Плато Наталья Анатольевна

Дело № <№ обезличен>

<№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2024 года г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кульбака О.М., при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № <№ обезличен> по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи квартиры, передать ключи, взыскании судебной неустойки, по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, взыскания судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи квартиры, передать ключи, взыскании судебной неустойки.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что <дата> между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры № <№ обезличен> общей площадью <№ обезличен> кв.м, расположенной по адресу: <адрес> Расчеты по сделке произведены в соответствии с разделом 2 Договора, ФИО1 получены в счет оплаты стоимости квартиры денежные средства в размере 6 600 000 руб. Право собственности ФИО3 и ФИО2 на указанную выше квартиру зарегистрировано в государственном реестре недвижимости <дата>, то есть право собственности ответчика на спорное жилое помещение прекращено. B настоящее время истцы постоянно зарегистрированы в спорной квартире, однако, фактически лишены права пользования квартирой, в связи с уклонением ответчика от исполнения в натуре принятых по договору обязательств, а именно: обязательства по передаче квартиры. В соответствии с п. 3.3 Договора, квартира должна была быть передана ФИО1 по передаточному акту в течение 14 рабочих дней после государствен...

...ной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО7, то есть не позднее <дата>. <дата> в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием исполнить принятые обязательства, передать квартиру по акту в течение 3 дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком <дата>, однако, до настоящего времени обязательства по передаче квартиры ФИО1 не исполнены, квартира ФИО3 и ФИО2 не передана.

На основании вышеизложенного, истцы просят суд обязать ответчика передать истцам квартиру № <№ обезличен> общей площадью <№ обезличен> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>, путем передачи ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры, взыскать с ответчика в пользу истцов судебную неустойку (астрент) в размере 1 350 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу до его фактического исполнения.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, взыскания судебных расходов.

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылалась на то, что <дата> между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры № <№ обезличен> общей площадью <№ обезличен> кв.м, расположенной по адресу: <адрес> Этой сделке предшествовали следующие события: <дата> ФИО1 (потерпевшая, является членом избирательной комиссии <№ обезличен>) были направлены сообщения в телеграмме с аккаунта ее знакомого ФИО8 (председатель участковой избирательной комиссии <№ обезличен>) о том, что готовилась провокация на выборах президента и нужно быть внимательным (по словам ФИО8 его аккаунт взломали). Далее с ФИО1 связывались якобы сотрудники Росфинмониторинга Савченко, ФИО9, сотрудник ФСБ ФИО10, которые сообщили ей, что мошенники пытаются получить кредит от ее имени на других людей, в т.ч. с целью финансирования вооруженных сил Украины. Обманным путем убедили ФИО1 оформить на нее кредит в офисе ВТБ на сумму 700 000 руб., в офисе Почта Банка на сумму 160 000 руб. Сообщив, что этого недостаточно для обезвреживания и поимки опасных преступников, ФИО9 предложил ФИО1 оформить фиктивную сделку купли-продажи квартиры через риэлторов: предложили ей обратиться в ООО «Каскад Реал Эстейт» (далее - риэлтор), с которой ФИО1 заключила договор на оказание услуг по поиску приобретателей квартиры. При активном посредничестве риэлтора была совершена фиктивная сделка по купле-продаже квартиры. Все денежные средства ФИО1 были зачислены, как она предполагала, на свой счет, в то же время фактически она эти денежные средства от сделки по купле-продажи квартиры не получила, помимо оставшегося долга по кредитам, лишилась единственного жилья. При этом ФИО9 требовал все действия ФИО1 сохранять в тайне. Родственники ФИО1 узнали о происходящем <дата> (на эту дату договор купли-продажи был подписан, квартира зарегистрирована на нового собственника). ФИО1 обратилась с заявлением в полицию, во время передачи квартиры с участием риэлтора пришли оперативные сотрудники отдела полиции г. Химки и доставили в отдел участников сделки. <дата> возбуждено уголовное дело № <№ обезличен>. Заявляя настоящий иск, ФИО1 ссылается на ст.ст. 166, 167, 168, 170, 177, 178, 179 ГК РФ, указывает, что до сделки у нее было выявлено тяжелое онкологическое заболевание, что препятствовало в полной мере осознавать характер своих действий. Квартира является единственным жильем для ФИО1, таким образом, она не могла отчуждать единственное жилье, поскольку ей негде будет жить. Кроме того, как следует из существа спорных отношений, ФИО1 не ставила цель передачи вещи (объекта недвижимости) ответчикам, ее волей это не охватывалось, она лишь осуществляла действие в поимке опасных преступников. Таким образом, существенное условие договора купли-продажи о передаче объекта недвижимости в собственность не может признаваться исполненным. Помимо порока воли ФИО1 совершала сделку купли-продажи под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в силу преклонного возраста, состояния здоровья, доверия к ответчикам, риэлтору, третьим лицам, оказание риэлтором помощи в заключении договора, заключение сделки с использованием электронных сервисов и номинального счета ООО «Дом Клик».

