Огурлиев Аслан Шурович

Дело № 2-1992/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 сентября 2015 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Купцовой Г.В., с участием:

истца Огурлиева А.Ш.,

представителя ответчика ООО «Объединенная управляющая компания» - Месилиной А.В., действующей на основании доверенности <номер> от 13.07.2015 года,

при секретаре судебного заседания Кравченко М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Огурлиева А. Ш. к ЗАО «Строительное управление №155», ООО «Объединенная управляющая компания» о признании отсутствующим право общей долевой собственности, исключении из ЕГРП записи о праве собственности и признании права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Огурлиев А.Ш. обратился в суд с иском и с учетом уточненных требований просит признать отсутствующим права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» на нежилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, исключить из ЕГРП записи о долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» и признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение.

Свои требования мотивирует тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор <номер> купли-продажи в отношении нежилого помещения № 4, расположенное по <адрес> площадью <данные изъяты>. Согласно п. 2.6 указанного договора стоимость нежилого помещения составляет денежную сумму в размере <данные изъяты>, в том числе НДС. В соответствии п. 2.7. стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по Договору, Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере <данные изъяты>, в том числе НДС, в срок не позднее <дата>. Истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением <номер> от <дата>, переводом денежных средств от <дата>. <дата> истец обращался в Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» с заявлением о расторжении предварительного договора по причине незаключения договора-купли продажи. На что <дата> за <номер> ему был дан ответ, в котором подтверждалось заключение с истцом Предварительного договора <номер> от <дата>, что в настоящее время готовится пакет документов на продавца для подачи в регистрирующие органы. После получения свидетельства о регистрации права на юридическое лицо, Огурлиев А.Ш. будет незамедлительно приглашен в офис Товарищества для подписания основного договора, необходимого для регистрации права собственности. После чего истцу был выдан смотровой ордер от <дата>. Согласно разрешению <номер> на производство работ по доведению помещения до состояния пригодного для использования от <дата>, Огурлиев А.Ш., как «будущий собственник», осуществил ремонтно-строительные работы по доведению помещения до пригодного для использования состояния. Согласно представленным платёжным документам, истец оплачивает коммунальные у...

...слуги по спорному помещению, несет бремя ответственности по содержанию нежилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, фактически, пользуется спорным помещением. Между сторонами возник спор об исполнении сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома оформленной в виде предварительного договора купли-продажи. Поскольку истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность спорного нежилого помещения, а целью ответчика ЗАО «СУ-155» было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства нежилого помещения, которые ответчик в действительности получил и использовал исключительно на эти цели, из этого следует, что фактическая передача спорного нежилого помещения ответчиком и принятие его истцом, последующее поведение сторон, действительное выполнение сторонами условий договора свидетельствуют о выраженной сторонами воле и возможности считать, что между сторонами был заключен договор инвестирования, заключенный под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет — нежилое помещение, подлежащее передаче и уже переданное истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон. Согласно выписке из ЕГРП правообладателем спорного нежилого помещения на праве доверительного управления является ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный». Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию и строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором. Истцом в полном объеме выполнены обязательства предварительного договора <номер> купли-продажи от <дата>, а также истец оплачивает коммунальные услуги, на его имя открыт лицевой счет, им произведен капитальный ремонт нежилого помещения.

