Пермякова Эсмира Владиславовна

Дело № 2-269/2025 (2-2147/2024)

УИД № 69RS0037-02-2024-003594-65

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Василенко Е.К.,

при ведении протокола помощником судьи Егоркиной А.А.,

с участием: представителя истца Янковского П.Н. по доверенности Тепловой Н.А., представителя ответчика СПК «КАВА» по доверенности Пермяковой Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Янковского Петра Николаевича к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

установил:

Истец Янковский П.Н., обратился в Калининский районный суд Тверской области к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» (далее по тексту – СПК «КАВА», ответчик) с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений от 9 апреля 2025 года, ссылаясь на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, окончательно просит возложить на СПК «КАВА» обязанность заключить с Янковским П.Н. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 154440 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Янковский П.Н. ранее являлся работником трудового коллектива колхоза «Активист», преобразованного впоследствии в АОЗТ «Активист» (1992 год) и далее в СПК «КАВА», являющееся правопреемником и правопредшественником вышеназванных. При реорганизации колхоза «Активист» в АОЗТ «КАВА» руководителем была Васильева Надежда Ивановна, она же возглавляла СПК «КАВА» до 2021 года. Затем кооператив был продан новым владельцам. Истец и другие жители домов по <адрес> с 2023 года стали получать уведомления о коммерческом на...

...йме квартир или выкупе по рыночной стоимости от нового владельца. Истец и члены его семьи 35 лет проживают в квартире по адресу: <адрес>. В колхозе истец проработал с 4 октября 1990 года по 7 апреля 1996 года, общий стаж 6 лет на момент голосования по протоколу в трудовых отношениях состоял.

Согласно Протоколу решения общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА» в зависимости от стажа работы в хозяйстве, которое отражено в выписке из протокола № 1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года (представлена Прокурором по «Материалам проверки Калининской прокуратуры»), истец имеет право на приобретение жилья с учетом данного решения. Спорные дома и квартиры были построены на средства государства и колхоза «Активист» и переданы в эксплуатацию по Акту приемки № 57-5 от 1 апреля 1981 года Калининского Районного Совета народных депутатов. Истец проживал до 1992 года как работник колхоза, а затем по договорам найма, оплату услуг ЖКХ (холодное водоснабжение, водоотведение) производил в АОЗТ, затем СПК «КАВА». После 1995 года котельная перестала работать. Газификацию квартиры проводил за свой счет (отопление и подогрев воды). Канализация (водоотведение) с 2019 года так же оплачивается индивидуально. Общий ремонт дома не производился на протяжении 40 лет.

Прокуратурой был подан иск о признании права собственности СПК «КАВА» на указанные квартиры отсутствующим. Решением суда в удовлетворении требований отказано, права СПК «КАВА» на недвижимое имущество, его правопреемственность колхоза «Активист» подтверждены вступившим в силу решением суда. При этом в определении Второго кассационного суда общей юрисдикции указано, что работники хозяйства, получившие указанные квартиры имеют право на их приобретение на условиях продажи и дарения жилья, утвержденных решением общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, об этом указал и Верховный Суд Российской Федерации в определении от 08 августа 2024 года. (Дело № 307-ЭС24-12374). В 2024 году представлен Протокол № 1, в котором имеется указание на пресекательный срок, условие о сроке истец считает ничтожным, срок оформления неограниченным.

В 2024 году истец обратился в СПК «КАВА» с заявлением о заключении договора на выкуп квартиры по балансовой стоимости 9000 рублей. Износ дома считается по формуле (X-Y):Z * 100%=, где Z – срок службы, согласно группе капитальности (см.Таблицу в Приложении), он составляет: (2024-1982):125*100=33,6= 34%, тогда первичная балансовая стоимость с учетом износа составит: 9000 *34:100= 3060 рублей. С учетом стажа работы при выкупе к балансовой стоимости применяется коэффициент 10. Исходя из этого, расчет суммы приобретения квартиры составляет 3060*10= 30 600 рублей. Ответчик не направил ответ в адрес истца. Согласно экспертному заключению на 2025 год стоимость квартиры составляет 1 544,40 рублей, соответственно 1544,40?100 = 154 440 рублей. СПК «КАВА» с 2021 по 2023 годы были проданы несколько квартир своим учредителям по балансовой стоимости. Ссылаясь на статьи 1,13 Федерального закона от 08 декабря 1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», истец полагает, что являлся учредителем и имел в уставном фонде АОЗТ «КАВА» 0, 11 % (43 акции), полагает, что имеет права аналогичные другим учредителям на выкуп квартиры.