На основании вышеизложенного, ФИО1 просит суд признать сделку купли-продажи квартиры от <дата> недействительной, применить последствия ее недействительности, признать недействительной запись о регистрации права ФИО3, ФИО2, прекратить их право собственности, признать право собственности за ФИО1, истребовать из незаконного владения ФИО3, ФИО2 квартиру, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Протокольным определением от <дата> гражданское дело № <№ обезличен> объединено с гражданским делом № <№ обезличен> с присвоением гражданскому делу № <№ обезличен>

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что <дата> между <данные изъяты> и ФИО2 заключено соглашение о намерениях № <№ обезличен>, по условиям которого приобретатель обязуется осуществить действия, направленные на приобретение объекта недвижимого имущества в виде: квартира, кадастровый <№ обезличен>, расположенная по адресу: <адрес>

<дата> между ФИО1 в качестве продавца и ФИО3, ФИО2 в качестве покупателей заключен договор купли-продажи квартиры № 32 общей площадью 33.1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый <№ обезличен>.

Согласно п. 2.1. договора стоимость объекта составляет 6 600 000 руб.

Согласно п. 2.2.1. договора расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 500 000 руб. между покупателями и продавцом проведены на дату подписания договора.

Расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 6 100 000 руб. производятся в следующем порядке:

- расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»).

- перечисление оставшейся части денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям, по следующим реквизитам: получатель ФИО1, р/сч № <№ обезличен>, открытый в ПАО Сбербанк, БИK <№ обезличен>, к/сч № 30<№ обезличен>.

- перечисление оставшейся части денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект, к покупателям в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3.3. договора объект передается на основании передаточного акта в течение 14 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям.

Как следует из выписки из ЕГРН от <дата> квартира № <№ обезличен> общей площадью <№ обезличен> кв.м, расположенная по адресу: <адрес> кадастровый <№ обезличен>, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 (дата государственной регистрации права <дата>).

Расчеты по сделке произведены в соответствии договором, денежные средства в размере 6 600 000 руб. получены продавцом, что подтверждается материалами дела.

ФИО1 снята с регистрационного учета в данной квартире с <дата>.

Как следует из искового заявления, в настоящее время истцы постоянно зарегистрированы в спорной квартире, однако, фактически лишены права пользования квартирой, в связи с уклонением ответчика от исполнения в натуре принятых по договору обязательств.

<дата> в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием исполнить принятые обязательства, передать квартиру по акту в течение 3 дней с момента получения претензии.

B настоящее время истцы постоянно зарегистрированы в спорной квартире. Ответчик добровольно выехала из квартиры, забрав предметы первой необходимости, оставшиеся личные вещи были ею приняты от курьерской службы.

Обязательство продавца по подписанию акта приема-передачи квартиры и передачи ключей не исполнено, доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи квартиры, передать ключи являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 308.3 ГПК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательств в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

В целях своевременного и надлежащего исполнения судебного акта, с учетом средней стоимости аренды жилого помещения аналогичной площади и территориального расположения спорной квартиры, суд удовлетворяет требования о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 судебной неустойки в размере 1 350 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу до его фактического исполнения.