Истец Огурлиев А.Ш. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика «Объединенная управляющая компания» - Месилина А.В. в судебном заседании против исковых требований возражала, представила письменный отзыв, в котором указала, что с <дата> по настоящее время единственным правообладателем спорного объекта являются владельцы инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный». Указанное нежилое помещение принадлежит владельцам инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный» по праву собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права зарегистрированным от <дата>. <номер>, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем сделана запись в ЕГРП за <номер>. На момент приобретения нежилого помещения Продавец (т.е. ЗАО «СУ №155») гарантировал покупателю (ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ «Ивановский промышленный»), но до настоящего времени имущество никому не отчуждено не заложено, в споре, под арестом, запретом) не состоит. Имущество свободно от каких-либо обременении (п.4 Договора купли-продажи имущества). О наличии каких-либо заключенных договоров в отношении указанного имущества, а также о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания Истца как инвестора ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ «Ивановский промышленный» не знало. На момент приобретения указанного имущества Продавец являлся надлежащим собственником, ограничения (обретения) в отношении указанного имущества, зарегистрированные в ЕГРП, отсутствовали. Таким образом, в силу п.2 ст.223 ГК РФ ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ «Ивановский промышленный» является добросовестным приобретателем, поскольку действуя разумно и осмотрительно, предприняло все меры на предмет выявления обстоятельств, препятствующих совершению сделки по приобретению имущества. После чего, убедившись в отсутствии каких-либо запретов на совершение сделки, заключило договор купли-продажи указанного имущества. Переход права от продавца к покупателю зарегистрирован в предусмотренном законом порядке. Проанализировав историю спорного нежилого помещения (<адрес>) можно сделать вывод о наличии ряда собственников, права которых были зарегистрированы в предусмотренном законом порядке до заключения предварительного договора <номер> купли-продажи в отношении нежилого помещения между Огурлиевым А.Ш. и ООО «Объединенная управляющая компания» в следующей последовательности: ООО «Менелай», КБ «НС Банк» (ЗАО), ЗАО СУ№155», ООО «Объединенная управляющая компания». Так, согласно регистрационному делу первичным собственником нежилого помещения (по состоянию на март 2011г.) являлся ООО «Менелай» на основании инвестиционного договора от <дата>, договора соинвестирования от <дата>, договора инвестирования <номер> от <дата>, разрешения на ввод в эксплуатацию от <дата> <номер> <дата> между ООО «Менелайн» (Продавец) и КБ «НС Банк» (ЗАО) (Покупатель) заключен договор №С/К -купли-продажи помещений, в соответствии с которым продавец обязуется передать нежилое помещение в собственность покупателя. <дата> между КБ «НС Банк» (ЗАО) (продавец) и «СУ №155» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на спорное нежилое помещение. <дата> между «СУ №155 (продавец) и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ «Ивановский промышленный» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества <номер> в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение. Право собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ «Ивановский промышленный» на нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>. Собственником нежилого помещения за период с <дата> по настоящее время являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ивановский промышленный». Таким образом, по состоянию на <дата> на дату заключения предварительного договора <номер> от <дата>, заключенного между Огурлиевым А.Ш.(покупатель) и ЗАО «СУ 155» (продавец), Продавец - ЗАО «СУ 155» не являлся собственником указанного нежилого помещения, поскольку договор купли-продажи на передачу в собственность нежилого помещения к ЗАО «СУ 155» заключен только <дата>. По состоянию на <дата> собственником указанного нежилого помещения являлся КБ «НС Банк» (ЗАО). Таким образом, до заключения Предварительного договора купли-продажи Огурлиев А.Ш. как покупатель нежилою помещения, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, имел возможность получить сведения об имуществе, в т.ч. выписку из ЕГРП, из которой бы следовало, что в период заключения им сделки, правообладателем нежилого помещения являлся не ЗАО «СУ 155», а КБ «НС Банк» (ЗАО). Однако Огурлиев А.Ш., действуя в своем риске, не проявил должной осмотрительности, заключив договор купли-продажи с лицом, не имеющим на тот момент прав собственника. Кроме того, нежилое помещение, находящееся на 1-ом этаже многоэтажного жилого дома изначально по своим характеристикам и назначению не предназначено для использования в личных, семейных, домашних и бытовых нуждах физического лица, в связи с чем истец не является слабой стороной в правоотношениях, а наоборот, приобретая нежилое помещение, Истец обязан был позаботиться о получении информации об имуществе, которое он приобретает. Тот факт, что Огурлиев А.Ш. оплачивает коммунальные платежи является его собственной волей по отношению к законному правообладателю, т.е. Ответчику, чьи права зарегистрированы в усыновленном порядке являются самоуправскими действиями.

