Передера Светлана Константиновна

Судья Новак Л.А. № 2-167/2024

№ 33-3217/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 04 сентября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Метелевой А.М.,

судей областного суда Ожеговой И.Б., Стус С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО8 дело по апелляционной жалобе Администрации муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» на решение Ахтубинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены, указав в обеспечение иска о том, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, участия в судебном заседании не принимала.

Представитель истца по доверенности ФИО6 заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации МО «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» ФИО7 иск не признала, просила отказать в удовлетворении.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судеб...

...ное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Представитель третьего лица администрации МО «Ахтубинский муниципальный район <адрес>» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Решением Ахтубинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.

На указанное решение Администрацией муниципального образования «<адрес>» подана апелляционная жалоба, в которой ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного в нарушение норм материального и процессуального права.

До начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу от представителя Администрации МО «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» поступило заявление об отказе от апелляционной жалобы на решение Ахтубинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и прекращении производство по апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, на заседание судебной коллегии не явились, о причинах неявки не уведомили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав докладчика, проверив материалы дела, обсудив заявление, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статье 326 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.

Заявление об отказе от апелляционной жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции (часть 2).

О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению. Прекращение производства по апелляционным жалобе, представлению в связи с отказом от них не является препятствием для рассмотрения иных апелляционных жалоб, представлений, если соответствующее решение суда первой инстанции обжалуется другими лицами (часть 3).

В соответствии с разъяснениями пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» вопрос о принятии отказа от апелляционных жалобы, представления решается судом апелляционной инстанции в судебном заседании, назначенном для рассмотрения апелляционных жалобы, представления, в котором необходимо проверить полномочия лица на отказ от апелляционных жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционных жалобы, представления, если установит, что такой отказ носит добровольный и осознанный характер.

Учитывая, что отказ от апелляционной жалобы заявлен в письменной форме, является добровольным, не нарушает права и интересы иных участников процесса, другими лицами судебное постановление не обжаловано, отказ судебной коллегией принимается, в связи с чем, производство по апелляционной жалобе Администрации муниципального образования «<адрес>» подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 326, 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

о п р е д е л и л а:

принять отказ Администрации муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» от апелляционной жалобы на решение Ахтубинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Городское поселение <адрес> муниципального района <адрес>» об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определения выкупной цены, апелляционное производство по жалобе прекратить.

Председательствующий А.М. Метелева

Судьи областного суда ФИО8

С.Н. Стус

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2024 года г. Ахтубинск Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Новак Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щелкановой Е.А.,

с участием представителя истца Передера С.К., – Татаринова А.В., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение Город Ахтубинск Ахтубинскго муниципального района Астраханской области» Кириной А.А., действующей на основании доверенности,

представителя Ахтубинкого городского прокурора Астраханской области помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Донской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области, находящемся по адресу: Астраханская область Ахтубинский район г. Ахтубинск ул. Ватутина, д. 18А, гражданское дело за № 2-167/2024 по иску Передера С.К. к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрация муниципального образования «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области», об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском в суд к ответчику об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены, в обоснование своих требований, указав, что она является собственниками квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и 117/1027 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением за №-р администрации МО «Город Ахтубинск», с учетом изменений, внесенных распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ, МКД № по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Город Ахтубинск» вынесено постановление № об изъятии долей на земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в МКД и находящихся на нем объектов недвижимости имущества - жилых помещений, для муниципальных нужд МО «Город Ахтубинск», в связи с признанием расположенного на земельном участке МКД аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком направлен истцу проект соглашения о выплате за изымаемое жилое помещение, а именно, за жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно отчету №-О от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилого помещения, рыночная сто...

...имость спорной квартиры определена в размере 1 971 000 рублей. С отчетом и соглашением истец не согласен, считает, что стоимость изымаемого имущества значительно занижена. Объекты, использованные в качестве аналогов, для определения рыночной стоимости квартиры находятся не в одном районе города, не равнозначны по метражу и коммуникациям. Для оценки земли используются земли частного сектора, что также не совпадает с местом нахождения объекта оценки. Просит суд обязать ответчика изъять у истца для муниципальных нужд долю земельного участка в размере по 117/1027 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и находящийся на нем объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 58,4 кв.м., кадастровый №, принадлежащую истцу на праве собственности, с прекращением права собственности истца на указанные объекты недвижимости; обязать ответчика произвести выплату денежных средств за изымаемые земельный участок и квартиру, с соразмерной выкупной ценой с учетом пересчета и включения в стоимость изымаемой квартиры рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимости доли истца на общее имущество в аварийном доме, включая доли в праве собственности на земельный участок и убытки, которые понесены, в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду.

Истец Передера С.К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, не представила сведений об уважительности причин неявки.