Истец Янковский П.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Теплова Н.А., заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика СПК «КАВА» Пермякова Э.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Янковский Н.П., администрация Калининского муниципального округа Тверской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

При указанных обстоятельствах неявка истца, третьих лиц не препятствует рассмотрению заявленных требований по существу.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением общего собрания членов колхоза «Активист» от 22 февраля 1992 № 1 колхоз был реорганизован в АОЗТ «КАВА; собранием акционеров АОЗТ «КАВА» от 20 января 2003 № 1 обсуждался, в том числе, вопрос о приведении устава АОЗТ «КАВА» в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах», и решением собрания в новой редакции утвержден устав ЗАО «КАВА»; СПК «КАВА» образован в результате преобразования ЗАО «КАВА» и является правопреемником всех имущественных и неимущественных прав и обязанностей ЗАО «КАВА».

Данные обстоятельства установлены постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу № А66-14890/2021, доказыванию не подлежат.

Как следует из материалов дела, истец Янковский П.Н. зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> По указанному адресу также зарегистрирован его сын Янковский Н.П., что подтверждается справкой МКУ «ТО «Северо-Западный».

Квартира № в <адрес> (кадастровый №), общей площаью 48,7 кв.м., принадлежит на праве собственности СПК «КАВА» (ИНН 6924009221), дата государственной регистрации права 22 января 2024 года, что следует из выписки из ЕГРН на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на принятое собранием акционеров АОЗТ «КАВА» решение от 26 февраля 1994 года об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА».

В материалах дела стороной истца представлена выписка из протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, из которой следует, что по повестке дня в пункте 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» принято решение:

1. Продать жилье, принадлежащее АОЗТ «КАВА», работающим при стаже работы в данном хозяйстве:

- 6-8 лет с коэффициентом 20 к балансовой стоимости;

- 8-12 лет с коэффициентом 15 к балансовой стоимости;

- свыше 12 лет с коэффициентом 10 к балансовой стоимости.

2. Произвести дарение работающим вдвоем в АОЗТ «КАВА» при общем стаже работы не менее 25 лет в данном хозяйстве.

3. Продать жилье ранее работавшим в АОЗТ «КАВА» при стаже работы:

- 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости;

- свыше 10 лет с коэффициентом 100 (на 1994 год).

Стороной ответчика представлен протокол №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, копия которого приобщена в материалы дела, оригинал был предоставлен суду на обозрение, из которого по вопросу 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»», принятые решения идентичны решениям в выписке из протокола. Дополнительно имеется ссылка о том, что «Данное решение действительно до 31 декабря 1994 года. Заявления на продажу жилья рассматривать на заседании правления. Оформление документов закончить до 31 декабря 1994 года».

Таким образом, решением акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года были установлены три категории граждан имеющих право на приобретение жилья в дар и в порядке купли-продажи, в зависимости от стажа работы в хозяйстве.

Как следует из трудовой книжки Янковского П.Н., истец принят на работу в колхоз «Активист» 4 октября 1990 года, уволен 7 апреля 1996 года в связи с вступлением в законную силу приговора суда, которым работник осужден к лишению свободы, исправительным работам не по месту работы либо к иному наказанию, исключающему возможность продолжения данной работы по пункту 7 статьи 29 Кодекса законов о труде Российской Федерации.

Таким образом, на день принятия решения от 26 февраля 1994 года «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» Янковский П.Н. был трудоустроен в АОЗТ «КАВА», но стаж работы на момент принятия решения составлял менее 6-ти лет ( трудовой стаж на дату решения 3 года 4 месяца 23 дня, общий трудовой стаж в СПК «КАВА» Янковского П.Н. 5 лет 6 месяцев 4 дня).

В связи с чем, Янковский П.Н. не мог претендовать на покупку жилья на следующих условиях: как лицо ранее работавшее в АОЗТ «КАВА» при стаже работы: - 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Истец просит обязать СПК «КАВА» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене балансовой стоимости с применением коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Вместе с тем, не относится к категории лиц, имеющих право на приобретение жилья по договору купли-продажи с коэффициентом 100 к балансовой стоимости.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в протоколе № 1 собрания акционеров от 26 февраля 1994 года слов и выражений, следует признать, что в нем отсутствуют ссылки, что условия продажи жилья, закрепленные в нем, будут распространяться и на лиц, которые только в будущем будут соответствовать определенным условиям. Проанализировав содержание решения собрания акционеров суд приходит к выводу, что оно распространялось на лиц, которые соответствовали критериям указанным в протоколе по состоянию на 26 февраля 1994 года.

