Потифорова Ирина Александровна

Судья Хафизова Р.Ш. УИД 16RS0043-01-2020-015755-77 Дело № 2-168/2021

№33-12022/2021

Учет 178г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 сентября 2021 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Леденцовой Е.Н.

судей Абдуллиной Г.А., Плюшкина К.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лягиной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Лариной А.С. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 марта 2021 года, которым постановлено:

Исковое заявление Лариной А.С. к Потифоровой И.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО12 и ФИО13, Потифорову А.М. об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Ларину А.С. и ее представителя Васькова О.А., поддержавших доводы жалобы, Потифорову И.А. и ее представителя Кодинцеву О.С., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ларина А.С. обратилась в суд с иском к Потифоровой И.А., Потифорову А.М. о возложении обязанности исполнить договор купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что 10 июня 2020 года между истцом Лариной А.С. и ответчиком Потифоровой И.А. был заключен предварительный договор купли продажи <адрес> по адресу: <адрес>. В тот же день, согласно условиям договора, Потифорова И.А. получила от истца денежные средства в счет предстоящей продажи указанной квартиры. 05 августа 2020 года между сторонами подписан договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. В силу условий договора истцом осуществлено распоряжение на перевод денежных средств в размере 642 030 руб. на счет АО «ДОМ.РФ», в счет погашения кредита Потифорова А.М. В тот же день ответчика...

...ми подписана расписка о получении денежных средств в размере 650 000 руб. за продажу указанной квартиры. Согласно договору оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Однако 05 октября 2020 года передача ключей от квартиры ответной стороной не произведена. Ответчики в нарушение договорных обязательств в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 декабря 2020 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние ФИО12 и ФИО13, в лице их законного представителя Потифоровой И.А., в качестве государственного органа, компетентного дать заключение, привлечен Отдел опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан.

На основании изложенного, истец, уточнив требования, просила суд возложить обязанность на ответчиков исполнить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года, зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В заседании суда первой инстанции истец Ларина А.С. и её представитель Васюков О.А. заявленные требования поддержали.

Ответчик Потифорова И.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Потифоровых ФИО17 её представитель Кодинцева О.С. в судебном заседании иск не признали указав, что согласно условиям договора от 05 августа 2020 года продавец обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2020 года, однако по истечению срока, договор заключен не был, в связи с чем обязательства сторон по договору прекратились до начала его исполнения. В данном случае утрата заинтересованности и отказ от заключения договора подтверждается тем, что истец решила снизить цену спорной квартиры на 90 000 руб. после подписания акта приема-передачи квартиры от 04 октября 2020 года, в котором указано, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена, в коридоре убрана кладовка. Ответчики снижать стоимость квартиры отказались, на что истец потребовала вернуть ей переданные в счет оплаты за квартиру денежные средства. С целью возврата истцу денежных средств, ответчики 04 октября 2020 года вновь выставили спорную квартиру на продажу. 05 октября 2020 года нашелся новый покупатель квартиры – третье лицо Тимашов Е.Ю., который купил спорную квартиру. Ответчики произвели перевод денежных средств в полном объеме, осуществив тем самым возврат истцу денежных средств, переданной ей до заключения сделки.

Ответчик Потифоров А.М. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что спорная квартира в настоящее время находится в распоряжении и пользовании третьего лица Тимашова Е.Ю. После продажи спорной квартиры Тимашову Е.Ю., ответчиками приобретена новая трехкомнатная квартира, государственная регистрация права собственности произведена в установленном порядке.

Третье лицо Тимашов Е.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что 05 октября 2020 года он купил спорную квартиру у ответчиков, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры от 05 октября 2020 года, расчет за квартиру произведен им в полном объеме. Спорную квартиру он купил за наличный расчет. Денежные средства на покупку спорной квартиры он получил от продажи квартиры в городе Пермь, откуда приехал в город Нижнекамск на постоянное место жительство. Оформить сделку купли-продажи спорной квартиры в регистрирующем органе не представляется возможным, поскольку в рамках настоящего гражданского дела наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Представитель Отдела опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан Юнусова О.М. в судебном заседании пояснила, что в данном случае, никаких нарушений со стороны ответчиков выявлено не было, в том числе нарушения имущественных прав несовершеннолетних, сделка была совершена законно. Продав двухкомнатную квартиру, семья приобрела трехкомнатную, тем самым улучшила положение несовершеннолетних детей, в связи с чем, было выдано распоряжение от 13 ноября 2020 года.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе Ларина А.С. просит решение суда отменить, обосновывая наличием нарушений судом норм материального и процессуального права. Указывает, что до настоящего времени договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не расторгнут, денежные средства, полученные ответчиками возвращены истцу не в полном объеме без указания назначения платежа. Кроме того, отмечается, что ответчики, не расторгнув заключенный с истцом договор купли-продажи осуществили действия по продажи квартиры третьему лицу. Также отмечается, что суд пришел к неверному выводу о приоритете покупателя, которому фактически передан объект, поскольку договор купли-продажи квартиры между ответчиками и истцом был заключен раньше, договор купли-продажи квартиры, также как и договор безвозмездного пользования квартирой между ответчиком и третьим лицом заключен без нотариального согласия второго ответчика.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Судом первой инстанции установлено, что 10 июня 2020 года между Потифоровой И.А. (продавец) и Лариной А.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 10).