Представитель истца Передера С.К. – Татаринов А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании указал, что истец изменила исковые требования, просит суд обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 58,4 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права собственности Передера С.К., и 117/1027 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 770 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности Передера С.К. (117/1027 доли) путем выкупа, заключив соглашение с Передера С.К., определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 3 841 578,51 рублей, с учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 190 719,75 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) в размере 501 879,18 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 78 912,91 рублей, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 70 066,67 рублей. А также взыскать с ответчика в пользу истца Передера С.К. государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Представитель ответчика администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» Кирина А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что ответчик измененные исковые требования признает в части. Полагает, что установленная экспертом цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, находящегося по адресу: <адрес>, в размере 3 762 665,60 рублей, чрезмерно завышена, не соответствует действительности. Кроме того, в соответствии с заключением эксперта в выкупную цену спорного имущества входит компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 78 912,91 рублей. Однако указанная компенсация не подлежит взысканию, поскольку истец стала собственником спорной квартиры в 2017 году, с этого момента несет бремя содержания жилого помещения и общего имущества. В данном случае компенсация может быть взыскана за непроизведенный капитальный ремонт до 2012 года. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ МКД № по <адрес> был передан от МО «<адрес>» в МО «<адрес>», таким образом, ответчик до 2009 года не имел отношения к спорному имуществу. Ответчик не является правопреемником администрации МО «Ахтубинский район». С ДД.ММ.ГГГГ функционирует организация ответственная за своевременное проведение капитального ремонта в жилых домах на территории <адрес>. Ответчик поддерживает отчет №-О от ДД.ММ.ГГГГ об оценке изымаемого имущества, проведенной ООО «ВолгоградЭкспертОценка». Просят установить выкупную цену изымаемого имущества в соответствии с этим отчетом в размере 1 971 700 рублей. Отчет является мотивированным, содержит в себе полный и последовательный ответ на поставленный перед оценщиком вопрос, неясностей и противоречий не содержит. С учетом затруднительного финансового положения ответчика, большого количества аварийных жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, разница выкупных цен спорного имущества, установленных ООО «Экспертный центр» и ООО «ВолгоградЭкспертОценка», является существенной, составляет 1 790 965,60 рублей. Против обязания ответчика изъять у истца жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также долю земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, путем выкупа не возражают.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, не представили сведений об уважительности причине неявки представителя.

Представитель третьего лица администрации МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В связи с тем, что истец и третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, истец не представила сведений об уважительности причин неявки, третье лицо администрация МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области» просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области не представили сведений об уважительности причин неявки представителя, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителей третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца Передера С.К. – Татаринова А.В., представителя ответчика Кирину А.А., помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Донскую Д.А., полагавшую, что изменённые исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу частью 7 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Соответственно, собственник жилого помещения, приобретший право собственности на него в порядке приватизации либо по иному основанию, вправе требовать включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на основании ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в том случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а наймодателем обязанности по производству капитального ремонта не выполнены.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года за № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.

Судом установлено, что на основании постановления администрации МО «<адрес> и Ахтубинского района Астраханской области» № от ДД.ММ.ГГГГ и договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «г. Ахтубинска и Ахтубинского района Астраханской области» была передана в общую долевую собственность Передера С.К. и П.А.Е. квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 58,4 кв.м., в порядке приватизации. Договор передачи от ДД.ММ.ГГГГ за № был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ П.А.Е. на основании договора дарения подарила истцу ? доли спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор дарения был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Таким образом, истец с ДД.ММ.ГГГГ (1/2 доли) и с ДД.ММ.ГГГГ (1/2 доли) является собственником жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 58,4 кв.м. Что подтверждается постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ, договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Равно истец является собственником на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 770 кв.м., земли населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, 117/1027 доли, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правках на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта обследования МКД от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что выявлены основания для признания МКД № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Согласно распоряжению администрации МО «Город Ахтубинск» ДД.ММ.ГГГГ за №-р «О признании МКД № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу» МКД № по <адрес>, в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести процедуру оформления земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес> в общедолевую собственность. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить снос МКД № по <адрес>.

Администрацией МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ДД.ММ.ГГГГ было направлено истцу требование о сносе МКД № по <адрес>, в <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» за №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ за №-р, собственникам МКД в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо выполнить снос МКД № по <адрес>.

Из постановления администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 770 кв.м., земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>, л. 2, в том числе, 117/1027 доли, а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером № площадью 58,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В течение трех месяцев администрации необходимо подготовить и направить собственникам изымаемой недвижимости проекты соглашений об изъятии недвижимости в порядке, установленном законодательством РФ. Настоящее постановление действует в течение трех лет. Истцам было направлено указанное постановление.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 770 кв.м., из земель населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, принято решение об изъятии этого объекта недвижимости в пользу администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области».