При таких обстоятельствах следует признать, что поскольку на момент принятия решения (26 февраля 1994 года) Янковский П.Н. не входил в круг лиц, который ранее работал в АОЗТ «КАВА» и имел стаж работы 6 – 10 лет, то у него права на приобретение жилья по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости не возникло, постольку указанное решение на него на распространялось.

Как следует из материалов дела, СПК «КАВА» приняло решение о продаже принадлежащих ему жилых помещений по Договорам купли-продажи из расчета стоимости 25 000 рублей за 1 квадратный метр из расчёта 48,7 кв.м. площади квартиры. Итого цена составляет 1 217 500 рублей, в срок до 1 октября 2024 года на условиях внесения 30% первоначальный взнос, и с предоставлением беспроцентной рассрочки оставшейся суммы на 10 месяцев. Что следует из уведомлений от 26 февраля 2024 года и от 10 сентября 2024 года за подписью председателя СПК «КАВА» А.А. Галиуллина. Указанным предложением истец не воспользовался.

Как следует из сведений ЕГРН, кадастровая стоимость квартиры составляет 1 022588,96 рублей, из справки от 10 марта 2025 года СПК «КАВА», балансовая стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 488963,60 рублей.

В судебном заседании сторона истца настаивала на заключении договора на заявленных ею условиях и просила обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по цене 154440 рублей, при этом привела расчет, используя неактуальную балансовую стоимость спорной квартиры. Истец обосновал использование при расчете выбранной балансовой стоимости сославшись на заключение № 431-Б/8/2025 эксперта Новиковой Т.Е. от 7 апреля 2025 года.

Данное экспертное заключение № 431-Б/8/2025 суд не принимает в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно выполнено по заказу КТЕ, которая не является лицом, участвующим в деле, эксперт не осматривала квартиру и провела ее по документам, представленным заказчиком, при проведении оценки эксперт не составила точное описание объекта оценки, не определила методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, не установила основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, стоимость аналогичных объектов, не обосновывает использование стандартов оценки, методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения.

Из заключения не ясна мотивация расчетов. Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года № 37 определение стоимости здания, ведется раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость). В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц. Действительная инвентаризационная стоимость определяется в соответствии с «Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности», утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 № 87. Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществляться, если это не противоречит действующим нормативным актам, определение рыночной стоимости зданий, т.е. наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляющих такую оценку, документов о прохождении обучения методом рыночной оценки недвижимости. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

С учетом позиции истца, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по цене 154440 рублей, так как истец не относится к категории граждан, имеющих право на приобретение квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

СПК «КАВА» является собственником квартиры, кооперативу принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку судом не установлено, что в отношении истца принято обязательство по продаже спорной квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи по заявленным истцом условиям.

Доводы о том, что иным лицам, ранее работавшим в СПК «КАВА» продавались квартиры, на условиях, изложенных в протоколе, правового значения не имеет, поскольку, как установлено судом, истец не относится к лицам, на которое распространяется решение.

Довод истца о подложности (фальсификации) доказательств, представленных ответчиком, суд находит несостоятельными, поскольку истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств подложности представленных документов. Само по себе заявление стороны о подложности документов в силу статьи 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку в данном случае именно на истце лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства. Вопреки доводам истца доказательства подложности протокола № 1 от 26 февраля 1994 года, с учетом представленного ответчиком на обозрение суда его оригинала, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, стороной ответчика заявлено ходатайство и применении срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (пункт 2 названной нормы).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд за реализацией своего права на основании решения от 26 февраля 1994 года «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА» спустя более тридцати лет после его принятия, указанный срок является значительным.

При этом каких-либо сведений, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока для предъявления требований о заключении договора купли продажи жилья с учетом решения от 26 февраля 1994 года, истцом в материалы дела не представлено, как не представлено сведений и о невозможности обратиться с такими требованиями в разумный срок.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, и полагает необходимым, его применить к спорным правоотношениям. Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Янковского Петра Николаевича (паспорт гражданина Российской Федерации №) к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» (ИНН 6924009221) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по цене 154 440 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Калининский районный суд <адрес>.