В соответствии с разделом 2 договора, стоимость указанной квартиры составила 1550000 руб., расчет между сторонами осуществляется следующим образом: 10 000 руб. оплачивается 10 июня 2020 года, 1540000 руб. – в день подписания договора купли-продажи квартиры.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность сторон заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 15 августа 2020 года с момента подписания настоящего договора.

05 августа 2020 года между Потифоровой И.А., Потифоровым А.М. (продавцы) и Лариной А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа (том 1 л.д.13).

Пунктом 3 договора установлена стоимость квартиры в размере 1 550 000 руб., а также предусмотрено, что расчет будет производиться следующим образом: 650 000 руб. переданы при подписании настоящего договора 05 августа 2020 года, оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. будет уплачена не позднее 3 дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В пункте 4 договора стороны согласовали, что продавец обязуется не позднее 15 сентября 2020 года сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30 сентября 2020 года.

05 августа 2020 года А.С. Ларина осуществила перевод денежных средств в размере 642 000 рублей на счет А.М. Потифорова в счет частичной оплаты за квартиру (том 1 л.д. 11).

Из акта приема-передачи квартиры от 04 октября 2020 года следует, что продавцы Потифоровы И.А. и А.М. передали, а покупатель Ларина А.С. приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 15).

В пункте 4 акта приема-передачи указано, что продавец подтверждает, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена и убрана кладовка в коридоре.

В судебном заседании истец Ларина А.С. пояснила, что при первом осмотре квартиры 10 июня 2020 года ей стало известно, что в спорной квартире имеется перепланировка, однако о том, что перепланировка неузаконенная, она узнала только 04 октября 2020 года при подписании акта приема-передачи, в связи с чем отказалась принимать у продавцов ключи от квартиры, поскольку ей нужно было выяснить стоимость узаконения данной перепланировки.

Из объяснений ответчика Потифоровой И.А. в судебном заседании следует, что о наличии неузаконенной перепланировки истца поставили в известность еще при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, ей были предоставлены документы на квартиру, технический паспорт. Однако, после подписания 04 октября 2020 года акта приема-передачи квартиры, истец стала требовать снизить стоимость квартиры на 90 000 руб. из-за неузаконенной перепланировки, на что Потифорова И.А. ответила отказом. Получив отрицательный ответ, Ларина А.С. отказалась принимать ключи от квартиры и потребовала возврата денежных средств.

Из материалов дела следует, что 05 октября 2020 года между Потифоровой И.А. (продавец) и Тимашовым Е.Ю. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 550 000 руб. (том 1 л.д. 78-79).

05 октября 2020 года Потифорова И.А. получила от Тимашова Е.Ю. денежные средства в размере 635 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю (том 1 л.д. 82).

06 октября 2020 года Потифорова И.А. перевела на счет Лариной А.С. денежные средства в общей сумме 650 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером .... от 06 октября 2020 года, банковским ордером от 06 октября 2020 года и чеком о безналичном переводе от 06 октября 2020 года (том 1 л.д. 86).

19 ноября 2020 года Потифорова И.А. получила от Тимашова Е.Ю. денежные средства в сумме 900 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расчет произведен полностью, что подтверждается распиской от 19 ноября 2020 года, собственноручно составленной Потифоровой И.А. и Тимашовым Е.Ю. (том 1 л.д. 81).

13 ноября 2020 года Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано распоряжение об отчуждении долей жилой площади, принадлежащих несовершеннолетним Потифоровым П.А. и М.А. (том 2 л.д. 28).

