невведения в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка - в размере 5 %.

В обоснование требований указано, что нормативные правовые акты в оспариваемой части не обоснованы и противоречат имеющим большую юридическую силу нормативным правовым актам – пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее также – Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582).

Решением Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено.

В апелляционных жалобах администрация муниципального образования город-курорт Анапа и Совет муниципального образования город-курорт Анапа просят об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, принятии по административному делу нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований, указывают на установление оспариваемых ставок исходя из баланса интересов арендаторов и арендодателя, во взаимосвязи показателей финансово-экономического развития муниципалитета с показателями для начисления арендной платы, с учетом динамики поступления доходов от арендной платы в сравнении с темпами экономического развития муниципального образования и инфляционных процессов, нормы прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность, с использованием сведений о доходности предприятий, а также принимая во внимание снижение общего показателя кадастровой стоимости участков с 2015 г. по 2021 г. на 53,9 %, отставание арендных платежей от экономического развития муниципалитета за этот период в размере 223 % или 2,2 раза, что принято в качестве конвертируемого коэффициента как сравнительного показателя по каждому виду деятельности, который отражает долю арендных платежей совместно с затратами арендаторов. При установлении ставок арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости апеллянты ссылаются на отсутствие оснований для применения постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 и на необходимость применения постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Административным истцом представлены письменные возражения относительно доводов апелляционных жалоб.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Совета муниципального образования город-курорт Анапа Федченко А.В. апелляционные жалобы поддержала, ссылаясь на незаконность решения суда.

Представитель административных истцов Лычагина М.В. возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.

Прокурор Ляпина О.В. полагала решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, заключение прокурора, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

При рассмотрении и разрешении административного дела суд первой инстанции установил, что оспариваемые нормативные правовые акт приняты в пределах полномочий Совета муниципального образования город-курорт Анапа с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие. Решение суда в указанной части не обжалуется.

Проверяя соответствие содержания нормативных правовых актов в оспариваемой части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции с выводами суда первой инстанции соглашается.

Из материалов дела следует, что на основании договора ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и Шиндрюком В.И., в аренду передан находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34474 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «для эксплуатации винзавода».

На основании заключения о результатах публичных слушаний от 27 марта 2008 г., распоряжения главы муниципального образования от 1 апреля 2008 г. вид разрешенного использования участка изменен с «для эксплуатации винзавода» на «комплексное жилищное строительство».

Соглашением от 6 мая 2008 г. в договор аренды ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения о виде разрешенного использования «комплексное жилищное строительство».

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 10 августа 2017 г. на администрацию муниципального образования город-курорт Анапа возложена обязанность заключить с Хачатурян А.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34474 кв. м, с видом разрешенного использования «комплексное жилищное строительство» расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 27 июля 2018 г. № 1649 предоставлено разрешение на условный вид разрешенного использования данного земельного участка «многоэтажная жилая застройка».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17 июня 2019 г. № 1613 утверждена схема раздела земельного участка, в результате которого 4 июля 2019 г. на кадастровый учет поставлены земельный участок с кадастровым номером №, площадью 9182 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25292 кв. м, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка», расположенные по адресу: <адрес>.

На основании заключенного в исполнение решения Анапского городского суда Краснодарского края от 10 августа 2017 г. договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №, договоров о передаче прав от 5 марта 2018 г., 15 июля 2019 г., 16 июля 2019 г., 3 февраля 2020 г., 6 марта 2020 г., соглашения от 15 июля 2019 г. о внесении изменений в предмет договора, ООО «Специализированный застройщик Прогресс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, совместно с Кузнецовым Н.Д. и Мустафаевой Ф.М.

Расчет арендной платы за земельные участки производится в соответствии с Порядком № 164 и Порядком № 257 с применением ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи с невведением в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка в размере 5 %).