Судья Е.К. Василенко

Решение в окончательной форме составлено 11 июня 2025 года.

Дело № 2-260/2025 (2-2128/2024)

УИД № 69RS0037-02-2024-003590-77

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Василенко Е.К.,

при ведении протокола секретарем Лаптевой И.В.,

с участием: представителя истца Хмелевской С.В. по ордеру адвоката Швец Н.В., представителя ответчика СПК «КАВА» по доверенности Пермяковой Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хмелевской Светланы Валерьевны к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

установил:

Истец Хмелевская С.В., обратилась в Калининский районный суд Тверской области к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» (далее по тексту – СПК «КАВА», ответчик) с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений от 8 апреля 2025 года, ссылаясь на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, окончательно просит возложить на СПК «КАВА» обязанность заключить с Хмелевской С.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 128 700 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Хмелевская С.В. ранее являлась работником трудового коллектива колхоза «Активист», преобразованного впоследствии в АОЗТ «Активист» (1992 год) и далее в СПК «КАВА», являющееся правопреемником и правопредшественником вышеназванных. При реорганизации колхоза «Активист» в АОЗТ «КАВА» руководителем была Васильева Надежда Ивановна, она же возглавляла СПК «КАВА» до 2021 года. Затем кооператив был продан новым владельцам. Истец и другие жители домов по <адрес> с 2023 года стал...

...и получать уведомления о коммерческом найме квартир или выкупе по рыночной стоимости от нового владельца. Истец и члены его семьи 35 лет проживают в квартире по адресу: <адрес> В колхозе истец проработала 4,5 года, ее супруг 5,5 лет.

Согласно Протоколу решения общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА» в зависимости от стажа работы в хозяйстве, которое отражено в выписке из протокола № 1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года (представлена Прокурором по «Материалам проверки Калининской прокуратуры»), истец имеет право на приобретение жилья с учетом данного решения. Спорные дома и квартиры были построены на средства государства и колхоза «Активист» и переданы в эксплуатацию по Акту приемки № 57-5 от 1 апреля 1981 года Калининского Районного Совета народных депутатов. Истец проживал до 1992 года как работник колхоза, а затем по договорам найма, оплату услуг ЖКХ (холодное водоснабжение, водоотведение) производил в АОЗТ, затем СПК «КАВА». После 1995 года котельная перестала работать. Газификацию квартиры проводил за свой счет (отопление и подогрев воды). Канализация (водоотведение) с 2019 года так же оплачивается индивидуально. Общий ремонт дома не производился на протяжении 40 лет.

Прокуратурой был подан иск о признании права собственности СПК «КАВА» на указанные квартиры отсутствующим. Решением суда в удовлетворении требований отказано, права СПК «КАВА» на недвижимое имущество, его правопреемственность колхоза «Активист» подтверждены вступившим в силу решением суда. При этом в определении Второго кассационного суда общей юрисдикции указано, что работники хозяйства, получившие указанные квартиры имеют право на их приобретение на условиях продажи и дарения жилья, утвержденных решением общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, об этом указал и Верховный Суд Российской Федерации в определении от 08 августа 2024 года. (Дело № 307-ЭС24-12374). В 2024 году представлен Протокол № 1, в котором имеется указание на пресекательный срок, условие о сроке истец считает ничтожным, срок оформления неограниченным.

В 2024 году истец обратился в СПК «КАВА» с заявлением о заключении договора на выкуп квартиры по балансовой стоимости 7500 рублей. Износ дома считается по формуле (X-Y):Z * 100%=, где Z – срок службы, согласно группе капитальности (см.Таблицу в Приложении), он составляет: (2024-1982):125*100=33,6= 34%, тогда первичная балансовая стоимость с учетом износа составит: 7500 *34:100= 2 550 рублей. С учетом стажа работы при выкупе к балансовой стоимости применяется коэффициент 10. Исходя из этого, расчет суммы приобретения квартиры составляет 2550*16= 40800 рублей. Ответчик не направил ответ в адрес истца. Согласно экспертному заключению на 2025 год стоимость квартиры составляет 1 287 рублей, соответственно 1287?100 = 1 28 700 рублей. СПК «КАВА» с 2021 по 2023 годы были проданы несколько квартир своим учредителям по балансовой стоимости. Ссылаясь на статьи 1,13 Федерального закона от 08 декабря 1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», истец полагает, что являлся учредителем и имеет в уставном фонде АОЗТ «КАВА» имущественный и земельный пай 0, 114 % (44 акции), полагает, что имеет права аналогичные другим учредителям на выкуп квартиры.

