Орсаев Мурат Тимуразович

№ 2-77/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при секретаре Комаровой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сычева Михаила Сергеевича к Орсаеву Мурату Тимуразовичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, внесении изменений в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец Сычев М.С. обратился в суд с иском к Орсаеву М.С. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, внесении изменений в ЕГРН, уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключённый 19.09.2023 между Сычевым М.С. и Орсаевым М.Т.;

- возвратить в собственность Сычева М.С. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС

- прекратить право собственности Орсаева М.Т. на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, территория Подушкинская, уч. 1 и 2;

- внести изменение в ЕГРН о праве собственности Сычева Михаила Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, рас...

...положенные по адресу: АДРЕС.

В обоснование исковых требований указано, что 19.09.2023 г. между Сычевым М.С. (продавец) и Орсаевым М.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС Согласно условиям договора стоимость земельных участков составляет 23 601 010 руб. 95 коп. Указанную сумму покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора купли-продажи. Между тем, до настоящего времени ответчиком условиям договора в части передачи денежных средств не исполнены.

Истец Сычев М.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца Смелова В.А. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить. Обратила внимание на противоречивые пояснения ответчика и третьего лица в части обстоятельства передачи денежных средств, а именно, что по ходу рассмотрения дела позиция представителя неоднократно менялась, в частности изначально доводилась информация о передаче денежных средств в машине, впоследствии указали, что факт передачи денежных средств имел место в МФЦ в момент заключения договора купли-продажи. Также указала, что полагают подложными представленные со стороны ответчика доказательства наличия у него денежных средств к моменту заключения договора, поскольку представленные расписка и договор займа подготовлены непосредственно в момент рассмотрения дела, с целью проверки заявления о подложности доказательств заявляли ходатайство о проведении технической экспертизы документа, однако сторона не предоставила разрешение на повреждение документа и отозвала подлинники из материалов дела. Цена договора соответствует кадастровой стоимости земельных участков и существенно ниже их рыночной стоимости, что свидетельствует о том, что у сторон сделки имелась договорённость о передаче денежных средств после регистрации перехода права собственности в ином размере. Фактически земельные участки не передавались ответчику, после заключения договора купли-продажи истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием об исполнении обязательства по оплате земельных участков, однако удовлетворения требования не получил и вынужден обратиться в суд. Кроме того, с целью защиты нарушенного права обращался в правоохранительные органы по факту мошенничества.

Ответчик Орсаев М.Т. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика Лаврентьев А.Е. в судебное заседание явился, письменные возражения поддержал, просил в иске отказать. Обратил внимание, что в договоре имеется условие о том, что обязательство по оплате цены договора покупателем перед продавцом исполнено. Договор подписан лично истцом, лично передан в МФЦ для осуществления регистрации перехода права собственности на земельный участок. Орсаев М.Т. данные участки приобретал с целью их последующей перепродажи. Денежные средства для исполнения своего обязательства по оплате цены договора им были взяты в займ у Каголкина А.А., в подтверждение чего предоставлены договор займа, расписка и выписка по счету Каголкина А.А. В свою очередь, пояснил что займ Орсаевым М.Т. Каголкину А.А. в настоящее время не возвращен, поскольку не исполнен срок исполнения обязательства по данному договору. В связи с этим не было получено согласие Каголкина А.А. на повреждение документов. Касательно цены договора представитель ответчика обратил внимание, что стороны самостоятельно договорились именно о такой стоимости земельных участков, что соответствует принципу свободы договора.

Третье лицо Каголкин А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом, представил суду письменные возражения, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом.

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 1 части 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что 19.09.2023 г. между Сычевым М.С. (продавец) и Орсаевым М.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС

Согласно условиям договора стоимость земельных участков составляет 23 601 010 руб. 95 коп., из которых: сторонами определена стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м, в сумме 11 826 327 руб., 15 коп.; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, 11 774 683 руб. 80 коп.

В соответствии с п. 6 договора продавец получил от покупателя деньги в сумме 23601010 руб. 95 коп. в день подписания договора.

19.09.2023 г. земельные участки переданы продавцом покупателю, о чем составлен передаточный акт.

