Ратченко Олегу Владимирович

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 сентября 2022 года.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Лариной О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Радченко Олегу Владимировичу о взыскании задолженности по арендным платежам,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с иском, с учетом уточнений, о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в сумме 126 125 руб. 64 коп., пени за просрочку платежей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. в сумме 444 034 руб. 94 коп. Свои требования истец обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. с ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, согласно которому арендатор обязался производить оплату арендной платы в сроки и в размере, установленных договором, однако с ДД.ММ.ГГГГ г. оплата не производится. Ссылаясь на то, что в соответствии с договором ответчик обязан производить оплату арендных платежей, за спорный период оплата не была произведена в установленные сроки, претензия в добровольном порядке не исполнения, истец просит требования удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном письменном отзыве просил в иске отказать, поскольку истцом пропущен срок исковой давности, в ДД.ММ.ГГГГ г. произошла аварийная ситуация (залив) в результате которой замок в нежилом помещении был заменен, после замены замка доступ в нежилое помещение не был предоставл...

...ен, договор аренды был прекращен по истечении срока и отсутствия уведомления от арендодателя о заключении договора на новый срок.

В судебное заседание представитель истца не явился, о слушании дела извещен, направил ходатайство об организации судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ г. с помощью системы видеоконференц-связи через Смольнинский районный суд г.Санкт-Петербурга.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ г. ходатайство истца удовлетворено, судебное заседание на ДД.ММ.ГГГГ г. назначено с использованием систем видеоконференц-связи.

Согласно сообщению Смольнинского райсуда г.Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ г. организовать судебное заседание с использованием ВКС ДД.ММ.ГГГГ г. не представляется возможным.

В порядке ст.ст.113,117 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие сторон.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из представленных материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга) (арендодатель) и Радченко О.В. (арендатор) заключен договор аренды №№, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое далее объектом, расположенное по адресу: АДРЕС, площадью ..... кв.м, на 1 этаже, с кадастровым №№, для использования под гараж.

Согласно п.1.3 договора настоящий договор действует до ДД.ММ.ГГГГ г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.2.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к несу арендную плату за пользование объектом, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.

Согласно п.3.1 договора аренды арендная плата за пользование объектом определена в размере 0,768 МРОТ в квартал, стоимость 1 кв.м в год – 0,122 МРОТ.

Согласно п.3.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги, указываемые отдельной строкой в платежной поручении, за каждый квартал вперед, не позднее 10 число первого месяца текущего квартала.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в 20-дневный срок с момента наступления сроков платежа арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

Согласно п.4.3 договора в случае нарушения арендатором п.2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц по окончании срока действия договора, указанного в уведомлении.

Согласно дополнительному соглашению №1 от ДД.ММ.ГГГГ г. сторонами изменен п.1.3 договора аренды, согласно которому настоящий договор действует до ДД.ММ.ГГГГ г.

Как установлено из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ г. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора, указав на то, что срок договора истек, при получении уведомления необходимо освободить объект и передать его по акту-приема передачи (л.д.30).

ДД.ММ.ГГГГ г. ответчику направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа (л.д.41-42).

В своем отзыве на исковое заявление ответчик указал, что срок действия договора аренды, согласно дополнительному соглашению к договору, заканчивался ДД.ММ.ГГГГ г. Согласно п.2.4 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды н новый срок при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок, не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока его действия, однако такое уведомление арендодателю не направлялось. Кроме того, ответчик с ДД.ММ.ГГГГ г. не проживает в г.Санкт-Петербурге, фактически не имел возможности пользоваться арендованным имуществом. При этом в ДД.ММ.ГГГГ г. произошла аварийная ситуация, произошел залив нежилого помещения, в результате чего нежилое помещение было вскрыто для устранения аварии, замки спилены, ключи от помещения были переданы арендатором в управляющую компанию ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» и вновь арендатору не предоставлялись. С ДД.ММ.ГГГГ г. арендатор не имел возможность пользоваться нежилым помещением по назначению. При этом в последующем на протяжении почти 10 лет никаких претензий к арендатору не заявлялось, не высказывалось, претензий не направлялось. Также ответчик указал, что поскольку договор аренды был прекращен ДД.ММ.ГГГГ г. в связи с истечение срока действия, исковое заявление подано в суд только ДД.ММ.ГГГГ г., истцом пропущен срок исковой давности.

Статья 622 ГК РФ устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Между тем в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, является наличие или отсутствие фактического использования арендатором помещения.

При этом в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908 по делу №А35-6435/2018; Определением Верховного Суда РФ от 02.11.2020 №273-ПЭК20 по делу №А35-6435/2018).

Как установлено из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ г. в помещении по адресу: АДРЕС произошел залив, а именно подвальные помещения жилого дома заливало с улицы. С учетом расположения в помещении, переданном в аренду ответчику, люка ливневой канализации, нежилое помещение было вскрыто для устранения причин залива.

В отзыве на иск ответчик указал, что после произошедшей аварии не имел возможность пользоваться нежилым помещением, ключи ему не возвращали, доступа в помещение не имелось.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.02.2018 г. №305-ЭС17-17952.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, соответственно арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать имущество по назначению по причине, за которую он не отвечает (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 (вопрос 25).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12.

Таким образом установлено, что после произошедшей в августе 2012 г. аварии арендатор не имел возможности использовать по назначению арендованное имущество, в связи с его не предоставлением после устранения причин аварии. При этом доводы истца о том, что акт приема-передачи помещений не был составлен, а соответственно арендатор продолжал пользоваться имуществом не состоятельным. Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Согласно положениям ст.199 Г РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

В силу ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как установлено из материалов дела договор аренды прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с окончанием срока на которой он был заключен и отсутствия письменного уведомления о продлении срока действия договора.

При этом уведомление истца об отказе от договора аренды было направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30). Соответственно срок предъявления требований истек как минимум ДД.ММ.ГГГГ г., как максимум ДД.ММ.ГГГГ г.

Настоящие требования предъявлены в суд ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.69) (поступили в суд ДД.ММ.ГГГГ г.), т.е. по истечении установленного срока исковой давности, в связи с чем в удовлетворении требований надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Радченко Олегу Владимировичу о взыскании задолженности по арендным платежам.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Мотивированный текст решения изготовлен 27 сентября 2022 года.

Судья: подпись