Истец Хмелевская С.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Хмелевской С.В. по ордеру адвокат Швец Н.В., заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика СПК «КАВА» Пермякова Э.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Хмелевский А.А., администрация Калининского муниципального округа Тверской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

При указанных обстоятельствах неявка истца, третьих лиц не препятствует рассмотрению заявленных требований по существу.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением общего собрания членов колхоза «Активист» от 22 февраля 1992 № 1 колхоз был реорганизован в АОЗТ «КАВА; собранием акционеров АОЗТ «КАВА» от 20 января 2003 № 1 обсуждался, в том числе, вопрос о приведении устава АОЗТ «КАВА» в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах», и решением собрания в новой редакции утвержден устав ЗАО «КАВА»; СПК «КАВА» образован в результате преобразования ЗАО «КАВА» и является правопреемником всех имущественных и неимущественных прав и обязанностей ЗАО «КАВА».

Данные обстоятельства установлены постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу № А66-14890/2021, доказыванию не подлежат.

Как следует из материалов дела, истец Хмелевская С.В. зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> По указанному адресу также зарегистрирован его сын Хмелевский А.А., что подтверждается справкой МКУ «ТО «Северо-Западный».

Квартира № в <адрес> (кадастровый №), общей площадью 44 кв.м., принадлежит на праве собственности СПК «КАВА» (ИНН 6924009221), дата государственной регистрации права 17 января 2024 года, что следует из выписки из ЕГРН на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на принятое собранием акционеров АОЗТ «КАВА» решение от 26 февраля 1994 года об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА».

В материалах дела стороной истца представлена выписка из протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, из которой следует, что по повестке дня в пункте 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» принято решение:

1. Продать жилье, принадлежащее АОЗТ «КАВА», работающим при стаже работы в данном хозяйстве:

- 6-8 лет с коэффициентом 20 к балансовой стоимости;

- 8-12 лет с коэффициентом 15 к балансовой стоимости;

- свыше 12 лет с коэффициентом 10 к балансовой стоимости.

2. Произвести дарение работающим вдвоем в АОЗТ «КАВА» при общем стаже работы не менее 25 лет в данном хозяйстве.

3. Продать жилье ранее работавшим в АОЗТ «КАВА» при стаже работы:

- 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости;

- свыше 10 лет с коэффициентом 100 (на 1994 год).

Стороной ответчика представлен протокол №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, копия которого приобщена в материалы дела, оригинал был предоставлен суду на обозрение, из которого по вопросу 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»», принятые решения идентичны решениям в выписке из протокола. Дополнительно имеется ссылка о том, что «Данное решение действительно до 31 декабря 1994 года. Заявления на продажу жилья рассматривать на заседании правления. Оформление документов закончить до 31 декабря 1994 года».

Таким образом, решением акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года были установлены три категории граждан имеющих право на приобретение жилья в дар и в порядке купли-продажи, в зависимости от стажа работы в хозяйстве.

Как следует из трудовой книжки Хмелевской С.В., истец принята на работу в колхоз «Активист» 23 июля 1989 года, уволена 30 декабря 1993 года по пункту 5 статьи 29 Кодекса законов о труде Российской Федерации (перевод работника, с его согласия, на другое предприятие, в учреждение, организацию или переход на выборную должность).

Таким образом, на день принятия решения от 26 февраля 1994 года «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» Хмелевская С.В. не была трудоустроена в АОЗТ «КАВА», стаж работы на момент принятия решения составлял менее 6-ти лет (общий трудовой стаж в СПК «КАВА» составляет 4 года 5 месяцев 8 дней).

В связи с чем, Хмелевская С.В. не могла претендовать на покупку жилья на следующих условиях: как лицо ранее работавшее в АОЗТ «КАВА» при стаже работы: - 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Истец просит обязать СПК «КАВА» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене балансовой стоимости с применением коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Вместе с тем, не относится к категории лиц, имеющих право на приобретение жилья по договору купли-продажи с коэффициентом 100 к балансовой стоимости.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в протоколе № 1 собрания акционеров от 26 февраля 1994 года слов и выражений, следует признать, что в нем отсутствуют ссылки, что условия продажи жилья, закрепленные в нем, будут распространяться и на лиц, которые только в будущем будут соответствовать определенным условиям. Проанализировав содержание решения собрания акционеров суд приходит к выводу, что оно распространялось на лиц, которые соответствовали критериям указанным в протоколе по состоянию на 26 февраля 1994 года.