Согласно выписки из ЕГРН, 08 декабря 2020 года за Потифировыми И.А., А.М., ФИО18 зарегистрировано право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (том 2 л.д. 33-44).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо доказательств о фактическом исполнении сделки между истцом и ответчиками (покупатель передал деньги продавцам, а продавцы передали недвижимое имущество покупателю, покупатель принял недвижимое имущество, пользовался им, однако сделка не была зарегистрирована лишь потому, что от регистрации уклонилась одна из сторон) истцом суду не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года содержит существенные условия предварительного договора купли-продажи, определен предмет, стоимость, а также имеется указание на сроки заключения основного договора.

Так, в пункте 3 договора указано, что оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. будет уплачена покупателем не позднее трех дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю. В пункте четвертом указано, что продавец обязуется не позднее 15 сентября 2020 года сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30 сентября 2020 года с момента подписания настоящего договора. Кроме того, тот же пункт договора предусматривает санкции на случай не заключения основного договора по вине продавца.

Принимая по внимание положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования договора судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года является предварительным.

Основной договор в установленный договором срок не заключен, квартира фактически истцу не передана, денежные средства Лариной А.С. возвращены в полном объеме.

Довод жалобы о том, что до настоящего времени договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не расторгнут, отклоняется судебной коллегией поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о совершение сторонами действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, то есть до 30 сентября 2020 года, что свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Кроме того, действия истца после установленного для заключения основного договора срока, также свидетельствуют об утрате ею интереса, что подтверждается пояснениями истца данными в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, согласно которым она отказалась от принятия ключей от спорной квартиры.

Кроме того, требования истца о возложении обязанности ответчиков зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, не подлежат удовлетворению и по тем основаниям, что заключенный между Потифировой И.А. Тимашовым Е.Ю. предварительный договор купли-продажи квартиры сторонами не оспорен.

Доводы жалобы о возврате ответчиками денежных средств истцу не в полном объеме без указания назначения платежа отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается представленными в материалы дела копиями банковских ордеров, а также не оспаривалось самим истцом в заседании суда апелляционной инстанции. Истцом не представлено доказательств наличия каких- либо иных обязательств перед ним у ответчиков, в счет погашение которых могли быть переведены денежные средства.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда первой инстанции, все обстоятельства, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 марта 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Лариной А.С. без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено в окончательном виде 20 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи

Дело № 2-168/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2021 года город Нижнекамск

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Ш. Хафизовой, при секретаре А.М. Фатхиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО25 Лариной к ФИО26 Потифоровой, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО27 Потифоровой и ФИО28 Потифорова, ФИО29 Потифорову об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истица А.С. Ларина обратилась в суд с иском к И.А. Потифоровой, А.М. Потифорову об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что ... между истицей и ответчиком И.А. Потифоровой был заключен предварительный договор купли продажи ... по адресу: .... В тот же день, согласно условиям договора, И.А. Потифорова получила от истицы денежные средства в счет предстоящей продажи указанной квартиры. ... сторонами подписан договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. В силу условий договора истицей осуществлено распоряжение на перевод денежных средств в размере 642 030 рублей на счет АО «ДОМ.РФ», в счет погашения кредита А.М. Потифорова. В тот же день ответчиками подписана расписка о получении денежных средств в размере 650 000 рублей за продажу указанной квартиры. Согласно договору оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Однако, ..., в назначенный день, передача ключей от кварти...

...ры, ответной стороной не произведена. Ответчики в нарушение договорных обязательств в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Истица просит обязать ответчиков исполнить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ....

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от ... к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние П.А. Потифорова и М.А. Потифоров, в лице их законного представителя И.А. Потифоровой, в качестве государственного органа, компетентного дать заключение, привлечен Отдел опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан.

Протокольным определением от ... принято увеличение исковых требований о регистрации сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ... и производстве государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

