Надворецкий Виктор Валентинович

Дело № 2-1723/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Апшеронск 10 декабря 2019 г.

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Наумов Р.А.,

при секретаре Солониной Е.Е.,

с участием:

представителя истца Гадичева Н.Н., по доверенности,

ответчика Гапонова А.А.,

представителя ответчика - адвоката Пономарева Д.А., по ордеру №, удостоверение №,

третьего лица – Игамназарова А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Надворецкого Виктора Валентиновича к Гапонову Андрею Алексеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании денежных средств,

установил:

Надворецкий В.В. обратился в Апшеронский районный суд с иском к ответчику расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований истец указал, что между ним и Гапоновым Андреем Алексеевичем 14 апреля 2019 года заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Договор заключен в городе Хадыженск Апшеронского района Краснодарского края. Согласно п. 1 указанного договора Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи, именуемый далее Основной, на объекты недвижимости - земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, <адрес>, на условиях и в срок, предусмотренные в договоре. Земельный участок, кадастровый №, обшей площадью 919 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства индивидуального жилого дома, с жилым домом, кадастровый №, общей площадью 143,6 кв. м., жилой площадью 73,3 кв.м., находится в собственности у Продавца на основании Распоряжения «Об отводе земельного участка в собственность для строительства индивидуального жилого дома гр. Гапонову А.А.» № от 21.09.1993 г., выданного администрацией города Хадыженска Апшеронского района Краснодарского края и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 03.03.2015г., выданного администрацией Хадыженского городского поселения Апшеронского района Краснодарского края, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.06.2015г. от 13.02.2015г., выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. На основании п. 2 предварительного договора купли - продажи земельного участка с жилым домом (далее — Предварительного договора) стоимость описанной в п. 1 недвижимости по соглашению сторон составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей. На основании п.8 Предварительного договора Продавец обязуется передать в собственность в будущем объекты недвижимости Покупателю, а Покупатель принять и оплатить указанную в договоре в пункте 2 денежную сумму. Для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Денежная сумма 600 000 (шестьсот тысяч) рублей будет выплачена в срок до 01 июня 2019 года. Оставшаяся денежная сумма 4 000 000 (четыре миллиона) рублей будет выплачена и Основной договор будет заключен в срок до 30.10. 2019 года. В счет исполнения принятых на себя обязательств 14 апреля 2019 года истец передал через Игамназарова А.А. денежные средства за указанную недвижимость в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей Гапонову А.А. в качестве аванса. В день подписания Предварительного договора 14.04.2019 года истец располагал денежными средствами в рублях и иностранной валюте. Ответчик сообщил, что примет денежную сумму только наличными в рублях. В связи с тем, что истцу нужно было уезжать в санаторий на лечение, он попрос...

Показать ещё

...ил Иганмназарова А.А. произвести обмен валюты на рубли и передать первую часть аванса 400 000 (четыреста тысяч) рублей Гапонову А.А.. 21 мая 2019 года истец передал через Игамназарова А.А. денежные средства в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей Гапонову А.А. в качестве аванса. Эту часть аванса истец также передал через Игамназарова А.А., который приезжал в Москву по своим делам. На требования истца к Игамназарову А.А. предоставить расписки о получении Продавцом денежных средств по Предварительному договору Игамназаров А.А. сообщил по телефону, что расписки передаст только лично в руки, когда я приеду в город Хадыженск для заключения Основного договора. 07 октября 2019 года истец приехал в город Хадыженск, созвонился с Гапоновым А.А. о встрече по поводу переговоров по заключению Основного договора купли-продажи указанной недвижимости. При встрече с ответчиком 07 октября 2019 года Надворецкий В.В. ознакомился с расписками от 14 апреля 2019 года и от 27 мая 2019 года о получении денежных средств за указанную недвижимость в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей и 600 000 (шестьсот тысяч) рублей согласно Предварительного договора. Текст расписок ответчик и Игамназаров А.А. составили самостоятельно, без его ведома. 07 октября 2019 года в указанных расписках Надворецкий В.В. увидел, что текст о «денежных суммах» изменен на «задаток». Данная формулировка текста в расписках не соответствует п. 8 Предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, <адрес>. При передаче денежных средств истец руководствовался Предварительным договором от 14.04.2019 года. 09 октября 2019 года истец отправил письмо Гапонову А.А. с уведомлением о расторжении Предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14 апреля 2019 года и возврата денежных средств, потому что Продавец намеренно указал в расписках переданный мною аванс как «задаток», тем самым ввел истца в заблуждение. Письмом от 23 октября 2019 года, ответчик уведомил Надворецкого В.В., о его согласии подписать соглашение о расторжение Предварительного Договора от 14 апреля 2019 года. При этом возвратить внесенные денежные средства в счет приобретения объекта недвижимости отказался. В связи с тем, что мирным способом ответчик отказался возвращать уплаченную денежную сумму, истец просит расторгнуть Предварительный Договор от 14 апреля 2019 года о купли-продаже земельного участка с жилым домом, а также взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, внесенные в счет приобретения объекта недвижимости в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей по расписке от 14 апреля 2019 года и 600 000 (шестьсот тысяч) рублей по расписке от 27 мая 2019 года, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 200 (тринадцать тысяч двести рубле) рублей.

Также истец в поданном суд заявлении просил применить обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорное домовладение, расположенное по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, <адрес>.

Определением Апшеронского районного суда от 20.11.2019 г. ходатайство удовлетворено, наложен арест на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Краснодарский край, <адрес>, принадлежащие Гапонову Андрею Алексеевичу.