При таких обстоятельствах следует признать, что поскольку на момент принятия решения (26 февраля 1994 года) Хмелевская С.В. не входила в круг лиц, который ранее работала в АОЗТ «КАВА» и имела стаж работы 6 – 10 лет, то у нее права на приобретение жилья по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости не возникло, постольку указанное решение на нее на распространялось.

Как следует из материалов дела, СПК «КАВА» приняло решение о продаже принадлежащих ему жилых помещений по Договорам купли-продажи из расчета стоимости 25 000 рублей за 1 квадратный метр из расчёта 45,2 кв.м. площади квартиры. Итого цена составляет 1 130 000 рублей, в срок до 1 октября 2024 года на условиях внесения 30% первоначальный взнос, и с предоставлением беспроцентной рассрочки оставшейся суммы на 10 месяцев. Что следует из уведомлений от 10 сентября 2024 года за подписью председателя СПК «КАВА» А.А. Галиуллина. Указанным предложением истец не воспользовалась.

Как следует из сведений ЕГРН, кадастровая стоимость квартиры составляет 1 372162,03 рублей, из справки от 10 марта 2025 года, в редакции уведомления от 10 марта 2025 года об ошибке СПК «КАВА», балансовая стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 372162,03 рублей.

В судебном заседании сторона истца настаивала на заключении договора на заявленных ею условиях и просила обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по цене 128700 рублей, при этом привела расчет, используя неактуальную балансовую стоимость спорной квартиры. Истец обосновал использование при расчете выбранной балансовой стоимости сославшись на заключение № 431-Б/7/2025 эксперта Новиковой Т.Е. от 7 апреля 2025 года.

Данное экспертное заключение № 431-Б/7/2025 суд не принимает в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно выполнено экспертом без натурального осмотра квартиры по документам, представленным заказчиком, без учета бухгалтерской и налоговой отчетности СПК «КАВА», при проведении оценки эксперт не составила точное описание объекта оценки, не определила методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, не установила основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, стоимость аналогичных объектов, не обосновывает использование стандартов оценки, методов ее проведения, принятые при проведении оценки допущения.

Из заключения не ясна мотивация расчетов. Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года № 37 определение стоимости здания, ведется раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость). В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц. Действительная инвентаризационная стоимость определяется в соответствии с «Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности», утвержденным Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 № 87. Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществляться, если это не противоречит действующим нормативным актам, определение рыночной стоимости зданий, т.е. наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляющих такую оценку, документов о прохождении обучения методом рыночной оценки недвижимости. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

С учетом позиции истца, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по цене 128700 рублей, так как истец не относится к категории граждан, имеющих право на приобретение квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

СПК «КАВА» является собственником квартиры, кооперативу принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку судом не установлено, что в отношении истца принято обязательство по продаже спорной квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи по заявленным истцом условиям.

Доводы о том, что иным лицам, ранее работавшим в СПК «КАВА» продавались квартиры, на условиях, изложенных в протоколе, правового значения не имеет, поскольку, как установлено судом, истец не относится к лицам, на которое распространяется решение.

Довод истца о подложности (фальсификации) доказательств, представленных ответчиком, суд находит несостоятельными, поскольку истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств подложности представленных документов. Само по себе заявление стороны о подложности документов в силу статьи 186 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку в данном случае именно на истце лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства. Вопреки доводам истца доказательства подложности протокола № 1 от 26 февраля 1994 года, с учетом представленного ответчиком на обозрение суда его оригинала, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, стороной ответчика заявлено ходатайство и применении срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (пункт 2 названной нормы).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд за реализацией своего права на основании решения от 26 февраля 1994 года «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА» спустя более тридцати лет после его принятия, указанный срок является значительным.

При этом каких-либо сведений, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока для предъявления требований о заключении договора купли продажи жилья с учетом решения от 26 февраля 1994 года, истцом в материалы дела не представлено, как не представлено сведений и о невозможности обратиться с такими требованиями в разумный срок.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, и полагает необходимым, его применить к спорным правоотношениям. Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Хмелевской Светланы Валерьевны (паспорт гражданина Российской Федерации №) к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» (ИНН 6924009221) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, по цене 128 700 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Калининский районный суд Тверской области.

Судья Е.К. Василенко

Решение в окончательной форме составлено 11 июня 2025 года.