Истица А.С. Ларина и её представитель по доверенности О.А. Васюков в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик И.А. Потифорова, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних П.А. и М.А. Потифоровых, её представитель по устному ходатайству О.С. Кодинцева в судебном заседании иск не признали по следующим основаниям. Согласно условиям договора от ... продавец обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее ..., однако по истечению срока, договор заключен не был, в связи с чем обязательства сторон по договору прекратились до начала его исполнения. Отсутствие вины сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора. В данном случае утрата заинтересованности и отказ от заключения договора подтверждается тем, что истица решила снизить цену спорной квартиры на 90 000 рублей после подписания акта приема-передачи квартиры от ..., в котором указано, что имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена, в коридоре убрана кладовка. Ответчики снижать стоимость квартиры отказались, на что истица потребовала вернуть ей переданные в счет оплаты за квартиру денежные средства. С целью вернуть истице деньги, ответчики ... вновь выставили спорную квартиру на продажу. ... нашелся новый покупатель квартиры – третье лицо Е.Ю. Тимашов, который купил спорную квартиру, расплатившись наличными денежными средствами. Ответчики созвонились с истицей, договорились о встрече в банке, где она предоставила счет для возврата денежных средств, на который ответчики произвели перевод денежных средств в полном объеме, осуществив тем самым возврат истице денежных средств. Просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчик А.М. Потифоров в судебном заседании иск не признал, пояснив, что спорная квартира в настоящее время находится в распоряжении и пользовании третьего лица Е.Ю. Тимашова. После продажи спорной квартиры Е.Ю. Тимашову, ответчиками приобретена новая трехкомнатная квартира, государственная регистрация права собственности произведена в установленном порядке. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Е.Ю. Тимашов в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что ... он купил спорную квартиру у ответчиков, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры от ..., расчет за квартиру произведен им в полном объеме. Спорную квартиру он купил за наличный расчет. Денежные средства на покупку спорной квартиры он получил от продажи квартиры в ..., откуда приехал в ... на постоянное место жительство. Оформить сделку купли-продажи спорной квартиры в регистрирующем органе не представляется возможным, поскольку в рамках настоящего гражданского дела наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Представитель Отдела опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО13 в судебном заседании пояснила, что опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Как правило, опека назначается над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей и детьми-инвалидами. В данном случае у несовершеннолетних П.А. и М.А. Потифоровых есть родители - их законные представители. Относительно распоряжения имуществом несовершеннолетних, государственные услуги по выдаче предварительного разрешения на осуществление сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащим несовершеннолетним осуществляется согласно административного регламента, утвержденного Постановлением Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района от ... .... Государственная услуга предоставляется Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района в лице Органа опеки и попечительства. ... ответчик И.А. Потифорова обратилась с заявлением в МФЦ о разрешении продать 2/12 доли двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., принадлежащей ее несовершеннолетним детям: П.А. и М.А. Потифоровым, с одновременным оформлением покупки и передачи в залог в пользу банка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... С таким же заявлением обратился ее сын, который старше 14 лет. При этом был предоставлен пакет документов, который включает в себя правоустанавливающие документы, технический паспорт и заявление всех сособственников, аналогичный пакет документов предоставлен на приобретаемую квартиру. На основании данных документов готовится распоряжение на отчуждение того или иного жилого помещения, который подписывается Исполнительным комитетом, начальником Отдела опеки и попечительства, согласуется в правовом отделе комитета. В данном случае, никаких нарушений со стороны ответчиков выявлено не было, в том числе нарушения имущественных прав несовершеннолетних, сделка была совершена законно. Продав двухкомнатную квартиру, семья приобрела трехкомнатную, тем самым улучшила положение несовершеннолетних детей, в связи с чем, было выдано распоряжение от ....

Выслушав доводы сторон, их представителей, пояснения свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... между И.А. Потифоровой (продавец) и А.С. Лариной (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: ... (том 1 л.д. 10).

В соответствии с разделом 2 договора, стоимость указанной квартиры составила 1 550 000 рублей, расчет между сторонами осуществляется следующим образом: 10 000 рублей оплачивается ..., 1 540 000 рублей – в день подписания договора купли-продажи квартиры.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность сторон заключить договор купли-продажи квартиры не позднее ... с момента подписания настоящего договора.

... между И.А. Потифоровой, А.М. Потифоровым (продавцы) и А.С. Лариной (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа (том 1 л.д.13).

Пунктом 3 договора установлена стоимость квартиры в размере 1 550 000 рублей, а также предусмотрено, что расчет будет производиться следующим образом: 650 000 рублей переданы при подписании настоящего договора ..., оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей будет уплачена не позднее 3 дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В пункте 4 договора стороны согласовали, что продавец обязуется не позднее ... сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ....

... А.С. Ларина осуществила перевод денежных средств в размере 642 000 рублей на счет А.М. Потифорова в счет частичной оплаты за квартиру (том 1 л.д. 11).

