Новойдарский Сергей Махайлович

УИД 61OS0000-01-2024-000076-51

дело № 3а-189/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 апреля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску Новойдарского Сергея Михайловича об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001718 от 22 января 2024 г. и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Новойдарский С.М. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 530 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий ОД.5.1.1, Обеспечение занятий спортом в помещениях ОД.5.1.2, Площадки для занятий спортом ОД.5.1.3, Спортивные базы ОД.5.1.7». Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 33 689 334,3 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 19932/11/01-2023 от 9 ноября 2023 г., выполненному экспертом ООО «Гео-Дон», рыночная стоимость участка по состоянию на 1 ноября 2023 г. составила 10 543 139 руб. Новойдарский С.М. 25 декабря 2023 г. обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью устан...

...овления кадастровой стоимости в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2023/001718 от 22 января 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен.

Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001718 от 22 января 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 10 543 139 руб. по состоянию на 1 ноября 2023 г.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 82/2024 от 12 марта 2024 г. административный истец уточнил требования в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2023 г. в размере 23 882 000 руб.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация Каменского района Ростовской области, администрация Старостаничного сельского поселения.

Новойдарский С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. Его представитель Уткин А.С., действующий по доверенности, подал ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. В поступившем в порядке подготовки дела отзыве указал, что решение № ОРС-61/2023/001718 является законным и обоснованным, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области, Администрации Старостаничного сельского поселения Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, просили провести судебное заседание в отсутствие представителей.

Представитель Администрации Каменского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН Новойдарский С.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 530 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий ОД.5.1.1, Обеспечение занятий спортом в помещениях ОД.5.1.2, Площадки для занятий спортом ОД.5.1.3, Спортивные базы ОД.5.1.7».

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 24 января 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 33 689 334,3 руб. (л.д.22 том 1).

25 декабря 2023 г. в ГБУ РО поступило заявление Новойдарского С.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 19932/11/01-2023 от 9 ноября 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Гео-Дон» ФИО1., об оценке рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 ноября 2023 г. в размере 10 543 139 руб. (л.д.41-108 том 1).

22 января 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001718 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: отсутствие сведений о заключении договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выполнение копий документов в низком качестве не позволяет проверить достоверность документов (п. 5.1); не установлена цель оценки однозначно для определения предпосылок стоимости (п. 5.2); в анализе рынка недвижимости отсутствуют исследования в части анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок оцениваемого объекта (п. 5.3); расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик, выбранных территорий с местоположением предмета оценки (п. 5.4); ссылки и копии документы не позволяют определить даты публикации, информации об объекта-аналогах (п. 5.5); Информация о характеристиках объектов-аналогов не идентифицируется, копии информационных источников, представленные на стр. 49-50 Отчета нечитаемые, доступ к данным источникам осуществляется на платной основе; отсутствует анализ, подтверждающий среднюю активность рынка земельных участков коммерческого назначения на территории г. Ростова-на-Дону, представленный объем рынка объектов сравнения не позволяет сделать вывод о полноте проведенного исследования; применена корректировка на дату предложения ко всем объектам-аналогам без описания ее применения в Отчете; корректировка на площадь применена необоснованно, поскольку при определении влияния площади на стоимость объектов отсутствует расчет зависимости цены от изменения площади, анализ рыночных данных, подтверждающих указанную зависимость; отсутствует информация, подтверждающая расположение объектов-аналогов относительно указанных в Отчете зон, не подтверждается картографическими или иными материалами, обоснование применения корректирующих коэффициентов, учитывающих отношение цен земельных участков по районам города по отношению к самому дорогому району для объектов расположенных на территориях разных муниципальных образований Ростовской области отсутствует; оценщик при обосновании применения корректировки на форму участка исходит из того, что форма объекта оценки - правильная, а форма объектов-аналогов соответствуют по данному фактору, тогда как в таблице №13 указано на неправильную форму объектов-аналогов №№ 1-4 (п. 5.6) (л.д. 145-147 том 1).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах и в примененных корректировках, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

24 января 2024 г. с соблюдением предусмотренного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, Новойдарский С.М. обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 19932/11/01-2023 от 9 ноября 2023 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ».

В соответствии с заключением № 82/2024 от 12 марта 2024 г., подготовленным экспертом ФИО2 в решении ГБУ РО от 22 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001718.

Приведено 12 замечаний к Отчету об оценке. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлено, что 11 недостатков перечисленных в решении имеются в Отчете. Недостаток, указанный в п. 5.6. (4) не подтверждается. Недостатки, указанные в п.п. 5.4, 5.5, 5.6 (1, 2, 3, 5, 6, 7,) оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Отчет №19932/11/01-2023 от 9 ноября 2023 г. не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе перечисленные в решении ГБУ РО от 22 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001718.

В отчете экспертом выявлены нарушения: не указаны ссылки на конкретные положения нормативных правовых актов; не указаны предпосылки стоимости, характеристики инженерных коммуникаций земельного участка, причины по которым объект оценки не осмотрен, причины, препятствующие проведению осмотра, допущения и ограничения связанные с не проведением осмотра, источник фотоматериалов на стр.51 отчета; отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период предшествующий дате оценки; отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки и анализ фактических данных о ценах сделок и предложений. При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода выявлены ошибки: невозможность проверить актуальность объявлений объектов-аналогов на дату оценки, использованы неактуальные справочники Лейфера 2020 г., отсутствует описание корректировок на дату предложения, отсутствует корректировка на инженерные коммуникации в условиях различного состава иснженерных коммуникаций; в приложении Отчета отсутствуют копии страниц справочников и иных источников информации использованных при определении корректировок.

Выявленные экспертом нарушения, допущенные при составлении отчета, отражены в оспариваемом решении ГБУ РО.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

Суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Новойдарского С.М. у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов общества не нарушает.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Разрешение указанного требования, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ) и подлежит рассмотрению с учетом следующего.

По состоянию на 1 ноября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 23 882 000 руб.

Определяя указанную рыночную стоимость экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, исходя из категории и вида разрешенного использования; земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под объекты рекреации – размещение объектов для занятий спортом и физкультурой.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проанализировав информацию о предложениях на продажу земельных участков под индустриальную застройку, эксперт отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 12). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением различие между ценами предложения и сделок (скидка на торг), на период между датами сделок (предложений) и оценки, на расстояние до областного центра, на расположение относительно «береговой линии», на площадь, на инженерные коммуникации (таблица 13).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 23 882 000 руб. по состоянию на 1 ноября 2023 г. подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 25 декабря 2023 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы и счет на сумму 67 000 рублей (л.д. 195 том 1).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 67 000 рублей (л.д.169 том 1). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления Новойдарского Сергея Михайловича об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001718 от 22 января 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 530 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий ОД.5.1.1, Обеспечение занятий спортом в помещениях ОД.5.1.2, Площадки для занятий спортом ОД.5.1.3, Спортивные базы ОД.5.1.7», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 ноября 2023 г. в размере 23 882 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 25 декабря 2023 г.

За счет денежных средств, поступивших от Новойдарского Сергея Михайловича в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-189/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 67 000 рублей на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В. Журба