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции исходил из предусмотренных законом оснований для признания недействующими отдельных положений нормативных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7, пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, относятся к вопросам местного значения поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К числу таких принципов относится, в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В целях применения данного принципа при установлении порядка определения размера арендной платы необходимо предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Проверяя соответствие оспариваемых положений имеющим большую юридическую силу нормативным правовым актам, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих экономическое обоснование расчета арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, утвержденный решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13 апреля 2017 г. № 181, применяется в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Пунктом 1 данного порядка предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Согласно пункту 2 указанного порядка размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; С - ставка арендной платы.

В подтверждение законности применения к истцам арендной ставки административным ответчиком представлены разработанные управлением экономики администрации муниципального образования город-курорт Анапа экономическое обоснование показателей ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, представленные в аренду без торгов, от 29 июня 2021 г. (далее – экономическое обоснование от 29 июня 2021 г.), экономическое обоснование показателей ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, представленные в аренду без торгов, от 14 декабря 2021 г. (далее – экономическое обоснование от 14 декабря 2021 г.) и экономическое обоснование, выполненное Торгово-промышленной палатой города-курорта Анапа, не содержащее сведений о дате изготовления документа.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 марта 2022 г., оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 г., по административному делу № 3а-1671/2021 о признании недействующими отдельных положений Порядка № 164 установлены следующие преюдициальные обстоятельства.

В экономическом обосновании от 29 июня 2021 г., составленном на основании статьи 39.7 ЗК РФ и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, указано, что для его составления были использованы показатели прогноза социально-экономического развития муниципального образования город-курорт Анапа на 2021 г. и плановый период до 2023 г., Стратегии социально-экономического развития муниципального образования город-курорт Анапа до 2030 г. и плана ее реализации. При сборе информации использовалась налоговая, финансовая, статистическая отчетность с учетом динамики нескольких лет, а также выборка базы Государственной информационно-аналитической системы «Единая система учета объектов и неналоговых доходов в Краснодарском крае». Для расчетов были проанализированы все действующие договоры аренды муниципального образования город-курорт Анапа, в том числе по видам разрешенного использования. Для более корректного расчета базовых показателей из выборки были исключены земельные участки, не совпадающие по виду разрешенного использования с анализируемой группой; земельные участки, имеющие кадастровую стоимость, значительно отличающуюся от рыночной, и имеющие кадастровую стоимость не характерную для определенного вида разрешенного использования; земельные участки, договоры аренды на которые расторгнуты по состоянию на 1 января 2021 г. Всего данная база содержит 4815 лицевых счетов, из которых: 36 - по договорам аренды, предоставляемых через торги; 489 - закрытые по состоянию на 1 января 2021 г. Экономическая обоснованность включает анализ финансово-экономического состояния предприятий в общем по базовым отраслям и выборочно по крупным предприятиям, предусматривает структуру и особенности экономики муниципального образования (где доля предприятий курортно-туристского комплекса порядка 26 %, торговли – 48 %, промышленности и сельского хозяйства - по 4 %) в сопоставлении со средневзвешенными значениями чистой прибыли предприятий каждой отрасли. В данном экономическом обосновании указано на проведение объективного анализа средневзвешенных значений арендной платы в соответствии с выборкой, что учитывает соблюдение баланса интересов арендатора и арендодателя и исключает возможность создания дискриминационных условий.

Приведенные в экономическом обосновании от 29 июня 2021 г., пояснительной записке, письменной позиции администрации сведения касаются вопроса наполняемости бюджета в различные периоды времени, содержат обоснование о необходимости повышения ставок арендной платы.