Представитель ответчика – ЗАО «Строительное управление № 155» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица - Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-155» и Компания» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, представил заявление о рассмотрении дело в отсутствие их представителя.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица - ООО «Минелай» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица - КБ «Независимый строительный банк» ЗАО в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель третьего лица - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

При изложенных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между Товариществом на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№ 155 и Компания», являющееся поверенным и действующее от имени доверителя – ЗАО «Строительное управление № 155» и Огурлиевым А.Ш. <дата> был заключен предварительный договор <номер>, по условиям которого продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в будущем нежилое помещение № 4, расположенное по <адрес> (строительный <адрес>) площадью <данные изъяты> (л.д. 8-9).

Согласно п. 2.6 указанного договора стоимость нежилого помещения составляет денежную сумму в размере <данные изъяты>, в том числе НДС. В соответствии п. 2.7. стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по Договору, Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж в размере <данные изъяты>, в том числе НДС, в срок не позднее <дата>.

Свои обязательства по договору истец исполнил. В подтверждение доводов о надлежащем исполнении обязанностей по оплате, истцом представлены копии: платежного поручения <номер> от <дата>, приходного кассового ордера <номер> от <дата> и заявления физического лица на перевод денежных средств от <дата> (л.д.10-11).

В материалы дела представлены: копии квитанций об оплате истцом коммунальных услуг по <адрес> (л.д. 12-13), кадастровый паспорт помещения (л.д. 14-15).

Из выписки из ЕГРП от 30.04.2015 года усматривается, что собственником нежилого помещения, расположенного по <адрес>, являются владельцы инвестиционных паев – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный», нежилое помещение находится в доверительном управлении ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» (л.д. 18).

В материалах дела имеется копия дела правоустанавливающих документов на нежилое помещение, расположенное по <адрес> (л.д. 25-64), из которого усматривается, что <дата> ООО «МЕНЕЛАЙ» обратилось в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество: часть здания нежилое помещение <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, на основании Инвестиционного договора от <дата>, договора соинвестирования от <дата> года, договора инвестирования <номер> от <дата>, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> <номер> (л.д. 62-63).

<дата> ООО «МЕНЕЛАЙ» и КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о регистрации перехода прав к КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) на нежилое помещение <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, на основании договора №С/К-П купли-продажи помещений от <дата> (л.д. 55-56).

<дата> между КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) и ЗАО «Строительное управление № 155» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества <номер>, по условиям которого КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) обязуется передать в собственность, а ЗАО «Строительное управление № 155» обязуется принять и оплатить в соответствии с договором нежилое помещение, расположенное по <адрес>, площадью <данные изъяты>, общая стоимость имущества составляет <данные изъяты> (л.д. 17, 199-200).

<дата> между ЗАО «Строительное управление № 155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества <номер>, по условиям которого ЗАО «Строительное управление № 155» обязуется передать в собственность, а ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» обязуется принять и оплатить в соответствии с договором нежилое помещение, расположенное по <адрес>, площадью <данные изъяты>, общая стоимость имущества составляет <данные изъяты> (л.д. 28, 152-153).

В материалы дела представлены: копия устава ООО «Объединенная управляющая компания» (л.д. 85-96), копия правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» под управлением ООО «Объединенная управляющая компания» (л.д. 97-136), копия выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Объединенная управляющая компания» (л.д. 138-141), копия лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами (л.д. 142), копия свидетельства о внесении записи в ЕРГЮЛ (л.д. 143), копия свидетельства о постановке на учет Российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации (л.д. 144), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (л.д. 145), копия платежного поручения <номер> от <дата> об оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> <номер> в размере <данные изъяты> (л.д. 149).

Из копии свидетельства о государственной регистрации права от <дата> усматривается, что собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по <адрес> являются владельцы инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный» (л.д. 151).

Из копии заявления Огурлиева А.Ш. в адрес Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» от <дата> усматривается, что Огурлиев А.Ш. просит расторгнуть договор <номер> от <дата> в связи с незаключением основного договора своевременно. Просит вернуть оплаченные им денежные средства полном объеме (л.д. 161).