Из акта приема-передачи квартиры от ... следует, что продавцы И.А. и А.М. Потифоровы передали, а покупатель А.С. Ларина приняла квартиру, расположенную по адресу: ... (том 1 л.д. 15).

В пункте 4 акта приема-передачи указано, что продавец подтверждает, что в квартире имеется не узаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена и убрана кладовка в коридоре.

В судебном заседании истица А.С. Ларина пояснила, что при первом осмотре квартиры ... она видела, что в спорной квартире имеется перепланировка, однако ей не было известно о том, что она не узаконенная, об этом она узнала только ... при подписании акта приема-передачи, в связи с чем, она отказалась принимать у продавцов ключи от квартиры, поскольку ей нужно было выяснить стоимость узаконения данной перепланировки.

Из объяснений ответчика И.А. Потифоровой в судебном заседании следует, что о наличии не узаконенной перепланировки истицу поставили в известность еще при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, ей были предоставлены документы на квартиру, технический паспорт. Однако, после подписания ... акта приема-передачи квартиры, истица стала требовать снизить стоимость квартиры на 90 000 рублей из-за не узаконенной перепланировки, на что И.А. Потифорова ответила отказом. Получив отрицательный ответ, А.С. Ларина отказалась принимать ключи от квартиры и потребовала возврата денежных средств.

Так, допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО30, суду пояснила, что оказывала истице А.С. Лариной риэлторские услуги по приобретению спорной квартиры. За несколько дней до передачи ключей стало известно о том, что перепланировка в спорной квартире не узаконена. После этого истица поехала в МФЦ, где ей пояснили о штрафе за незаконную перепланировку в размере 90 000 рублей. При подписании акта приема-передачи квартиры ... встал вопрос о перепланировке, поэтому данный пункт в акте был прописан. Акт истица подписала, но с перепланировкой была не согласна, ключи от квартиры ей не передавались. Через несколько дней ответчики пригласили истицу в банк и произвели возврат оплаченных ею за квартиру денежных средств.

Свидетель ФИО31 суду пояснила, что ответчик И.А. Потифорова обратилась к ней с вопросом о продаже спорной квартиры. В дальнейшем семья Потифоровых намеревалась купить трехкомнатную квартиру. Когда спорная квартира была выставлена на продажу, ей позвонила риэлтор истицы, они договорились о встрече для осмотра квартиры. После осмотра квартиры, договорились о закреплении квартиры на .... В связи с тем, что квартира была в обременении у банка, ответчики попросили у покупателя денежную сумму в размере 650 000 рублей для погашения задолженности по ипотеке. Сумму оплатили, обременения в виде ипотеки были сняты. ... был заключен договор купли-продажи квартиры. С передаточным актом от ... также все были ознакомлены. В тот же день, ..., после подписания акта приема-передачи, позвонила И.А. Потифорова и сказала, что покупатель начала снижать стоимость квартиры, ссылаясь на то, что перепланировка должна быть узаконена и стоит она около 90 000 рублей. Через пару часов вновь позвонила И.А. Потифорова и сказала, что покупатели потребовали возврата денежных средств в течение 3-х дней. В связи с чем, вечером ..., квартира вновь была выставлена на продажу. На следующий день с ней связалась риэлтор нового покупателя и сказала, что он готов произвести наличный расчет. ... новые покупатели осмотрели квартиру, был составлен предварительный договор купли-продажи, вечером были переданы денежные средства. После чего она позвонила истице и договорилась о встрече ... в ПАО «Сбербанк России». ..., в назначенное время, все пришли в банк, был предоставлен счет для возврата денежных средств, ответчики перевели денежные средства истице и все разошлись. Срок договора предварительного договора купли – продажи с рассрочкой платежа закончился ..., денежные средства возвращены в полном объеме, в связи с чем, договор считается расторгнутым.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО16 пояснила, что ... к ней обратился Е.Ю. Тимашов с вопросом о покупке квартиры. ... он приехал из .... Вместе с ним просмотрели объявления о продаже квартиры и остановили свой выбор на спорной квартире. Осмотрев спорную квартиру, Е.Ю. Тимашова все в ней устроило, в связи с чем был заключен предварительный договор купли-продажи, продавцам передана денежная сумма в размере 650 000 рублей. При осмотре объекта, Е.Ю. Тимашов видел перепланировку, его это устроило, поскольку он хотел купить данную квартиру. О том, что перепланировка не узаконена также был поставлен в известность, документы на квартиру были предоставлены для ознакомления.