В представленных суду первой инстанции при рассмотрении настоящего дела пояснениях специалиста - начальника управления экономики администрации муниципального образования город-курорт Анапа Пушкаревой Е.В. указано, что в связи со снижением общего показателя кадастровой стоимости участков с 2015 г. по 2021 г. на 53,9 %, отставанием арендных платежей от экономического развития муниципалитета за этот период в размере 223 % или 2,2 раза, конвертируемый коэффициент как сравнительный показатель по каждому виду деятельности, который отражает долю арендных платежей совместно с затратами арендаторов, был принят в указанном размере. Принцип экономической обоснованности был реализован посредством применения конвертируемого сравнительного коэффициента, рассчитанного исходя из соотношения показателя темпов финансово-экономического развития муниципального образования город-курорт Анапа, который за период с 2015 г. по 2021 г. составил 169,2 %, и средневзвешенного значения арендной платы, определенного путем сопоставления поступлений арендной платы в 2020 г. с поступлениями в 2021 г. в повышенном размере. Указано также на отсутствие оснований для учета в расчетах экономической ценности и доходности земельного участка в связи с применением в расчетах показателей кадастровой стоимости и арендной ставки.

Приведенный специалистом расчет показателя «Средневзвешенное значение чистой прибыли для отрасли «Строительство», учитывающий прибыль прибыльных предприятий в 2020 г., и количество таких предприятий, по мнению судебной коллегии, не соответствует основным принципам определения арендной платы земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Представленные в суд первой и апелляционной инстанции сведения об основных показателях для разработки прогноза социально-экономического развития Краснодарского края до 2023 г., до 2024 г., сведения о прибыли крупных и средних предприятий г. Анапы, в том числе в отрасли «Строительство», и расчеты свидетельствуют о том, что муниципальный орган ограничился анализом социально-экономического развития города-курорта Анапы и оценкой чистой прибыли предприятий по отрасли.

В экономическом обосновании от 14 декабря 2021 г. указано, что управлением экономики администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведен анализ и сформированы расчетные материалы по экономическому обоснованию применением характерных для определенного массива показателей: сведений базы данных администратора соответствующего доходного источника (действующие договоры аренды по видам разрешенного использования, для которых проектом предусмотрено снижение ставки по арендной плате) в сравнении со статистическими показателями (форма № П-3 «Сведения о финансовом состоянии организации» за 2020 г.), сгруппированными в соответствии с видами экономической деятельности для предлагаемой дифференциации ставок арендной платы. База данных содержит 4224 лицевых счета по договорам аренды, заключенным без проведения торгов, из которых по 832 предусмотрено снижение ставок, по 3392 изменений не предусмотрено. При этом оспариваемые истцом ставки установлены в прежнем размере.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательства учета при установлении оспариваемых ставок арендной платы данных об оценке доходности земельных участков, о прибыли, получаемой арендаторами от осуществления разрешенной деятельности на таких участках, о доле арендных платежей в совокупных затратах арендатора, связанных с использованием участков, о влиянии увеличенного размера арендной платы на рентабельность деятельности по эксплуатации, о фактической возможности арендаторов использовать земельные участки и уплачивать арендную плату с учетом установленных ставок, о местоположении земельных участков, их градостроительной ценности, уровне их коммерческой привлекательности, потребительском спросе на такие участки, о развитости инфраструктуры, тенденции развития отрасли отсутствуют, что свидетельствует о непроведении многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

В обоснование принятых актов указано на наполняемость бюджета в различные периоды времени, на необходимость повышения ставок арендной платы в связи с уменьшением размера кадастровой стоимости, на значительное расхождение ставок арендной платы по сравнению с другими муниципальными образованиями Краснодарского края, что установлено актом контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 23 июня 2020 г.

Вместе с тем, необходимость повышения арендных ставок при отсутствии экономического обоснования размера таких ставок не свидетельствует об обеспечении баланса частных и публичных интересов и о соблюдении принципа экономической обоснованности при принятии оспариваемых норм.

В ходе судебного разбирательства ни административным ответчиком, ни заинтересованным лицом не представлены дополнительные экономические расчеты, подтверждающие экономическую обоснованность установленных ставок.