Из копии ответа Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» от <дата> <номер> следует, что между Огурлиевым А.Ш. и ЗАО «СУ-№155» был заключен предварительный договор <номер> от <дата>, в отношении приобретения прав на нежилое помещение, расположенное по <адрес>. В настоящее время готовится пакет документов на продавца для подачи в регистрирующие органы. После получения свидетельства о регистрации права на юридическое лицо, Огурлиев А.Ш. будет незамедлительно приглашен в офис Товарищества для подписания основного договора, необходимого для регистрации права собственности. Ориентировочный срок оформления основного договора купли-продажи по вышеуказанному адресу – 4 квартал 2012 года (л.д. 162).

<дата> Огурлиеву А.Ш. выдано разрешение <номер> на производство работ по доведению нежилого помещения до состояния пригодного для проживания (л.д. 163) и смотровой ордер (л.д. 164).

В материалах дела имеется договор купли-продажи нежилых помещений <номер> от <дата> заключенный между ООО «Менелай» и КБ «Независимый Строительный Банк» ЗАО», по условиям которого продавец обязуется продать и осуществить фактическую передачу, а покупатель принять в собственность и оплатить объект недвижимого имущества – нежилые помещения, площадью <данные изъяты>, в том числе нежилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес> (л.д. 204-211).

Располагая представленными доказательствами, объяснениями участников процесса, оценивая их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Огурлиевым А.Ш. требований, поскольку из представленных суду документов следует, что спорное жилое помещение принадлежало нескольким собственникам, права которых были зарегистрированы в предусмотренном законом порядке до заключения предварительного договора <номер> купли-продажи в отношении нежилого помещения между Огурлиевым А.Ш. и ООО «Объединенная управляющая компания».

Так, согласно регистрационному делу первичным собственником нежилого помещения (по состоянию на март 2011г.) являлся ООО «Менелай» на основании инвестиционного договора от <дата>, договора соинвестирования от <дата>, договора инвестирования <номер> от <дата>, разрешения на ввод в эксплуатацию от <дата> <номер>.

<дата> между ООО «Менелайн» (Продавец) и КБ «НС Банк» (ЗАО) (Покупатель) заключен договор <номер> -купли-продажи спорного нежилого помещения.

Договор купли-продажи спорного нежилого помещения между КБ «НС Банк» (ЗАО) и ЗАО «СУ №155» заключен <дата>.

<дата> между ЗАО «СУ №155» (продавец) и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ «Ивановский промышленный» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества <номер>. Право собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФ «Ивановский промышленный» на нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата>.

Собственником нежилого помещения за период с <дата> по настоящее время являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ «Ивановский промышленный».

Таким образом, по состоянию на <дата> на дату заключения предварительного договора <номер> от <дата>, заключенного между Огурлиевым А.Ш.(покупатель) и ЗАО «СУ 155» (продавец), продавец - ЗАО «СУ 155» не являлся собственником указанного нежилого помещения, поскольку договор купли-продажи на передачу в собственность нежилого помещения к ЗАО «СУ 155» заключен только <дата>. По состоянию на <дата> собственником указанного нежилого помещения являлся КБ «НС Банк» (ЗАО) и именно банк был вправе заключать такой договор, поскольку в силу положений ст. 209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права на распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Учитывая изложенное, предварительный договор <номер> от <дата>, заключенный между Огурлиевым А.Ш. и ЗАО «СУ 155» является недействительным в силу его ничтожности. На основании данного договора к Огурлиеву А.Ш. не может перейти право собственности на спорное нежилое помещение. Оснований для признания отсутствующим права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» на нежилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>,а также для исключения из ЕГРП записи о праве долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Огурлиева А. Ш. о признании отсутствующим права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» на нежилое помещение площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, исключении из ЕГРП записи о долевой собственности владельцев инвестиционных паев – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ивановский промышленный» и признании за истцом права собственности на указанное нежилое помещение – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Купцова Г.В.

Мотивированное решение изготовлено 05 октября 2015 года.