Постановлением Правительства Астраханской области от 23 июня 2023 года за № 344-П «О региональной адресной программе Астраханской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах», вступившим в законную силу 26 июня 2023 года, действовавшим по ДД.ММ.ГГГГ, МКД № по <адрес> в <адрес> включен в перечень аварийных домов, признанных таковыми с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, планируемая дата окончательного переселения ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что истец желает воспользоваться правом выкупа спорного жилого помещения.

Согласно отчету №-О, составленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВолгоградЭкспертОценка» по заказу администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» на основании контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры № площадью 58,4 кв.м. и земельного участка площадью 87,72 кв.м., подлежащих изъятию для муниципальных нужд, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 971 700 рублей, в том числе, рыночная стоимость квартиры – 1 872 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 22400 рублей, рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственнику квартиры – 51300 рублей, убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд – 26000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком был направлен проект соглашения, предметом которого является удовлетворение администрацией условий о предоставлении собственнику взамен изымаемого недвижимого имущества: доли в размере 117/1027 от земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 58,4 кв.м., кадастровый №, выплаты в сумме 1 971 700 рублей. Администрация обязуется выплатить собственнику стоимость изымаемого имущества в размере 1 971 700 рублей в течение 120 дней с момента подписания соглашения.

Истцом указанное соглашение подписано не было, поскольку она не согласилась со стоимостью изымаемого имущества в размере 1 971 700 рублей, в силу того, что объекты, использованные в качестве аналогов для определения рыночной стоимости спорной квартиры, находятся не в одном районе города, не равнозначны по метражу и коммуникациям, равно для оценки земельного участка используются земли частного сектора. После истец обратилась с данным иском в суд.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы проведенной ООО «Экспертный центр» за № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 3 190 719,75 рублей, рыночная стоимость общего имущества МКД, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли собственников в праве общей собственности на это имущество, на дату проведения экспертизы составляет 176 214,48 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 770 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли собственников в праве общей собственности на земельный участок на дату проведения экспертизы составляет 325 664,70 рублей, размер убытков, причиняемых собственникам жилого помещения его изъятием (в том числе, стоимость расходов на переезд, транспортные расходы, услуги риэлтора по подбору жилья, расходы на наем жилья, расходы на регистрацию права) на дату проведения экспертизы составляет 70 066,67 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 78 912,91 рублей, всего 3 841 578,51 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Экспертный центр» Б.Е.С. пояснила, что ею была проведена судебная экспертиза за № от ДД.ММ.ГГГГ, определена рыночная стоимость спорной квартиры. Ею была осмотрена указанная квартира, что подтверждается фотоматериалом. Для расчета стоимости этой квартиры был проведен анализ рынка, просмотрены объявления о продаже квартир в аналогичных МКД, в районе спорного МКД, выбраны аналоги, к которым применены корректировки на торг, на этажность, на площадь, на наличие, отсутствие лоджии, балкона, на наличие, отсутствие мебели и бытовой техники, на формат санузла (совмещенный, раздельный), на наличие ремонта. Для расчета стоимости доли истца земельного участка под МКД также осуществлялся анализ рынка земельных участков под ИЖС, так как земельные участки под МКД в продаже отсутствуют. Были выбраны аналоги земельных участков, находящиеся в радиусе не более 1 км от спорного МКД, к которым применялись корректировки на торг, на разрешенное использование земельного участка, на площадь. Стоимость доли истца в общем имуществе МКД определялась с учетом площади уборочных помещений, которая зафиксирована в техническом паспорте, учитывался год постройки МКД, его износ. В затраты на изъятие имущества у собственника были включены арендная плата за два месяца, услуги грузчиков и грузоперевозчиков, государственная пошлина, услуги риэлтора на чистоту сделки. Что касается отчета «ВолгоградЭкспертОценка», то стоимость спорного недвижимого имущества определялась в отчете на август 2023 года, и с того периода времени стоимость квартир на рынке недвижимости значительно возросла. Из отчета следует, что оценщик не осматривал жилое помещение. Что касается компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, то она рассчитывалась следующим образом. Определялась полная восстановительная стоимость спорного МКД на дату признания МКД аварийным и подлежащим сносу без учета капитальных ремонтов, поскольку в этом доме они не проводились, затем рассчитывался размер компенсации за один месяц, определялся период компенсации за непроизведенный капитальный ремонт для истца, начиная с даты, когда у истца возникло право собственности на спорное жилое помещение, и по дату признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом было установлено, что на дату приватизации спорной квартиры и на момент возникновения права собственности на эту квартиру у истца, в МКД в целом и в квартире в частности требовалось проведение комплексного капитального ремонта.