Доводы апелляционных жалоб об установлении оспариваемых ставок исходя из баланса интересов арендаторов и арендодателя, во взаимосвязи показателей финансово-экономического развития муниципалитета с показателями для начисления арендной платы, с учетом динамики поступления доходов от арендной платы в сравнении с темпами экономического развития муниципального образования и инфляционных процессов, нормы прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность, с использованием сведений о доходности предприятий, а также принимая во внимание снижение общего показателя кадастровой стоимости участков с 2015 г. по 2021 г. на 53,9 %, отставание арендных платежей от экономического развития муниципалитета за этот период в размере 223 % или 2,2 раза, что принято в качестве конвертируемого коэффициента как сравнительного показателя по каждому виду деятельности, не свидетельствуют о возможности освобождения представительного органа муниципального образования от обязанности принятия нормативного правового акта, не противоречащего имеющим большую юридическую силу Земельному кодексу Российской Федерации и постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582.

Доводы апелляционных жалоб о необходимости применения к спорным правоотношениям постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», пункт 3.7. которого предусматривает, что арендная плата рассчитывается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, подлежат отклонению, поскольку данная норма распространяет свое действие на вышеуказанную категорию земельных участков, к которой спорные земельные участки не относятся.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 30 декабря 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Данная норма устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства и специальный механизм определения арендной платы за пользование земельным участком.

Экономическое обоснование установления применяемых в расчете показателей - ставок арендной платы в размере 2,5 %, предусмотренных для случаев невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере 5 % - в случае невведения в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка в представленных ответной стороной документах, в том числе, экономических обоснованиях от 29 июня 2021 г., 14 декабря 2021 г., а также в выполненных Торгово-промышленной палатой города-курорта Анапа, не содержащих сведений о дате изготовления документа, отсутствует.

Указание в таблице № 6 Экономического обоснования от 29 июня 2021 г. на социально-экономическое развития муниципалитета, на сокращение массовой жилой застройки и переход к качественному комплексному освоению территорий путем установления штрафных санкций для застройщиков в случае невведения в эксплуатацию объектов, не является достаточным и соответствующим основным принципам определения арендной платы.

Нарушение сроков строительства не может рассматриваться как самостоятельное основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. Размер арендной платы должен определяться по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе, как возросла бы доходность этого земельного участка, в случае своевременного ввода объекта в эксплуатацию.

В противном случае установление повышающих коэффициентов свидетельствует не об экономической обоснованности повышенной ставки арендной платы, а об ее штрафном характере, что не предусмотрено действующим земельным законодательством. Размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Поскольку размер арендной платы при аренде земельных участков определяется собственником земельных участков, муниципальным образованием город-курорт Анапа реализовано данное правомочие – оспариваемыми истцом нормативными правовыми актами установлены арендные ставки без учета указанного правового регулирования.

При принципиально различном экономическом содержании, предусмотренном пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, и оспариваемым правовым регулированием, при не соблюдении ответчиком принципа экономической обоснованности размера арендных ставок, оснований для применения к спорным правоотношениям постановления Главы администрации Краснодарского края от 21 марта 2016 г. № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» не имелось.

Судебная коллегия признает недоказанным осуществление расчетов доходности земельных участков, многофакторного экономического анализа оценочных характеристик земельных участков, необходимости введения увеличения размера арендной платы за земельные участки, для категории арендаторов, к которым относятся административные истцы.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемое процентное значение арендных ставок не является экономически обоснованной платой за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов земельных участков не соблюден.

Материалы административного дела не содержат доказательств того, что при установлении оспариваемых показателей осуществлялась оценка местоположения и градостроительной ценности земельных участков, проводился многофакторный анализ их оценочных характеристик, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа предельной простоты расчета не исключает обязанности соблюдения принципа экономической обоснованности арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (далее - Методические рекомендации).

Пунктом 17 Методических рекомендаций предусмотрено, что определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных норм федерального законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные документы и, оценив собранные доказательства в их совокупности, правомерно признал нормативные правовые акты не действующими в оспариваемой части, что соответствует положениям части 2 статьи 215 КАС РФ.

Доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Совета муниципального образования город-курорт Анапа – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 февраля 2024 г.

Председательствующий

Судьи