Разрешая требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, взыскания судебных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы ФИО1 о совершении сделки с пороком воли надлежащим образом не подтверждены, диагностированное у неё в 2020 году заболевание также не может послужить основанием для признания сделки недействительной, поскольку указанное заболевание в справке 2020 года не подтверждает невозможность ФИО1 руководить своими действия, понимать их характер и осознавать последствия. Представителю ФИО1 судом было разъяснено право заявить ходатайство о назначении по делу судебной медицинской экспертизы для установления, могла ли ФИО1 в момент заключения оспариваемой сделки понимать значение своих действий и руководить ими. Указанным правом представитель ФИО1 не воспользовался.

Также ФИО1 утверждает, что совершила сделку, не понимая её природы (под влиянием заблуждения), в силу преклонного возраста, состояния здоровья, доверия к ответчикам, риэлтору, третьим лицам, оказание риэлтором помощи в заключении договора, заключение сделки с использованием электронных сервисов и номинального счета ООО «Дом Клик».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Все указанные выше обстоятельства и утверждения ФИО1 об отсутствии у неё понимания природы сделки опровергаются медицинскими справками от <дата> об освидетельствовании ФИО1 врачом- психиатром и врачом-психиатром-наркологом. Указанные медицинские заключения были предоставлены ФИО1 лично для совершения сделки купли-продажи.

Как следует из справки филиала № 10 ГБУЗ МО «<адрес> клинический наркологический диспансер» ФИО1 на диспансерном учете не состоит, фактов обращения за наркологической помощью не зарегистрировано.

Имея намерение продать квартиру, ФИО1 сама обратилась к риэлтору за помощью, заблаговременно снялась с регистрационного учета из спорной квартиры.

Оформление сделки с использованием электронных сервисов и номинального счета ООО «Дом клик» является гарантией безопасности сторон, переход права собственности на квартиру возможен лишь после получения продавцом денежных средств.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

ФИО1 утверждает, что совершенная ею сделка является притворной/мнимой, однако, не указывает, какую именно сделку она имела в виду, заключая договор купли-продажи с ФИО11.

Истцы приобрели спорную квартиру соблюдая все меры предосторожности, оплатили цену договора, зарегистрировали своё право на квартиру и зарегистрировались по месту жительства в ней.

<дата> по заявлению ФИО1 возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, то есть хищения её имущества путем обмана.

Обратившись в правоохранительные органы, ФИО1 квалифицировала природу сделки, как совершенную под влиянием обмана.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

ФИО2, ФИО3 являются добросовестными приобретателями, не знали и не могли знать об обмане ФИО1 Доказательств обратного ФИО1 не представлено.

Разрешая заявленные требования, суд, учитывая, что в процессе рассмотрения дела было установлено, что ФИО1 сознательно и целенаправленно совершала действия, направленные на распоряжение спорным жилым помещением путем заключения договора купли-продажи, волеизъявление ФИО1 на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения её действительной воле, между сторонами договора купли-продажи были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, которые изложены в ясной и доступной для понимания форме, при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут договором купли-продажи, ФИО1 было известно, что она совершила отчуждение принадлежащего ей жилого помещения путем заключения оспариваемого договора, спорный договор заключен ФИО1 лично, подписан без каких-либо замечаний и зарегистрирован в установленном законом порядке, установленные по делу обстоятельства исключают заблуждение ФИО1 относительно заключаемого договора и наличие какого-либо обмана со стороны ответчиков.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, взыскания судебных расходов не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО1 об обязании подписать акт приема-передачи квартиры, передать ключи, взыскании судебной неустойки – удовлетворить.

Обязать ФИО1 подписать акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи от <дата>, передать ключи ФИО2, ФИО3 от квартиры № <№ обезличен> общей площадью <№ обезличен> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый <№ обезличен>.

Взыскать ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 в равных долях судебную неустойку в размере 1 350 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу до его фактического исполнения.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, взыскания судебных расходов — отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 января 2025 года.

Судья О.М. Кульбака