Давая оценку отчету №-О от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», и заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», суд руководствуется положениями ЖК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и считает необходимым определить размер возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость. При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру - оборотоспособности. Так, положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи, с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме. Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом был применен сравнительный подход. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом была собрана и проанализирована информация по выставленным на продажу, на дату проведения экспертизы двухкомнатным квартирам. Основными критериями отбора объекта аналогов служили местоположение, сопоставимость общей площади аналога и объекта экспертизы, количество комнат в квартире.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проведено с учетом требований статей 80-86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт имеет высшее образование по специальности «Юриспруденция», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат № от ДД.ММ.ГГГГ по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия до ДД.ММ.ГГГГ), общий стаж работы по специальности – с ДД.ММ.ГГГГ, общий стаж экспертной работы – с ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в нем отражены результаты исследований, дана оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, эксперт является квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела лицом, обладающим необходимыми познаниями.

Доказательств того, что в рыночную стоимость спорной квартиры включены вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость, при условии, что они сделаны в период с момента получения собственниками уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению, истцами не представлено.

Далее, как указывалось ранее, с ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была приватизирована. Многоквартирный жилой <адрес>, в <адрес> был построен в 1957 году, относится к капитальным строениям третей группы капитальности со сроком службы 100 лет. Капитальный комплексный ремонт в таких строениях осуществляется один раз в 24 года. Таким образом, как минимум в 1981 году и в 2005 году в спорном доме должен быть проведен комплексный капитальный ремонт. С 1957 года комплексные капитальные ремонты в спорном МКД не проводились. В 1999 году для обеспечения нормальной эксплуатации зданию необходим был капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий перегородок инженерного оборудования, что соответствует четвертой группе жилых зданий по показателю общего износа (до 40% для каменных зданий). Физический износ жилого дома в 1999 году составил 52%, при этом физический износ, определенный методом срока жизни МКД по состоянию на 1999 года, должен был составлять 38%. Нормативный физический износ указанного МКД по состоянию ДД.ММ.ГГГГ составил 61,92%. Соответственно, этому зданию на ДД.ММ.ГГГГ требовался комплексный капитальный ремонт.

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорный МКД был передан из реестра муниципальной собственности МО «Ахтубинский район» в реестр муниципальной собственности МО «Город Ахтубинск».

Судом установлено, что на момент приватизации спорной квартиры наймодателем являлось третье лицо администрация МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области», правопреемником которой является ответчик, при этом спорный МКД нуждался в комплексном капитальном ремонте с 1981 года, кроме того комплексные капитальные ремонты в спорном МКД никогда не проводились, в том числе правопредшественниками ответчика. В результате не проведение капитального ремонта наймодателем, правопреемником которого является ответчик, привело к снижению уровня надежности здания, срок службы которого предусмотрен до 2057 года, однако уже ДД.ММ.ГГГГ спорный МКД был признан аварийным и подлежащим сносу. В связи, с чем доводы ответчика не могут быть приняты судом.

Принимая во внимание, что на момент приватизации спорной квартиры дом в целом и эта квартира, в частности, в проведении капитального ремонта нуждались, имеются основания для включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 78 912,91 рублей.

В спорной квартире зарегистрирована по месту жительства и проживает истец Передера С.К.

На основании изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования истца, обязать ответчика изъять у истца спорное жилое помещение с прекращением на него права собственности истца, и спорный земельный участок с прекращением на него право общей долевой собственности истца, соответственно, 117/1027 доли, путем выкупа, заключив соглашение с истцом, определив размер возмещения за спорное жилое помещение в размере 3 841 578,51 рублей, с учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 190 719,75 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) в размере 501879,18, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 70 066,67 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 78 912,91 рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ суд не считает возможным взыскивать с ответчика в пользу истца Передера С.К. государственную пошлину в сумме 300 рублей, уплаченную последней на основании чека-ордера от 15 декабря 2023 года, согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Передера С.К. к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрация муниципального образования «Ахтубинский муниципальный район <адрес>», об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены, удовлетворить.

Обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца Передера С.К., 22 <данные изъяты>

жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 58,4 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права собственности Передера С.К.,

117/1027 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 770 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности Передера С.К. (117/1027 доли),

путем выкупа, заключив соглашение с Передера С.К., определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 3 841 578 (три миллиона восемьсот сорок одна тысяча пятьсот семьдесят восемь) рублей 51 копеек, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

В удовлетворении требований истца Передера С.К. о взыскании с ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Мотивированное решение изготовлено на компьютере 20 июня 2024 года.

Судья: Новак Л.А.