Из материалов дела следует, что ... между И.А. Потифоровой (продавец) и Е.Ю. Тимашовым (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., стоимостью 1 550 000 рублей (том 1 л.д. 78-79).

... И.А. Потифорова получила от Е.Ю. Тимашова денежные средства в размере 15 000 рублей в счет предстоящей продажи квартиры, расположенной по адресу: ... (том 1 л.д. 80).

... составлена расписка о том, что И.А. Потифорова получила от Е.Ю. Тимашова денежные средства в размере 635 000 рублей за продажу квартиры, расположенной по адресу: .... Оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей будет передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю (том 1 л.д. 82).

... И.А. Потифорова перевела на счет А.С. Лариной денежные средства в общей сумме 650 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером ... от ..., банковским ордером от ... и чеком о безналичном переводе от ... (том 1 л.д. 86).

... И.А. Потифорова получила от Е.Ю. Тимашова денежные средства в сумме 900 000 рублей за продажу квартиры, расположенной по адресу: ..., расчет произведен полностью, что подтверждается распиской от ..., собственноручно составленной И.А. Потифоровой и Е.Ю. Тимашовым (том 1 л.д. 81).

... Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано распоряжение об отчуждении долей жилой площади, принадлежащих несовершеннолетним П.А. и М.А. Потифоровым (том 2 л.д. 28).

Согласно выписки из ЕГРН, ... за И.А. Потифоровой, А.М. Потифоровым, П.А. Потифоровой, М.А. Потифоровым зарегистрировано право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... (том 2 л.д. 33-44).

Разрешая спор, суд исходит из того, что каких-либо доказательств того, что ответчики и истица фактически исполнили сделку - покупатель передал деньги продавцам, а продавцы передали недвижимое имущество покупателю, покупатель принял недвижимое имущество, пользовался им, однако сделка не была зарегистрирована лишь потому, что от регистрации уклонилась одна из сторон, истицей суду не представлено.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 части 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи спорной квартиры продавец передал, а покупатель принял ключи от квартиры.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 7 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ...).

На основании части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, данных в абзацах 1, 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что после ..., А.С. Ларина денежные средства И.А. и А.М. Потифоровым в полном объеме не передала, ключи и документы на квартиру продавцами покупателю также не были переданы, А.С. Ларина никаких действий, направленных на пользование и владение спорной квартирой не предпринимала.

Согласно абзацу 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ..., если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключено два договора купли-продажи, в силу указанных выше разъяснений приоритет имеют те покупатели, которым фактически передан данный объект, то есть Е.Ю. Тимашов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между И.А. Потифоровой и Е.Ю. Тимашовым от ... не признан недействительным, не расторгнут, исполнен в полном объеме, тогда как заключенный между И.А. Потифоровой, А.М. Потифоровым и А.С. Лариной договор исполнен быть не может.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у Е.Ю. Тимашова права собственности на спорную квартиру и об отсутствии оснований возникновения такого права у истицы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная квартира отчуждена, оснований к признанию сделки купли-продажи между И.А. Потифоровой и Е.Ю. Тимашовым недействительной и применению последствий недействительности сделок не имеется, суд приходит к выводу, что требования А.С. Лариной об обязании ответчиков исполнить договор купли-продажи спорного жилого помещения, регистрации сделки купли-продажи, производстве государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не основаны на законе.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела истицей не представлено, а судом не добыто доказательств, подтверждающих мнимый характер указанной сделки, намерений всех участников правоотношений не исполнять договор купли-продажи от ..., не установлено.

Напротив, стороны договора купли-продажи от ... исполнили сделку, Потифоровы передали в собственность Е.Ю. Тимашова спорную квартиру, что А.С. Лариной в ходе судебного разбирательства оспорено не было.

Ссылка истцовой стороны на преимущественное право покупки спорной доли в объекте недвижимости неправомерна, поскольку истица не является субъектом, на которого распространяются правила ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не имеют правового значения доводы А.С. Лариной о том, что она, действуя добросовестно по предварительному договору купли-продажи, передала денежные средства в счет оплаты приобретаемой квартиры И.А. Потифоровой, поскольку в настоящее время деньги возвращены от И.А. Потифоровой к А.С. Лариной в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО25 Лариной к ФИО26 Потифоровой, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО27 Потифоровой и ФИО28 Потифорова, ФИО29 Потифорову об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Нижнекамский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Р.Ш. Хафизова

Мотивированный текст решения изготовлен 09 марта 2021 года.