В судебном заседании представитель истца Гадичев Н.Н. настаивал на удовлетворении требований. Указал, что из-за того, что в расписках указана фраза «задаток», а не «аванс» его доверитель не хочет заключать основной договор купли-продажи, и просит расторгнуть спорный предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Ответчик Гапонов А.А. просил отказать в требованиях, пояснив, что деньги от Надворецкого В.В. в размере 1 000 000 рублей он получил в качестве задатка за продаваемое им домовладение. Полученную сумму он также внес в качестве предоплаты за покупаемый им земельный участок с недостроенным на нем жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Обе сделки были взаимосвязаны между собой по времени их заключения. В настоящее время спорное домовладение он никому не продал, от заключения основного договора с Надворецким В.В. он не отказывался и в настоящее время готов его заключить, причины отказа истца от его заключения ему не понятны.

Представитель ответчика адвокат Пономарев Д.А. поддержал своего доверителя и просил отказать в требованиях.

Третье лицо Игамназаров А.А. пояснил суду, что до момента наступления данного конфликта являлся другом истца Надворецкого В.В., знает его 25 лет. В связи с планами истца переехать в Краснодарский край, Игамназаров А.А. помогал ему с поиском дома и заключением предварительного договора купли-продажи. Отношения между ними были доверительные, и поэтому Надворецкий В.В. указанную сумму передал ответчику через него. При передаче денег Гапонову А.А. текст расписок от 14 апреля 2019 года и от 27 мая 2019 года о получении денежных средств за указанную недвижимость Игамназаров А.А. по телефону зачитал истцу, на что тот ответил согласием. Когда Надворецкий В.В. приезжал в гости к Игамназарову А.А., он вместе со своей супругой осмотрел указанное домовладение, претензий не предъявлял. Причину отказа третье лицо объясняет вмешательством супруги Надворецкого В.В. в данную сделку. После данной ситуации ответчик игнорирует телефонные звонки Игамназарова А.А. Считает, что ответчик поступает несправедливо по отношению к Гапонову А.А., так как у ответчика есть дети, и он до сих пор не может достроить купленный им дом в связи с несостоявшейся сделкой. Никаких платных посреднических услуг он для Надворецкого В.В. не оказывал. До момента поиска дома с ответчиком Гапоновым А.А. он знаком не был.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 14 апреля 2019 года между Надворецким В.В. и Гапоновым А.А. заключен Предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д. 12).

Согласно п. 1 указанного договора Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи, именуемый далее Основной, на объекты недвижимости - земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: Краснодарский край, Апшеронский район, <адрес>, на условиях и в срок, предусмотренные в договоре. Земельный участок, кадастровый №, обшей площадью 919 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства индивидуального жилого дома, с жилым домом, кадастровый №, общей площадью 143,6 кв. м., жилой площадью 73,3 кв.м., находится в собственности у Продавца на основании Распоряжения «Об отводе земельного участка в собственность для строительства индивидуального жилого дома гр. Гапонову А.А.» № от 21.09.1993 г., выданного Администрацией города Хадыженска Апшеронского района Краснодарского края и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 03.03.2015г., выданного Администрацией Хадыженского городского поселения Апшеронского района Краснодарского края, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 11.06.2015г. от 13.02.2015г., выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

На основании п. 2 Предварительного договора стоимость описанной в п. 1 недвижимости по соглашению сторон составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей.

На основании п. 8 Предварительного договора Продавец обязуется передать в собственность в будущем объекты недвижимости Покупателю, а Покупатель принять и оплатить указанную в договоре в пункте 2 денежную сумму. Для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Денежная сумма 600 000 (шестьсот тысяч) рублей будет выплачена в срок до 01 июня 2019 года. Оставшаяся денежная сумма 4 000 000 (четыре миллиона) рублей будет выплачена и Основной договор будет заключен в срок до 30.10. 2019 года.

Расписками от 14 апреля 2019 года (л.д. 24) и от 27 мая 2019 года (л.д. 25) подтвержден факт получения Гапоновым А.А. денежных средств за указанную недвижимость в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей и 600 000 (шестьсот тысяч) рублей согласно Предварительного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Из текста договора, следует, что покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 1 000 000 руб. в сроки, согласованные сторонами (п. 8 договора). При этом указанные денежные средства являются договорным способом обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи от 14.04.2019 г.

Судом установлено, что в согласованный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи объектов недвижимости сторонами заключен не был.

В соответствии с Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

По словам представителя истца Надворецкий В.В., передав денежную сумму в размере 1 000 000 рублей, только перед заключением основного договора, то есть почти через шесть месяцев после передачи денег, узнал о содержании расписок, составленных ответчиком, каких-либо подтверждений невозможности ознакомиться с ними раньше или его просьбы предоставить ему данные расписки в более ранний срок, суду не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Как следует из объяснений ответчика и третьего лица истец (покупатель) от заключения основного договора купли-продажи уклонился.

Из материалов дела видно, что ответчик на протяжении всего срока действия предварительного договора сохранял намерение продать объект недвижимости, им не были нарушены требования п. 3 предварительного договора, до настоящего времени домовладение не продал, и готов заключить сделку.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено, а судом не установлено вины ответчика (продавца) в неисполнении договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что ответственность за неисполнение договора лежит на истце, а потому, на основании ч. 2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, задаток в размере 1 000 000 рублей должен остаться у ответчика.

Доводы истца о том, что переданная продавцу денежная сумма задатком не является, и подлежит возврату покупателю, необоснованны и противоречат материалам дела.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска, в том числе, для взыскания судебных расходов на уплату государственной пошлины, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Надворецкого Виктора Валентиновича к Гапонову Андрею Алексеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании денежных средств - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Апшеронский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2019 г.

Судья Апшеронского районного суда Р.А. Наумов

Свернуть