22.09.2023 уполномоченным органом совершена регистрация перехода права собственности на спорное имущества от продавца к покупателям, что подтверждается сведениями ЕГРН.

15.02.2024 г. истец обратился в адрес ответчика с требованием о расторжении договора купли-продажи ввиду неисполнения обязательства по оплате стоимости земельных участков. Ответа на претензию не получил.

По факту нарушения своих прав истец обращался в правоохранительные органы, в рамках проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Из пояснений представителя истца следует, что до настоящего времени ответчиком условиям договора в части передачи денежных средств не исполнены. В день подписания договора денежные средства не передавались, ответчик обещал передать деньги позже. Такая договоренность имела место быть, поскольку между сторонами имели место доверительные отношения.

Возражая против исковых требований, представитель ответчика ссылался на то, что в соответствии с п. 6 договора продавец получил от покупателя денежные средства в размере 23 601 010 руб. 95 коп. в день подписания договора. Передача денежных средств осуществлялась в наличной форме в день подписания договора и передачи договора на регистрацию, а именно 19.09.2023 г. Наличие у ответчика денежных средств подтверждается договором займа.

Так, в материалы дела стороной ответчика представлен договор займа от 18.09.2023 г., заключённый между Каголкиным А.А. (займодавец) и Орсаевым М.Т. (заёмщик), по условиям которого займодавец передал заёмщику денежные средства в размере 24 000 000 руб., сроком по 31.12.2024 г.

Факт получения денег по договору займа подтверждается распиской от 18.09.2023 г., а также справкой о движении денежных средств от 09.04.2024 г.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен Алексюк К.А., который пояснил суду, что Сычев М.С. продал земельные участки Орсаеву М.Т. Со слов истца ему известно, что денежные средства за покупку земельных участков ответчик до настоящего времени не передал.

Оснований не доверять показаниям свидетеля суд не усматривает, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, его показания последовательны, непротиворечивы, согласуются с письменными доказательствами по делу.

Согласно представленного истцом заключению специалиста по результатам специального психофизиологического исследования с применением полиграфа факт неполучения денежных средств по следке купли-продаже от 19.09.2023 является правдой.

Из представленных в материалы дела заключений специалиста о стоимости земельных участков следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 36082654 руб. 07 коп. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 36082654 руб. 07 коп.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 454, 485, 488, 555 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные доказательства, исходит из того, что Орсаевым М.Т. не представлено доказательств того, что какая-либо денежная сумма была передана продавцу земельных участков Сычеву М.С. Само по себе указание в договоре купли-продажи об исполнении данного обязательства в день подписания договора суд при наличии совокупности исследованных в ходе разбирательства дела обстоятельств, а именно: противоречивых пояснений ответчика о месте и времени передачи денежных средств, об обстоятельствах, предшествующих заключению сделки, о наличии у него финансовой возможности оплатить земельные участки в день заключения сделки одновременно с уклонением от проведения по делу технической экспертизы документа в рамках проверки доводов истца о подложности представленных в качестве доказательств договора займа и расписки, неоднократном обращении истца в адрес ответчика с требованием об оплате договора и возврате земельных участков в относительно непродолжительный срок с момента регистрации сделки, обращении истца в правоохранительные органы по факту мошенничества и отсутствии достоверных доказательств подтверждающих владение и пользование земельными участками ответчиком с момента заключения сделки - не может служить достаточным и бесспорным доказательством исполнения Орсаевым М.Т. обязательства перед Сычевым М.С. об оплате цены договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Учитывая изложенное право собственности Орсаева М.Т. на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС подлежит прекращению с признанием за Сычевым М.С. права собственности на указанные объекты недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключённый 19.09.2023 между Сычевым Михаилом Сергеевичем и Орсаевым Муратом Тимуразовичем.

Возвратить в собственность Сычева Михаила Сергеевича земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС

Прекратить право собственности Орсаева Мурата Тимуразовича на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС

Внести изменение в ЕГРН о праве собственности Сычева Михаила Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1140 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья В.А. Ужакина

Мотивированное решение составлено 25.02.2025